بسم الله
 
EN

بازدیدها: 122

نکاتي که فروشندگان و خريداران «حق سرقفلي» بايد بدانند!

  1397/2/1

در ميان کسبه و بازاريان، يکي از راه‌هاي انتقال سرقفلي، با سند عادي است. با اين توضيح که اشخاصي که ملکي را با سند عادي اجاره کرده‌اند يا اجاره‌نامه‌اي در بين نبوده و به طور شفاهي اقدام به اجاره ملک کرده‌اند، با تمايل به واگذاري حقوق حاصله خود با سند عادي، اقدام به واگذاري حقوق خود مي‌کنند يا برخي مالکان ابتدا به ساکن، سرقفلي ملک خود را با سند عادي انتقال مي‌دهند.

مطمئنا در دنياي پرتلاطم امروزي، يکي از موضوعاتي که مي تواند جوامع بشري را از اختلافات شخصي و جمعي در امان بدارد، «آشنايي با حقوق متقابل افراد با يکديگر و قانون» است که مهمترين اثر اين آشنايي و آگاهي را مي توان در پيشگيري از وقوع بسياري از مشکلات حقوقي دانست؛ بنابراين، امروز تلاش داريم تا موضوع «حق سرقفلي» را بررسي کنيم.

سرقفلي، حقي معنوي است که تاجر براي تقدم در اجاره محل و ادامه تجارت در محل کار خود دارد و جزو اموال غيرمنقول تبعي است.

منظور از سرقفلي، مبلغي است که موجر در ابتداي مدت اجاره از مستأجر دريافت مي‌کند. موجر طبق قانون در انتهاي مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قيمت روز محاسبه مي‌کند و به مستأجر بر‌مي‌گرداند.

حق سرقفلي مربوط به اجاره اماکن تجاري است و در خصوص اماکن مسکوني مورد ندارد. منظور از اماکن تجاري اماکني است که اشخاص براي فعاليت‌هاي تجاري، کسب، کار و پيشه مورد استفاده قرار مي‌دهند.

سرقفلي با سند عادي

در ميان کسبه و بازاريان، يکي از راه‌هاي انتقال سرقفلي، با سند عادي است. با اين توضيح که اشخاصي که ملکي را با سند عادي اجاره کرده‌اند يا اجاره‌نامه‌اي در بين نبوده و به طور شفاهي اقدام به اجاره ملک کرده‌اند، با تمايل به واگذاري حقوق حاصله خود با سند عادي، اقدام به واگذاري حقوق خود مي‌کنند يا برخي مالکان ابتدا به ساکن، سرقفلي ملک خود را با سند عادي انتقال مي‌دهند.

سرقفلي با سند رسمي


اشخاصي که سند اجاره آنها رسمي است (تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي) حقوق حاصل از اجاره‌نامه (حق کسب و پيشه) خود را در قالب سند صلح يا سند رسمي به مستاجر ديگر انتقال مي‌دهند.

نکاتي براي فروش سرقفلي


براي فروش سرقفلي يک ملک، بايد موارد زير را رعايت کرد؛

اطلاع به مالک در صورت نبود حق انتقال به غير: در مواقعي که قصد داريد سرقفلي ملکي که خريداري کرده‌ايد يا براي شما حاصل شده است، واگذار کنيد، بهتر است اين موضوع را رسما با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانيد تا در صورت تمايل، با وي وارد معامله شويد.

اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت نبود رضايت: در صورتي که مالک به انتقال ملک راضي نباشد، مالک سرقفلي (مستاجر) مي‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانوني، به انتقال سرقفلي اقدام کند.

توجه به مدت اجاره در صورت وجود حق انتقال: در صورتي که مالک سرقفلي حق انتقال به غير را داشته باشد، بايد توجه کنيد که آيا مدت اجاره‌اش منقضي شده يا خير؟ در صورت انقضاي مدت، بهتر است ابتدا از طريق مراجع قضايي عليه مالک، دعواي الزام به تنظيم اجاره‌‌نامه را مطرح کنيد و سپس انتقال ملک را انجام دهيد.

چگونگي انتقال سرقفلي


انتقال سرقفلي حالات مختلفي دارد که شامل انتقال اختياري؛ انتقال قهري و انتقال قضايي است.

انتقال اختياري: سرقفلي يک ملک گاهي اختياري و با ميل و رغبت مالک سرقفلي به فرد ديگري منتقل مي‌شود که ممکن است با سند عادي يا سند رسمي باشد.

انتقال قهري: زماني انتقال قهري مطرح مي‌شود که شخص فوت کند و حقوق حاصل از اجاره، به ورثه او انتقال يابد.

انتقال قضايي: وقتي از طرف مقام قضايي، حکم به انتقال سرقفلي ملک داده مي‌شود، اين انتقال را «انتقال قضايي» مي‌گويند.

انتقال سرقفلي با سند عادي


اگر سند سرقفلي، عادي بوده و حق انتقال در آن قيد شده باشد، صاحب سرقفلي مي‌تواند آن را منتقل کند؛ مشروط به اينکه انتقال جديد با سند رسمي باشد. به عبارت ديگر، حتي با وجود حق انتقال، مالک سرقفلي نمي‌تواند با سند عادي، سرقفلي را منتقل کند.

انتقال سرقفلي با سند رسمي


در صورتي که سند سرقفلي رسمي باشد، بايد ديد مالک سرقفلي حق انتقال به غير را دارد يا خير. اگر مالک سرقفلي حق انتقال به غير را داشته باشد، مي‌تواند با سند رسمي، حقوق قانوني خود را به شخص ثالث منتقل کند. 

البته حتي با وجود حق انتقال به غير، مالک سرقفلي نمي‌تواند با سند عادي، سرقفلي را به شخص ثالث انتقال دهد و در اين مواقع، مالک سرقفلي الزاماً بايد با سند رسمي به انتقال سرقفلي ملک اقدام کند.

نداشتن حق انتقال به غير


انتقال غيرقانوني سرقفلي يکي از مواردي است که حق سرقفلي را ساقط مي‌کند. اشخاصي که بدون داشتن حق انتقال سرقفلي، آن را انتقال مي‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق سرقفلي آنها حتمي است. علاوه بر اين، نصف ديگر اين حق، به قيمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

اقداماتي که موجب اسقاط حق سرقفلي مي‌شوند


انتقال به غير: در صورتي که با عدم وجود حق انتقال، مالک سرقفلي اقدام به انتقال (فروش) سرقفلي کند، مالک ملک مي‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلي به مالک سرقفلي يا خريدار، محل را تخليه کند.

تغيير شغل: تغيير شغل نيز از اقداماتي است که باعث از بين رفتن سرقفلي مي‌شود. اگر در سند سرقفلي (اجاره‌نامه) شغل خاصي قيد شود و مالک سرقفلي بدون اخذ رضايت مالک، اقدام به تغيير شغل کند، کل حق و حقوق قانوني وي از بين مي‌رود و مالک ملک مي‌تواند بدون پرداخت مبلغي ملک خود را تخليه کند.

تعدي و تفريط: تعدي به معناي تجاوز از حدود اذن مالک يا اقدامي غيرمتعارف عليه مال ديگري است و تفريط به معناي عدم انجام تعهدات قراردادي يا متعارف براي حفظ مال ديگري است.

با اين توضيح در صورتي که صاحب سرقفلي نسبت به محل سرقفلي تعدي يا تفريط کند، حق سرقفلي وي از بين خواهد رفت و مالک ملک مي‌تواند بدون پرداخت مبلغي، ملک خود را تخليه کند. عدم پرداخت اجاره‌بها: يکي ديگر از اسباب تخليه محل سرقفلي، عدم پرداخت اجاره‌بها است. صاحب سرقفلي مکلف است در مدت 10 روز از هر ماه (تا دهم ماه بعد) نسبت به پرداخت اجاره‌بهاي مالک اقدام کند.

قانون هيچ بهانه‌اي را براي عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف صاحب سرقفلي (مستاجر) نمي‌پذيرد و در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف مالک سرقفلي، مالک ملک مي‌تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره‌بها اقدام کند. 

هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلي براي بار سوم اجاره‌بها را به موقع پرداخت نکند، مالک ملک مي‌تواند نسبت به درخواست اجاره‌بها و تخليه ملک از طريق دادگاه يا اداره ثبت اقدام کند.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان