بسم الله
 
EN

بازدیدها: 199

مالکيت زماني- قسمت اول

  1396/11/29
خلاصه: مالکيت زماني time share

بخش اول- کليات :


مالکيت زماني از لحاظ تاريخي يک نهاد کاملا نو مي باشد و براي اولين بار در استفاده از رايانه ها مطرح شد چون پردازنده هاي مرکزي بسيار گران بود و اين امکان وجود نداشت که به بيش از يک کاربر اجازه داده شود که بتواند بمنظور دريافت اطلاعات، دسترسي اختصاصي به رايانه داشته باشد و عمده وقت کاربران در استفاده از رايانه به وارد کردن داده ها مي گذشت پس اين پيشنهاد مطرح شد که کاربران متعدد بتوانند در استفاده از يک دستگاه رايانه مرکزي سهيم شوند بنابراين کاربران در اخذ اطلاعات از رايانه شريک شدند تا کاربران متعدد امکان استفاده از رايانه را بيابند.

مالکيت زماني که در املاک وجود داشت شباهت زيادي به روش مالکيت زماني در رايانه دارد و مالکيت سهم بندي شده در املاک مشاعي مي باشد که مخصوص اوقات فراغت است که ابتدا در جوامع غربي و مکان هايي که داراي قابليت توريستي و گردشگري مي باشند ايجاد شد.

مالکيت زماني را که در اصطلاح لاتين((time share)) گويند به معناي مالکيت نوبتي،استفاده نوبتي، بيع زماني ، اجاره زماني،حتي مهايات و تقسيم زماني نيز تعبير شده است.

معادل سازي اين نهاد توسط متخصصين شرکت ((نارنجستان زيباي شمال )) صورت گرفت و کارشناسان اقتصادي شرکت مالکيت زماني را انتخاب نمودند قرارداد مالکيت زماني امکان استفاده افراد متعدد را از مال واحد در دوره هاي زماني مشخص فراهم
مي کند و اين نوع مالکيت سلطه ي مالکانه و مالکيت را محدود به زمان استفاده و بهره برداري از ملک مي سازد مثلا يک هفته از 52 هفته سال ، فرد يک اتاق هتل را خريداري مي کند و در آن زمان تنها حق استفاده دارد.

اما از جهتي نيز مالکيت فرد دائمي و هميشگي است و پيوسته با گذشت دوره زماني خاصي تکرار مي شود ولي از جهت ديگر محدود و مقيد به بعد زمان مي باشد به عبارت ديگر قرارداد مالکيت زماني ،مستلزم رابطه اي اعتباري و حقوقي ميان مالک و مملوک و مالکان نسبت به يکديگر مي باشد در اين قرارداد ملک بر اساس تنظيم بندي نوبتي و در بازه هاي زماني متناوب و منظم در اختيار مالکين قرار مي گيرد .

نمونه هايي از مشارکت زمان بندي شده در فرهنگ ايران از دير باز وجود داشته است کشاورزان در بهره برداري از آب قنات ها و چاه هاي کشاورزي به طور مشاع مالکيت داشته و هر يک متناسب با سهم خود در زماني معين از آب باغ ها و اراضي شان استفاده مي نمودند اما استفاده از مالکيت زماني در صنعت گردشگري ايران از از سال 1370 بود که تحول بزرگي را طي چند دهه اخير در کشورهاي پيشرفته صنعتي ايجاد نموده است. قرابت و نزديکي مالکيت زماني با عقود تمليکي و ناقله عين و منافع نظير (بيع،صلح) بيشتر است و نزديک ترين عقد از عقود تمليکي که با مالکيت زماني مشابهت فراواني دارد ،بيع است. اما تفاوت بيع با مالکيت زماني صرفا در مفهوم دوام و استمرار و عدم تقطيع مالکيت در بيع و متناوب و دوره اي بودن آن در مالکيت زماني است. بنابراين مالکيت زماني مفهوم بيع مصطلح را ندارد ولي مي تواند يکي از انواع بيع باشد که در اين زمان در عرف ايجاد شده است و بايد جايگاه قانوني پيدا کند.

بخش دوم- تصور مالکيت در مالکيت زماني

1) با عنايت به اوصاف مالکيت از جمله انحصاري بودن، مطلق بودن و دائمي بودن آيا مالکيت زماني مي‌‌تواند به عنوان يکي از شاخه هاي مالکيت مورد قبول قرار گيرد؟

2) آيا قرارداد مالکيت زماني از نظر شرع و قانون صحيح مي باشد؟

در مالکيت زماني؛ ملک متعلق به همه مالکان زماني است النهايه هريک از مالکان در نوبه خود به نحو مستقل و انفرادي حق تصرف و انتفاع دارد.

مطلق بودن مالکيت قيدهايي دارد که از جمله آنها لاضرر است که هريک از مالکان بايد ضمن تصرف در ملک، حقوق سايرين را مورد نظر قرار دهند و قاعده لاضرر را مراعات کنند وگرنه داراي مسئوليت مدني مي باشند.

اثر عقود تمليکي انتقال مالکيت به منتقل اليه به صورت دائمي است ولي در مالکيت منفعت (عقد اجاره) بايد زمان قيد شود وگرنه عقد باطل است و استثنايي بر عقود تمليکي است و اکنون نيز عقد مالکيت زماني به اين استثنا پيوسته است اما با دقت مشخص مي‌شود که عنصر دوام نيز وجود دارد چون مالکيت در تقاطع زماني هر شخص علي الدوام مختص هر کدام از مالکين است.

اين تأسيس حقوقي که تحديد و تقييد مالکيت را به دنبال دارد با ارا ده وخواست مالک تحقق مي يابد و قيدي تحميلي نيست و چون مالکيت مفهومي اعتباري است تحقق و عدم تحقق مفاهيم اعتباري و اطلاق تقييد آنها تابع اراده اعتبار کننده است و مفهوم مالکيت در فقه به گونه اي تبيين نشده که ملازم با اطلاق و دوام باشد پس اعتبار کننده مي‌‌تواند بدون هيچ منعي مالکيت را مقيد به زماني خاص بنمايد.[1]

اين نوع قرارداد مورد تأييد عقلاست و با توجه به ضرورتهاي اجتماعي بين مردم رواج يافته است و تنها معاملاتي مورد تأييد شارع نيست که غرري باشد و چون مالکيت زماني معامله معوض و تمليکي است مورد تأييد شارع قرار مي گيرد و مخالف نظم عمومي و اخلاق حسنه نيز نيست و مي‌‌تواند در قالب ماده 10 مورد استفاده قرار گيرد و ريشه عرفي هم دارد و از ساليان دور استفاده زماني از آب نهر رايج بوده و الان نيز در روستاها رواج دارد و در سالهاي اخير هتلداري به روش مالکيت زماني در چند نقطه ايران رواج يافته و عرف آن را مقبول مي داند و پذيرفته است.

برخي مي گويند معاملات را نبايد از مخترعات شرع شمرد زيرا مبناي آنها نياز مردم به مبادله کالا و منافع و گاه نقل آن اموال بدون عوض است.[2]

در حفظ حالت اشتراک درعين و منافع و بهره مندي از مزاياي شرکت و درعين حال استفاده استقلالي از مال بر پايه تسهيم زماني، شائبه غرر و کينه و عداوت و منازعه احتمالي وجود ندارد[3] تا معامله غرري محسوب شود و طبق شرع باطل باشد.

طبق قاعده ما حکم به الشرع حکم به العقل و ما حکم به العقل حکم به الشرع وحديث نبوي الناس مسلطون علي اموالهم و ماده 30 ق.م که يکي از جلوه هايي اعمال سلطه و انجام تصرف است .

فرد مي‌‌تواند با مقيد کردن مالکيت به زمان، ازحق خود صرف نظر کند ، زيرا مالکيت از امور اعتباري است و نحوه اعتبار آن به دست معتبر، که همانا مالک است مي باشد.

علاوه بر اين در مالکيت زماني ،مالکيت به طور دائمي منتقل مي‌شود، النهايه حسب اشتراط حين العقد، برخورداري مالک از ملک مشترک با توجه به توافق به عمل آمده در مقطعي از زمان به صورت کامل بوده و در مقاطعي ديگر متعلق به ساير مالکان مشترک خواهد بود.

برخي فقها در استفتائي که در خصوص بيع بودن مالکيت زماني مطرح شده است مي فرمايند : عقد بيع مشروط به مهايات در منفعت و انتفاع مي باشد که مهايات تقسيم منافع به اجزاء و يا زمان است مثلا اگر در خانه اي دو نفر شريک باشند و به اجاره بدهند از قرار ماهي 100 تومان و يک شريک در يک ماه 100 تومان را بگيرد و شريک ديگر در ماه ديگر صد تومان را بگيرد اين را تقسيم منافع به زمان گويند.[4]

برخي آن را بيعي مي دانند که به خاطر نيازها و ضرورت ها درعرف محل رايج شده است و عمل به آن اشکال ندارد. برخي اين معامله را به عنوان بيع يا صلح يا عقد مستقل مي دانند. برخي آن را بيعي ميدانند که بخاطر نيازها و ضرورت معاد در عرف محلي رايج شده است و عمل به آن اشکالي ندارد. برخي اين معامله را به عنوان بيع يا عقد مستقل جايز مي دانند.[5]

مرکز تحقيقات فقهي قوه قضائيه در سال 1377 استفتايي از جمعي از فقيهان و مراجع تقليد نمود متن استفتا بدين قرار است[6] :

در بخش عقود ، فروش يک ملک به صورت زماني به چند نفر چه حکمي دارد؟ (مثلاً ملکي به چهار نفر فروخته شده، اين ملک در هر فصل سال در اختيار مالک همان فصل است که خودش استفاده کند يا اجاره دهد و يا...)

گروهي فروش ملک به صورت زماني را صحيح نمي دانند.استدلال آنها اين است که در بيع متعارف که شارع مقدس امضا کرده است. تمليک مال با تمام شئون و زمان است و اين نوع مالکيت زماني نمي تواند بيع باشد.

در عقد بيع معلق نبودن شرط است و تمسک به عام در شبهه مصداقيه جايز نيست يعني بايد قصد کند که ملکيت از حين عقد تحقق يابد و تعليق به زمان آينده صخيح نيست.وقتي چيزي ملک مشتري شد در غير صورت فسخ هميشه در اختيار او بوده و به غير اختيار او از ملک او خارج نمي شود.[7]

گروهي فروش ملک به صورت زماني را مشروع نمي دانند ولي اجاره چون موجب مالکيت منافع مي شود به صورت زماني صحيح است و به عنوان اجاره زماني بي اشکال است.[8]

گروهي مي گويند :مالکيت زماني به صورت بيع مشاع جايز است.

کسي که ملکي را به چهار نفر بر وجه مشاع مي فروشد نمي تواند براي هميشه در کيفيت تصرف از آنها سلب اختيار کند ولي مالکين مي توانند در کيفيت تصرف با يکديگر توافق کنند. مثلا بعد از خريد در ضمن عقد خارج لازمي شرکا شرطي قرار دهند که در هر فصل يکي از شرکا از سهام ديگران تا مدت معين استفاده کند يا سهم مشاع خود را تا مدتي معين به ديگران اجاره دهد.[9]

برخي نيز نظر بر اين دارند که اگر مالک اولي زمين را به چهار نفر بفروشد ولکن شرط بگذارد که در هر فصل يکي از آنها استفاده کند اين شرط خلاف کتاب و سنت نيست.[10]

برخي اين نوع معامله را بيع مشروط مي دانند و مبناي آن را اوفوا بالعقود مي دانند که پيمانهايي عقلايي خالي از موانع شرعي است و از نظر شرع درست است.[11]

برخي آن را بيع مشروط به مهايات در منفعت و انتفاع مي دانند.[12]

برخي فروش ملک را به اين نحو صحيح مي دانند و استدلال آنها اين است که معمولاً معاملات از نظر شرع امضايي است و تأسيسي و تعبدي نمي باشد اگر معامله جديدي حسب شرايط زمان به وجود بيايد که حتي هيچ يک از عناوين فعلي معاملات بر آن صدق نکند و عقل آن را تاييد کند و شارع به طور خاص يا عام آن را رد نکرده باشد صحيح و معتبر و ممضي خواهد بود مثل بيمه در اشکال گوناگون آن. با توجه به اين مقدمه، بيع زماني که در سوال آمده يک معامله صحيح عقلايي است که خريدار نسبت به ملک در ‌آن فصل مالک است و هر نوع انتفاع مالکانه مي تواند ببرد و علاوه بر از استفاده شخصي حق فروش يا اجاره و ... را دارد . 

در اين مالکيت فرد در تمام سال ها در همان زمان معين مالک است و خروج از ملک او يا عدم دخول (ورود) در ملک او در قطعه بعدي زمان، مانع از مالکيت او در طول سالها، در همان قطعه زماني نيست. اگر بگويند که اين بيع مانع از صدق عرفي تملک متعارف در بيع و شراء است مانع از صدق يک قرارداد و داد و ستد عقلايي جديد نيست که شارع آن را رد نکرده و عقلاء آن را حق و صحيح مي دانند و عموم آيه شريفه شامل آن خواهد بود .[13]

مرکز تحقيقات قوه قضائيه استفتايي در همين زمينه از مراجع تقليد کرد.در اين استفتا از مشروعيت قرارداد بيع زماني در قالب عقد بيع ، عقد صلح و عقدي مستقل پرسش شده است.

برخي مي گويند اين در واقع نوعي بيع است که در عصر ما به وجود آمده است به خاطر نيازها و ضرورتها و هر گاه در عرف محل رايج شده باشد عمل به آن اشکالي ندارد و مشمول احل الله البيع و ساير ادله بيع است.[14]

بيشتر مراجع معاصر در پاسخ به استفتاي سال 82 انعقاد اين قرارداد را در قالب عقدي مستقل و جديد مشروع و جايز شمرده اند و حضرات آيات فاضل لنکراني ، بهجت،مکارم شيرازي و موسوي اردبيلي تحقق آن را در قالب بيع جايز دانسته اند و تنها حضرات آيات نوري همداني،سيستاني و صافي گلپايگاني به طور صريح با آن مخالفت کرده اند.

بنابراين نتيجه مي گيريم که در مورد مفهوم مالکيت شارع بيان خاصي ندارد و تشخيص اين امور را به عرف و عقلا واگذار کرده است بنابراين موقت بودن مالکيت هيچ منافاتي با طبيعت مالکيت ندارد و هيچ مانعي در راه تصور مالکيت موقت نيست چون مالکيت امري اعتباري است که قابل زمان بندي شدن و تقييد و يا حتي تحديد به زمان است[15].


-----------------
[1] -سلسله پژوهش هاي فقهي و حقوق بيع زماني ،معاونت آموزش قوه قضائيه ،ص 73.
[2] - ميرعبدالفتاح ،مراغي ،عناوين ص 174 و 175.( به نقل از کاتوزيان قواعد عمومي قراردادها همان جلد ص 355.)
[3] - فريد، قدس گويا، نشريه نارنجستان، ش 5 ، شهريور 81، ص 22.
[4] ترمينولوژي حقوق تاليف دکتر محمدجعفر جعفري لنگرودي ص 702
[5] گنجينه آراي فقهي دفتر آموزش روحانيون دفتر روحانيون و تدوين متون فقهي سوال 293
[6] - سعيد ، شريعتي ، ماهنامه کانون ، ش 92 ، ص 106 تا 112 .(فتاواي فقيهان مورد اشاره به طور کامل در اين منبع ذکر شده است.)
[7] -حضرات آيات ،محمد علي علوي گرگاني،سيد ابوالفضل موسوي تبريزي،محمد تقي مجلسي اصفهاني،حسين مظاهري،بهجت،حسين مويد،ابوطالب تجليل تبريزي.
[8]- حضرات آيات،سيستاني،گلپايگاني،مکارم شيرازي،معرفت.
[9] -حضرات آيات،محمد علي اسمائيل پور،عباسعلي عميد زنجاني،حسين مظاهري.
[10] - حضرات آيات،محمد فاطمي ابهري،محمد علي گرامي.
[11] - آيت الله محمد صادقي تهراني.
[12] -حضرات آيات موسوي اردبيلي،ناصر مکارم شيرازي.
[13] - آيت الله محمد يزدي.
[14] - حضرات آيات،مکارم شيرازي، بهجت، موسوي اردبيلي ، فاضل لنکراني.
[15] - و اما الملک الموقت فلا مانع منه اذا دل الدليل عليه لانه امر اعتباري قابل للتوقيت و للتاييد فتابع الدليل و اعتبار الشارع اولاعتبار العقلا.سيد محمدحسين، بجنوردي، القواعد الفقيه ،ج 4، ص 242.







برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان