بسم الله
 
EN

بازدیدها: 845

بررسي ماده 101 قانون شهرداري مصوب 1345 و اصلاحيه آن مصوب 1390

  1394/2/22
قبل از ورود به بحث اصلي در رابطه با  تعريف ، تفاوت و مرجع درخواست تفکيک و افراز توضيحاتي ارائه  ميشود.

تعريف و ماهيت افراز و تفکيک


تفکيک در عرف ثبتي عبارت است از تقسيم مال غير منقول به قطعات کوچکتر وافراز يعني تقسيم مال غير منقول مشاع بين شرکا به نسبت سهم آنان .

تفاوتهاي افراز و تفکيک


1) در تفکيک لازم نيست که ملک غيرمنقول مشاع باشد اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسيم ملک غير مشاع و غير مشترک اين اصطلاح به کار برده نمي‌شود. ‌

2) اگر ملک مشترک و مشاعي تفکيک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بين نمي‌رود يعني پس از تفکيک نيز شرکاء در هر قطعه‌اي به نسبت سهم خود مالکيت دارند. اما در افراز سهم شريک مشخص و معين مي‌شود و ازحالت مشاع بودن و اشتراک خارج مي‌گردد. ‌

3) در افراز، ملک بر مبناي سهام شرکاء تقسيم مي‌شود. اما اگر ملک مشاعي تفکيک گردد، معمولا تفکيک بر اساس ميزان مالکيت شرکاء صورت نمي‌گيرد.‌

4)چون در افراز بايد سهم شريک متقاضي افراز مشخص و جدا شود، ممکن است بين شرکاء بر سر صحت افراز و مطابق بودن يا نبودن آن با ميزان مالکيت مشاعي شريک اختلاف حاصل ‌شود، لذا تعيين تکليف نهايي آن با دادگاه و مراجع قضايي است اما تفکيک چون عنوان تشخيص و تميز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعي را ندارد لذا هيچ وقت جنبه قضايي نداشته و همواره در صلاحيت اداره ثبت بوده است و مي‌باشد  .
 

مرجع درخواست تفکيک و افراز

 
‌ با توجه به ماده 150 قانون ثبت، مرجع درخواست تفکيک اداره ثبت‌است و هرگاه از طرف مالک يا قائم مقام او تقاضاي تفکيک شود اين تقاضانامه به اداره ثبت ارسال مي‌گردد .
طبق ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 ، در مورد املاک مشاعي که جريان ثبت آنها خاتمه يافته، اعم از اينکه در دفتر املاک‌ثبت شده يا نشده باشد، رسيدگي به درخواست افراز با واحد ثبتي محلي است که ملک مورد تقاضاي افراز در حوزه آن واقع است  .بنابراين در مورد املاک مشاعي که درخواست افراز آنها مي‌شود بايد نخست وضع ملک از لحاظ اينکه آيا جريان ثبتي آن خاتمه يافته است يا نه در نظر گرفته شود و با توجه به آن وضع، مرجع رسيدگي به درخواست افراز مشخص مي‌شود. ‌

الف ) اگر جريان ثبتي خاتمه يافته باشد، مرجع رسيدگي اداره‌ ثبت محل وقوع ملک است و تصميم آن ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومي مي‌باشد. مگر اينکه بين مالکين، محجور يا غائبي باشد که در اين صورت برابر راي وحدت رويه رديف 59/29 - مورخه 15/1/1360 هيات عمومي ديوان عالي کشور ناظر به ماده 313 قانون امور حسبي رسيدگي به دعوي افراز در صلاحيت دادگاه عمومي مي‌باشد. ‌

ب ) اگر جريان ثبتي ملک خاتمه نيافته باشد،‌ مرجع رسيدگي به افراز، دادگاه عمومي محل است ‌و راي آن دادگاه قابل تجديد‌نظر است. ‌

بايد دانست که اگر نسبت به ملک مشاعي سند مالکيت صادر شده باشد،‌ صدور سند مالکيت نشان‌دهنده ختم عمليات ثبتي است ودر نتيجه درخواست افراز آن بايد از اداره ثبت محل بشود. اما اگر براي ملک مشاع سند مالکيت صادر نشده باشد بهتر است قبلا‌ به اداره ثبت مراجعه شود و در صورتي که آن اداره اعلام نمايد که جريان ثبتي خاتمه نيافته است به دادگاه عمومي دادخواست تقديم گردد.

ماده 101 قانون شهرداريها در بر دارنده ضوابط مرتبط با نحوه تفکيک اراضي است که اخيرا اصلاحيه اين ماده قانوني تصويب و ابلاغ گرديده است .اما به جهت اينکه متن ماده اصلاحيه با مفاد ماده قبل از اصلاح داراي تفاوتهائي مي باشد از اين رو تفاوتهاي ماده 101  شهرداري و اصلاحي آن  مورد بررسي قرار خواهد گرفت:

تفاوتهاي ماده 101  قانون شهرداري و اصلاحيه آن مصوب 1390

1- درماده 101 سابق قانون شهرداريها آمده بوده است : «اداره  ثبت اسناد و دادگاهها مکلفند در موقع تقاضاي تفکيک اراضي محدوده شهر و حريم آن، عمل تفکيک را طبق نقشه اي انجام دهند که قبلا به تصويب شهرداري رسيده باشد.....))
اما ماده 101 اصلاحي در اين خصوص با اندک تغييراتي مقرر نموده « ادارات ثبت اسناد واملاک و حسب مورد دادگاهها موظفند در موقع دريافت تقاضاي تفکيک يا افراز اراضي واقع در محدوده و حريم شهرها، از سوي مالکين عمل تفکيک يا افراز را بر اساس نقشه اي انجام دهند که قبلا به تاييد شهرداري  مربوط رسيده باشد...))
 
از مقايسه بين ماده  101سابق  قانون شهرداري وماده اصلاحي جديد مشخص مي شود در ماده 101صرفا به عمل تفکيک اشاره شده وانجام عمل افراز اراضي مسکوت مانده بود حال آنکه در ماده اصلاحي جديد به عمل افراز نيز صراحتا اشاره شده است و با عنايت به اينکه از منظر حقوقي عمل تفکيک و افراز داراي دو ماهيت متفاوت از يکديگر مي باشند از اين رو نقص ماده 101 سابق در ماده جديد رفع گرديده است.

2- اگر چه قانونگذار بموجب ماده 101 قانون شهرداري مالکان را مکلف نموده جهت انجام عمليات تفکيک و افراز اراضي، به شهرداريها مراجعه نمايند اما ازطرف ديگر شهرداريها نيز مکلف شده اند درمدت زمان مشخصي درخواست متقاضيان تفکيک را  بررسي و مراتب رابه وي (مالک) ابلاغ نمايند که اين مهلت زماني در ماده 101 سابق به ميزان 2ماه تعيين شده و شهرداريها مکلف بودند در فاصله زماني دو ماهه نقشه تفکيکي پيشنهادي مالک را بررسي و نظر خود را به مالک اعلام نمايند. در صورت عدم پاسخگوئي در اين مهلت زماني، مالک مي توانست با مراجعه به اداره ثبت اسناد يا دادگاه  بر اساس نقشه پيشنهادي خود اقدام به تفکيک اراضي نمايد . در حاليکه به موجب ماده 101 اصلاحي نقشه اي که مالک براي تفکيک زمين خود تهيه نموده و جهت تصويب در قبال رسيد ،تسليم شهرداري مينمايد،بايد پس از کسر سطوح معابر و قدر السهم شهرداري مربوط به خدمات عمومي از کل زمين از طرف شهرداري حداکثر ظرف سه ماه تاييد و کتبا به مالک ابلا غ شود.

3-  بموجب ماده سابق اگر شهرداريها به تکليف قانوني خود جهت تعيين تکليف نقشه پيشنهادي مالک عمل نمي کردند مراجع ثبتي مکلف بودند طبق نقشه ارائه شده از ناحيه مالکان اقدام به انجام عمل تفکيک نمايند حال آنکه به موجب ماده اصلاحي در صورت عدم تعيين تکليف نقشه پيشنهادي توسط شهرداري، مالک مي بايست تقاضاي تفکيک يا افراز را به دادگاه تسليم نمايد که نتيجتا بموجب مقررات  جديد دادگاهها جايگزين مراجع ثبتي شده که خود يکي ديگراز اختلافات ماده اصلاحي و ماده قبلي مي باشد .
خصوصا آنکه دادگاهها نيز جهت صدور راي مکلف شده اند ابتدائا نظرکمسيون ماده پنج قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران را نسبت به معابر و شوارع و سرانه هاي عمومي اخذ نمايند وپاسخگوئي اين کمسيون نيزمقيد به زمان دو ماهه شده است که در صورت انقضاء اين مدت و عدم ارسال پاسخ توسط کمسيون ماده پنج دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصيلي ودر چهار چوب ساير ضوابط و مقررات به موضوع رسيدگي خواهد نمود .



نويسنده: دکتر نادر نوروزي


مشاوره حقوقی رایگان