بسم الله
 
EN

بازدیدها: 118

قرارداد اجاره به شرط تمليک صراحت قانوني مي خواهد

  1397/5/27

اجاره به‌شرط تمليک، عقدي است که در آن، مستاجر، در طول مدت اجاره، مالک منافع و در پايان مدت اجاره، به‌شرط عمل به تعهدات، مالک عين مورد معامله مي‌شود. در مورد سابقه تاريخي اجاره به‌شرط تمليک در حقوق ايران اطلاعات خاصي در دست نيست و امروزه آنچه تحت عنوان ليزينگ براي واگذاري ماشين‌آلات مختلف و به‌ويژه وسايل نقليه شهرت يافته، با اين قرارداد انجام مي‌شود. در خصوص اين عقد و شرايط آن دکتر «مجتبي قاسمي»، وکيل پايه يک دادگستري و مدرس دانشگاه با روزنامه «حمايت» گفت‌وگو کرده است.

قاسمي در خصوص ماهيت حقوقي اجاره به‌شرط تمليک عنوان کرد: ماهيت حقوقي اجاره به‌شرط تمليک، همان‌گونه که در آيين‌نامه اجرايي عمليات بانکي بدون ربا و در تعريف آن، ذکرشده، اجاره است. منتها اجاره‌اي که داراي شرط ضمن عقد تمليک به‌صورت شرط نتيجه است. چراکه اگر اين عقد را بيع در نظر بگيريم، در بيع معلق، مالکيت، پس از حصول معلق عليه، منتقل مي‌شود، بنابراين، تصرف مستأجر در مورد اجاره، در بازه زماني بين انعقاد عقد و پرداخت آخرين قسط، فاقد توجيه حقوقي است. در بيع اقساطي نيز، تمليک، بلافاصله پس از انعقاد عقد، محقق مي‌شود، بنابراين، با اجاره به‌شرط تمليک که انتقال مالکيت را منوط به اتمام مدت اجاره و ايفاي تعهدات مستأجر، کرده، داراي تعارض اساسي است.

وي افزود: اصطلاح عقد اجاره به‌شرط تمليک، در قانون عمليات بانکي بدون ريا و آيين‌نامه اجراي آن و همچنين آيين‌نامه موقت اجرايي اجاره به‌شرط تمليک و آيين‌نامه تسهيلات اعطايي بانکي، صراحتاً موردقبول قانون‌گذار واقع‌شده است. لذا مي‌توان ادعا کرد که اين عقد، يکي از عقود معين نوظهور در سيستم حقوقي ما بوده و ماهيت مستقلي از عقود اجاره و بيع دارد. ولي چون در هيچ‌کدام از مقررات فوق‌الذکر، در مورد احکام کامل آن، مقرره‌اي وجود ندارد و قانون مدني نيز، در مورد آن ساکت است، بهتر است تا زمان تصويب قانون مربوطه، با تطبيق اين عقد با يک يا هر دو عقد بيع و اجاره، احکام مربوطه، استخراج و مورد بهره‌برداري قرار بگيرد.

اين کارشناس حقوقي همچنين در مورد ماهيت حقوقي عقد اجاره به‌شرط تمليک يادآور شد: در اين مورد نظرات مختلفي وجود دارد. ازجمله اين‌که مي‌توان گفت که اين عقد، عقدي است نامعين (بر اساس ماده 10 قانون مدني) که در قالب عقود معين نمي‌گنجد يا عقد معين نوظهوري است مختلط از عقود اجاره و بيع و يا عقدي است منطبق بر يکي از عقود بيع يا اجاره.

قاسمي گفت: اجاره به‌شرط تمليک، حسب نوع اراده طرفين، ممکن است به صور ذيل، منعقد شود. اول اينکه اجاره به‌شرط تمليک به‌صورت شرط نتيجه منعقد شود. در اين صورت، ماهيت عقد، اجاره بوده و تمليک، به‌محض اتمام مدت اجاره و به‌شرط عمل به تعهدات توسط مستأجر، بدون نياز به اراده ثانوي طرفين، محقق مي‌شود. ديگر اينکه اجاره به‌شرط تمليک به‌صورت شرط فعل منعقد شود. در اين صورت، ماهيت عقد منعقده، اجاره بوده و تمليک، بعد از اتمام مدت اجاره و بااراده ثانوي طرفين، واقع مي‌شود.

وي افزود: همين‌طور اجاره با وعده يک‌طرفه بيع منعقد شود. در اين صورت، ماهيت عقد منعقده، اجاره بوده و به دليل اين‌که موجر همزمان با انعقاد عقد اجاره، ايجاب بيع را نيز انشا نموده، مستأجر، داراي حق تملک عين مستاجره بوده که با قبول وي، تمليک واقع مي‌شود. همچنين اجاره با وعده دوطرفه بيع قابل انعقاد است. در اين صورت، ماهيت عقد منعقده، اجاره بوده و پس از اتمام مدت اجاره و ايفاي تعهدات توسط مستأجر، طرفين ملزم به انشاي ايجاب و قبول، جهت انتقال مالکيت مورد اجاره مي‌شوند.

اين حقوقدان اضافه کرد: يا اينکه اجاره به‌شرط تمليک به‌صورت بيع معلق منعقد شود. در اين صورت، ماهيت عقد منعقده، بيعي بوده که معلق به ايفاي تعهدات مستأجر است. بدين شکل که به‌محض حصول معلق عليه، يعني اتمام مدت اجاره و عمل به تعهدات توسط مستأجر، تمليک واقع مي‌شود. همچنين اجاره به‌شرط تمليک به‌صورت بيع با شرط فاسخ معلق نيز قابل انعقاد است. در اين صورت، ماهيت عقد منعقده، بيع است. بدين شکل که به‌محض انعقاد عقد، تمليک واقع مي‌گردد، منتها در صورت عدم ايفاي تعهدات توسط مستأجر، عقد واقع‌شده، منفسخ مي‌شود.

وي از ديگر صور انعقاد اجاره به‌شرط تمليک را به‌صورت اجاره به‌شرط تمليک به‌عنوان عقدي مختلط از اجاره و بيع عنوان کرد و گفت: در اين صورت، عقد واقع‌شده، عقدي است مستقل از عقود بيع و اجاره. بدين‌صورت که ابتدا عقد اجاره، واقع و مستأجر، مالک منافع عين مستاجره مي‌شود. منتها پس از اتمام مدت اجاره و در صورت ايفاي تعهدات توسط وي، يکي از اقسام عقد بيع، به‌صورت فوق‌الذکر، محقق مي‌شود.

قاسمي در خصوص شرط نتيجه در اجاره به‌شرط تمليک نيز عنوان کرد: در اجاره به‌شرط تمليک، اگر شرط تمليک، به‌صورت شرط نتيجه باشد، به‌محض اتمام مدت اجاره و پرداخت آخرين قسط مال الاجاره، مالکيت، بدون نياز به عمل ديگري، به مستأجر، منتقل مي‌شود.

وي تفاوت اجاره به‌شرط تمليک با بيع اقساطي را اين‌گونه عنوان کرد: در اجاره به‌شرط تمليک تا اتمام مدت اجاره و ايفاي تعهدات مستأجر، تمليک، واقع نمي‌شود. ولي در بيع اقساطي، به‌محض وقوع بيع، مالکيت عين، به خريدار، منتقل مي‌شود.

اين کارشناس حقوقي همچنين در خصوص حقوق موجر در قرارداد اجاره به‌شرط تمليک عنوان کرد: موجر حق دارد اقساط مال‌الاجاره را در سررسيد مطالبه نمايد. همچنين در صورت عدم ايفاي تعهد توسط مستأجر، مختار است نسبت به فسخ معامله و استرداد عين مستاجره، اقدام نمايد. پس از فسخ قرارداد، تقاضاي تخليه مورد اجاره نيز، در حيطه حقوق موجر قرار دارد.

وي همچنين در خصوص تکاليف موجر در قرارداد اجاره به‌شرط تمليک نيز يادآور شد: موجر مکلف است عين مستاجره را به‌صورت سالم و بدون عيب و نقص، تسليم مستأجر نمايد. همچنين موظف است تعميرات لازم جهت امکان انتفاع از عين مستاجره را با انجام برساند. مضافاً اين‌که موجر مکلف است در صورت توقيف بودن ملک، نسبت به رفع توقيف آن، اقدام نمايد.

قاسمي همچنين دو حالت را همزمان با انقضاي قرارداد اجاره به شرط تمليک متصور دانست: يک اينکه مستأجر به تعهدات خويش عمل کرده که در اين صورت، عين مستاجره به مالکيت وي درمي‌آيد يا مستأجر از ايفاي تعهدات خويش، استنکاف کرده که موجب استرداد عين مستاجره از جانب موجر مي‌شود. حالت ديگر انقضاي قرارداد، فسخ يا انفساخ يا اقاله عقد توسط موجر، مستأجر يا هر دو است.

وي همچنين در خاتمه پيشنهاد کرد: با عنايت به کثرت استعمال اجاره به شرط تمليک از يکسو و اختلافات مذکور پيرامون ماهيت و آثار آن از سوي ديگر؛ جهت تنوير امر و ايجاد وحدت رويه و جلوگيري از تشتت آرا، اين مهم در قالب مقرره‌اي توسط قانون‌گذار تبيين و در منطوق مواد قانوني به نحو مقتضي داخل شود.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان