بسم الله
 
EN

بازدیدها: 43

سرقفلي و شرايط انتقال آن

  1397/7/11
خلاصه: سرقفلي، مبلغي است که موجر در ابتداي مدت اجاره از مستأجر دريافت مي‌کند و موجر طبق قانون در انتهاي مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قيمت روز محاسبه و به مستأجر بر‌مي‌گرداند...

سرقفلي، مبلغي است که موجر در ابتداي مدت اجاره از مستأجر دريافت مي‌کند و موجر طبق قانون در انتهاي مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قيمت روز محاسبه و به مستأجر بر‌مي‌گرداند.

نکته: اين حق مربوط به اجاره اماکن تجاري است و در خصوص اماکن مسکوني مورد ندارد. منظور از اماکن تجاري اماکني است که اشخاص براي فعاليت‌هاي تجاري، کسب، کار و پيشه مورد استفاده قرار مي‌دهند.

در حال حاضر به افرادي که ملکي تجاري اعم از مغازه يا دکاني را در اختيار دارند و دنبال اجاره آن هستند توصيه مي‌شود اگر مي‌خواهند قرارداد اجاره خود را طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 تنظيم کنند، به طور حتم به مساله سرقفلي و شرايط آن در قانون جديد توجه کنند.

نکاتي براي فروش سرقفلي


براي فروش سرقفلي يک ملک، بايد موارد زير را رعايت کرد:

1- اطلاع به مالک در صورت نبود حق انتقال به غير: در مواقعي که قصد داريد سرقفلي ملکي که خريداري کرده‌ايد يا حق کسب و پيشه‌اي که براي شما حاصل شده است، واگذار کنيد، بهتر است اين موضوع را رسما با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانيد تا در صورت تمايل، با وي وارد معامله شويد.

2- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت نبود رضايت.

در صورتي که مالک به انتقال ملک راضي نباشد، مالک سرقفلي (مستاجر) مي‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانوني به انتقال سرقفلي (حق کسب و پيشه) اقدام کند.

3- توجه به مدت اجاره در صورت وجود حق انتقال: در صورتي که مالک سرقفلي حق انتقال به غير را داشته باشد، بايد توجه کنيد که آيا مدت اجاره‌اش منقضي شده يا خير. در صورت انقضاي مدت، بهتر است ابتدا از طريق مراجع قضايي عليه مالک، دعواي الزام به تنظيم اجاره نامه را مطرح کنيد و سپس انتقال ملک را انجام دهيد.

چگونگي انتقال سرقفلي


انتقال سرقفلي حالات مختلفي دارد، از جمله:

الف. انتقال اختياري: سرقفلي يک ملک گاهي اختياري و با ميل و رغبت مالک سرقفلي به فرد ديگري منتقل مي‌شود که ممکن است با سند عادي باشد يا با سند رسمي.

ب. انتقال قهري: زماني انتقال قهري مطرح مي‌شود که شخص فوت کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پيشه) به ورثه او انتقال يابد.

ج. انتقال قضايي: وقتي از طرف مقام قضايي حکم به انتقال سرقفلي ملک داده مي‌شود، اين انتقال را «انتقال قضايي» مي‌گويند.

اشخاصي که بدون داشتن حق انتقال سرقفلي، آن را انتقال مي‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پيشه (سرقفلي) آن‌ها حتمي است

انتقال سرقفلي با سند عادي


اگر سند سرقفلي عادي و حق انتقال در آن قيد شده باشد، صاحب سرقفلي مي‌تواند آن را منتقل کند، مشروط به اينکه انتقال جديد با سند رسمي باشد. به عبارت ديگر، حتي با وجود حق انتقال، مالک سرقفلي (حق کسب و پيشه) نمي‌تواند با سند عادي سرقفلي را منتقل کند.

انتقال سرقفلي با سند رسمي


در صورتي که سند سرقفلي رسمي باشد، بايد ديد مالک سرقفلي حق انتقال به غير را دارد يا خير. اگر مالک سرقفلي حق انتقال به غير را داشته باشد، مي‌تواند با سند رسمي، حقوق قانوني خود را به شخص ثالث منتقل کند. البته حتي با وجود حق انتقال به غير، مالک سرقفلي نمي‌تواند با سند عادي، سرقفلي را به شخص ثالث انتقال دهد و در اين مواقع، مالک سرقفلي الزاماً بايد با سند رسمي به انتقال سرقفلي ملک اقدام کند.

نداشتن حق انتقال به غير


انتقال غيرقانوني سرقفلي يکي از مواردي است که حق سرقفلي را ساقط مي‌کند. اشخاصي که بدون داشتن حق انتقال سرقفلي، آن را انتقال مي‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پيشه (سرقفلي) آن‌ها حتمي است. علاوه بر اين، نصف ديگر حق کسب و پيشه به قيمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

سرقفلي يک عبارت مهم


براي اينکه مالک سرقفلي حق انتقال به غير را داشته باشد، لازم است اين عبارت به صراحت در سند ذکر شده باشد: «حق انتقال به غير را دارد.» بنابراين، مسکوت گذاشتن موضوع انتقال و ذکر نشدن اين عبارت، به معني ممنوعيت از انتقال خواهد بود. در صورتي که در سند سرقفلي عبارتي مبني بر انتقال سند سرقفلي قيد نشود، مالک سرقفلي حق انتقال سرقفلي را ندارد.

بدون حق انتقال و رضايت مالک چه بايد کرد؟ در صورتي که حق انتقال به غير در سند سرقفلي تصريح نشده باشد و مالک هم راضي به انتقال سرقفلي نباشد و خود نيز از خريد سرقفلي خودداري کند، برابر قانون، مالک سرقفلي مي‌تواند براي اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند. اگر هم به مالک دسترسي نباشد، مالک سرقفلي مي‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک، از طريق دادگاه براي اخذ مجوز انتقال سرقفلي به طرفيت مالک ملک اقدام کند.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان