بسم الله
 
EN

بازدیدها: 396

بقاياي ثبتي و تعرفه و مبناي وصول آن

  1397/1/16

« بدهي ثبتي » و « بقاياي ثبتي » اصطلاحاتي هستند که دفاتر اسناد رسمي در تنظيم اسناد معاملات املاک جاري ( ثبت نشده ) با آن مواجه اند و همواره مکلف بوده اند در وصول آن يار و ياور ادارات ثبت باشند . پرسش اين است که آيا  اين هزينه ها  که با عناوين ياد شده وصول مي شوند هزينه هايي مستقل از حق الثبت املاکند يا تتمه و باقيمانده همان وجوهي هستند که تحت عنوان حق الثبت املاک دريافت مي شوند ؟ چنانچه هزينه اي مستقل باشند بايد در ميان قوانبن و مقررات در پي تعرفه و مبناي وصول آن بود . به عبارت ديگر لازم خواهد بود تعرفه حق الثبت املاک و بقاياي ثبتي در دو رديف جداگانه از سوي مقنن پيش بيني گردد . براي نيل به پاسخ بايد مروري بر قوانين و مقررات داشته باشيم .

مروري بر قوانين و مقررات حاکم 


ماده 118 قانون ثبت اسناد و املاک وقتي حقوق مأخوذه در ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمي را به مواد بعد از خود واگذاشت 1؛ ماده 119 آن قانون بلافاصله براي ثبت ملک در دفتر املاک دو هزينه مقرر کرد که اسم اولين آن مخارج مقدماتي (يا هزينه ي مقدماتي ) بود و اسم آن دگر حق الثبت که در قوانين و مقررات بعدي حق الثبت املاک نام گرفت 2. مبلغي که ادارات ثبت براي ثبت املاک در دفتر املاک مي گرفتند و مي گيرند . در مقابل حق الثبت اسناد که در دفاتر اسناد رسمي براي ثبت سند در دفاتر اسناد وصول مي شد و مي شود.

برخلاف حق الثبت اسناد که با تنظيم سند فورا بايد به خزانه دولت پرداخت مي شد و مي شود ؛ حق الثبت املاک طبق ماده 120 قانون ثبت اسناد و املاک مي توانست مطابق آئين نامه اين ماده به اقساط دريافت شود 3.

آئين نامه راجع به ماده 120 قانون ثبت اسناد واملاک  که در سال 1325 به تصويب وزير دادگستري رسيد  ماده يکش مقرر داشت : «  در موقع تقاضاي ثبت ملک بايد حداقل يک قسط از حق الثبت مورد تقاضا دريافت شود.» همين قسطي شدن  حق الثبت املاک و تجويز دريافت حداقل يک قسط آن با تسليم اظهارنامه ، سبب شد که عمليات مقدماتي ثبت با وصول فقط بخشي از حق الثبت شروع  و يکي پس از ديگري انجام  و حتي وارد دفتر املاک هم شود بدون آنکه حق الثبت آن به حيطه ي وصول در آيد.

 لازمه ي قسطي بودن آن بود که تدابيري براي وصول بدهي هاي حاصل از حق الثبت املاک انديشيده شود پس ماده ي 2 آئين نامه راجع به ماده ي 120 چنين مقرر داشت : « چنانچه متقاضي ثبت پس از خاتمه ي جريان مقدماتي ثبت بخواهد معامله نمايد در پاسخ پرسشنامه ي دفاتر اسناد رسمي براي معامله بايد بقيه ي بدهي متقاضي تعيين و به دفترخانه اعلام شود تا پس از وصول بقيه ي حق الثبت وارسال آن به اداره ي ثبت اقدام به معامله نمايد. »

اين ماده هم از لفظ بدهي استعانت جست و هم از واژه ي حق الثبت  و دفاتر اسناد رسمي را مکلف کرد که بقيه ي حق الثبت را وصول و به اداره ثبت ايصال دارند .

ماده ي 3 آئين  نامه مزبور پا را فراتر نهاد و در مورد املاکي که اسناد مالکيت شان صادر و ليکن حق الثبت شان وصول نشده بود نه تنها دفاتر اسناد رسمي را مکلف به وصول بقيه ي حق الثبت کرد نمايندگان اداره ي ثبت را نيز ملتزم شناخت که اسناد مالکيت را به محل ماموريت برند و بقيه ي حق الثبت را طبق قبض رسيد گيرند  و به اداره ثبت پردازند : «ماده3- در مواردي که پس از ثبت و صدور سند مالکيت مالک براي گرفتن سند مالکيت به اداره ي ثبت مراجعه ننمايد ودر مقام معامله برآيد بايد طبق ماده ي فوق رفتار شود واگر در مقام معامله نباشد براي اينکه اسناد مالکيت در اداره ي ثبت متراکم نگردد و به صاحبان آنها تسليم شود نمايندگان اداره ي ثبت که براي انجام عمل تحديد و غيره به محل مي روند اسناد مالکيت مربوط به آن محل به آنها داده مي شود که به مالکين تسليم و بقيه ي حق الثبت آنها را طبق قبوض رسيد اخذ و به اداره بپردازند که به اظهارنامه تمبر الصاق و باطل گردد.»

گويا بدهي هاي متقاضيان ثبت سنگين تر شد و دست اندرکاران وضع مقررات در فراست دريافتند  نامي با مسما براي اين بقيه حق الثبت برگزينند که تاب برکشيدن مسما را داشته باشد و لذا نام بقاياي ثبتي را به معناي باقيمانده هاي ثبتي به خدمت گرفتند تا حکم وصول بدهي هاي حق الثبت املاک و بعضا هزينه ي مقدماتي را صادر کنند .    ماده 18  آئين نامه ي قانون ثبت ( اصلاحي 7/10/1353)  پس از اين که احکامي در باره ي مبناي حق الثبت و هزينه ي مقدماتي املاک موقوفه و املاک متعلق به موسسات خيريه و عام المنفعه مقرر داشت ؛ در تبصره الحاقي از اصطلاح بقاياي ثبتي نه به عنوان يک هزينه ثبتي مستقل بل در مفهوم همان حق الثبت و هزينه ي مقدماتي استفاده کرد .

از اين جا به بعد اصطلاح بقاياي ثبتي به همان مفهوم به زبان قانون گذار هم افتاد چنان که قانون متمم قانون ثبت اسناد و املاک مصوب9/4/ 1354 به تواتر در مواد مختلفش از اصطلاح بقاياي ثبتي بهره جست تا حکمش را در خصوص حق الثبت و هزينه هاي مقدماتي جاري سازد.

  اين قانون در ماده ي 1 بطور واضح بيان داشت هم حق الثبت و هم هزينه ي مقدماتي مي تواند بقايا داشته باشد : « ‌ماده 1 - در مورد اراضي متعلق به دولت يا مؤسسات و يا شرکتهاي دولتي که در جريان عمليات مقدماتي ثبت براي تأمين مسکن به شرکتهاي‌تعاوني واگذار شده يا مي‌شود اعم از اين که در اراضي مزبور احداث بنا شده يا نشده باشد انتقال‌گيرنده و ايادي بعدي انتقال از پرداخت حق‌الثبت ملک ‌و هزينه مقدماتي و بقاياي آنها معافند. در مورد هزينه تفکيک انتقال‌دهنده و شرکت تعاوني انتقال‌گيرنده از پرداخت هزينه تفکيک معاف مي‌باشند .

‌تبصره - در مورد املاکي که بلاعوض به شرکتهاي تعاوني براي تأمين مسکن کارکنان دولت و مؤسسات و شرکتهاي دولتي منتقل مي‌شود اعم از‌اين که انتقال‌دهنده دولت يا هر شخص حقيقي يا حقوقي باشد سند انتقال با معافيت از پرداخت حق‌الثبت انتقال و هر گونه ماليات و عوارض شهرداري‌و بقاياي آنها و هزينه تفکيک تنظيم مي‌گردد در صورتي که ملک در جريان عمليات مقدماتي ثبت باشد انتقال‌دهنده و انتقال‌گيرنده از پرداخت حق‌الثبت‌ملک و هزينه مقدماتي و بقاياي آنها معاف مي‌باشند»

ماده ي 3 اين قانون نگفت حق الثبت و هزينه ي مقدماتي و بقاياي آن بل گفت : بقاياي ثبتي اعم از حق الثبت و هزينه ي مقدماتي و فروشنده را معاف از آن دانست .

« ‌ماده 3 - در مورد املاکي که طبق مقررات اصلاحات ارضي به زارعين صاحب نسق منتقل شده يا مي‌شود در صورتي که ملک مسبوق به درخواست‌ثبت باشد فروشنده يا قائم‌ مقام قانوني او از پرداخت بقاياي ثبتي اعم از حق‌الثبت و هزينه مقدماتي ملک معاف است.
در مورد انتقال اين قبيل املاک هر گاه درخواست ثبت ملک نشده باشد مالک سابق در اجراي مقررات ماده 143 الحاقي به قانون ثبت اسناد و املاک از‌پرداخت وجوه مقرر در تبصره يک ماده مزبور معاف خواهد بود.

‌تبصره - وجوهي که قبل از اجراي اين قانون از بابت بقاياي ثبتي و يا طبق تبصره يک ماده 143 الحاقي به قانون ثبت اسناد و املاک وصول شده‌است قابل استرداد نيست. در صورتي که دريافت وجوه مذکور قبلاً تقسيط شده باشد اقساطي که وصول نشده اعم از اين که موعد پرداخت آن قبل يا بعد‌از اجراي اين قانون باشد مشمول معافيت موضوع اين ماده خواهد بود. در مواردي که از اين بابت قبوض اقساطي بدهي زارعين مربوط به انتقال ملک‌دريافت شده باشد قبوضي که وصول نشده مسترد مي‌شود ».
‌ 
تا اينجاي کار حق الثبت املاک و هزينه ي مقدماتي مانند دو رفيق شفيق کنار همند . تا اين که تيغي بران به نام بند ( ف ) ماده 1  قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت‌ و مصرف آن در موارد معين مصوب 1373 هزينه ي مقدماتي را گردن زد و بدين سان هزينه مقدماتي از ميان هزينه هاي ثبتي بطور کامل حذف شد. و نويد آن را بند س ماده ي مرقوم نيز داده بود ؛ آن گاه که گفت براي ثبت ملک در دفتر املاک کلا به ازاء هر ده هزار يک هزار ريال دريافت مي شود. قيد کلا را در بند س آورد تا در بندي ديگر به نام بند (ف) تمام هزينه هاي ديگر را حذف و هزينه هاي ثبت ملک در دفتر املا ک را تجميع کند:« بند(س) و بند (ف) ماده(1)  قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت‌ و مصرف آن در موارد معين

س - براي ثبت ملك در دفتر املاك موضوع مواد (11) و (12) و (119) قانون ثبت كلا" به ازاء هر ده هزار ريال يك هزار ريال دريافت مي‌شود.‌ملاك محاسبه حق‌الثبت املاك، حداقل قيمت منطقه‌اي و در نقاطي كه قيمت منطقه‌اي تعيين نشده طبق برگ ارزيابي ادارات ثبت خواهد بود.

ع - مبناي وصول حق‌الثبت موضوع اين ماده در مورد املاك، ارزش معاملاتي اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادي و دارائي مي‌باشد و در‌نقاطي كه ارزش معاملاتي تعيين نشده باشد طبق برگ ارزيابي ادارات ثبت خواهد بود.

ف - تعرفه‌هاي مقرر در مواد (1) و (2) اين قانون و تبصره‌هاي آن با احتساب هزينه مقدماتي و تمام اضافات و جريمه‌هائي است كه در مواد ديگر‌قانون ثبت اسناد و املاك و ساير قوانين مقرر بوده و جايگزين آنها خواهد بود و از تاريخ اجراي اين قانون نسبت به موارد مقرر در اين قانون هيچگونه‌حقوق ثبتي و هزينه مقدماتي و جريمه و اضافات ديگري به هر عنوان دريافت نخواهد شد و مقررات مغاير با مواد (1) و (2) اين قانون لغو مي‌شود.
       
بند س آن قانون هم تعرفه حق الثبت را تعيين کرد و هم مبناي وصول آن را که بر حسب مورد ارزش معاملاتي يا برگ ارزيابي ادارات ثبت تعيين شد .اما اين بند نگفت معيار وصول حق الثبت املاک دردفتر املاک ، در نهايت ارزش معاملاتي زمان ثبت آن دردفتر املاک است و  در هر مرحله اي از عمليات مقدماتي ثبت ، اگر معامله اي در دفاتر اسناد رسمي صورت گيرد حق الثبت املاک بايد بر اساس ارزش معاملاتي روز انجام بمعامله وصول شود و اگر مبلغي قبلا گرفته شده باشد مبلغ مزبور بايد کسر شود..

ماده18 آئين نامه قانون ثبت اصلاحي 8/11/80 اين نقيصه را مرتفع نمود و علاوه بر تاکيد مجدد بر مبنا بودن ارزش منطقه اي يا برگ ارزيابي در اخذ حق الثبت املاک ؛ حکم تغيير ارزش معاملاتي را تعيين کرد .

تبصره 1 اين ماده نيزاداره ثبت را مکلف کرد در پاسخ دفاتر اسناد رسمي مبلغ وصولي حق الثبت ( مبلغ وصولي قبلي ) را معين کند تا مابه التفاوت آن در دفتر اسناد رسمي وصول شود.

در اين تبصره ، هم از لفظ حق الثبت و هم از واژه ي بقاياي ثبتي استفاده شده است و بطور واضح بيان کننده ي اين معني است که اين دو بر يک چيز دلالت دارند منتهي اگر براي اولين بار وصول شود حق الثبت و اگر تغيير ارزش معاملاتي علت وصول آن باشد بقاياي ثبتي ناميده مي شود که همان باقيمانده هاي حق الثبت است. اگر اين دو هزينه هايي متفاوت بودند حکم تبصره 1 ماده ي 18 لغو مي نمود.در اين صورت  اعلام حق الثبت وصولي از قبل از سوي اداره ثبت به چه درد سردفتر مي خورد اگر بقاياي ثبتي هزينه اي ثبتي غير از حق الثبت املاک باشد.  

عين ماده ي 18 اصلاحي آئين نامه ي قانون ثبت و تبصره هاي ذيل آن بدين قرار است : « ملاک اخذ حق الثبت املاک قيمت منطقه بندي مذکور در ماده 64 قانون مالياتهاي مستقيم مصوب 7/2/1371 است هرگاه در موقع ثبت ملک در دفتر املاک ارزش منطقه بندي تغيير کرده باشد بهاي ملک طبق قيمت منطقه بندي جديد تعيين مي گردد در نقاطي که قيمت منطقه بندي تعيين نشده ملک بايد ارزيابي شود اعتبار برگ ارزيابي يک سال از تاريخ تنظيم است ولو اينکه بهاي ملک طبق ارزيابي در دفتر املاک وسند مالکيت نوشته شده باشد.

تبصره1- (مصوب 8/11/80) چنانچه متقاضي ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک بخواهد معامله نمايد در پاسخ پرسش نامه دفاتر اسناد رسمي براي معامله بايد مبلغ وصولي حق الثبت تعيين و به دفترخانه اعلام شود تا مابه التفاوت بقاياي ثبتي ملک را بر اساس قيمت منطقه بندي دريافت و به حساب مربوطه واريز نمايد.

تبصره2-(مصوب 8/11/80) در مواردي که پس از ثبت و صدور سند مالکيت مالک براي گرفتن سند مالکيت به اداره ثبت مراجعه ننمايد ودرمقام معامله برآيد طبق تبصره فوق رفتار شود.»

بنابراين نظر به آنچه بيان شد تا سال 1373 که قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت تصويب شد ، هزينه هاي وصول پذير براي ثبت املاک در دفتر املاک عبارت بود از حق الثبت و هزينه ي مقدماتي و باقيمانده هاي آن که بقاياي ثبتي ناميده مي شد . از بعد از نصويب قانون مزبور ، آنچه براي ثبت ملک در دفتر املاک گرفته مي شود فقط حق الثبت است که تعرفه و مبناي وصول آن در بند س ماده ي 1 آن قانون تعيين و در قانون بودجه سال 1390 تعرفه ي از 10 درصد به 15 درصد افزايش يافته است .

تعرفه ي حق الثبت املاک و بقاياي آن

         تعرفه ي حق الثبت املاک و بقاياي آن تا قبل از تصويب بند س  ماده ي  يک قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت در سال 1373 هرچه بوده است در حال حاضر جنبه ي تاريخي دارد و از حوصله ي اين نوشتار خارج است . آنچه در اين ميان به کار ما مي آيد همين بند س  ماده ي يک است که مقرر داشته است : « براي ثبت ملك در دفتر املاك موضوع مواد (11) و (12) و (119) قانون ثبت كلا" به ازاء هر ده هزار ريال يك هزار ريال دريافت مي‌شود......» يعني تعرفه ثبت ملک در دفتر املاک  طبق آن قانون 10 درصد بوده است .

همين تعرفه در قانون بودجه ي سال 1390 به هر ده هزار ريال يک هزار و 500 ريال ( 15 درصد ) افزايش يافت :«59 ـ به سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اجازه داده مي‌شود:

       الف ـ براي ثبت ملك در دفتر املاك موضوع ماده (119) قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 26/12/1310 به‌ازاي هر ده هزار(10.000) ريال يك هزار و پانصد (1.500) ريال.... دريافت و درآمد حاصل را به حساب درآمد عمومي كشور واريز نمايد»

اين آخرين تغيير حق الثبت املاک در دفتر املاک است که به موجب کد    مجموعه بخش نامه هاي ثبتي نيز وصول آن مورد تاکيد سازمان ثبت قرار گرفته است .

مبناي وصول حق الثبت املاک


        بر اساس  بند ع ماده ي 1 قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت و ماده ي 18 آئين نامه ي اصلاحي قانون ثبت که در سطور قبل عينا بيان شد مبناي وصول حق الثبت ارزش معاملاتي دارايي است مگر اين در محلي ارزش معاملاتي تعيين نشده باشد که در اين صورت برگهاي  ارزيابي ادارات ثبت اسناد و املاک مستند محاسبه ي حق الثبت خواهد بود.

نقش دفاتر اسناد رسمي در وصول بقاياي ثبتي ( باقيمانده هاي حق الثبت )


تبصره هاي 1 و 2 ماده ي 18 اصلاحي آئين نامه قانون ثبت تکليف دفاتر اسناد رسمي را در خصوص بقاياي ثبتي است معين کرده است : «تبصره1- (مصوب 8/11/80) چنانچه متقاضي ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک بخواهد معامله نمايد در پاسخ پرسش نامه دفاتر اسناد رسمي براي معامله بايد مبلغ وصولي حق الثبت تعيين و به دفترخانه اعلام شود تا مابه التفاوت بقاياي ثبتي ملک را بر اساس قيمت منطقه بندي دريافت و به حساب مربوطه واريز نمايد.

تبصره2-(مصوب 8/11/80) در مواردي که پس از ثبت و صدور سند مالکيت مالک براي گرفتن سند مالکيت به اداره ثبت مراجعه ننمايد ودرمقام معامله برآيد طبق تبصره فوق رفتار شود.»

لازم به ذکر است که امکان وصول بقاياي ثبتي از طريق سيستم ثبت آني براي دفاتر اسناد رسمي فراهم گرديده است . چنانچه آخرين ارزش منطقه اي مبناي وصول حق الثبت مزبور تغيير نکند نه دفاتر اسناد رسمي حق دارند دوباره بر اساس ارزش منطقه اي بقاياي ثبتي اخذ کنند و نه حتي ادارات ثبت اسناد واملاک اختيار گرفتن 15 درصد ارزش معاملاتي املاک در موقع پايان عمليات ثبتي و ثبت ملک در دفتر املاک دارند.


نويسنده: لطيف عبادپور- سردفتر اسناد رسمي 10 پارس آباد و دانشجوي دکتراي حقوق خصوصي





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان