بسم الله
 
EN

بازدیدها: 82

آثار اجاره

  1396/11/15

اجاره عقدي است که به موجب آن يک طرف منفعت عين يا نيروي کار خود را در ازاء اخذ اجرت معامله مي‌کند. مورد اجاره ممکن است اشياء، حيوان يا نيروي انسان باشد.[1]

اجاره يکي از مهم‌ترين عقود معين است. ماده 466 قانون مدني در تعريف اجاره مي‌گويد: «اجاره عقدي است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عين مستاجره مي‌شود.»

در اين تعريف به معوض بودن اجاره اشاره‌ نشده است ولي بايد دانست که تمليک منافع رايگان نيست. مستاجر نيز در برابر موجر متعهد است که مالي به او بپردازد. به طور کلي مي‌توان گفت اجاره عقدي است که به موجب آن مستأجر در برابر مالي که به موجر مي‌پردازد براي مدت معين مالک منافع عين مستأجره مي‌شود.[2]

براي عقد اجاره دو اثر مهم ذکر شده است؛ که عبارت‌اند از: لزوم، تمليک منفعت و عوض، موجر و مستأجر تکاليفي

الف) لزوم عقد
عقد اجاره لازم است و بين طرفين و قائم‌ مقام قانوني آنها لازم‌ ‌الاتباع است مگر اينکه به رضاي طرفين اقاله و يا به علت قانوني فسخ شود، بنابراين اجاره مانند عقود جايز به فوت يا جنون موجر يا مستاجر منحل نمي‌گردد.[3]( ماده 497ق.م )

با توجه به اين که عقد اجاره لازم است، تا زماني که مدت آن پايان نيافته است، اصولا نه موجر حق دارد تخليه مورد اجاره را بخواهد و نه مستاجر حق دارد اجاره را فسخ کند. بنابراين اگر مستاجري براي مدت يک سال خانه‌اي را اجاره کند و پس از شش ماه آن را رها سازد، هر گاه موجر راضي به انحلال اجاره نباشد، بايد اجاره را تا پايان يک سال بپردازد. انحلال اجاره در اين مدت تنها در مواردي ممکن است که قانون به يکي از دو طرف حق فسخ دهد، يا مالک و مستاجر در انحلال اجاره با هم توافق کنند يعني اجاره را اقاله نمايند. از آثار مهم لزوم عقد اين است که به فوت يا حجر موجر و مستاجر باطل نمي‌شود.[4] ( ماده 479 ق.م )

استثنا از قاعده عدم انحلال عقد به موجب فوت
در ماده 497 ق.م. دو مورد از قاعده بقاي اجاره در صورت مرگ يکي از دو طرف استثناء شده است و هيچ يک با لزوم عقد اجاره منافات
1- در صورتي که موجر فقط براي مدت عمر خود مالک منافع عين مستاجره بوده است، که در اين حالت اجاره به فوت موجر باطل مي‌شود.

2- در صورتي که شرط مباشرت مستاجر شده باشد، که فوت او از موارد انحلال اجاره است.

در مورد استثناي نخست بايد دانست که مستاجر نمي‌تواند، به مدت عمر مالک منافع شود چون مدت اجاره بايد معين باشد. بنابراين، مستاجر هيچ گاه مصداق کسي قرار نمي‌گيرد که براي مدت عمر مالک منافع شده و آن را براي مدتي اجاره داده است. در صورتي فرض ماده 497 امکان دارد که، مالکي به رايگان منافع مال خود را به مدت عمر به ديگري بدهد، يا عين مال را منتقل سازد و منافع را تا زماني که زنده است براي خود نگه دارد و آن گاه چنين مالک منفعتي عين را اجاره دهد.

و درباره استثناي دوم بايد افزود که مقصود از شرط مباشرت مستاجر موردي است که مباشرت قيد انتفاع باشد، يعني منفعت به طور مطلق به مستاجر تمليک نشود و مقيد به انتفاع شخص او گردد. در جايي که انتقال منفعت بدون قيد انجام شده، ليکن مستاجر تعهد کرده است که تنها خود از عين مورد اجاره استفاده کند، فوت مستاجر باعث بطلان اجاره نمي‌شود. در اين فرض موجر مي‌تواند به اين علت که انجام شرط ممتنع شده است اجاره را فسخ کند.[5]

ب) تمليک منفعت و عوض
عقد اجاره در زمره عقود تمليکي است، يعني اگر مورد آن عين معين باشد تمام منفعت از آن مستاجر مي‌شود و او مي‌تواند به عنوان مالک در آن تصرف کند. ولي در صورتي‌که عين مستأجره کلي باشد عقد اجاره عهدي است، زيرا با مشخص نبودن عين، منفعت آن هم مشخص نيست تا بتوان تصور انتقال مالکيت آن را به مستأجر نمود.[6]

همچنين در اثر عقد اجاره تمام عوض نيز به ملکيت موجر در مي‌آيد و او مي‌تواند آن را يکجا مطالبه کند. منتها، چون مالکيت قطعي موجر منوط بر اين است که مستأجر بتواند از همه منافعي که انتقال گرفته است استفاده کند، هر گاه در خلال اجاره منافع از بين برود و مستأجر نتواند استفاده مطلوب را از آن ببرد، حق دارد اجاره‌هايي را که براي زمان آينده پرداخته است پس بگيرد.[7] در ملکيت مستأجر نسبت به منفعت فرقي نمي‌کند که مدت اجاره متصل به عقد باشد يا منفصل از آن، بنابراين کسي که خانه را از شش ماه پس از انعقاد اجاره براي يک سال اجاره ميکند بلافاصله پس از عقد مالک منافع مدت يک سال مي‌گردد.

موجر در مدت اجاره مالک عين مستاجره‌ي بدون منفعت خواهد بود و مي‌تواند آن را به هر کس که بخواهد انتقال دهد، چه منتقل‌اليه مستاجر باشد يا شخص ثالث. زيرا آنچه انتقال داده مي‌شود عين خالي از منفعت ( مورد اجاره ) مي‌باشد. منافاتي بين انتقال عين بدون منفعت و منفعت جداگانه نيست، بنابراين مال الجاره پس از انتقال عين مستاجره چنانچه مقرر بوده به موجر تأديه مي‌گردد؛ اگر چه منتقل‌‌اليه مستأجر باشد، زيرا اجرت‌المسمي به وسيله‌‌ي عقد اجاره به ملکيت موجر در مي‌آيدو تابع عين مستأجره نيست. در صورتي‌که اجاره به جهتي از جهات فسخ شود يا به تراضي طرفين اقاله گردد، مورد معامله به مالک قبل از عقد برمي‌گردد و موجر مالک منفعت انتقالي مي‌شود و مي‌تواند هر تصرفي در منفعت بنمايد و به هر کس بخواهد آن را به نحوي از انحاء واگذار نمايد.[8]

تکاليف موجر
از آثار ديگر عقد اجاره اين است که موجر و مستأجر تکاليفي را نسبت به يکديگر پيدا مي‌کنند که به بررسي آنها مي‌پردازيم.

1-تسليم مورد اجاره؛
موجر موظف است عين مستأجره را جهت انتفاع مستأجر، به او تسليم کند و در صورت امتناع موجر، مستأجر مي‌تواند الزام او را بر تسليم عين مستأجره از دادگاه درخواست نمايد. در صورتي ‌که اجبار موجر به تسليم مورد اجاره ممکن نباشد، مستأجر خيار فسخ خواهد داشت و در صورتي ‌که عقد را فسخ نکند مي‌تواند اجرت‌المثل عين مستأجره را نسبت به مدت تصرف موجر از او درخواست کند. زيرا منافع مورد اجاره در زمان وجود عقد متعلق به مستأجر است و اين منافع در مدت تصرف موجر به وسيله اين شخص تفويت شده است.[9]

مزاحمت شخص ثالث
در صورت مزاحمت شخص ثالث دو فرض پيش‌بيني مي‌شود:

يکي پيش از قبض در صورتي که شخص ثالث داشتن حقي را در مورد اجاره ادعا کند بايد دعواي تخليه را عليه موجر و مستأجر اقامه کند. ولي در حالت دوم هر گاه مزاحمت عملي باشد مستأجر مي‌تواند يا اجاره را بر هم زند و يا براي رفع مزاحمت و گرفتن اجرت‌المثل به خود مزاحم رجوع کند.[10]

2- انجام تعميرات و تحمل مخارج
کليه تعميرات و مخارجي که براي امکان انتفاع مستأجر در عين مستأجره لازم است بر عهده مالک مي‌باشد، مگر اينکه شرط خلاف شده باشد، يا آنکه عرف اقتضاي امر ديگري را داشته باشد.[11]

3- عدم تغيير در مورد اجاره؛

موجر نمي‌تواند در عين مستأجره تغييري دهد که بهره‌برداري مستأجر را غير ممکن سازد مگر در مواردي که تعمير و تغيير براي حفظ عين مستأجره ضرورت داشته باشد و تشخيص اين ضرورت نيز با دادگاه است.[12]

تکاليف مستأجر

1- تأديه مال‌الاجاره؛

مستأجر مکلف است مال‌الاجاره معين را، در اقساط و مواعدي که براي تأديه آن در نظر گرفته شده است، به مالک تسليم کند و در صورتي‌که موعدي براي پرداخت آن مشخص نشده باشد بايد پس از تسليم عين مورد اجاره آن را فورا بپردازد.[13]

2- رعايت حدود متعارف در استعمال عين مستاجره؛

مستأجر بايد در استعمال عين مستاجره، رعايت متعارف را بنمايد، يعني در آن تعدي و تفريط نکند؛ در غير اين‌ صورت در برابر مالک مسئول خواهد بود. يد مستأجر نسبت به عين مستأجره اماني است، مگر آنکه در آن تعدي و تفريط نمايد؛ بنابراين هرگاه عين مستأجره بدون تعدي و تفريط در يد مستأجر ناقص يا تلف شود مستأجر در برابر مالک ضامن نيست، ولي در صورت تعدي و تفريط مسئول خواهد بود، هر چند که تلف و نقض مستند به عمل مستأجر نباشد.[14]

3- استفاده در مورد اجاره؛
مستأجر بايد عين مستأجره را براي همان مصرفي که در اجاره مقرر شده به کار برد؛ در غير اين‌صورت ضامن خواهد بود. در صورتي‌که طرز مصرف و استفاده از عين مستأجره مشخص نشده باشد مستأجر بايد از آن، طوري که عرف اقتضاء مي‌کند استفاده نمايد.[15]

4- عدم تغيير عين توسط مستأجر؛
مستأجر حق ندارد بدون اذن مالک در عين مستأجره تغييري دهد و اگر در آن تغييري داد بايد به صورت اوليه برگرداند.


--------------------------
منابع :
[1] . جعفري لنگرودي،محمد جعفر؛ ترمينولوژي حقوق،تهران،گنج دانش،1387،چ نوزدهم،ص6
[2] . کاتوزيان،ناصر؛حقوق مدني،تهران،سهامي انتشار،1384،چ نهم،ص347
[3] . امامي ،حسن؛حقوق مدني،اسلاميه،1366،چ چهارم،ج 2،ص23
[4] . کاتوزيان،ناصر؛درسهايي از عقود معين،تهران،کتابخانه گنج دانش،1385،چ نهم،ج1،ص149
[5] . کاتوزيان ،ناصر؛دوره عقود معين،تهران،شرکت سهامي انتشار،1384،چ نهم،ج1،ص393
[6] . شهيدي،مهدي؛عقودمعين،تهران،مجد،1386،هفتم،ج1،ص93
[7] . همان، ص349
[8] . امامي،حسن؛همان،صص22-23
[9] . همان،ص94
[10] . کاتوزيان،ناصر؛درسهايي از عقود معين،همان،صص152و153
[11] . شهيدي،مهدي؛همان،ص94
[12] . کاتوزيان، ناصر؛دوره عقود معين،همان،صص403و404
[13] . بروجردي عبده،محمد؛همان،ص 221
[14] . شهيدي،مهدي؛همان،ص96
[15] . همان،ص97


نويسنده: ابوالفضل خادمي





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان