بسم الله
 
EN

بازدیدها: 86

اصول حقوقي آپارتمان‌نشيني

  1396/12/24
خلاصه: ناديده گرفتن بسياري از قوانين آپارتمان‌نشيني و تبعيت نکردن از دستورات مدير ساختمان، نه‌تنها باعث ايجاد بسياري از مشکلات اجتماعي شده بلکه جوي پرتنش در آپارتمان‌ها ايجاد کرده است.

آپارتمان‌نشيني يکي از درگيري‌هاي زندگي امروزي در شهرهاي بزرگ و صنعتي است. اين مشکلات از زماني آغاز شد که خانواده‌ها به يک‌باره از زندگي سنتي خود در خانه‌هاي بزرگ با حياط و هشتي و ايوان، فاصله گرفتند و به زندگي در آپارتمان‌ها روي آوردند.

سر و صداي بلند ساکنان آپارتمان‌ها، رفت و آمد در هر ساعت از شبانه‌روز، بلند کردن صداي تلويزيون و بالاخره نگهداري انواع حيوانات خانگي، با اين تفکر که چارديواري اختياري است، باعث شده است تا ساکنان مجتمع‌ها، همچنان به شيوه زندگي سنتي پافشاري کنند و بسياري از آپارتمان‌نشينان، توجهي به حقوق همسايه‌هاي ديوار به ديوار يا ساکنان طبقه بالا و پايين خود نداشته باشند.

به گزارش باشگاه خبرنگاران، به طور خاص در کشور ما قانون تملک آپارتمان‌ها، مصوب اسفند 1343 و آيين‌نامه اجرايي آن مصوب ارديبهشت 1347، که در سال 1376 مورد بازنگري و اصلاح قرار گرفت و منبع اصلي ضوابط درباره اين‌گونه واحدها به شمار مي‌رود. بر اساس ماده 8 اين قانون، در هر ساختماني که تعداد مالکان بيش از 3 نفر باشد، همه موظفند مدير يا مديراني (به تعداد فرد) از بين خود يا از خارج از مجموعه انتخاب کنند. مسئوليت مديران، فقط مربوط به اداره قسمت‌هاي مشترک ساختمان بوده و کارهاي مربوط به قسمت‌هاي اختصاصي، در اختيار و انحصار مالکين آن است. 

به‌طورکلي، پرداخت هزينه‌هاي مشترک، در قسمت‌هايي که براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد، از قسمت‌هاي مشترک محسوب مي‌شود، اعم از اينکه ملک مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد، الزامي است زيرا مالکيت در قسمت‌هاي مشترک، متعلق به کليه مالکين است.

به طور مثال، پشت‌بام جزو قسمت‌هاي مشترک آپارتمان‌ها به حساب مي‌آيد و هزينه آسفالت، برف‌روبي و... بر عهده همه مالکين است؛ همان‌گونه که همه ساکنان آپارتمان‌ها، حق استفاده از آن را (مانند نصب آنتن و گذاردن کولر) دارند.

 تخلف از قوانين آپارتمان‌نشيني

اگر هر کدام از مالکين قسمت‌هاي اختصاصي، از انجام وظايف خويش در قبال قسمت‌هاي مشترک خودداري کند، مدير يا مديران مجموعه در موارد نوشته‌‌شده در مقررات، به نمايندگي از مالکان، حق شکايت و اقامه دعوي عليه واحد متخلف را دارند. از اين رو بهتر است هنگام انتخاب مدير يا هيات‌مديران، صورت‌جلسه‌اي تنظيم شود و به امضاي انتخاب‌کنندگان برسد تا در مواقع لزوم به‌عنوان مدرک ثابت‌کننده سمت مديران نزد محاکم و ادارات، قابليت ارايه داشته باشند.

معمولاً بيشترين دغدغه در روابط بين مديران و ساکنان در مورد دريافت و پرداخت هزينه‌هاي جاري قسمت‌هاي مشترک (شارژ) به چشم مي‌خورد. اگر ترتيب خاصي در مورد شارژ پيش‌بيني نشده باشند، بر اساس ميزان سهم هر يک از مالکان يا استفاده‌کنندگان تعيين مي‌شود. پس از مشخص شدن سهم هر واحد، مالکان آنها موظف به پرداخت شارژ خواهند بود و حتي اگر نسبت به پول درخواستي اعتراض هم داشته باشند، نمي‌توانند از پرداخت سهمشان خودداري کنند بلکه تنها راه اعتراض، تقديم درخواست و کمک از مقامات قضايي جهت رسيدگي و اعلام پول عادلانه خواهد بود. تا زمان صدور حکم قطعي، سهم شارژ ماهانه بايد پرداخت شود، مگر اينکه دادگاه صالح، ترتيب رسيدگي را ضروري بداند.

در صورتي که مالکين از پرداخت سهم خود از هزينه‌هاي مشترک خودداري کنند، از طرف مدير يا هيات مديران به وسيله اظهارنامه که در قالب اوراق چاپي است، مبلغ بدهي با صورت ريز آن تنظيم و مطالبه مي‌شود تا هرگاه مالک يا استفاده‌کننده ظرف 10 روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه، سهم بدهي خود را نپردازد، مدير يا هيات‌مديره بتواند به تشخيص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبيل شوفاژ، تهويه مطبوع، آبگرم، برق، گاز و... به او خودداري کنند. در صورتي که مالک يا استفاده‌کننده، همچنان اقدام به تسويه حساب نکند، اداره ثبت محل آپارتمان‌ها به تقاضاي مدير يا مديران براي دريافت پول، طبق اظهارنامه ابلاغ‌شده، اجراييه صادر خواهد کرد. (به نظر مي‌رسد مدير يا مديران، اختياري در مورد قطع آب سرد واحد متخلف نداشته باشند)

عمليات اجرايي، مطابق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و همان‌طور که مي‌دانيم صدور اجراييه از طرف اداره ثبت در همه موارد، به موجب سند رسمي به عمل مي‌آيد اما اين از موارد نادري است که در قبال سند عادي نيز اجراييه صادر مي‌شود.

 محروم کردن آپارتمان متخلف از هرگونه امکانات

سوال اساسي اين است كه اگر ساکنان آپارتماني به بهانه‌هاي مختلف، از جمله مسافرت، از پرداخت هزينه‌هاي آب، برق، گاز و نظافت يا برف‌روبي پشت‌بام خودداري کنند، در اين صورت آيا مدير ساختمان مي‌تواند واحد متخلف را از دريافت هرگونه امکانات محروم کند؟

گاهي ملاحظه مي‌شود به دليل تفکيک نشدن خدمات شهري در ساختمان‌ها از قبيل گاز و برق و... يا نبودن فلکه جداگانه آب گرم براي واحدهاي ساختمان يا مشکلاتي از اين قبيل، مديران قادر به قطع آنها در مورد آپارتمان متخلف نيستند.

در اين صورت چاره‌اي جز مراجعه به دستگاه قضايي وجود ندارد بنابراين در صورتي که قطع خدمات مشترک ممکن يا موثر نباشد، مديران مجموعه مي‌توانند به مراجع قضايي شکايت کنند و شوراهاي حل اختلاف موظفند اين‌گونه شکايات را (که معمولاً در اوراق چاپي دادخواست تنظيم مي‌شود) خارج از نوبت رسيدگي کنند و مي‌توانند مالک آپارتمان متخلف را تا دو برابر پول بدهي به نفع مجموعه جريمه کنند. به عنوان مثال، اگر ميزان بدهي واحد متخلف 2 ميليون تومان باشد، شوراي حل اختلاف مي‌تواند علاوه بر آن، وي را به پرداخت 2 ميليون تومان ديگر نيز محکوم کند که روي هم، 4 ميليون تومان مي‌شود.

گاهي ديده مي‌شود مديران ساختمان‌ها، پول‌هاي غيرواقعي و خارج از حد متعارف جامعه را در قالب شارژ ماهانه از ساکنان آپارتمان‌ها دريافت مي‌کنند. در اين صورت تکليف چيست؟


اگر مالکان هر کدام از واحدها در مورد سهم يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشند، مي‌توانند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي به موضوع را داشته باشند. در صورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض، فرد معترض مي‌تواند به مراجع صلاحيت‌دار قضايي مراجعه و تعيين عادلانه سهم شارژ ملک خويش را تقاضا کند.

نکته آخر درباره نگهداري از حيوانات خانگي است که گاهي مشکلاتي براي ساکنان آپارتمان‌ها فراهم مي‌کند. نگهداري از هرگونه از حيوانات مانند طوطي و سگ در داخل آپارتمان باعث ايجاد آلودگي بهداشتي يا صوتي يا ترس براي همسايه‌ها مي‌شود. خصوصاً در مورد نگهداري سگ، هر يک از مديران يا ساکنان با طرح شکايت کيفري مي‌توانند مالک مزاحم را مجبور به اطاعت از قوانين و رعايت امنيت و آرامش همسايگان کنند تا حيوانات مزاحم را از ساختمان خارج کنند.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان