بسم الله
 
EN

بازدیدها: 146

ماهيت حقوقي دستور تخليه

  1396/11/22

تخليه در معناي لغوي عبارت از خالي کردن جايي از افراد يا اشيا و خارج کردن کسي از جايي است و در اصطلاح حقوقي نيز عبارت از تخليه ملک از تصرف شخصي است که مستحق تصرف نبوده؛ مانند تخليه مورد اجاره پس از انقضاي مدت که به «دستور تخليه» معروف است.
دليل دستور تخليه را مي‌توان زوال رابطه قراردادي يا اذن دانست؛ بدين معنا، زماني که رابطه قراردادي قطع شد، «دستور تخليه» ماهيت حقوقي خواهد يافت و قبل از آن «دستور تخليه» ماهيت حقوقي نخواهد داشت.
در «دستور تخليه» موضوع اصلي قرارداد است و قطع آن آثار حقوقي به همراه دارد. قطع رابطه قراردادي مي‌تواند با وجود شرايط ذيل به وجود آيد: نخست اينکه توافق مورد نظر يا قرارداد، خاتمه يابد. دوم اينکه به اعتبار شرايط ضمن عقد، رابطه قراردادي قطع شود.

 تخليه در عقود لازم

عقد لازم را قانونگذار در ماده 185 قانون مدني اين‌گونه تعريف کرده است که هيچ يک از طرفين حق فسخ عقد لازم را ندارد مگر در موارد معين. 

 دستور تخليه در عقد اجاره

عقد اجاره را مي‌توان يکي از مهمترين عقود معين دانست. از همين رو قانونگذار در قانون مدني عقد اجاره را اين‌گونه تعريف کرده است «اجاره عقدي است که به موجب آن، مستأجر مالک منافع عين مستأجره مي‌شود.» تخليه يا همان دستور تخليه در عقد اجاره زماني به مرحله اجرا گذارده مي‌شود که عقد اجاره به نحوي از انحا، منحل شده باشد.
مواردي که موجب انحلال عقد اجاره و صدور دستور تخليه است، عبارت از دستور تخليه مبني بر بطلان عقد اجاره بنا به دلايلي از جمله تلف مورد اجاره؛ دستور تخليه مبني بر فسخ عقد اجاره بنا به دلايلي از جمله خيارات و سوم، دستور تخليه مبني بر پايان يا منقضي شدن مدت اجاره است. در قانون روابط مؤجر و مستأجر به مؤجر اين حق داده شده است که در موارد خاص و با فسخ اجاره اقدام به تخليه مورد اجاره از طريق قانون کند.

براي اينکه موجر بتواند از مزاياي قانوني دستور تخليه، بهره‌مند شود، بايد شرايطي را خود مهيا کند. بدين شرح که: قرارداد اجاره بايد با قيد مدت باشد؛ قرارداد اجاره بايد در 2 نسخه تنظيم شود و نيز اينکه  قرارداد اجاره بايد به امضاء 2 شاهد برسد.

عقد اجاره ممکن است به موجب سند عادي يا سند رسمي منعقد شود.
الف- در عقد اجاره با سند عادي با وجود شرايط فوق و انقضاي مدت اجاره، چنانچه مستأجر از تخليه مورد اجاره خودداري کند، بنا به تقاضاي مؤجر يا قائم‌مقام او با تقديم دادخواست به شوراي حل اختلاف، تخليه فوري يا دستور تخليه توسط اجراي احکام دادگستري و ظرف مهلت يک هفته صورت خواهد پذيرفت.

ب- در عقد اجاره با سند رسمي و پس از انقضاي مدت اجاره چنانچه مستأجر از تخليه مورد اجاره خودداري کند، بنا به تقاضاي مؤجر يا قائم‌مقام او، تخليه فوري يا دستور تخليه توسط دايره اجراي ثبت و ظرف مهلت يک هفته صورت خواهد پذيرفت.

هرگاه در عقد اجاره عادي، شرايط مذکور رعايت نشود، دادگاه دستور تخليه فوري صادر نخواهد کرد. بدين معني که عدم رعايت شرايط شکلي اجاره‌نامه از سوي مؤجر، رسيدگي به موضوع را از فوريت خارج کرده و همچون ديگر دعاوي با تعيين وقت رسيدگي و دعوت از طرفين و... به عمل خواهد آمد و به جاي صدور دستور تخليه يا همان تخليه فوري، پس از گذشت مدت زماني به نسبت طولاني حکم تخليه صادر خواهد شد.

چنانچه مؤجر مبلغي به عنوان وديعه، قرض‌الحسنه و... از مستأجر دريافت کرده باشد، صدور دستور تخليه منوط به استرداد وديعه، قرض‌الحسنه و... به دايره اجراي ثبت يا صندوق دادگستري است.

چنانچه مؤجر مدعي حقي نسبت به مال مزبور به نحوي از انحا اعم از اجاره معوقه، قبض آب و برق و... باشد، مي‌تواند قبل از صدور دستور تخليه اقدام به توقيف وديعه يا... کند.
اجراي دستور تخليه، نياز به صدور اجراييه ندارد و مأمور مکلف خواهد بود به مستأجر ابلاغ کند که ظرف 24 ساعت نسبت به تخليه اقدام کند و در غير اين صورت طبق دستور تخليه اقدام مي‌شود.

در مواردي خاص مستأجر مي‌تواند از مقام قضايي تقاضاي استمهال براي تخليه کند و مقام قضايي مي‌تواند به مدت 1 ماه براي تخليه به او مهلت دهد و پس از مهلت دستور تخليه قابل اجرا خواهد بود.

 تخليه در عقد بيع

مطابق با ماده 380 قانون مدني، بيع عبارت است از «تمليک عين به عوض معلوم» و يکي از مهمترين آثار عقد بيع، تسليم مورد معامله است که در فقه با عنوان اقباض و تخليه نيز آمده است. در حقوق مسلط کردن خريدار بر مال مورد بيع را تسليم مي‌نامند. با توجه به اين اوصاف موضوع روشن است و براي درک بهتر در قالب يک مثال توضيحاتي داده مي شود. بدين شرح که فرض کنيد «الف» اقدام به خريد ملکي از «ب» مي‌کند و ضمن عقد بيع شرط مي‌شود که فروشنده نسبت به تخليه ملک مورد معامله تا فرجه زماني مشخصي اقدام کرده و ملک را به خريدار تحويل دهد. هر چند دادخواست مورد نظر الزام به تحويل مبيع بايد باشد و ربطي به «دستور تخليه» ندارد اما تحويل مبيع به خريدار، مستلزم تخليه ملک خواهد بود.

 تخليه در عقد رهن

عقد رهن در ماده 771 قانون مدني اين‌گونه تعريف شده است: «عقدي است که به موجب آن مديون مالي را براي وثيقه به داين مي‌دهد» براي مثال امروزه به رهن گرفتن مال از سوي بانک‌ها امري متداول است و اين امر با اجازه تصرف در مال مورد رهن توسط راهن «رهن‌دهنده» صورت مي‌پذيرد؛ با اين وصف که سند ملک مال مرهونه در رهن بانک قرار مي‌گيرد اما خود راهن مجاز به تصرف و سکونت در ملک است. با اين اوصاف اگر راهن از پرداخت دين امتناع کند، مرتهن «رهن‌گيرنده» مکلف خواهد بود از طريق اداره ثبت يا دادگستري، اقدام به مطالبه طلب خويش کند. به عبارت ساده‌تر، اگر راهن نسبت به پرداخت دين خود اقدام نکند، بانک مي‌تواند به استناد سند رهني، تخليه راهن از ملک را از دايره ثبت يا دادگاه تقاضا کند.

تخليه در عقود لازم ديگري از قبيل مزارعه و صلح نيز کاربرد دارد همچنين در ميان عقود جايز مي‌توان گفت تخليه در عقود عاريه، وديعه، شرکت و هبه کاربردهايي خواهد داشت.

به طور کلي در اقامه دعواي تخليه، تصرف طرف مقابل، قراردادي و مسبوق به اذن است و به همين دليل، دعواي خلع يد کاربرد ندارد همچنين در تمامي عقود، منظور از تخليه، تحويل يا استرداد مال يا «عين غير منقول» است.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان