بسم الله
 
EN

بازدیدها: 141

هنگام نقل و انتقال ملک به چه نکاتي بايد توجه کرد؟

  1396/12/1
خلاصه: امروزه به دليل افزايش بيش از حد بهاي اموال غير منقول و به منظور حمايت از اموال و دارايي‌هاي اشخاص حقيقي و حقوقي و با هدف حراست از حريم مالکيت آنها، آشنايي با حقوق ناشي از مالکيت بر اراضي و نيز قوانين حاکم هنگام معاملات آنها ضروري است.

امروزه به دليل افزايش بيش از حد بهاي اموال غير منقول و به منظور حمايت از اموال و دارايي‌هاي اشخاص حقيقي و حقوقي و با هدف حراست از حريم مالکيت آنها، آشنايي با حقوق ناشي از مالکيت بر اراضي و نيز قوانين حاکم هنگام معاملات آنها ضروري است. از طرفي ديگر از آنجايي که هنگام اقامه دعوي "خلع يد"، احراز مالکيت يک اصل است و بر خلاف "تصرف عدواني" که اثبات تصرف غير قانوني در آن شرط است، از اين لحاظ نيز لزوم آگاهي از منشأ و حدود مالکيت بر اراضي دو چندان به نظر مي آيد.

الف) طرق تحصيل مالکيت


به موجب قانون مدني، اسباب تملک عبارت است از هر واقعيت يا عمل حقوقي که هدف آن ايجاد يا انتقال مالکيت باشد. در ماده 140 قانون مدني آمده است تملک حاصل مي‌‌شود:

1) به احياي اراضي موات.

2) به وسيله عقود و تعهدات.

3) به وسيله اخذ به شفعه.

4) به ارث.

در رابطه با مورد اول توضيحاً اينکه املاک و اموال غير منقولي که مورد تملک قرار مي‌گيرند بر دو نوع هستند:

1) املاکي که مالک ندارند و بوسيله احياء موات تملک مي شود.
2) املاکي که، مالک دارند و بوسيله عقود و تعهدات، اخذ به شفعه و ارث انتقال مي يابند.

در رابطه با اخذ به شفعه بايد گفت: هرگاه مال غير منقول قابل تقسيمي مانند خانه و يا زمين بين دو نفر مشترک باشد و يک نفر از شرکاء سهم خودش را به شخص ثالثي بفروشد، شريک ديگر در فرض توانايي بالفعل يا بالقوه مالي، حق دارد به اندازه وجهي که شخص ثالث پرداخته به او بدهد و کل مال را تملک کند و شخص ثالث نقشي در اعمال اين حق از سوي شريک ندارد.

از اين رو در معامله مال غير منقول که داراي شريک است بايد توجه کرد که شريک حق اعمال اخذ به شفعه دارد.

البته چنانکه ذيلاً خواهد آمد در حال حاضر، در مورد بند اول بر اساس اصل 45 قانون اساسي اراضي موات شهري ملک دولت است. و به موجب ماده 6 قانون زمين شهري اسناد و مدارک مالکيت اشخاص در مورد املاک مذکور فاقد اعتبار مي باشد. بنابراين احياء اين گونه اراضي بوسيله اشخاص حقيقي يا حقوقي موجب تملک نمي شود.

ب) تقسيم بندي اراضي


به طور کلي اموال دولتي را مي توان به اموال حاکميتي، اموال تحت تصدي، اموال در اختيار دولت تقسيم کرد.

در رابطه با اموال دسته اول دولت، صرفا به نگهداري و حراست از آنها مي پردازد و وزارتخانه ها فقط حق واگذاري به آنها را به يکديگر دارند. در مورد اموال تحت تصدي بدون اينکه دولت مالک آنها شود، تابع مقررات حقوق خصوصي يا آيين نامه هاي خاص معاملات دستگاه تصدي گر مانند مؤسسات غير انتفاعي و شرکتهاي وابسته به دولت، است. دسته سوم اموال در اختيار به آن دسته از اموالي مثل زمينهاي موات اعم از شهري و برون شهري اطلاق مي شود. هم چنين شامل زمين هاي باير درون شهري و برون شهري و نيز آبها، معادن، مراتع و جنگلها، آبخيزداري و شيلات، و در نهايت اموال مجهول المالک، بلا مالک، استردادي از غاصبين، مشمول اصل 49 قانون اساسي و مصادره اي، مي شود.

1- اراضي عمومي- دولتي:

مؤسسات عمومي‌ حق مالکيتي مانند ساير اشخاص بر اين اموال دارند. با اينکه قوانين، تصرفات دولت را در اين اشياء نيز تا اندازه‌اي محدود کرده است، ولي حق دولت بر اموال دولتي به معني خاص شبيه حق مالکيت افراد بر ساير اموال است. به سخن ديگر آنها اموالي هستند که به ملکيت دولت در مي آيند و حاکميت به عنوان مالک در آن تصرف مي کند و در نظارت عمومي قرار مي‌گيرد.

اين امر شامل املاکي که قابليت تملک خصوصي ندارند و در ملکيت عمومي باقي مانده و صرفاً اداره آن به دولت سپرده مي شوند، نيز مي گردد. بنابراين ماهيت متفاوت مالکيت عمومي از مالکيت دولتي آثار در خور توجهي را نيز در پي دارد. پيامد عملي اين تفاوت آن است که دولت جز به موجب قوانين خاص مجاز به نقل و انتقال اموال عمومي نمي باشد در حالي که اموال دولتي به موجب مصوبات خود دولت با حصول شرايطي قابل واگذاري است.

2- اراضي عمومي- ملي:

اين اراضي براي استفاده مستقيم آحاد جامعه است و در مسير حفظ مصالح عمومي‌ دولت، تنها از جهت ولايتي که بر عموم دارد، مي‌تواند آن را اداره کند؛ مانند پل‌ها، موزه‌ها و معابر عمومي. در واقع تنها اين دسته از اشياء داراي مالک خاص نيست و ساير اموال دولتي مالک معين دارد. براي مثال، کشتي‌هاي تجاري، اموالي که دولت‌ها اختصاص به تشکيل بانک‌ها و شرکت‌هاي خصوصي داده‌اند، و ترکه بدون وارث، و جنگل‌ها و زمين‌هاي موات اطراف شهر، اموال عمومي محسوب مي‌شود.

ملاک تشخيص اموال و مشترکات عمومي در اين است که طبيعت اموال عمومي با به ملکيت خصوصي درآمدن اين اموال، منافات دارد و اموالي هستند که مورد استفاده عموم مردم قرار مي گيرند و به همه مردم اختصاص دارند؛ مانند ساحل دريا و رودخانه‌هاي قابل کشتي راني. معيار ديگر، مصرفي است که دولت براي اين گونه اموال معين کرده است و بايد ديد اموال دولتي به چه منظور مورد بهره برداري قرار مي‌گيرد و به تناسب اين منظور نوع مال را تشخيص داد.

قانون مدني در مواد 23 تا 26 بعضي از اموال عمومي ‌را که داراي اهميت خاص، بوده برشمرده است. از جمله ‌طرق و شوارع عامه و کوچه‌هايي که آخر آنها مسدود نيست، حتي بر فرض هم که در زمين‌هاي مالکان مجاور احداث شود، در حقيقت به عموم واگذار شده است. بنابراين صاحبان آن املاک حق ندارند به استناد اينکه زمين کوچه در اصل به ايشان تعلق داشته است، با توافق يکديگر آن را از بين ببرند. لذا اگر قطعه زمين بزرگي به چند قطعه کوچکتر تقسيم و فروخته شود و مالک ناچار شود که براي دستيابي به معبر عمومي چند کوچه فرعي به راهروي عمومي‌ بدهد، با احداث کوچه‌هاي محل رهگذر آن به عموم واگذار مي شود و مالک اصلي يا مالکان قطعه‌هاي فرعي هيچ حق اختصاصي در آنها ندارند و نيز نمي‌توانند کوچه‌ها را مسدود سازند يا به ملک خود ملحق کنند.

البته در مورد کوچه‌هايي که آخر آنها مسدود است، صاحبان خانه‌هاي واقع در آنجا يک نوع حق مالکيت خصوصي دارند و چون استفاده از راه عبور مخصوص خانه‌هاي مجاور است، صاحبان اين املاک مي‌توانند با موافقت يکديگر کوچه را به هر صورت که بخواهند در آورند، يا آن را به طور کلي جزء املاک خود کنند. اگر کوچه بن بست در ملک يک نفر احداث شده باشد، به طريق اولي او حق دارد هر‌گاه وجود کوچه را ضروري نداند، آن را از نو تصرف کند.

هم چنين است اموالي که مورد استفاده عموم است و استفاده خاص ندارند؛ مانند پل‌ها، کاروانسراها، آب انبارهاي عمومي، مدارس قديمه، مساجد و ميدان گاه‌هاي عمومي، قنوات و چاه‌هايي که مورد استفاده عموم است.

3- اراضي عمومي- انفال:

در حال حاضر اموال مشترکي وجود دارد که تحت نظارت و تصرف دولت بوده، ولي ممکن است قوانين و نظامات به افراد و مردم اجازه دهد که به طور خصوصي تملک نمايند و يا از آنها استفاده کنند. به طور مثال اراضي که بدون آبادي و کشت و زرع بوده و معطل افتاده و مالک معين نداشته باشد. اين اموال را مباحات مي‌نامند به اين معني که تصرفات افراد در آنها و حق تملک خصوصي آنها با رعايت نظامات مربوط براي همه مردم مباح است.

البته جنگل‌هاي طبيعي، نيزارها، بيشه هاي طبيعي، مراتعي که حريم نيست و نيز آب‌هاي کشور، معادن و منابع زير زميني، بستر آب‌هاي طبيعي و رودخانه‌ها اعم از اين که آب دائم يا فصلي داشته باشند و همچنين ساحل درياها و درياچه‌ها، رودخانه ها و ساير آبهاي عمومي، کوهها، دره ها، جزو انفال محسوب و قابل واگذاري نيستند.

4- اراضي عمومي- موات:

به موجب قانون مدني اراضي موات اين گونه تعريف شده است: "اراضي موات يعني زمين‌هايي که معطل مانده و آبادي و کشت و زرع در آن نباشد."

در واقع، اراضي موات زمين‌هايي هستند که مالک ندارد و از آنها انتفاع برده نمي‌شود؛ خواه اين امر در اثر نداشتن آب باشد و يا آنکه آب آن را فرا گرفته باشد و يا نيزار و علف زار و جنگل باشد. در اين امر فرقي نيست که زمين‌هاي مزبور قبلاً داير بوده و در اثر اعراض مالکين باير با آب يا پر شده و يا آنکه هيچ زمان داير نبوده است. برخي از حقوقدانان گفته اند: اراضي موات از مصاديق انفال محسوب مي شوند.

اراضي موات در ساير قوانين و مقررات نيز تعريف شده است که به شرح ذيل است:

بر اساس ماده 1 قانون نحوه واگذاري و احياي اراضي مصوب 25/6/1358 شوراي انقلاب جمهوري اسلامي ايران: انواع اراضي به شرح ذيل تعريف مي‌‌گردد:

الف- اراضي موات: زمين‌هايي است که سابقه احيا و بهره برداري ندارد و به صورت طبيعي باقي مانده است.

ب- اراضي داير: زمين‌هايي است که سابقه احيا دارد و به علت اعراض و عدم بهره برداري براي مدت 5 سال بدون عذر موجه متروک مانده و يا بماند.

هم چنين قانون زمين شهري (مصوب 22/6/1366 مجلس شوراي اسلامي) مقرر مي دارد:
ماده3- اراضي موات شهري زمين‌هايي است که سابقه عمران و احيا نداشته باشد: زمين‌هاي مواتي که عليرغم مقررات قانون لغو مالکيت اراضي موات شهري بدون مجوز قانوني از تاريخ 5/4/1358به بعد احيا شده باشد همچنان در اختيار دولت است.

ماده 4- اراضي باير شهري زمين‌هايي است که سابقه عمران و احيا داشته و به تدريج به حالت موات برگشته اعم از اينکه صاحب مشخصي داشته يا نداشته باشد.

با توجه به اين قانون "اراضي موات شهري" همانند "اراضي موات" مذکور در ساير قوانين به آن دسته از اراضي اطلاق مي‌‌شود که سابقه احيا و بهره برداري ندارد و به صورت طبيعي باقي مانده است، خواه ملک مشخصي باشد يا نباشد.

در رابطه با احياي اراضي موات از نظر قوانين و مقررات بايد گوشزد کرد که بر اساس ماده 145 قانون مدني "احيا کننده بايد قوانين ديگر مربوط به اين موضوع را از هر حيث رعايت نمايد." در واقع مي توان استنباط کرد قانونگذار، زمين موات و مباح را ملک عموم و در نظارت دولت مي‌‌داند و احياي مأذون از سوي دولت را مؤثر مي‌‌شمارد. ليکن اين اذن در برخي موارد عمومي است و به حکم قانون بر همگان داده مي‌‌شود و در مواردي مقيد به شرايطي است که بايد جداگانه تحقق يابد. قانون مدني که احياي اراضي موات را جزء اسباب تملک ذکر کرده، در ماده 141ماده قانون مدني مقصود خود را از احيا بيان کرده است و به تمام احيا کنندگان اذن عام داده تا از اين طريق اراضي موات را تملک کنند.

اما ماده 5 قانون زمين شهري مصوب 22/6/1366 تمام زمين‌هاي موات شهري را در اختيار دولت دانسته و اسناد مالکيت اشخاص را در اين خصوص باطل اعلام کرده و ادارات ثبت اسناد و املاک را مکلف کرده که به درخواست وزارت مسکن و شهر سازي اسناد آنها را به نام دولت نمايند.

بنابراين نسبت به اين اراضي با اذن عمومي قانون مدني نمي‌توان اقدام به احيا کرد و در هر مورد نياز به اجازه خاص دولت دارد. در اين ماده آمده است: "کليه زمين‌هاي موات شهري اعم از اينکه در اختيار اشخاص يا بنيادها و نهادهاي انتظامي دولتي يا غير دولتي باشد در اختيار دولت جمهوري اسلامي است و اسناد و مدارک مالکيت گذشته ارزش قانوني ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازي اسناد آنها را به نام دولت ‌‌نمايند مگر اينکه از تاريخ 22/11/1357 توسط دولت واگذار شده باشد." از طرف ديگر نسبت به اراضي موات واقع در خارج از محدوده استحفاظي شهرها به استثناي اراضي موات واگذار شده توسط دولت نيز قانون مرجع تشخيص اراضي موات و ابطال اسناد آن مصوب 30/9/1365 مجلس شوراي اسلامي زمين، اسناد مالکيت افراد را باطل اعلام کرده و ادارات ثبت مکلف شده اند حسب اعلام هيأت‌هاي واگذاري زمين، نسبت به ابطال سند آنها و صدور سند به نام دولت جمهوري اسلامي ايران اقدام نمايد.

 اين ماده واحده مقرر مي دارد: " کليه اسناد و مدارک مربوط به غير دولت اعم از رسمي و غير رسمي مربوط به اراضي (يا سند مربوط به قسمتي از اراضي که موات باشد) واقع در خارج از محدوده استحفاظي شهرها به استثناي اراضي که توسط مراجع ذيصلاح دولت جمهوري اسلامي ايران واگذار شده است باطل، و اين قبيل اراضي در اختيار دولت جمهوري اسلامي قرار مي‌‌گيرد تا در جهت توليد محصولات کشاورزي و صنعتي و ايجاد اشتغال و مصارف عام المنفعه و برطرف ساختن نياز دستگاه هاي دولتي و نهادهاي انقلاب اسلامي و شهرداري‌ها و ايجاد مسکن و واگذاري زمين براي کساني که مسکن ندارند حسب مورد بر اساس مقررات مربوط اقدام نمايند. ادارات ثبت اسناد مکلفند جهت اعلام هيأت‌هاي واگذاري زمين نسبت به ابطال سند آنها و صدور سند بنام جمهوري اسلامي ايران اقدام نمايند."

بنابراين تمامي اراضي موات داخل و خارج از محدوده استحفاظي شهرها در مالکيت دولت است و صرفاً تحت ضوابط خاصي قابليت دارد که در اختيار افراد قرار گيرد يا به آنها واگذار شود. به سخن ديگر احياي اراضي موات در شرايط حاضر منتقي است، مگر مواردي که بنا به تشخيص کميسيون ماده 12 مورد رسيدگي واقع شود.

ج) اختيارات کميسيون ماده 12


با هدف رعايت حقوق افراد، در خصوص تشخيص موات بودن املاک دولتي، قانونگذار کميسيون ماده 12 قانون زمين شهري را پيش بيني کرده است. اين کميسيون مرکب از سه نفر نمايندگان وزارت مسکن و شهرسازي است که به حکم وزير مسکن و شهرسازي منصوب مي شوند. محل تشکيل و دبيرخانه کميسيون در اداره مسکن و شهرسازي هر محل و زير نظر مدير کل سازمان و شهرسازي استان مربوطه فعاليت مي کنند. دبيرخانه کميسيون پس از وصول درخواست در صورتي که مدارک لازم پيوست باشد تحقيق خواهد کرد که پلاک دولتي نباشد. زيرا طرح زمينهاي پلاک دولتي در کميسيون ممنوع است.

همچنين در خصوص زمين مربوط قبلاً گواهي عمران موضوع قانون لغو مالکيت اراضي موات شهري و يا اظهار نظري از ناحيه کميسيون ماده 12 صادر نشده باشد. در صورت عدم احراز مالکيت دولت و عدم صدور گواهي عمران يا رأي کميسيون ماده 12 مبادرت به تعيين وقت جهت تشکيل کميسيون و عندالاقتضاء بازديد اعضاء از محل خواهد بود. در پي صدور رأي، پرونده مستقيماً به دبيرخانه کميسيون ارجاع مي گردد تا به ذينفع ابلاغ شود. ذينفع مي تواند ظرف مدت سه ماه از تاريخ ابلاغ رأي کميسيون، به دادگاه هاي عمومي - حقوقي شهرستان محل وقوع ملک اعتراض نمايد. دادگاه نسبت به دادخواست واصله خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي رسيدگي و حکم مقتضي صادر مي کند.

کميسيون با حضور کليه اعضاء تشکيل و تصميمات آن با اکثريت اراء اتخاذ مي شود. تنها مرجع صالح براي تشخيص عمران و احياي تأسيسات متناسب و تعيين نوع زمين داير و تميز باير از موات مي باشد. حدود اختيارات کميسيون اظهار نظر و صدور نظريه نسبت به پلاک هايي است که اولاً توسط مراجع رسمي و ذيصلاح جهت تشخيص و تعيين ماهيت به کميسيون ارجاع شده ثانياً پلاک هاي معرفي شده داخل حوزه خدماتي، قانوني و استحفاظي شهر باشند.

از نظر نحوه تشخيص اراضي کليه مراجعي که به نحوي در ارتباط با اراضي شهري اقداماتي از قبيل نقل و انتقال، صدور مجوزهاي قانوني و پروانه هاي حفر چاه يا ساختماني يا غيره انجام مي دهند ملزم و موظف هستند قبل از هرگونه اقدامي در ابتداء نظر وزارت مسکن و شهرسازي را درباره نوع زمين استعلام نمايند. مگر اينکه با عنايت به مقررات مربوطه نوع زمين مشخص باشد.

مراجع درخواست کننده نظريه وزارت مسکن و شهرسازي، بايد مشخصات ثبتي زمين و دو نسخه رونوشت يا فتوکپي نقشه ثبتي و در صورت نداشتن نقشه ياد شده دو نسخه کروکي دقيق زمين را که منطبق با سوابق ثبتي و وضع محل زمين باشد با انعکاس موقعيت ملک روي نقشه هوائي با مقياس مناسب تهيه و به وزارت مسکن و شهرسازي ارسال نمايند. در صورت عدم دسترسي به مدارک مالکيت در مواردي که راساً قصد تملک دارند، بايد آخرين استعلام ثبتي و نام آخرين مالک يا مالکين که با حضور و امضاء نماينده اداره ثبت تنظيم شده باشد را به کميسيون تسليم نمايند.

روند کار بدين طريق است که اعضاء کميسيون پس از تطبيق مدارک با محل و معاينه وضع ظاهري محل و عنداللزوم تحقيق از مطلعين و معتمدين مبادرت به صدور نظريه خواهد کرد. کميسيون يک نسخه نقشه امضاء شده را به انضمام نظريه خود حداکثر ضرف يک ماه به مرجع درخواست کننده ارسال مي کند و نسخه ديگر نقشه با يک نسخه از نظريه ياد شده در کميسيون بايگاني مي شود. نظريه کميسيون که جهت يک زمين يا ملک صادر شده براي موارد مراجعات بعدي معتبر بوده و اخذ نظريه مجدد ضروري نمي باشد. تصميمات در برگ هاي مخصوص حاوي مشخصات زمين مورد نظر، مدارک مستدل و شواهد متکي به مستندات و مباني رأي، محل امضاء اعضاي کميسيون و تاريخ صدور و ابلاغ آن مي باشد. همچنين بايد در رأي صادره به نوع داير به صورت باغ، مزروعي آبي و يا مزروعي ديمي و نيز تعداد درختان اشاره گردد.

5- اراضي موقوفه


وقف، يکي ار آداب پسنديده اي است که بر اساس آن، اصل يک مال يا منافع حاصل از آن براي خدمات عمومي و در جهت خير و رضاي خداوند هديه مي‌شود. قانون مدني در ماده 55 مقرر مي دارد: وقف عبارت است از اين که عين مال، حبس و منافع آن ‌تسبيل شود.

منظور از حبس کردن مال، نگه داشتن عين مال و جلوگيري از انتقال مالکيت و تصرف و تلف شدن آن است. منظور از اصطلاح تسبيل نيز قرار گرفتن در راهي است که مد نظر واقف بوده يا به عبارتي ديگر، قرار گرفتن در راه خداست.

موضوع وقف به دو دسته عام و خاص تقسيم مي شود. وقف عام وقف بر مصالح عامه است و در آن، موقوف‌عليهم (کسانيکه ملکي به نفع آنان وقف شده است) محصور نيستند و دامنه آن نيز گسترده‌تر است. اما وقف خاص عبارت از وقفي است که در آن موقوف‌عليه محصور باشد يا ناظر به اشخاص معيني است که واقف تعيين مي‌کند.

در خصوص فروش و انتقال ملک وقفي و شرايط آن بايد گفت که اصل بر اين است که فروش موقوفه مجاز نيست مگر در موارد خاص که اين موارد خاص را نيز قانونگذار مشخص کرده است. همچنين اگر شرايطي جهت انتقال در خصوص قسمتي از موقوفه به وجود آيد، براي همان قسمت اعمال مي‌شود و به همه موقوفه قابل تسري نمي باشد. بنابراين مورد وقف بايد از ابتدا طبق نظر واقف مورد استفاده قرار گيرد و به طور طبيعي وقتي چنين تغيير و تحولي نيز در آن صورت مي‌گيرد، عوض در همان راهي که توسط واقف پيش‌بيني شده يا راهي که به نيت و مقصود واقف نزديک‌تر است، هزينه مي‌شود. به طور مثال اگر ساختماني که وقف دانشگاه شده، در شرف خرابي باشد و کسي قادر به تعمير آن نباشد، در صورت فروش به عنوان ملک کلنگي، وجه حاصل از آن به هزينه‌هاي دانشگاه اختصاص مي‌يابد.

بر اساس قانون تشکيللات و اختيارات  سازمان حج و اوقاف و امور خيريه مصوب 2/10/1363 و آيين‌نامه آن در مواردي که فروش موقوفه مجاز باشد، بنا به شرايط ذکرشده، اجازه رئيس سازمان اوقاف به عنوان نماينده ولي‌فقيه براي فروش لازم و ضروري است.

6- اراضي خصوصي


چنانکه مرسوم است شروع معاملات در خصوص املاک و مستغلات با تنظيم سند عادي صورت مي پذيرد. اما تعارض بين واقعيت‌هاي اجتماعي با مقررات ثبتي و غيره سبب ايجاد معضلات عديده‌اي در جامعه و خصوصاً در دادگاه‌هاي دادگستري شده است.

با هدف مهار برخي مشکلات از نکاتي که هنگام نقل و انتقال املاک خصوصي بايد لحاظ شود اين است که، در صورتي كه ملك به صورت ششدانگ خريداري شده باشد مشتمل برعرصه و اعيان مي باشد و در موارد خاص مانند اراضي موقوفه و نيز املاك خاص كه صرفاً عرصه و يا اعيان است، بايد مورد خريداري مشخص شود که عرصه يا اعياني است. توضيح اينکه، در اصطلاح ثبتي، اعيان به آنچه بر روي زمين ساخته مي شود اطلاق مي شود، و به تمامي يک قطعه زمين عرصه مي گويند.
يکي ديگر از مسائل مهم جامعه امروزي ما اين است که حدود اعتبار معاملات اموال غيرمنقول بدون تنظيم سند رسمي تا چه اندازه اي است. اين در حالي است که چنانچه در ساير مباحث به تفصيل اشاره شد، در مورد املاک، مطابق ماده 22 قانون ثبت، مراجع قضايي و ادارات دولتي فقط کسي را که ملک به نام او ثبت شده، مالک آن مي شناسند.

نکات قابل توجه هنگام نقل و انتقال املاک:


1- مالکيت فروشنده: با ملاحظه اصل سند مالکيت بررسي شود آيا فروشنده مالک ملک است و يا از طرف مالک اختيار و وکالتنامه معتبر داشته دارد.

2- تطبيق مشخصات: مشخصات و حدود اربعه ملک در عالم واقع با آنچه در سند آمده يکي باشد و مشخصات فروشنده در سند ذکر شده باشد.

3- کد رهگيري: هيچ ملکي نبايد بدون اخذ کد رهگيري معامله شود. زيرا ممکن است قبلاً فروشنده با فرد ديگري معامله کرده باشد در اين صورت معامله اول صحيح و معاملات بعدي باطل است.

4- امکان انتقال: بايد توجه شود ملک از جهت قانوني قابليت انقال را به نام خريدار داشته باشد چون ممکن است به واسطه در رهن بانک بودن با توقيف و يا بازداشت به دستور دادگاه يا تخلفات ساختماني امکان انتقال آن به زودي مهيا نباشد و دردسر ساز شود.

5- وکالتنامه: خريد و فروش وکالتي به واسطه مشکلات احتمالي توصيه نمي شود. اما اگر ملکي را با وکالتنامه خريداري مي شود بايد دقت شود وکالتنامه کاري نباشد زيرا وکيل حق فروش ندارد و ضمناً مدت وکالتنامه معتبر باشد.

6- شرط فسخ: هنگام تنظيم قرارداد موارد احتمالي را که ممکن است امکان انتقال نباشد را به صورت خيار فسخ شرط شود.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان