بسم الله
 
EN

بازدیدها: 200

ايداع مورد معامله در فسخ معامله

  1397/2/18

فسخ باز کردن گره عقد به دست يکي از طرفين يا شخص ثالث است . با فسخ عقد ، هر يک از عوضين يا بدل آن ها ( در صورت تلف ) به مالک پيش از عقد بر مي گردد . براي انشاء فسخ نيازي به ارادهي طرف مقابل نيست . با اين حال مطابق ماده ي 449 قانون مدني ، اراده ي فسخ کننده بايد به گونه اي ابراز شود تا بتواند موثر واقع شود. فسخ به هر لفظ يا فعلي که دلالت بر آن نمايد حاصل مي شود . 

بند الف ماده ي 23 آئين نامه دفاتر اسناد رسمي مصوب 1317 شيوه ي اخبار عمل حقوقي فسخ را در دفتر ثبت اسناد رسمي معين کرده است ؛ بدون آن که کاري به اثر و نتيجه ي فسخ و اعاده ي عوضين به طرفين داشته باشد. : دفاتر اسناد رسمي  در مورد اقاله و فسخ بايد به طريق ذيل عمل کنند : 

الف- در صورتي که يکي از متعاملين بخواهد از حق خيار فسخ خود استفاده نمايد بايستي پس از احراز حق مزبور فسخ معامله در حاشيه سند و ثبت دفاتر قيد شده و به امضاء کسي که معامله را فسخ نموده برسد . سردفتر بايد امضاء شخص مزبور و وقوع فسخ را تصديق و امضاء نمايد ....... در اين مورد زدن مهر باطل شد مورد نخواهد داشت . و ماده 46 در مورد فسخ معاملات املاک ثبت شده سردفتر را مکلف کرده است پس از قيد فسخ در دفاتر و سند مالکيت لاشه ي سند معامله و اطلاع نامه فسخ را به دفتر املاک حوزه ي ثبت ارسال داشته و رسيد دريافت نمايند . در هيچ يک از مواد مرقوم  حضور و امضاي طرف مقابل در ستون ملاحظات دفتر ضروري شناخته نشده است . 

اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت نيز در پاسخ شماره 14355مورخ 18/8/84 به پرسش شماره 1272-1/8/84 دفترخانه ي 495 تهران ( کد734 مجموعه بخش نامه ها ) فقط حضور صاحب حق را براي اعمال فسخ لازم دانسته و اشاره اي به تامين حقوق طرفين موقع فسخ در دفتر اسناد رسمي ندارد و رعايت دقيق قسمت الف ماده 23 آئين نامه دفاتر اسناد رسمي را مورد تاکيد مجدد قرار داده است . 

ليکن ماده 69 قانون ثبت اسناد و املاک که به موجب ماده 29 قانون دفاتر اسناد رسمي وکانون سردفتران و دفترياران براي سران دفاتر اسناد رسمي نيز لازم الاتباع است حکم ديگري دارد . به موجب اين ماده ي قانوني : هرگاه بر طبق شرايط مقرر بين طرفين و با اطلاع مراجع ثبت احد متعاملين معامله را فسخ و يا متعهدي تعهد خود را انجام دهد و طرف مقابل حاضر نبوده يا نشود مراجع مزبور پس از ملاحظه ي قبض صندوق اداره ي ثبت حاکي از وديعه گذاردن موردمعامله در صورتي که عبارت از وجه نقد يا مال منقول ديگر باشد و پس از تامين حقوق طرف مقابل مراتب را در دفتر قيد و به طرف اخطار مي نمايند که حق خود را اخذ و براي باطل نمودن ثبت حاضر گردد .

بنابر اين طرف مقابل بايد به هنگام فسخ در دفترخانه حاضر باشد يا اين که حقوق او در صندوق اداره ي ثبت ايداع شده باشد و سپس مراتب فسخ معامله در ستون ملاحظات دفتر انجام شود ؛ هر چند که عمل فسخ يک عمل ارادي است و براي انشاء و اخبار آن در ستون ملاحظات دفتر اصولا نبايد چنين تمهيداتي مدنظر قانون گذار قرار مي گرفت چون با فسخ طرف مقابل هم بايد عوض ديگر را به فسخ کننده استرداد کند اگر عقد يک عقد معوض باشد . حال آن که با عمل به شيوه ي مندرج در ماده ي 69  دست فسخ کننده خالي مي ماند چيزي را مي دهد بدون اين که اهرمي براي اعاده ي عوض آن در اختيار داشته باشد و او بايد با تقديم حقوق طرف به صندوق ثبت و فسخ معامله ؛ راهروهاي دادگستري را براي نيل به حقوق خويش اختيار کند حال ان که قانون گذار مي توانست راه حل عادلانه اي را اتخاذ کند . 

شوراي عالي ثبت نيز آرائ متعددي صادر کرده است که همگي به گونه اي دلالت بر ضرورت رعايت ماده 69 قانون ثبت دارد از جمله : 

ملکي در بيع شرط بود که سند شرطي در تاريخ 4/2/39 فسخ شد لکن در ثبت فسخ ، رعايت ماده ي 69 قانون ثبت و ماده ي 23 نظامنامه ي قانو دفاتر اسناد رسمي نشد و امضاء بستانکار در ثبت فسخ وجود نداشت . فسخ در دفتر املاک قيد شد( چنانکه بيع قطع بعدي هم در دفتر املاک در ج گرديد) سپس مديون در تاريخ 4/2/39 همان ملک را به ثالث به بيع قطع فروخت. خريدار شرطي بالا بعد از اين بيع ، اجرائيه صادر کرد در حالي که برابر مندرجات دفتر املاک ، خريدار بيع قطع ، مالک شناخته مي شد ( ماده ي 22 قانون ثبت ) به دستور اداره ي ثبت کل عمليات اجرائي تعقيب و رفع اختلاف در صلاحيت دادگاه تشخيص شد . مزايده واقع شد و بستانکار تقاضاي صدور سند انتقال کرد ولي چون به حسب ظاهر دلالت مندرجات دفتر املاک خريدار قطعي مالک شناخته مي شد پرسش بعمل آمد . 

راي مورخ 25/1/42 شورا : مزايده گذاشتن ملکي که در دفتر املاک بنام غير بدهکار ثبت شده است صحيح نبوده و رفع اختلاف در نظائر اين مورد با دادگاه صلاحيتدار است. ( ر-ک عليرضا ميرزائي ، قانون ثبت در نظم حقوقي کنوني ، تهران ، بهنامي ، 1384 ، ص 272)



نويسنده: لطيف عبادپور- سردفتر اسناد رسمي 10 پارس آباد و دانشجوي دکتراي حقوق خصوصي





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان