بسم الله
 
EN

بازدیدها: 167

همه چيز درباره سندي عادي به نام قولنامه

  1396/12/14
خلاصه: قولنامه نوشته‌اي عادي است که از توافق بر واقع ساختن عقدى در موردي معين حکايت مي‌کند و ....

قولنامه نوشته‌اي عادي است که از توافق بر واقع ساختن عقدى در موردي معين حکايت مي‌کند و ضمانت اجراى تخلف از آن نيز پرداخت مبلغى معين است.  اين توافق‌ها مشمول ماده 10 قانون مدنى است.
 
قولنامه يک عمل حقوقى حاصل اراده دو طرف است که خواسته‌اند با اين عمل، حقوق و تکاليفى در روابط حقوقى خود ايجاد کنند، علاوه بر اينکه ماده 10 قانون مدنى که مبتنى بر اصل آزادى قراردادها است، عمل آنها را به رسميت مى شناسد و در روابط حقوقى آنها مؤثر است. 

ماده 10 قانون مدني مي‌گويد: «قراردادهاي خصوصي‌ نسبت‌ به ‌کساني ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتي که مخالف صريح قانون نباشد، نافذ است‌.»

براى پى بردن به ماهيت واقعى قولنامه بايد به عقيده طرفين توجه شود. ممکن است قولنامه فقط به امضاى يکى از طرفين رسيده باشد و در واقع تعهدى يک‌طرفه باشد. اين قبيل اسناد که فقط قول انجام معامله و وعده آن است، مشمول ماده 10 قانون مدنى نبوده و لازم‌الوفا نيست. 

آنچه صرفاً قولنامه است و ترتيب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونى و شرعى ندارد و دادگاه‌ها نمى‌توانند طرفين را الزام به وفا کنند اما اگر در قولنامه، مسأله خريد و فروش يا معامله مال غيرمنقولى که قانوناً بايد با سند رسمى واقع شود، درج شده باشد، چنانچه قولنامه حکايت از وقوع بيعى ميان طرفين کند و داراى امضاى طرفين باشد و جز اين امر مطلب ديگرى در آن گنجانده نشده باشد، چنين سند يا قولنامه‌اى از مصاديق بارز ماده 48 قانون ثبت است و دادگاه‌ها و مراجع رسمى نمى‌توانند مگر در موارد استثنا به آن اعتبار يا ترتيب اثر دهند.

اين در حالي است که چنانچه قولنامه مشعر بر قراردادى ميان دو طرف باشد که يک طرف به موجب آن قرارداد متعهد مى‌شود که مال غيرمنقول خود را به فلان مبلغ که قسمتى از آن را حين تنظيم قرارداد دريافت مى‌دارد، انتقال دهد و طرف ديگر نيز آن را بپذيرد و هر دو آن را امضا کنند، چنين قولنامه‌اى در حقيقت يک قرارداد است و تعهد ابتدايى نيست و از شمول ماده 48 قانون ثبت خارج و مشمول ماده 10 قانون مدني است و ذي‌نفع مى‌تواند از طريق مراجع قضايى الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد.

همچنين دادگاه در صورت احراز اصالت سند مى‌تواند حکم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجراي قرارداد صادر کند و ممکن است متن قولنامه به نحوى تنظيم شود که دلالت کند بر اينکه قصد طرفين آن است که در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجه‌التزام را نيز بپردازند. در اين صورت دادگاه مى‌تواند در صورت تقاضاى خواهان، حکم به الزام به انجام معامله رسمى و پرداخت وجه‌الالتزام را صادر کند.  

انواع معاملات 

مفاهيمي از قبيل قولنامه، بيع‌نامه يا مبايعه‌نامه که در جامعه و در صنف مشاوره معاملات املاک يا اتومبيل مطرح است، با مفاهيم حقوقي که در محاکم و جامعه حقوقي مطرح مي‌شود، متفاوت است. 

جامعه حقوقي با توجه به عرف جامعه و قواعد و اصول استنباط حقوقي بايد اصطلاحات را معنا و تعريف کند تا مشکل جامعه را حل کند، نه اينکه جامعه و عرف از آن اصطلاح معناي ديگري را برداشت کنند و جامعه حقوقي تعريف ديگري با ابداع مفاهيم و اصطلاحات جديد حقوقي ارائه کند.  

معاملات با قولنامه 

بدين معنا که در قولنامه فقط بيعانه پرداخت مي‌شود و طرفين به يکديگر مهلت مي‌دهند که باقيمانده ثمن معامله در مهلت مقرر تهيه شود؛ در غير اين صورت معامله‌اي انجام نخواهد شد..

قولنامه ممکن است رسمي يا عادي باشد. امتياز قولنامه رسمي بر قولنامه عادي اين است که امتياز ذيل قولنامه رسمي از تکذيب و ترديد مصون است و اگر وجه التزامي در متن قولنامه رسمي قيد شده باشد، با جمع بودن شرايط خاص مي‌توان از طريق اجراي ثبت تقاضاي صدور اجراييه کرد؛ اين در حالي است که قولنامه عادي اين امتياز را ندارد. 

مسئله تنظيم قولنامه از قبل تا اندازه‌اي مرسوم بوده اما با وضع تشريفات مقرر در قانون ثبت بيشتر رايج شده است.

معاملات با سند رسمي 

معاملات با سند رسمي مي‌تواند به دو صورت انجام شود.

1-  نخست اينکه مبلغ ناچيزي به عنوان بيعانه در قولنامه نوشته شده و ملک تحويل داده نمي‌شود تا انتقال سند رسمي صورت گيرد. در اين صورت، هر گاه کوتاهي و تقصيري از طرف خريدار باشد و معامله صورت نگيرد، مسئوليتي متوجه فروشنده نخواهد بود. 

در صورتي که اگر تقصير و کوتاهي از طرف فروشنده باشد، خريدار مي‌تواند او را از طريق محاکم ملزم به انجام معامله و تعهد کند. در اين شرايط محاکم مکلفند خريدار را قانوناً ملزم کرده و در صورت عدم اجراي حکم، محاکم خود مکلفند به نمايندگي از طرف فروشنده آن را انجام دهند. 

2- دوم اينکه خريدار بيشتر ثمن معامله را در سند عادي پرداخت مي‌کند و ملک را تحويل گرفته و فروشنده ملزم به تنظيم سند قانوني خواهد بود. 

اعتبار قولنامه در دادگاه 

قولنامه مانند ساير قراردادهايي که طرفين براي انجام تعهدي تنظيم مي‌کنند، در دادگاه معتبر است و بايد مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن مي‌توان الزام (اجبار) طرفي را که از انجام تعهدش خودداري مي‌کند از دادگاه درخواست کرد. 

به اين ترتيب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمي و انتقال رسمي ملک به خريدار خودداري کند، خريدار مي‌تواند از دادگاه صالح درخواست کند تا او را براي به نام زدن سند در دفترخانه مجبور و ملزم کند. 

 آيا قولنامه تنظيمي در بنگاه معاملاتي سند رسمي است؟ 

قراردادي که تحت عنوان قولنامه در بنگاه‌هاي معاملاتي يا بيرون از آنجا تنظيم مي‌شود، سندي عادي است و به همين دليل طرفين (خريدار و فروشنده) بايد ‌‌نهايت دقت را در تنظيم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند. 

نکات مورد توجه در تنظيم قولنامه

1- خريدار بايد مشخصات مالي که قصد خريد آن را دارد، با آنچه در سند قيد شده است، مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثيقه يا رهن يا در توقيف نباشد.

2- اگر مورد معامله ملک است، خريدار بررسي کند که توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن در سند توصيف شده باشد. (آب، برق، گاز، تلفن، پارکينگ، انباري و غيره) 

احراز سمت وکيل، ولي يا قيم

3- اگر کسي که قولنامه را امضا مي‌کند، خود مالک نيست، بلکه وکيل يا ولي يا قيم مالک است، خريدار بايد دلايل احراز سمت آنها را بررسي کند و ببيند آيا وکيل در وکالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن قيمت مال را دارد يا خير؟ 

همچنين اگر امضاکننده ولي مالک است، خريدار بايد مطمئن شود که در زمان امضاي قولنامه توسط ولي، کودک بالغ نشده است.

در جايي نيز که امضاکننده قيم مالک است، بايد روشن شود که آيا قيم به تنهايي حق فروش مال مولي‌عليه (صغير) خود را دارد يا با دخالت مقام قضايي چنين حقي براي او در نظر گرفته شده است. 

 لزوم مشاهده گواهي انحصار وراثت

4- اگر مورد معامله از طريق ارث به فروشنده رسيده است، خريدار بايد گواهي انحصار وراثت را مشاهده کرده و فتوکپي برابر اصل آن را نيز از فروشنده بگيرد و تسويه حساب ماليات بر ارث را نيز ملاحظه کند.

5- خريدار بايد مطمئن شود که فروشنده ممنوع‌المعامله يا مشمول فراري نظام وظيفه نباشد که در اين حالت فروشنده قادر به انتقال رسمي ملک به خريدار نخواهد بود. 

 مراجعه به اداره سرپرستي محجوران

6- اگر فروشنده خيلي مسن يا مريض احوال است و حرکات غيرعادي دارد، خريدار بايد اين احتمال را بدهد که او محجور است و براي اطمينان به اداره سرپرستي محجوران مراجعه کند و مطمئن شود که نام فروشنده در ميان اسامي محجوران آن اداره نباشد.

7- خريدار تا زماني که مورد معامله را دريافت نکرده يا اينکه مورد معامله با سند رسمي به وي منتقل نشده است، از پرداخت کل قيمت مورد معامله خودداري کند. 

8- اگر خريدار قصد خريد ملک (اعم از مسکوني، تجاري يا اداري) را دارد، بايد مطمئن شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنين بود، در قرارداد لازم است که  ترتيب، مهلت و ضمانت اجراي بيرون رفتن مستأجر قيد شود. 

استفاده از چک تضميني در پرداخت‌ها

9- بهتر است خريدار تلاش کند که تمام پرداختي‌ها به وسيله چک تضميني انجام شود تا در صورتي که فروشنده منکر دريافت وجه شد، وسيله‌اي براي اثبات پرداخت خود داشته باشد.

10- بهتر است که خريدار و فروشنده در قولنامه براي حضور در دفتر اسناد رسمي (محضر) حتماً روز، ساعت و دفترخانه مشخصي را تعيين کنند همچنين لازم است که براي حاضر نشدن يا امتناع از حضور وجه التزام سنگيني قرار داده شود.

11- در مورد خريد املاک، بايد دقت شود که ملک مورد نظر مشکل ثبتي يا معاوضي نداشته باشد. 

لزوم کسب اطمينان از توان مالي خريدار

12- لازم است از توان مالي خريدار براي پرداخت قيمت معامله اطمينان حاصل شود و شروطي در قولنامه آورده شود که در صورت عدم پرداخت قيمت يا ناتواني از پرداخت قيمت معامله، براي فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.

13- ضروري است که فروشنده، مورد معامله را قبل از دريافت تمام قيمت به خريدار تحويل ندهد.

14- حتماً در خصوص پرداخت مابقي قيمت از طرف خريدار، زمان تعيين و اين نکته ذکر شود که در صورت عدم پرداخت در تاريخ مقرر، فروشنده مي‌تواند فسخ معامله را اعلام کند و معامله را بر هم بزند. 

لزوم درج امضاي همه مالکان

15- اگر مالکان متعدد بوده و يکي از آنها عهده‌دار مذاکره با خريدار باشد، حتماً بايد ذيل قولنامه را همه مالکان امضا کنند، مگر اينکه به يک نفر وکالت در فروش بدهند که در اين صورت وکيل از طرف همه مالکان قولنامه را امضا مي‌کند.

16- فروشنده بايد به طور کلي مشخصات ملک را در قولنامه تصريح کند. به خصوص زماني که اين مشخصات منفي و مربوط به عيب و نقص مورد معامله است.

17- اگر فروشنده قيمت معامله را از طريق چک دريافت مي‌کند، بايد توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، وي تنها مي‌تواند وجه چک را مطالبه کند و معامله را نمي‌تواند برهم بزند؛ مگر اينکه چنين شرطي را در قرارداد گنجانده باشند. 

عدم حضور خريدار يا فروشنده در دفترخانه

پرسشي که مطرح مي‌شود، اين است که اگر خريدار يا فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمي و انتقال سند مالکيت مورد معامله خودداري کنند، طرف ديگر چه حقي دارد؟ 

در پاسخ به اين پرسش بايد گفت که طرف ديگر مي‌تواند الزام به تنظيم سند رسمي انتقال را از دادگاه درخواست و پس از قطعيت حکم، درخواست صدور اجرائيه کند.  در صورتي که طرف معامله از حضور در دفترخانه براي امضا خودداري کند، نماينده اجراي احکام سند انتقال را امضا خواهد کرد. 

قبل از اقامه چنين دعوايي بهتر است حسب مورد (فروشنده يا خريدار) امتناع طرف ديگر از حضور در دفترخانه و نيز حاضر و آماده بودن خود در دفترخانه را براي انتقال، به وسيله گواهي دفترخانه يا تأمين دليل از دادگاه يا از طريق ارسال اظهارنامه اثبات کند.  

وجه التزام در قولنامه

پرسش ديگري که مطرح مي‌شود، اين است که وجه التزام در قرارداد به چه معنا است و قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طريقي صورت مي‌گيرد؟ 

در پاسخ بايد گفت، منظور از وجه التزام اين است که هرگاه به علتي بيع قطعي انجام نشد، اين مبلغ به عنوان جريمه از طرفي که عدم انجام معامله مستند به عمل او است، اخذ شود و به طرف ديگر تعلق گيرد.  در واقع وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمي ملک يا مورد معامله است که در قولنامه به يکي از روش‌هاي ذيل مي‌تواند باشد:

1- در قولنامه ذکر مي‌شود که در صورتي که فروشنده يا خريدار از اجراي مفاد تعهد خويش امتناع کند، فلان مبلغ را بايد به طرف مقابل بپردازد. 

در اين صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خريدار مي‌تواند با احراز عدم اجراي تعهد، وجه التزام تعيين‌شده را مطالبه کند.

2- همچنين طرفين مي‌توانند به صورت جامع‌تر توافق ‌کنند که در تاريخي در دفترخانه حضور يابند و سند رسمي تنظيم کنند و در صورت عدم حضور هر يک از آنها در دفترخانه، طرف ديگر مکلف است مبلغي به طرف ديگر بپردازد و تعهد خويش را نيز انجام دهد. در اين حالت با احراز عدم حضور، متعهد بايد وجه التزام را بپردازد و تعهد را نيز انجام دهد. 

نکته مهمي که در اين ميان وجود دارد، اين است که کسي که وجه التزام را مطالبه مي‌کند، بايد خود تعهداتش را به طور کامل انجام داده باشد. به عنوان مثال، خريدار بايد در دفترخانه حاضر شود و قيمت معامله را نيز به رؤيت دفتردار برساند و عدم اجراي تعهد طرف ديگر نيز احراز شود.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان