بسم الله
 
EN

بازدیدها: 180

تعميرات کلي مورد اجاره بر عهده مالک است

  1397/2/17

بر اساس تعريف قانون مدني «اجاره عقدي است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عين مستاجره مي‌شود، اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عين مستاجره مي‌گويند» موجر بايد مالک منفعتي باشد که آن را به وسيله عقد اجاره واگذار مي‌کند و مورد اجاره نيز بايد شرايطي را داشته باشد که با بقاي آن، امکان متنفع شدن مستاجر از آن وجود داشته باشد.

عين مستاجره به عنوان يک مال داراي صلاحيت بقاء، بايد مالي باشد که مستاجر بتواند به نحو کمال و مطلوب در طول مدت اجاره از آن متنفع شود و اگر در اين بين نياز به اصلاحات يا تعميراتي داشته باشد، قانون شرايط را مشخص کرده تا خلل به قرارداد اجاره وارد نشود.

سعيد مرادي، حقوقدان و وکيل دادگستري در پاسخ به پرسشي مبني بر اينکه در صورت خرابي اماکن استيجاري، تعمير با موجر است يا مستاجر، اظهارمي‌کند: در روابط موجر و مستاجر مانند هر رابطه حقوقي ديگري که بين افراد جامعه پديدار و منعقد مي‌شود، اختلافاتي حاصل خواهد شد که در اثر تکرار در روابط روزمره مردم، عرف و قانون با کمک يکديگر به ياري افراد يا متعاقدان آمده‌اند تا چارچوب نسبتاً مناسبي را بر اين‌گونه روابط حاکم کنند و از موارد اختلاف تا حد امکان کم جلوگيري شده و در صورت بروز نيز راه حل قاطعي براي حل و فصل نهايي پيدا شود.

وي ادامه مي‌دهد: برابر ماده 476 قانون مدني، موجر بايد عين مستاجره را به مستاجر تسليم کند و در صورت امتناع موجر اجبار مي‌شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خيار فسخ دارد؛ در ماده 477 قانون اشاره‌شده آمده است که موجر بايد عين مستاجره را در حالتي تسليم کند که مستاجر بتواند از آن استفاده مطلوب کند.

 تعميرات اساسي و کلي مورد اجاره بر عهده موجر است

اين حقوقدان بيان مي‌کند: ماده 479 اشعار مي‌دارد، هرگاه معلوم شود، عين مستاجره در حال اجاره معيوب بوده، مستاجر مي‌تواند اجاره را فسخ کند يا به همان نحوي که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند، ولي اگر موجر رفع عيب کند، به‌نحوي که به مستاجر ضرري نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد. در ماده 486 قانون موصوف آمده است، تعميرات و تمامي مخارجي که در عين مستاجره براي امکان انتفاع از آن لازم است، بر عهده مالک است، مگر آن که شرط خلاف آن شده باشد يا عرف بلد بر خلاف آن جاري باشد و همچنين آلات و ادواتي که براي امکان انتفاع از عين مستاجره لازم است. چون اين قانون تکميلي است، طرفين مي‌توانند شرط خلاف نيز بکنند، ضمن اينکه در برخي موارد عرف نيز آنچنان قوي است که قانونگذار طرفين را به رعايت آن ملزم کرده است. موجر وظيفه دارد تمامي تلاش خود را جهت حفظ عين مستاجره به کار بندد که اين مهم شامل تعميرات اساسي و کلي مي‌شود و در صورتي که موجر در اين زمينه کوتاهي کند، مستاجر مي‌تواند از حق فسخ استفاده کند يا الزام موجر را به تعمييرات اساسي بخواهد.

مرادي در ادامه اظهارمي‌کند: ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 اشعار مي‌دارد که تعميرات اساسي و کلي مورد اجاره که مربوط به اصل بنا يا تاسيسات عمده منصوبه در آن از قبيل: دستگاه‌هاي حرارت مرکزي و تهويه آسانسور است، بر عهده موجر است و تعمييرات جزيي و همچنين تزيين و تعميري که مربوط به استفاده از مورد اجاره باشد، با مستاجر خواهد بود، همچنين ماده 484 قانون مدني به اين موضوع اشاره مي‌کند که موجر نمي‌تواند در مدت اجاره در عين مستاجره تغييري دهد که منافي مقصود مستاجر از استيجار باشد، يعني اينکه قانونگذار در اينجا به دفاع از حقوق مستاجر پرداخته و همانطور که مستاجر را محدود به استفاده از عين مستاجره به نحو مطلوب و معين کرده، موجر را نيز در مواد قانوني مختلف از تجاوز به حقوق قانوني مستاجر بازداشته است.

 کوتاهي موجر در انجام تعميرات

اين حقوقدان در ادامه در پاسخ به پرسشي مبني بر اينکه در صورت اختلاف بين موجر و مستاجر، نحوه حل اختلاف چگونه است، مي‌افزايد: در شرايط فعلي و پيشرفت علم حقوق، مکانيزم‌هاي مختلفي براي حل و فصل اختلافات مردم در نظر گرفته شده که داوري يکي از اين نهاد‌هاي درنظرگرفته‌شده است، به طوري که اگر متعاملان در قرارداد خود، شرط داوري کرده باشند، ابتدا داور به موضوع رسيدگي مي‌کند و پس از ناکام ماندن اين نهاد در صلح و سازش و حل مشکل، دستگاه قضايي از طريق دادگاه‌هاي زيرمجموعه وظيفه حل و فصل اختلافات مردم جامعه را بر عهده مي‌گيرد. امروزه در اغلب موارد مردم براي رسيدن به حقوق قانوني خود راه طرح دعوا در دادگاه‌ها را برمي‌گزينند که بهترين، معقول‌ترين، منطقي‌ترين و قانوني‌ترين راه است.

وي ادامه مي‌دهد: اگر موجر در انجام تعميرات کوتاهي کند، مستاجر مي‌تواند الزام او را به انجام تعميرات از دادگاه تقاضا کند بنابراين در اين زمينه حل اختلاف بر عهده دادگاه نهاده شده است، البته نبايد از نظر دور داشت که اگر مستاجر بدون اذن موجر تعميراتي انجام دهد، حق مطالبه قيمت آن را نخواهد داشت. اين مطلب در ماده 502 قانون مدني مورد تاکيد قرار گرفته است. البته موجر وظيفه دارد عين مستاجره را آماده انتفاع نگاه دارد. در مقابل برابر ماده 484 نيز موجر نمي‌تواند در مدت اجاره در عين مستاجره تغييري دهد که منافي مقصود مستاجر از استجاره باشد.

مرادي مي‌افزايد: در ماده 485 آمده است، اگر در مدت اجاره در عين مستاجره تعميراتي لازم باشد که تاخير در آن موجب ضرر موجر شود، مستاجر نمي‌تواند مانع تعميرات مزبور شود. اگرچه در مدت تمام يا قسمتي از زمان تعمير نتواند از عين مستاجره کلاً يا بعضاً استفاده کند. در اين صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت. در اينجا نيز تشخيص ضروري بودن يا نبودن تعمير و رفع ممانعت از سوي مستاجر با دادگاه صالحه خواهد بود، همچنين در ماده 21 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 صراحتاً اعلام شده است، رسيدگي به اختلافات بين موجر و مستاجر در خصوص تعميرات، با دادگاه است. در صورتي که موجر تعميرات کلي مورد حکم دادگاه را در مهلتي که از طرف دادگاه داده مي‌شود، انجام ندهد، مستاجر مي‌تواند براي فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند يا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعميرات مزبور را با نظارت دايره اجاره انجام داده و مخارج آن را حداکثر تا معادل 6 ماه اجاره‌ب‌ها به حساب موجر بگذارد.

اين حقوقدان بيان مي‌کند: در ماده 22 قانون موصوف چنين آمده است که هرگاه مستاجر مانع انجام تعميرات ضروري توسط مالک شود، دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبي براي انجام تعميرات تعيين مي‌کند. در صورت ادامه ممانعت دادگاه مي‌تواند حکم به تخليه موقت بنا براي مدت مذکور را صادر کند. در هر حال مستاجر مسئول خساراتي است که در نتيجه ممانعت از تعمير بنا حاصل شده باشد، ضمن اينکه در تبصره ماده موصوف رسيدگي به دعاوي در مواد 21 و 22 را خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات دادرسي دانسته و حکم دادگاه را قطعي نيز مي‌داند.

 حق فسخ موجر در مورد تعدي مستاجر

وي در ادامه در پاسخ به پرسشي مبني بر اينکه چنانچه عدم تعمير موجب سرايت خسارت شود، تکليف مستاجر چيست، مي‌گويد: اگر عدم تعمير موجبات خسارت را براي هر يک از طرفين به دنبال داشته باشد، براي استفاده بهينه از عين مستاجره يا رهايي هر يک از موجر و مستاجر از ادامه چنين روندي که با ضرر براي هر يک از آنان همراه است، قانون و عرف پيش‌بيني‌هايي کرده‌اند که در مواقع بروز اختلاف راهگشا خواهد بود.

مرادي مي‌افزايد: در ماده 485 قانون موصوف، به اين مهم اشاره شده است که اگر در مدت اجاره در عين مستاجره تعميراتي نياز باشد که تاخير در آن موجب ضرر موجر شود، مستاجر نمي‌تواند مانع تعميرات مزبور شود، اگرچه در تمام يا قسمتي از زمان تعمير نتواند از عين مستاجره کلاً يا بعضاً استفاده کند، در اين صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

 وي ادامه مي‌دهد: در بند 5 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 برا‌ي موجر نيز حق فسخ در صورتي که مورد اجاره در معرض خرابي بوده و قابل تعمير نباشد، در نظر گرفته شده است که در اين زمينه نيز دادگاه مي‌تواند ضمن صدور حکم فسخ اجاره، دستور تخليه مورد اجاره را صادر کند و اين حکم عليه مستاجر يا متصرف، اجرا و محل، تخليه خواهد شد، همچنين در ماده 24 قانون موصوف آمده است در صورتي که مستاجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب يا برق يا تلفن يا گاز يا تاسيسات حرارت مرکزي يا تهويه يا آسانسور و امثال آن را داشته باشد، موجر نمي‌تواند جز در مورد تعميرات ضروري، آن را قطع يا موجبات قطع آن را فراهم کند، مگر اينکه مستاجر بهاي مصرف خود را طبق شرايط اجاره نپرداخته باشد؛ در صورت تخلف، دادگاه به درخواست مستاجر فوراً بدون رعايت تشريفات دادرسي، موضوع را مورد رسيدگي قرار داده و عندالاقتضا ترتيب وصل آن را خواهد داد. دستور دادگاه بلافاصله قابل اجراست و موجر مي‌تواند ظرف 10 روز از تاريخ ابلاغ و دستور دادگاه به آن اعتراض کند که اعتراض در همان دادگاه رسيدگي مي‌شود و تصميم دادگاه قطعي است.

مرادي همچنين در پاسخ به پرسش ديگري مبني بر اينکه در صورت تعدي و تفريط مستاجر در پيشگيري از خسارت، تکليف چيست، مي‌گويد: تعدي به معناي تجاوز از حدود اذن و عرف است و تفريط نيز به مفهوم خودداري از کاري است که به حکم عرف و قانون بايد انجام شود. به طور مثال مستاجر حق ندارد، خانه‌اي را که براي سکونت اجاره کرده است، به کلينيک دامپزشکي تبديل کند و مورد استفاده قرار دهد يا اينکه در هنگام موقع وزش باد، از بستن درب و پنجره‌ها خودداري کند و در اثر انجام ندادن اين تکليف بديهي، شيشه‌هاي ساختمان يا درب و پنجره آن آسيب ببيند.

وي خاطرنشان مي‌کند: مستاجر علاوه بر امين بودن، تکاليفي از جمله پرداختن اجاره‌بها، خودداري از تعدي و تفريط و استفاده عين مستاجره در همان موردي که در قرارداد تصريح شده است، را دارد؛ در همين رابطه در ماده 478 قانون مدني آمده است، هرگاه مستاجر نسبت به عين مستاجره تعدي يا تفريط کند و موجر قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد. عين مستاجره طبق ماده 631 قانون مدني در نزد مستاجر امانت بوده و اگر عين مستاجره را برابر ماده 490 قانون موصوف براي همان مصرفي که اجاره داده شده است، استعمال نکند و به نحو متعارف رفتار و نيز تعدي و تفريط کند، برابر ماده 493 قانون موصوف ضامن است. در اين حالت ماده 492 قانون مدني اين حق را به موجر داده است تا عقد اجاره را فسخ کند، بنابراين در صورت تعدي و تفريط مستأجر ضامن است.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان