بسم الله
 
EN

بازدیدها: 96

جزوه حقوق ثبت؛ آموزش دعاوي ثبتي و اسناد لازم الاجرا - قسمت سوم

  1397/1/25
قسمت قبلي

بخش چهارم : اعتراض با راي هيات حل اختلاف موضوع مواد 147 و 148 اصلاحي


از آنجائيكه بحث در خصوص مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت و تاريخچه و فلسفه وضع آن و صدور سند مالكيت بر اساس مقررات مواد 147 و 148 اصلاحي ، بحثي گسترده و نياز به وقت كافي دارد و در اينجا امكان اينكه به طور كامل به تمامي موضوعات مرتبط با اين مواد بپردازيم وجود ندارد ، لذا ضمن توجه دوستان عزيز به مقاله شرحي بر مواد 147و 148 اصلاحي قانون ثبت نوشته همكاران محترم ، آقايان دكتر علي اصغر حاتمي و محمد جواد بهشتي و حبيب الله كرمي وكلاي پايه يك دادگستري و عضو كانون وكلاي دادگستري فارس ، مندرج در شماره 9-8 مجله كانون وكلاي دادكستري مركز ، كه مقاله اي پر بار و مفيد مي باشد ، در اينجا به طور اختصار فقط به صلاحيت هيات هاي حل اختلاف موضوع مواد 147و 148 اصلاحي پرداخته و سپس به موضوع اعتراض به آراء هيات هاي مذكور مي پردازيم :

بند اول : هيات حل اختلاف – تركيب


بر اساس ماده 2 قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت اسناد املاك مصوب 31/4/65 و الحاق موادي به آن در هر حوزه ثبتي هيات يا هياتهائي به عنوان هيئت حل اختلاف در ثبت تشكيل مي شود . اعضاي اين هيات عبارتند از :

يكي از قضات دادگستري به انتخاب رئيس قوه قضائيه و رئيس ثبت يا قائم مقام وي و يك نفر خبره ثبتي به انتخاب رئيس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور . نحوه تشكيل و اختيارات هيات و ساير موارد اجرائي آن مطابق آئين نامه اجرائي اين قانون خواهد بود.

بند دوم : صلاحيت هيات حل اختلاف

صلاحيت هيات حل اختلاف را با توجه به قانون اصلاحي و آئين نامه اصلاحي آن بشرح زير مي توان طبقه بندي نمود :

1-هر گاه محل مورد تقاضا بصورت مفروز باشد و بين اشخاص در تصرف اختلافي باشد و يا اينكه معترضي وجود داشته باشد و همچنين در صورتي كه با وجود توافق و نبودن معترض اتخاذ تصميم براي رئيس ثبت مقدور نمي باشد ، موضوع براي رسيدگي به هيات حل اختلاف ارجاع مي گردد .

2-در صورتي كه متصرف و متقاضي نتواند سند عادي مالكيت ارائه دهد هيات حل اختلاف با رعايت كليه جوانب به موضوع رسيدگي در صورتي كه هيات توافق طرفين را احراز و مدعي بلامعارض باشد مراتب را براي صدور سند مالكيت به اداره ثبت محل اعلام مي نمايد .

3-در مواردي كه متصرف با در دست داشتن سند عادي تقاضاي سند رسمي دارد هيات به موضوع رسيدگي نموده و پس از احراز تصرف مالكانه متقاضي مراتب را به اداره ثبت اعلام مي كند تا در دو نوبت به فاصله 15 روز به نحو مقتضي آگهي نمايد ، در صورتي كه ظرف دو ماه از تاريخ انتشار اين آگهي اعتراضي واصل شود معترض به دادگاه صالح هدايت مي شود و اقدامات ثبت موكول به ارائه حكم قطعي دادگاه خواهد بود . چنانچه اعتراضي نرسد اداره ثبت طبق مقررات سند مالكيت را صادر خواهد كرد. صدور سند مالكيت جديد مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود .

4-هر گاه انتقال اعم از رسمي يا عادي به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بين متصرف و مالك مشاعي توافق باشد و مقدار تصرف هم از سهم فروشنده در كل ملك بيشتر نباشد اما به ساير مالكين مشاعي دسترسي نباشد و يا وجود معترض ، موضوع به هيات حل اختلاف براي رسيدگي ارجاع مي گردد . هيات در صورت احراز تصرف بلامنازع و بلامعارض متصرف بر حسب مورد به صدور سند مالكيت مفروزي يا مشاعي به نام متقاضي راي خواهد داد . 

اين تصميم به واحد ثبتي ابلاغ مي شود تا در دو نوبت به فاصله 15 روز در روزنامه ناشر آگهي هاي ثبتي آگهي نمايد ، چنانچه ظرف دو ماه از تاريخ انتشار اولين آگهي اعتراض واصل شود معترض به دادگاه صالح هدايت مي شود و اقدامات ثبت موكول به ارائه حكم قطعي دادگاه خواهد بود .

5-در صورتي كه اعيان كلاً يا جزئاً در اراضي موقوفه احداث شده باشد هيات با رعايت شرايط مقرر در تبصره 2 ماده 148 اصلاحي دستور صدور سند مالكيت كل يا جزء اعيان يا قيد اجرت زمين خواهد داد .

6-در موراد آن دسته از متقاضياني كه اعيان آنها كلاً و جزئاً در اراضي دولت و شهرداري ها ايجاد شده است نيز هيات با رعايت شرايط مقرر در تبصره 3 ماده 148 اصلاحي در آئين نامه مربوطه رسيدگي و اتخاذ تصميم خواهد نمود .

7-در مورد مناطقي نظير مازندران كه غالباً مالك عرصه و اعيان جدا از هم بوده و مورد معامله اكثراً اعيان ملك مي باشد و آخرين منتقل اليه متقاضي سند مالكيت است هيات حل اختلاف به اين گونه تقاضا ها نيز رسيدگي نموده و با احراز شرايط مقرر در بند 3 ماده 147 اصلاحي اقدام به اتخاذ تصميم خواهد نمود .

بند سوم : چگونگي ابلاغ آراء هيات

در قانون دو طريق براي ابلاغ راي هيات پيش بيني شده است :

1-طبق ماده 148 اصلاحي راي هيات بوسيله ثبت محل به طرفين ابلاغ مي شود و برابر تبصره يك ماده 21 آئين نامه اجرائي ابلاغ آراء و تصميمات هيات ها در زمينه اجراي قانون تابع مقررات آئين نامه اجرائي مفاد اسناد رسمي است .

2-طبق بند 6 ماده 147 اصلاحي و ماده 34 اصلاحي آئين نامه اجراي قانون ، ابلاغ راي هيات از طريق انتشار آگهي است .
در موارد مذكور در بند هاي 3 و 4 صلاحيت هاي هيات حل احتلاف ، آراء هيات از طريق انتشار آگهي در روزنامه به عمل مي آيد و در ساير موراد از طريق اداره ثبت ابلاغ مي گردد .

بند چهارم : مهلت اعتراض به راي هيات

در قانون دو مهلت مقرر گريده است ، در مواردي كه راي هيات بوسيله ثبت محل و بر اساس تبصره 1 ماده 21 آئين نامه اجرائي به طرفين ابلاغ مي گردد ، به موجب ماده 148 اصلاحي مهلت اعتراض بيست روز از تاريخ ابلاغ راي مي باشد . و در مواردي كه ابلاغ از طريق انتشار راي در روزنامه و آگهي به عمل مي آيد بر اساس بند 6 ماده 147 اصلاحي و ماده 134 اصلاحي آئين نامه اجرائي ، دو ماه از تاريخ انتشار اولين آگهي مي باشد .

بند پنجم : مرجع تقديم اعتراض

مستفاد از ماده 148 و بند 6 ماده 147 و ماده 34 آئين نامه اجرائي ، اين است كه اعتراض بايد بدواً به اداره ثبت محل تسليم گردد ، بر اساس ماده 34 آئين نامه چنانچه در موعد مقرر اعتراض واصل شود اداره ثبت بايد به معترض اعلام نمايد كه ظرف يك ماه از تاريخ اعتراض مبادرت به تقديم دادخواست به مرجع ذي صلاح قضايي نموده و گواهي تقديم دادخواست را اخذ و به اداره ثبت تسليم نمايد .

بند ششم : مرجع رسيدگي به اعتراض

برابر بند 6 ماده 147 و ماده 148 مرجع رسيدگي به اعتراض واصله دادگاه صالح مي باشد و منظور از دادگاه صالح نيز دادگاهي است كه از نظر محلي و نسبي صالح به رسيدگي باشد ، در حال حاضر با توجه به اينكه صلاحيت نسبي در دادگاه ها منتفي است ، فقط صلاحيت محلي مورد نظر مي باشد ، بنابراين مرجع رسيدگي به اعتراض آراء هيات هاي حل اختلاف دادگاه محل وقوع ملك مي باشد .

لازم به ذكر است كه هر چند در متن قانون بطور صريح مرجع صالح براي رسيدگي به اعتراض آراء هيات حل اختلاف را دادگاه صالح تعيين گرديده است مع الوصف ، در اينكه مرجع رسيدگي به اعتراض به راي هيات حل اختلاف دادگاه محل وقوع ملك است يا شوراي عالي ثبت ، بين شعب ديوان عالي كشور اختلاف نظر ايجاد شده بود و يك شعبه با توجه به تبصره 3 ماده 20 آئين نامه اجرائي شوراي عالي ثبت را صالح به رسيدگي دانسته و شعبه ديگر دادگاه عمومي را صالح دانسته بود فلذا موضوع به هيات ديوان عالي كشور جهت صدور راي وحدت رويه ارجاع كه هيات عمومي ديوان طي راي وحدت رويه شماره 623-18/1/77 دادگاههاي دادگستري را صالح براي رسيدگي به اعتراض به آراء هيات عمومي حل اختلاف اعلام نمود .

بند هفتم : شرايط دعوي اعتراض

دعوي اعتراض به آراء هيات هاي حل اختلاف مانند ساير دعاوي بايد به موجب دادخواست بوده و واجد ساير شرايط مقرر در ماده 51 قانون آئين دادرسي مدني نيز باشد . از نظر مالي بودن يا غير مالي بودن نيز دعوي اعتراض به راي هيات حل اختلاف با توجه به آنچه قبلاً در بحث اعتراض به اصل ثبت ملك بعرض رسيد ، مالي محسوب مي گردد و بايد برابر هزينه دادرسي دعاوي مالي هزينه دادرسي و تمبر وكالتي و ساير حقوق مربوطه پرداخت شود .

بند هشتم : اعتراض بعد از انقضاء مدت و بعد از صدور سند مالكيت

بر خلاف ماده 24 قانون ثبت كه ناظر به ثبت عمومي مي باشد ، و بعد از انقضاء مدت هاي مقرر هيچگونه اعتراضي را مسموع ندانسته است ، در موراد 147 و 148 اصلاحي به صراحت بند 6 ماده 147 و ماده 34 آئين نامه اجرائي قانون ، صدور سند مالكيت را مانع مراجعه متضرر به دادگاه ندانسته است . بنابراين معترض بعد از انقضاء مهلت و صدور سند مالكيت نيز مي تواند جهت احقاق حق خود به دادگاه مراجعه نمايد . دليل اين امر نيز روشن است ، چرا كه به هر حال متضرر از حكم در جريان رسيدگي هيات كه في الواقع يك نوع رسيدگي قضايي مي باشد و هيات پس از رسيدگي و امعان نظر قضايي مبادرت به صدور راي مي نمايد ، نبوده و از تصميمات و اقدامات هيات بي اطلاع مي باشد و انتشار آگهي هم ايجاد علم و يقين براي اطلاع وي از تصميمات هيات نمي كند . (1)

بنابراين در اينكه متضرر بعد از صدور سند مالكيت مي تواند به دادگاه مراجعه كند ترديدي نيست اما بحث و ترديد در اين است كه آيا قسمت اخير بند 6 ماده 147 ناظر به مراجعه متضرر به دادگاه جهت مطالبه خسارات و ضرر و زيان است يا اعتراض به ثبت و صدور سند مالكيت را نيز در بر مي گيرد . و به عبارت ديگر آيا معترض مي تواند تقاضاي ابطال سند مالكيت كه بر اساس راي هيات صادر شده نيز از دادگاه بخواهد يا خير ؟

در اين خصوص دو نظر ابراز شده است ، عده اي معتقدند كه معترض فقط مي تواند جهت مطالبه خسارت و ضرر و زيان خود به دادگاه مراجعه كند و ماده 22 و 24 قانون ثبت نيز مويد نظر خود مي گيرند و عده اي ديگر معتقدند كه معترض مي تواند از دادگاه ابطال سند مالكيت صادر ه را نيز بخواهد و معتقدند اين موضوع منافاتي با ماده 22 قانون ثبت ندارد ، چرا كه سند مالكيتي كه بر اساس شرايط مادتين 24 و 22 قانون ثبت صادر شده باشد اعتبار قانوني خود را دارد و دعوي مخالف آن مسموع نيست اما در موردي كه براساس مقررات مواد 147 و 148 اصلاحي سند مالكيت جديدي صادر مي شود اين سند مالكيت جديد بر اساس قانون مذكور قابل اعتراض و حتي ابطال در مراجع قضايي است .(2)

سوال ديگري كه در اينجا مطرح مي شود اين است كه چنانچه متضرر بعد از صدور سند مالكيت بخواهد به دادگاه مراجعه كند ، خواسته وي آيا بايد ابطال راي هيات حل اختلاف نيز باشد يا تنها ابطال سند مالكيت كافي است ؟ در اين خصوص دو نظر ابراز شده است : عده اي معتقدند از آنجائيكه طبق ماده 22 قانون ثبت محاكم كسي را مالك مي شناسند كه ملك به نام وي ثبت شده باشد و كسي كه در اجراي مواد 147 و 148 سند مالكيت اخذ كرده باشد نيز مالك رسمي محسوب ميشود و مادامي كه راي هيات ثبتي به قوت خود باقي است ابطال سند موردي ندارد و دادگاه نمي تواند بدون اينكه ابطال راي هيات موضوع خواسته باشد به موضوع فسخ راي هيات رسيدگي كند چون موضوع فسخ راي هيات و ابطال سند مالكيت كاملاً مستقل از يكديگر بوده و خواسته محسوب مي شود و بنابراين خواهان الزاماً بايد در دادخواست خود ابطال راي هيات را نيز ذكر نمايد . در غير اين صورت دادگاه بايد قرار عدم استماع دعوي راصادر نمايد .

عده اي ديگر معتقدند ، اصولاً اعتراض به ثبت از ناحيه هر كس ملازمه با ادعاي مالكيت دارد و راي هيات حل اختلاف مواد 147 و 148 اصلاحي مقدمه براي صدور سند مالكيت بوده وقتي شخصي خواهان ابطال سند مالكيت باشد دادگاه مي تواند به مقدمات خواسته نيز رسيدگي كند و لازم نيست كه خواهان تصريح كند كه فسخ راي هيات مواد 147 و 148 نيز جزء خواسته اوست ، برخي موضوعات هر چند قابليت رسيدگي مستقل دارند ولي خود مي تواند مقدمه بعضي دعاوي باشند مثل دعوي الزام به تنظيم سند رسمي كه با وجود اينكه خواهان اثبات مالكيت خود را تصريح نكرده ولي دادگاه بدواً و مقدمتاً به مالكيت خواهان و تحقق بيع رسيدگي و پس از احراز آن خوانده را ملزم به تنظيم سند مي كند .(3)

بنظر مي رسد كه نظر اول بيشتر منطبق با موازين قانوني باشد ، چرا كه در بند 6 ماده 147 قانونگذار مقرر داشته « ... چنانچه اعتراضي نرسد اداره ثبت طبق مقررات سند مالكيت را صادر خواهد كرد . صدور سند مالكيت جديد مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود » پس بنابراين قانون اعتراض به راي هيات را حتي بعد از انقضاء مهلت نيز تجويز نموده و بنابراين خواسته خواهان علاوه بر ابطال سند بايد ابطال راي هيات نيز باشد و علاوه بر اين طبق ماده 2 قانون آئين دادرسي مدني هيچ دادگاهي نمي تواند به دعوايي رسيدگي كند مگر اينكه شخص يا اشخاص ذي نفع يا وكيل يا قائم مقام يا نماينده آنان رسيدگي به دعوا را برابر قانون دادخواست نموده باشند و در اينجا چون فسخ راي هيات جزء خواسته نمي باشد دادگاه نمي تواند به آن رسيدگي كند و چون بدون رسيدگي به صحت و سقم راي هيات نمي توان در خصوص سند مالكيت نيز اظهار نظر نمود ، دعوي قابليت استماع را ندارد و دادگاه بايد اقدام به صدور قرار عدم استماع دعوي نمايد . و قياس دعوي اعتراض به ثبت و ابطال سند مالكيت با دعوي الزام به تنظيم سند رسمي قياس مع الفارق مي باشد ، چرا كه در دعوي الزام دادگاه ناگزير است كه بعنوان مقدمه به صحت و سقم قرار داد في ما بين نيز رسيدگي كند در صورتي كه در دعوي ابطال سند مالكيت چنين ملازمه اي وجود ندارد ، مضاف بر اين سند مالكيت جديد بر اساس راي هيات حل اختلاف صادر گرديده است و بدون فسخ راي هيات نمي توان به ابطال سند مالكيت رسيدگي نمود .

همانطور كه چنانچه بر اثر حكم دادگاه سند مالكيت بنام كسي صادر شده باشد ، معترض نمي تواند ابطال چنين سندي را تا زماني كه حكم دادگاه در مرجع قانوني بلااثر و ملفي نگرديده است خواستار شود و خواهان ابطال ناچار بايد ابتدا از طريق طرح دعوي اعتراض ثالث ، حكمي كه در اثر آن سند مالكيت صادر گرديده را بلااثر و ملفي نمايد و انگاه نسبت به ابطال سند مالكيت اقدام كند .

در مورد مشابه ، در دعوي خلع يد ، ديوانعالي كشور نظر اول را مورد تاييد قرار داده است و در راي وحدت رويه شماره 672-1/10/83 اعلام داشته كه دعاوي خلع يد كه مستند به سند رسمي نمي باشد ، بدواً بايد مالكيت خواهان احراز گردد و رويه اين راي را چنين تفسير نموده كه خواهان خلع يد كه مستند دعوي او سند عادي است ، علاوه بر خلع يد بايد اثبات مالكيت را نيز از دادگاه در خواست كند و در صورتي كه فقط خلع يد خواسته باشد و اثبات مالكيت جزء خواسته او نباشد دعوي را نمي پذيرند . 

در دعوي خلع يد نيز از آنجائيكه خلع يد فرع بر مالكيت مي باشد ، احراز مالكيت خواهان مقدمه براي صدور حكم خلع يد مي باشد و بر اساس نظر گروه دوم دادگاه بايد بتواند بدون اينكه اثبات مالكيت جزء خواسته باشد رسيدگي و حكم خلع يد صادر نمايد در صورتي كه بشرحي كه آمده راي هيات عمومي ديوانعالي كشور بر خلاف آن نظر داده است .



----------------------
1- مجله كانون شماره 98- ص 213
2- نظريه شماره 59-5/7-11/7/78 اداره حقوقي مجموعه نظر هاي مشورتي در مسائل مدني – شهري – خرازي ص 301
3- مجموعه نشست هاي قضايي – مسائل قانون مدني (2) صفحه 225







برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان