بسم الله
 
EN

بازدیدها: 196

بررسي چند قانوني در عقد اجاره

  1397/2/22

اجاره از جمله عقود معيني است که امروزه با گسترش زندگي اجتماعي کاربرد فراواني دارد. ماده 466 قانون مدني در تعريف اجاره مي‌گويد: اجاره عقدي است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عين مستاجره مي‌شود. اجاره‌دهنده را موجر؛ اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عين مستاجره مي‌گويند.

بر اساس ماده 92 و 93 قانون ثبت و ماده يک آيين‌نامه اجراي مفاد اسناد رسمي، کليه اجاره‌نامه‌هاي رسمي (اجاره‌نامه‌هايي که در دفاتر اسناد رسمي ثبت شده است) در ادارات ثبت، قابل پذيرش است. اعم از اينکه عين مستاجره به ثبت رسيده باشد يا خير. 

بنابراين چنانچه اجاره‌نامه‌اي عادي باشد، اعم از اينکه در دفاتر مشاورين املاک تنظيم شده باشد يا اشخاص خود با توافق آن را تنظيم کرده باشند، ادارات ثبت از پذيرش و اجراي آن معذورند.

مالک با توجه به شرايط و دلايل خود براي تخليه واحد مسکوني مي‌تواند از طريق اداره ثبت اقدام کند و دفتر اسناد رسمي در صورت صحت مدارک نسبت به اجراي حکم تخليه اقدام مي‌کنند. از اين رو موجر مي‌تواند جهت تخليه، علاوه بر اداره ثبت، موضوع را از طريق محاکم دادگستري پيگيري کند که بسته به مورد و شرايط آن، مي‌تواند به اداره ثبت يا محاکم دادگستري مراجعه کند.

پس از قانون سال 1339 و با تصويب قانون سال 1356، اجاره مکان‌هاي مسکوني از شمول اين قانون خارج شد و به قانون مدني پيوست و با تصويب قانون سال 62 دوباره مشمول اين قانون شد.

اجاره يک امر حقوقي است و مهمترين قانوني که در مورد اجاره وجود دارد، قسمت اجاره قانون مدني است که به عنوان يک قانون مادر شناخته مي‌شود و در حال حاضر علاوه بر اين قانون، 3 قانون ديگر نيز روابط استيجاري حاکم ميان مالک و مستاجر را توصيف مي‌کند که عبارت از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد سال 1356؛ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 13 ارديبهشت سال 1362 و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26 مرداد سال 1376 است.

مکان‌هاي مسکوني، مکان‌هايي هستند که براي سکونت در نظر گرفته مي‌شوند و کاربرد آن مسکوني است.

پس از قانون سال 1339 و با تصويب قانون سال 1356، اجاره مکان‌هاي مسکوني از شمول اين قانون خارج شد و به قانون مدني پيوست و با تصويب قانون سال 62 دوباره مشمول اين قانون شد. در همه اين موارد بحث استثنا و شموليت قرار دارد.

در تبصره يک ماده 8 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال 1362 نيز آمده است: در صورتي که عين مستاجره براي مقصودي غير از کسب يا پيشه يا تجارت، اجاره داده شود، از هر حيث تابع مقررات مربوط به اجاره محل است.

در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، دفاتر اسناد رسمي ابتدا اخطاري براي مستاجر ارسال کرده و در آن متذکر مي‌شوند که ظرف مهلت 10 روز پس از ابلاغ اخطاريه، نسبت به صدور اجراييه آن اقدام خواهد شد لذا چنانچه مستاجر ظرف مهلت مقرر فوق، اجاره‌بها را پرداخت نکند، برحسب تقاضاي موجر، دفتر اسناد رسمي تنظيم‌کننده سند اجاره نسبت به صدور اجراييه تخليه اقدام خواهد کرد. 

اما با توجه به آنچه که ذکر شد قوانين حاکم بر اجاره، هر کدام شامل موارد خاص خود مي‌شوند و تحت شرايطي اجراييه تخليه صادر خواهد شد که در ذيل ذکر مي‌شود: قانونگذار در قانون سال 1356 فقط به اماکن تجاري و اداري توجه کرده است و همچنين به موجب اين قانون، به دليل عدم پرداخت اجاره‌بها مي‌توان اجراييه تخليه صادر کرد. اما قانونگذار در قانون سال 1362 فقط به اماکن مسکوني توجه کرده و خلا موارد مسکوني در قانون سال 56 را برطرف کرده است. 

به موجب اين قانون، دليل تقاضاي تخليه هر دو مورد، انقضاي مدت اجاره و همچنين عدم پرداخت اجاره‌بها است.

 رفع مشکل دوگانگي کاربري مسکوني و تجاري – اداري در سال 76

قانونگذار در قانون سال 1376 مشکل دوگانگي کاربري مسکوني و تجاري - اداري و تخليه به دليل انقضاي مدت و نيز عدم پرداخت اجاره‌بها از سوي ديگر را برطرف کرد و بر اين اساس، عين مستاجره اعم از مسکوني يا تجاري - اداري به هر دو دليل انقضاي مدت و عدم پرداخت اجاره‌بها، با درخواست موجر تخليه مي‌شود.

ماده يک اين قانون در اين باره مي‌گويد: از تاريخ لازم‌الاجرا شدن اين قانون، اجاره کليه اماکن اعم از مسکوني، تجاري، محل کسب، اماکن آموزشي، خوابگاه‌هاي دانشجويي و ساختمان‌هاي دولتي و نظاير آن که با قرارداد رسمي يا عادي منعقد مي‌شود، تابع قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستاجر خواهد بود.

به موجب بند 2 ماده 2 آيين‌نامه اجرايي قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 19 ارديبهشت سال 78، چنانچه انتقال منافع بعد از تصويب قانون سال 76 بوده و اين انتقال مرتبط با اجاره ‌امه قبلي يا با رضايت موجر بوده باشد، مشمول قوانين زمان تنظيم اجاره‌نامه قبل مي‌شود يعني در واقع اجاره‌نامه جديد به اجاره‌نامه قديم اتصال 
پيدا مي‌کند. 

به موجب ماده 3 اين آيين‌نامه، پس از انقضاي مدت اجاره، بنا به تقاضاي موجر يا قائم‌مقام قانوني وي، تخليه عين مستاجره «در اجاره با سند رسمي» توسط دواير اجراي ثبت ظرف يک هفته و «در اجاره با سند عادي» ظرف يک هفته پس از تقديم دادخواست، تخليه به دستور مقام قضايي توسط ضابطين قوه قضاييه انجام خواهد گرفت.

همچنين به موجب ماده 4 اين قانون، قانونگذار پيش‌بيني کرده است: در صورتي که موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض‌الحسنه يا سند تعهدآور مشابه آن را از مستاجر دريافت کرده باشد، تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند يا وجه مذکور به مستاجر يا سپردن آن به دايره اجرا است.چنانچه موجر مدعي ورود خسارت به عين مستاجره از ناحيه مستاجر يا عدم پرداخت مال‌الاجاره يا بدهي بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفي بوده و متقاضي جبران خسارات وارده يا پرداخت بدهي‌هاي فوق از محل وجوه يادشده باشد، موظف است همزمان با توديع وجه يا سند، گواهي دفتر شعبه دادگاه صالح مبني بر تسليم دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا را به دايره اجرا تحويل دهد.  در اين صورت دايره اجرا از تسليم وجه يا سند به مستاجر به همان ميزان خودداري و پس از صدور راي دادگاه و کسر مطالبات موجر، اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

آخرين ماده اين قانون تصريح مي‌کند: چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارايه‌شده از سوي موجر، مدعي هرگونه حقي باشد، ضمن اجراي دستور تخليه، شکايت خود را به دادگاه صالح تقديم مي‌کند و پس از اثبات حق مورد ادعا و نيز جبران خسارات وارده، حکم مقتضي صادر مي‌شود.

بايد تاکيد کرد براي اينکه از آمار دعاوي کاسته شود، بهتر است قوانين موجود حاکم بر اجاره با در نظر گرفتن نشان حقوقي و قضايي به نحوي مطلوب با هم تجميع شوند و قانون واحدي ارايه شود. 

هرچند که ممکن است برخي اعم از موجر و مستاجر، در مورد اجاره‌هاي سابق از قانون وضع‌شده احساس ضرر و زيان کنند اما يک قانون حاکم در هر حال بهتر از وجود چند قانون است.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان