بسم الله
 
EN

بازدیدها: 556

چگونه مي‌توان ملک مشاع را تقسيم کرد؟

  1394/2/2
مال مشاع به مالي گفته مي‌‌شود که بيش از يک مالک دارد و مالکيت هر يک به نحو اشاعه است؛ به اين معنا که هر مالک در جزء جزء کل ملک حق تصرف دارد. 

تقسيم اموال مشاع تابع ضوابط و قواعدي است. اشاعه در مالکيت در مواردي بدون اراده افراد و گاه با اراده آنها به وجود مي‌آيد. هنگامي که موضوع تقسيم اموال مشاع مطرح مي‌شود، اجتماع حقوق مالکان متعدد در شيء واحد از ميان رفته و مالکيت مشاعي آنها به مالکيت افرازي و اختصاصي تبديل مي‌شود. در اين ميان با توجه به اينکه ممکن است مال مشاع، عين يا منفعت يا دين يا مالي مثلي يا قيمي ‌باشد، قانونگذار در وهله اول به شرکا اجازه داده است با تراضي و توافق ميان خود، تقسيم را به نحوي که مي‌خواهند، انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضي تقسيم مي‌تواند ‌اجبار شرکا را به انجام تقسيم بخواهد. 

مفهوم افراز

افراز به معناي جدا کردن چيزي از چيز ديگر و در واقع تفکيک سهم هر يک از شرکاي ملک است که از طريق تراضي بين شرکا يا تقسيم اجباري توسط دادگاه انجام مي‌شود. افراز استقلال بخشيدن به مالکيت مشترک از طريق اعطاي هر بخش از مال مشترک به يکي از شرکا است.
شرکا مي‌توانند با تراضي و توافق ميان خود تقسيم را به نحوي که مي‌خواهند، انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضي تقسيم مي‌تواند اجبار شرکا را به انجام تقسيم بخواهد. بنابراين هر شريک مي‌تواند هر وقت که بخواهد تقسيم مال مشترک را تقاضا کند، مگر در مواردي که تقسيم به موجب قانون ممنوع يا شرکا به وجه ملزمي، مستلزم بر عدم تقسيم شده باشند.

مرجع صالح براي رسيدگي به دعواي افراز

در حال حاضر، دو مرجع در رسيدگي به درخواست افراز صلاحيت دارند: محاکم دادگستري و ادارات ثبت. ادارات ثبت صرفاً در زماني صلاحيت رسيدگي به اين درخواست را دارند که عمليات ثبتي خاتمه پيدا کرده باشد. بنابراين :
1 - هر زماني که عمليات ثبتي خاتمه پيدا نکرده باشد، مرجع صالح براي رسيدگي به درخواست افراز، دادگاه‌هاي عمومي حقوقي محل است. زماني جريان ثبتي يک ملک خاتمه‌يافته تلقي مي‌شود که ملک داراي سند مالکيت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسيده باشد يا هر چند نسبت به آن سند مالکيت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسيده، آگهي نوبتي و تحديدي آن به طور صحيح منتشر و تحديد حدود قانوني صورت گرفته و نيز در مهلت واخواهي نيز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
در اينجا ممکن است اين پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتي از محل ملک مشاع سند مالکيت صادر شده اما قسمت باقي مانده فاقد سند مالکيت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آيا اداره ثبت محل مجاز به افراز چنين ملکي خواهد بود يا خير؟ در پاسخ بايد گفت مراد مقنن از ختم جريان ثبتي، کل ملک مشاع است نه قسمتي از آن.
2 - مطلب دوم در صلاحيت محاکم، جايي است که بين مالکان، محجور يا غايبي باشد. منظور از محجور، صغار، مجانين و سفها است و غايب مفقودالاثر نيز در قانون مدني تعريف شده است. اگر بين مالکان غايب يا محجوري وجود داشته باشد ولو عمليات ثبتي خاتمه پيدا کرده باشد، رسيدگي به اين درخواست در صلاحيت ذاتي دادگاه است.
3 - اگر درصدي از ملک مشاعي ولو يک درصد از يک پلاک مشاعي مجهول‌المالک باشد، اينجا نيز افراز در صلاحيت دادگاه عمومي حقوقي است. اما مجهول‌المالک چيست؟ بايد توجه داشت که مجهول‌المالک ثبتي با مجهول‌المالک حقوق مدني تفاوت دارد. مجهول‌المالک ثبتي به اين معنا است که با اينکه مالک، مشخص و معلوم است اما مالک درخواست ثبت نکرده است. در حالي که مجهول‌المالک مدني، به معناي اين است که مالک مشخص نبوده و معلوم نيست که چه کسي مالک است.
دعواي افراز در محاکم که با ارائه دادخواست مطرح مي‌شود، بايد به طرفيت (عليه) همه مالکان اقامه شود؛ در غير اين صورت، دعوا رد خواهد شد و به طور مجدد دعواي جديد بايد طرح شود.

برخي تفاوت‌هاي تفکيک و افراز 

تفاوت تفکيک و افراز از نظر شکلي و ماهيتي عبارت است از:
1- در تفکيک وجود حالـت اشاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکيک است؛ اما در افراز بايد حالت اشاعه؛ يعني مالکيت بيش از يک نفر وجود داشته باشد.
2- در تفکيک توجه به مقدار سهم مالکان در کل 6 دانگ لزومي ندارد و بعد از تفکيک به‌هنگام تنظيم تقسيم‌نامه رعايت حقوق و سهم هر يک از مالکان مشاع مطرح مي‌شود که با توافق نسبت به کسري و زيادت يا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعايت و توجه به سهم معادل حصه هر يک از مالکان مشاعي ضروري است و اگر اين رعايت در ملک به عللي با توجه به تصرف شرکا و به وضعيت ديگر مقدور نباشد، بايد تعديل صورت گيرد و بهاي مقدار اضافي ملک، که در سهم شريک قرار مي‌گيرد، تقويم و در صورت‌مجلس افراز قيد شود.
3- تفکيک فقط تقسيم ملک است؛ اما افراز تقسيم ملک توام با تعيين سهام مالکان مشاعي است و قطعات افرازي به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص مي‌يابد. به همين دليل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ اما در تفکيک اين ضرورت نيست و مالک مي‌تواند ملک خود را با رعايت مقررات حاکم بر تفکيک (ضوابط و مقررات شهرداري) به هر ترتيبي که مي‌خواهد تفکيک کند.

توقف ادامه عمليات با اعتراض يکي از شرکا به تفکيک

4- سن مالک يا مالکان دخالتي در امر تفکيک ندارد؛ اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبي اگر ميان مالکان، محجور يا غايب باشد، تقسيم با دادگاه خواهد بود.
5- در صورت اعتراض به تفکيک از طرف يکي از شرکا ادامه عمليات متوقف مي‌شود و با رضايت معترض مي‌توان ادامه اقـدام را انجام داد؛ اما اعتراض به افراز در حين اقدام از شرکاي ديگر پذيرفته نيست و پس از اتمام مي‌توانند اعتراض کنند و رسيدگي به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحيت مراجع قضايي است.
6- انجام عمل افراز يا عدم افراز در حکم راي مراجع قضايي است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر هر مالک مشاع مي‌تواند بر سهم مفروزي خود تسلط پيدا کرده و با تسليم سند مالکيت مشاع به واحد ثبت، سند مالکيت 6 دانگ قطعه اختصاصي را تقاضا و دريافت کند. چنانچه سرانه يا حق مرغوبيت به او تعلق گرفته، بايد رسيد توديع آن به صندوق ثبت يا اقرارنامه رسمي ذي‌نفع مبني بر وصول اين حق را قبل از صدور سند مالکيت مفروزي به اداره ثبت تسليم کند. 
7- صورت‌مجلس تفکيکي ملک با انتقال قطعه يا قطعاتي از آن به غير يا انتقال سهم مشاعي به شريک ديگر يا تنظيم تقسيم‌نامه يا به طور کلي تنظيم سندي قطعي بر روي آن اعتبار پيدا مي‌کند؛ اما در افراز با انقضاي مهلت اعتراض، هر قطعه در سهم مالک آن مستقر مي‌شود. بنابراين مي‌توان گفت براي حصول نتيجه و تسلط بر سهم مفروزي، تفکيک، اقدامي 2 مرحله‌اي و افراز، اقدامي يک مرحله‌اي است.
8- تفکيک در اداره ثبت انجام مي‌گيرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.

صدور صورت‌جلسه تفکيکي درباره تفکيک

9- در افراز راي صادر مي‌شود؛ اما در تفکيک صورت‌جلسه تفکيکي.
10- در افراز اجبار حاکم است؛ اما در تفکيک مسامحه.
11- در تفکيک سهم تمامي افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج مي‌شود يا اگر مالک يک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسيم مي‌شود اما در افراز فقط سهم خواهان جدا مي‌شود و بقيه ملک مشاع باقي مي‌ماند.
12- در صورتي که بر تفکيک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسيدگي مي‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض شود، پرونده جهت بررسي به دادگاه ارسال مي‌شود.


مشاوره حقوقی رایگان