بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,509

اسباب تملک چيست؟

  1393/11/23
به هر عمل يا واقعه حقوقي که غرض از آن ايجاد مالکيت يا نقل مالکيت باشد، اسباب تملک گفته مي‌شود.
 
بر اساس ماده 140 قانون مدني، تملک به يکي از امور زير حاصل مي‌شود:
1- به احياء اراضي موات و حيازت اشياء مباحه.
2- به وسيله عقود و تعهدات.
3- به وسيله أخذ به شفعه.
4- به ارث.
 

 احياء اراضي موات

احياء به معناي زنده کردن بوده و اصطلاحا به معناي آباد کردن آمده است. ماده 141 قانون مدني، احياء را اين گونه تعريف مي‌کند:«مراد از احياي زمين آن است که اراضي موات و مباحه را به وسيله عملياتي که در عرف آباد کردن محسوب است، از قبيل زراعت، درختکاري، بناساختن و غيره قابل استفاده کنند.»موات به معناي مرده و بي‌روح است و اراضي موات، زمين‌هايي هستند که مالک ندارد و از آنها انتفاع برده نمي‌شود.
 

 عنصر معنوي احيا

احياء از اعمال حقوقي بوده و در صورتي موجب مالکيت مي‌شود که با قصد تملک همراه باشد. بنابراين اگر مسافري به محلي برسد و زميني را براي مدتي که در آنجا مي‌ماند، آباد کند، مالک آن نمي‌شود. لذا ماده 143 قانون مدني مي‌گويد: «هر کس از اراضي موات و مباحه قسمتي را به قصد تملک احياء کند مالک آن قسمت مي‌شود.»
 

 ماهيت حقوقي تملک در احياء

تملک اراضي موات ايقاع است و به قصد و رضاي احياء کننده نياز دارد.
 

 تحقق احياء

احياء و آباد کردن زمين به اعتبار نحوه انتفاعي که از زمين برده مي‌شود، فرق مي‌کند و بايد عمليات به‌گونه‌اي باشد که عرف آن را براي انتفاع مورد نظر، آباد بداند. قانون مدني مثال‌هاي رايج احياء را که زراعت، درختکاري و بنا باشد، عنوان کرده و از ذکر اقسام ديگر آن، به کلمه «وغيره» اکتفا کرده است. بنابراين اگر کسي زميني را حفر کرده و از آن براي جمع‌آوري آب، استخر بسازد، آن زمين را آباد کرده است. لذا ملاک تحقق احياء، اين است که عرف آن را تأييد کند. بر اين اساس، ماده  142 قانون مدني مي‌گويد: «شروع در احياء از قبيل سنگ چيدن اطراف زمين يا کندن چاه و غيره تحجير است و موجب مالکيت نمي‌شود اما براي تحجيرکننده ايجاد حق اولويت در احياء مي‌کند.»
 

 تحجير 

شروع به احياء، حق تقدمي ايجاد مي‌کند که ساير داوطلبان تملک زمين را از رقابت با آغازکننده باز مي‌دارد. اين حق را حق تحجير مي‌نامند که مثال شايع آن ديوارکشي و محصور کردن زمين است. 
تحجير در صورتي در اراضي موات، حق اولويت ايجاد مي‌کند که داري شرايط زير باشد:
1- کاري که به عنوان تحجير انجام مي‌شود، به گونه‌اي باشد که براي شروع در احياء اراضي، آن را انجام مي‌دهند؛ مانند کندن پي براي ساختن بنا يا شخم زدن براي زراعت کردن، زيرا براي احياء ( آباد کردن) زمين، کارهاي مزبور لازم است. بنابراين هرگاه کار انجام‌شده براي تحجير مفيد نباشد، مثل اينکه کسي در اطراف قطعه زميني، يک برآمدگي از خاک درست کند، تحجير محسوب نمي‌شود. 2- تحجير بايد به قصد احياء باشد. لذا نظاميان که از محلي به محل ديگر حرکت مي‌کنند تا چند روز در آنجا توقف کنند، اطراف زميني را سنگ‌چين کرده و آن را مسطح مي‌کنند تا چادرهاي خود را بزنند و سپس آن را رها کرده و مي‌روند. عمل مزبور حق اولويت براي نظاميان ايجاد نمي‌کند. چون قصد احياء ندارند. 3- مقداري را که تحجيرکننده مي‌خواهد آن را احياء کند، بايد از عمل تحجير معلوم باشد. چنان که هرگاه قطعه زميني را احياء کند، بايد اطراف آن را سنگ‌چين کند؛ در غير اين صورت هرگاه به طور مستقيم در يک طرف، سنگ‌چيده شود، ايجاد حق تحجير براي او نمي‌کند. 4- تحجير کننده بايد بتواند مقدار زميني را که تحجير کرده، احياء نمايد. و الا اگر به هر دليلي قادر به احياء آن نباشد، مثل اين که قدرت مالي و يا دست‌رسي به وسائل لازم براي احياء را نداشته باشد، تحجير مزبور حق اولويت ايجاد نمي‌کند.
 

 ماهيت حقوقي

حق تحجير از اقسام حقوق عيني است و در برابر هر متجاوز مي‌توان به آن استناد کرد. صاحب حق مي‌تواند ديگري را از اقدام به احياء باز دارد و از ادامه تصرف هر غاصبي جلوگيري کند، هر چند که اقدام غاصب به احياي کامل زمين منتهي شده باشد.
 

 توابع احياء

احياء زمين سبب ايجاد حق بر توابع مالکيت زمين نيز مي‌شود. به عنوان مثال احياء زمين موجب ايجاد حق بر حريم آن نيز مي‌شود. ماده 144 قانون مدني به يکي از شايع‌ترين توابع عرفي احياء اشاره مي‌کند. در اين ماده آمده است: «احياي اطراف زمين موجب تملک وسط آن نيز است.»
 

 حيازت اشياء مباحه      

طبق ماده 146 قانون مدني، «مقصود از حيازت، تصرف و وضع يد است يا مهيا کردن وسايل تصرف و استيلاء.»
 

 تحصيل حيازت

حيازت مباحات به تناسب انواع آن متفاوت است؛ مثلا، حيازت زمين موات ملازمه با احياء آن دارد و بايد بر اثر  کارهايي که در عرف مردم آباد کردن محسوب مي‌شود، براي زراعت يا درختکاري يا ساختن بنا قابل استفاده شود. اما حيازت آب رودخانه‌ها و ماهي‌ها از طريق تصرف مادي اين اشياء است. حيازت دفينه به کشف آن و حيازت حيوانات وحشي با شکار کردن آن حاصل مي‌شود. تملک اشياء مباح، ايقاع است و به قصد انشاء و رضاي حيازت‌کننده نياز دارد و عمل حيازت شرط تحقق آن است.
 

 مباحات

طبق ماده 27 قانون مدني، «اموالي که ملک اشخاص نيست و افراد مردم مي‌توانند آنها را طبق مقررات مندرجه در اين قانون و قوانين مخصوصه مربوط به هر يک از اقسام مختلفه آنها، تملک کرده يا از آنها استفاده کنند، مباحات ناميده مي‌شود؛ مثل اراضي موات يعني زمين‌هايي که معطل افتاده و آبادي و کشت و زرع در آنها نباشد.»
 

 انواع مباحات

الف- احياء اراضي موات و مباحه. ب- آب‌هاي مباح. ج- معادن. د- اشياء پيدا شده و حيوانات ضاله. ه- دفينه. و- شکار.
 

 آب‌هاي مباح

براي تملک آب مباح بايد آن را حيازت کرد. حيازت آب‌هاي روي زمين با کندن مجري و نهر و وصل آن به رودخانه و دريا واقع مي‌شود و حيازت آب‌هاي زير زمين با حفر چاه و قنات ممکن است. ماده 149 قانون مدني مي‌گويد: «هر گاه کسي به قصد حيازت مياه مباحه، نهر يا مجري احداث کند، آب مباحي که در نهر يا مجراي مزبور وارد شود، ملک صاحب مجري است و بدون اذن مالک نمي‌توان از آن نهري جدا يا زميني مشروب کرد.» ماده 160 قانون مدني نيز مقرر مي‌دارد: «هر کس در زمين خود يا اراضي مباحه، به قصد تملک، قنات يا چاهي بکند تا به آب برسد يا چشمه جاري کند مالک آب آن مي‌شود و در اراضي مباحه مادامي که به آب نرسيده است، تحجير محسوب مي‌شود.»
 

 معادن

اگر معدني در اراضي موات و مباحه يافت شود، ملک کسي است که آن را حيازت کرده است.
 

 دفينه  

دفينه مالي است که در زمين يا بنايي دفن شده و بر حسب اتفاق و تصادف پيدا شود. مال مدفون در صورتي از مباحات محسوب مي‌شود که مالک خاصي نداشته باشد. اگر کسي براي حفظ اموال خود، آنها را در زمين يا بنا دفن کند و ديگري آن را بيابد، چنين مالي دفينه محسوب نمي‌شود.  ماده 174 قانون مدني در اين مورد مي‌گويد: «دفينه‌اي که مالک آن معلوم نباشد، ملک کسي است که آن را پيدا کرده است.»
 

 شکار

حيوانات غير اهلي از مباحات بوده، افراد مي‌توانند در اثر حيازت آنها را تملک کنند. اما اگر حيوان وحشي نيز داراي مالک خاص باشد، با شکار به ملک ديگري در نمي‌آيد.  لذا م 180 قانون مدني در اين زمينه مي‌گويد: «شکار حيوانات اهلي و حيوانات ديگري که علامت مالکيت در آن باشد، موجب تملک نمي‌شود.»

  عقود و تعهدات (قرارداد)

قراداد، شايع‌ترين وسيله تملک است؛ معمولا شخص از راه داد و ستد مالک مي‌شود؛ مالي را که به ديگري تعلق دارد، از او مي‌گيرد و مالي را که او به آن نياز دارد، واگذار مي‌کند. اين داد و ستد از راه تراضي انجام مي‌شود. با وجود اين، اثر مهم قراردادها ايجاد تعهد است نه تمليک.  قانون مدني در ماده 183 عقد را اين گونه تعريف مي‌کند: «عقد عبارت است از اينکه يک يا چند نفر در برابر يک يا چند نفر ديگر تعهد بر امري کنند و مورد قبول آنها باشد.» و بدين گونه آن را از اسباب ايجاد تعهد مي‌داند. 
 

 تملک در اثر ايقاع

در قانون مدني نظريه خاصي براي ايقاع وجود ندارد. در فقه نيز بخش معاملات حاوي عقود و ايقاعات است و آثار و احکام اين دو عمل حقوقي از هم جدا نشده است. بنابراين در باب عقود و تعهدات بايد از ايقاع نيز سخن گفت. حيازت مباحات و اخذ به شفعه از نمونه‌هاي تملک در اثر ايقاع هستند.
 

 اخذ به شفعه 

در اصطلاح حقوقي، اخذ به شفعه به اين معنا است که هرگاه مال غيرمنقول قابل تقسيمي بين دو نفر مشترک باشد و يکي سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، شريک ديگر حق دارد، به مقدار ثمن، به مشتري بدهد و مبيع را تملک کند.
 

 حق شفعه از احکام استثنائي

هر مالکي مي‌تواند در مايملک خود هر نوع تصرفي را انجام دهد و صرفا با رضايت او است که مالي از ملکيتش خارج و به ملکيت ديگري در مي‌آيد.  حال آن که اخذ به شفعه تنها موردي است که با بودن مالک در قيد حيات، ديگري مي‌تواند مال او را بدون رضايتش تملک کند؛ در واقع شفعه، از اسباب قهري تملک است.
 

 ارث    

پس از قرارداد، ارث شايع‌ترين وسيله تملک است. در ارث نيز مانند قرارداد، تملک از راه انتقال صورت مي‌گيرد اما بر خلاف قرارداد که در آن انتقال با تراضي انجام مي‌شود، ارث وسيله قهري انتقال ترکه به بازماندگان متوفي است؛ اراده مالک بيش از ميزان ثلث ترکه در اين انتقال قهري اثر ندارد.
 

 تحقق ارث

طبق ماده 867 قانون مدني، «ارث به موت حقيقي يا به موت فرضي مورث تحقق پيدا مي‌کند.» در واقع انتقال به حکم قانون صورت مي‌پذيرد و اراده متوفي و وارثان هيچ نقشي در اين انتقال ندارد.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان