بسم الله
 
EN

بازدیدها: 96

مالکيت زماني- قسمت سوم (قسمت پاياني)

  1397/1/30
خلاصه: مالکيت زماني ( time share )
قسمت قبلي

بخش چهارم

بند دوم : عقود نامعين


معاملات از نظر شرع امضايي هستند و تأسيسي و تعبدي نمي باشند.[1] بنابراين مي توان چنين استنباط کرد که هر قراردادي که در عرف مصداق عقد دانسته شود معتبر و لازم الوفاست ، همانطور که گفتيم بعضي از فقهاي متقدم نيز تمسک به عمومات را براي اثبات صحت و اعتبار قراردادهاي نامعين مجاز دانسته اند .

بنابراين نقش شارع در معاملات نقش امضايي است و با جمله « اوفوا بالعقود » تمام آنچه را نزد مردم و در عرف بازار رواج دارد ، امضا کرده است . پس با توجه به ماده 10 قانون مدني و نيز اصل آزادي قراردادها در فقه مي توان صحت آن را اثبات کرد .

در مورد پيشينه تاريخي ماده 10 قانون مدني که بيانگر آزادي انعقاد قراردادهاست ، اختلاف آراء فراوان است ، به اين جهت که بعضي از حقوقدانان معتقدند که ماده مذکور به پيروي از نظر حقوقدانان اروپايي وضع شده است.[2] در مقابل ، عده اي ديگر عقيده دارند که ماده 10 قانون مدني نسخه ثاني گفته فقيهان است.[3] ولي با اين وجود به نظر مي رسد که ماده 1134 ق . م فرانسه نيز الهام بخش نويسندگان ق . م قرار گرفته است .[4]

برخي مي گويند : (( قراردادي که مورد آن انتقال مالکيت عين به صورت زمان بندي شده به چند نفر است ، از يک طرف يکي از اقسام عقودي است که قالب هيچ يک از عقود معين را نداشته و نيز از مصاديق عقودي است که در ماده 10 ق . م به نام قراردادهاي خصوصي معرفي شده و از طرف ديگر هيچ مانع قانوني و دليل حقوقي اعتبار آن را نفي نمي کند . بنابراين ، قرارداد مزبور را در صورتي که مخالف مقررات نباشد بايد از حيث شمول قراردادهاي معتبر صحيح و لازم الاتباع دانست .[5]

برخي فقها در دفاع از اصل آزادي قراردادها به اصل تسليط استناد جسته و اعتقاد دارند که لازمه مسلط بودن بر اموال اين است که همه قراردادهاي راجع به آن نيز به اجمال درست باشد به بيان ديگر ، معني تسلط مردم بر اموالشان اين است که مي توانند هر تصرفي را که مايلند در آن بکنند.[6] ))

حقوقدانان نيز بر اين عقيده اند که به مقتضاي اصل، مالک حق هر گونه تصرفي در مالکيت خود داشته و تقييد آن بر خلاف اصل است و لذا وجود قيد محتاج به اثبات و تابع دليل خواهد بود .[7]

استفتا از فقيهان معاصر به عمل آمد که آيا مي توان اين قرارداد را که فاقد منع عقلي و عرفي و شرعي است به عنوان عقدي جديد و مستقل پذيرفت ؟ پاسخ آن به شرح زير است :

برخي مي گويند اين عقد جديد ( مالکيت زماني ) مي تواند به عنوان عقد بيع مشروط به مهايات در منفعت و انتفاع باشد .

برخي آن را نوعي بيع مي دانند که در عصر ما به دليل نيازها و ضرورت ها بوجود آمده است و هر گاه در عرف محل رايج شده باشد عمل به آن اشکالي ندارد و مشمول احل الله البيع و ساير ادله بيع است .

برخي مي گويند اين معامله را به عنوان بيع يا صلح يا عقد مستقل مي توان محقق ساخت و از نظر شرعي اشکالي ندارد و تقسيم ملک به حسب زمان نيز اشکالي ندارد و شرعا جايز است ، اما هنگام معامله بايد براي استفاده هر يک از افراد ضوابطي تعيين شود تا موجب اختلاف نگردد .[8]

در نتيجه با توجه به ديدگاه فقهاي معاصر و اينکه مالکيت زماني سنخي از مالکيت است ، عقود تمليکي توان حمل اين نوع مالکيت را دارند و محقق ساختن مالکيت زماني به عنوان بيع يا صلح يا عقد مستقل فاقد اشکال است ، و چون مالکيت زماني نوعي مالکيت است ؛ انتخاب عقود معين به ويژه عقد بيع مشروط به مهايات ارجح است و از طرفي قانون مدني انواع عقد بيع را احصاء نکرده است و فقط به ذکر مصاديقي از آن پرداخته است مانند بيع مطلق، مشروط ، موجل، نقد يا حال و بيع خياري و فضولي و ....

اکنون اگر ما قرارداد مالکيت زماني را با توجه به مشترکات آن با عقد بيع در قانون مدني، نوعي عقد بيع بدانيم و براي تمايز با ساير عقود و انواع عقد بيع ، آن را مالکيت زماني بناميم و مسئولين به تصويب قانوني در اين خصوص بپردازند ، مشکلات از پيش رو برداشته مي شود . اول: اينکه نوع عقدي که خريدار و فروشنده در مالکيت زماني منعقد کرده اند مشخص مي شود ؛ دوم : قانونگذار نيز مي تواند براي حمايت طرفين به قانونگذاري بپردازد ؛ سوم : در صورت بروز اختلاف ميان طرفين (خريدار و فروشنده) يا مالکان ، قاضي مي داند که مسئله رسيدگي به اختلاف را تحت حمايت و حاکميت کدام قانون قرار دهد. 

بخش پنجم- نحوه اجراي مالکيت زماني در ايران


روش اجرايي مالکيت زماني به اين شکل است که يک مجموعه اقامتي و يا هتل زمان بهره برداري از اتاق‌ ها و سوئيت‌هاي خود را به واحد‌هاي مشخص تقسيم کرده و آن را واگذار مي‌کند و خريداران در حقيقت مالک يک و يا چند زمان در آن هتل و يامرکز اقامتي مي‌باشند .

براي انطباق اين نهاد حقوقي با سيستم حقوقي ايران و قوانين موضوعه مي‌توان از دو روش استفاده کرد:

1) طرفين قرارداد مي توانند مطابق ماده 10 قانون مدني اين نوع قرارداد را تنظيم کنند و در متن قرارداد زمان استفاده و مدت آن و ساير شرايط قرارداد را تصريح کنند .

2) يا اين عمل حقوقي را با يکي از عقود معين انطباق دهند. مالکيت زماني قابل انطباق با عقد بيع است ، اما اگر فقط حق بهره برداري از منافع ملک مدنظر باشد بدون اينکه طرفين بخواهند مالکيت عين را بدست آورند مي‌توان اين نهاد حقوقي را با يکي از عقود اجاره يا عقد صلح منافع منطبق کرد. به نظر مي‌رسد با توجه به اين که عقود معين حاصل تلاش عالمان حقوق بوده و شرايط آن در قانون مدني و ساير قوانين ذکر گرديده است ، و به گونه اي است که اختلافات حاصله في مابين را به حداقل مي‌رساند استفاده از عقود معين راه‌حل مناسبي براي انطباق اين نهاد با سيستم حقوقي ايران است .

نکته اي که بايد به آن اشاره کرد اين است که در صنعت گردشگري و فعاليت‌هاي هتلداري هيچ هتلداري نمي‌تواند در فعاليت به صورت مالکيت زماني، عين مال را واگذار کند و فقط حق انتقال منافع اتاق‌ها و سوئيت‌هاي هتل را دارد . بنابراين، در اين رشته از فعاليت اقتصادي فقط مي‌توان از دو عقد اجاره يا صلح منافع استفاده کرد .

براي پي بردن به نحوه فعاليت هتلداري به تعريف هتل يا مهمانخانه مي‌پردازيم :

هتل مکاني عمومي براي اقامت مسافران است به نحوي که از منافع اتاق‌ها و ويلاها و محوطه هتل در طول مدت اقامت بهره‌مند مي‌شوند و مالک هتل موظف به ارايه خدماتي در طول اقامت آنان است که برحسب نوع خدمات ارائه شده سازمان ميراث فرهنگي صنايع دستي و گردشگري اقدام به درجه‌بندي آن مي‌کند .

با توجه به تعريف هتل ، مالک هتل به هيچ عنوان نمي تواند عين اتاق ها را واگذار کند ، زيرا با واگذاري عين، مالک هتل براي آن قسمت از هتل واگذار شده تغيير يافته و مسولان مربوطه مي‌توانند نسبت به لغو مجوز هتلداري حداقل براي آن قسمت از هتل واگذار شده اقدام کنند ، زيرا با واگذاري عين، مالک قبلي، موظف به ارائه هيچ گونه خدماتي نبوده و شرايط هتلداري از وي سلب مي‌شود و مالک جديد نيز در قبال مراجع مختلف هيچ‌گونه مسووليتي نداشته و به دلخواه خود مي‌تواند نسبت به اداره اتاق مربوطه اقدام کند و مراجع مختلف نيز نمي‌توانند کنترل ونظارتي بر اعمال مالک جديد داشته باشند.

بنابراين ، واگذاري عين به هر نحو منتفي است و چنانچه متقاضي قصد استفاده به صورت مالکيت زماني در مدت معين را داشته باشد ، در قالب عقد اجاره نسبت به واگذاري منافع در زمان معين ادواري اقدام مي‌شود ، اگر طرفين قصد واگذاري حق استفاده به صورت دائم را داشته باشند در قالب عقد صلح منافع نسبت به تثبيت حق به صورت دائم اقدام مي‌شود .

شرکت‌هايي که داراي مجوز هتل‌داري هستند از قبيل شرکت نارنجستان زيباي شمال چون قانوناً با واگذاري عين تمام يا قسمتي از املاک مجوز هتل‌داري آنها مخدوش مي‌شود فقط نسبت به صلح منافع به طور قطعي اقدام مي‌کند که در اين مورد نيز طي سند رسمي انتقال، يا سند عادي ديگر بين مالکين، منافع ملک، نحوه و زمان استفاده از حق مالکيت مشاعي منافع را تعيين تکليف مي‌کنند و انتقال مي‌دهند.

اما شرکت‌هايي که فاقد مجوز هتل‌داري هستند از قبيل شرکت آبادگران نسبت به واگذاري عين مشاعي ملک اقدام مي‌کند که طي سند رسمي انتقال يا سند عادي ديگر بين مالکين، زمان استفاده از حق مالکيت مشاعي تعيين شده است . در اين حالت نسبت به خريد اموال منقول مورد نياز نيز به طور مشاعي اقدام مي‌شود.

مالکيت زماني در تمام کشورهاي غربي به عنوان يک پديده جديد حقوقي پذيرفته شده است و در قوانين کشورها جايگاه مناسبي دارد در ايران نيز اين واقعيت ملموس وجود دارد و لازم است قانونگذاران مقرراتي را براي اين پديده حقوقي جديد وضع کنند .

راي وحدت رويه


به استناد ماده واحده مربوط به وحدت رويه قضائي مصوب 1328 دادستان کل همانند رئيس قوه قضائيه و رئيس ديوانعالي کشور در صورتي که آراء متناقض از شعب ديوان صادر شود درخواست رسيدگي به موضوع را در هيات عمومي مطرح خواهد نمود. ماده 270 آ.د.ک مصوب 1378 مقرر داشته: « هرگاه در شعب ديوانعالي کشور و يا هريک از دادگاهها نسبت به موارد مشابه اعم از حقوقي،کيفري و امور حسبي با استنباط از قوانين آراي مختلفي صادر شود رئيس ديوانعالي کشور يا دادستان کل کشور به هر طريقي که آگاه شوند مکلفند نظر هيات عمومي ديوانعالي کشور را به منظور ايجاد وحدت رويه درخواست کنند».

راي اصراري


مدير دفتر دادگاه صادرکننده راي فرجام خواسته يک نسخه از دادخواست و پيوستهاي آن را براي فرجام خوانده ارسال مي دارد تا حسب مورد ظرف 20 روز يا 2 ماه پاسخ دهد و پس از انقضاي مهلت، پرونده فرجام خواهي را همراه با پرونده مربوط به راي فرجام خواسته به ديوانعالي کشور ارسال مي دارد و پس از وصول پرونده به ديوانعالي کشور رئيس ديوان يا يکي از معاونان وي آن را با رعايت نوبت و ترتيب وصول به يکي از شعب ديوان ارجاع مي نمايد. ديوانعالي کشور در صورت نقض راي فرجام خواسته جز در مورد نقض بلا ارجاع بايد امر را به مرجع قضايي هم عرض دادگاه صادرکننده ارجاع نمايد زيرا ديوانعالي کشور نسبت به ماهيت قضاوت نمي نمايد تا بتوانند راسا راي مقتضي صادر کند. 

بموجب ماده 406 ق.آ.د.م :« دادگاه مرجوع اليه با لحاظ راي ديوانعالي کشور و مندرجات پرونده، اگر اقدام ديگري را لازم نداند بدون تعيين وقت رسيدگي کرده و مبادرت به انشاي راي مي نمايد والا با تعيين وقت و دعوت از طرفين اقدام لازم را معمول و انشاء راي خواهد نمود" . 

در اين ماده آمده است که دادگاه مرجوع اليه با لحاظ راي ديوانعالي کشور مبادرت به انشاي راي مي نمايد بنابراين در صدور راي مکلف به تبعيت از ديوانعالي کشور نمي باشد و بموجب ماده 48 ق.آ.د.م مي تواند با استدلالي متفاوت راي اصراري صادر کند يعني رايي صادر کند که مطابق راي منقوض باشد ملاحظه مي شود که راي اصراري از دادگاه صادر مي شود ولي راي وحدت رويه را ديوانعالي کشور صادر مي نمايد و چنانچه نسبت به راي اصراري فرجام خواهي به عمل آيد پرونده مجددا به يکي از شعب ديوانعالي کشور ارجاع مي شود شعبه مرجوع اليه در صورتي که استدلال دادگاه صادرکننده راي اصراري را بپذيرد آن را ابرام مي نمايد اما در صورت عدم پذيرش استدلال دادگاه صادرکننده راي از ابرام آن مستدلا امتناع مي نمايد اما حق نقض آن را نيز ندارد و پرونده بايد در هيات عمومي شعب حقوقي ديوانعالي کشور مطرح شود در صورتي که هيات عمومي مزبور استدلال مندرج در راي اصراري را موافق تشخيص دهد نسبت به ابرام آن اقدام مي نمايد اما اگر نظر شعبه ديوانعالي کشور مورد ابرام قرار گرفت حکم صادره نقض و پرونده به شعبه هم عرض ديگري ارجاع خواهد شد دادگاه مرجوع اليه مکلف است طبق استدلال هيات عمومي ديوانعالي کشور حکم مقتضي صادر مي نمايد و اين حکم در غير موارد مذکور در ماده 326 قطعي مي باشد.


------------------------------------
[1]-روح الله ، امام خميني ، البيع ، جلد 1 ، ص 218 .
[2]- حسن، امامي، حقوق مدني ، جلد 1 ، ص 267 .
[3]- محمد جعفر، جعفري لنگرودي ، حقوق تعهدات ، ج 1 ، ص 123 .
[4]- ناصر، کاتوزيان ،همان، ج 1 ، ص 151 .
[5]- مهدي،شهيدي ، مقاله (قرارداد تشکيل بيع )، مجله تحقيقات حقوقي شماره 10 ، بهار و تابستان 71 ، ص 69 .
[6]- مير عبدالفتاح،مراغي،العناوين، به نقل از ناصر، کاتوزيان ، همان کتاب ، ج 2 ، ش 494 ، صص 355 و 356
[7]- محمد، بروجردي عبده ،حقوق مدني ، ص 37
[8]- گنجينه آراي فقهي قضايي،دفتر آموزش روحانيون و تدوين متون فقهي ، سئوال 293 .






برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان