بسم الله
 
EN

بازدیدها: 707

قوانين و مقررات مربوط به آپارتمان ها

  1393/11/14
 آپارتمان و آپارتمان نشيني محصول تمدن و ناشي از افرايش جمعيت ، رشد تکنولوژي و محدوديت امکانات شهري از جمله زمين است اين پديده به نوبه خود مسائل و مشکلات جديدي را در روابط بين مالکين و حقوق و وظايف آن ها بوجود آورده است اصولاً ساختار قانون تملک آپارتمان ها و آئين نامه اجرايي آن با اينکه در دهه 1340 تصويب گرديده ولي به گونه اي تنظيم شده است که رأي اکثريت مالکين ملاک و مبناي اداره ساختمان قرار گرفته است يعني بر اساس يک نظام دموکراتيک و مردم سالارانه که تحمل نظرات مخالف و احترام به نظر اکثريت از لوازم اين قانون است بنابراين مجموعه هاي آپارتماني بهترين محل براي تمرين دموکراسي است و مديران آن همانند شهرداران کوچکي هستند که به اداره ساختمان تحت مديريت خويش مي پردازند.
                   نحوه اداره آپارتمان ها و حقوق و تعهدات مالکين يا شرکاء به ترتيب اولويت و اهميت بر اساس سلسله مراتب ذيل تعيين مي شود   :
                 1ـ قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1343 ( اصلاحي در سالهاي 51 و 59 و 76 )
                 2ـ آئين نامه اجرايي قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1347 ( اصلاحي در سالهاي 53 ، 59 و 71 )
                3ـ اساسنامه ساختمان
                4ـ مصوبات مجمع عمومي مالکين
                 5ـ تصيمات هيأت مديره ساختمان
                 6ـ تصميمات مدير ساختمان
                  در غالب موارد مجموعه هاي آپارتماني فاقد اساسنامه هستند و مديريت ساختمان را به يک نفر واگذار مي نمايند و لذا در اين موارد بندهاي 3 و 5 منتفي است  
                  اصولاً طبيعي است که اداره يک ساختمان داراي سه واحد آپارتمان با اداره و مديريت يک ساختمان سيصد واحدي متفاوت است زيرا هر چه تعداد شرکاء بيشتر باشد برخورد و تماس افراد و در نتيجه اصطکاک و تعارض حقوق و تزاحم و اختلاف بيشتر بوده بعلاوه موضوعات و نوع مسائل و اختلافات نيز متنوع تر و پيچيده تر مي شود  اما متأسفانه در مقررات ما تفکيکي ميان ساختمان هاي کوچک ( کم واحد ) و بزرگ نشده است
                هر چند يک مجموعه کوچک دو واحدي نيز آپارتمان محسوب مي شود اما تنها زماني مجمع عمومي مالکين تشکيل و انتخاب مي گردد که عده مالکين بيشتر از سه نفر باشد  بنابراين در آپارتمان هايي که مالکين آن دو يا سه نفر باشند تکليفي به تشکيل مجمع عمومي نخواهند داشت
              در يک تقسيم بندي کلي ، قانون تملک آپارتمان ها مالکيت در آپارتمان را به دو قسمت اختصاصي و مشترک تقسيم مي کند

 اول  ـ    قسمت هاي مشترک


              قسمت هايي از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به يک يا چند آپارتمان نبوده بلکه متعلق به همه مالکين است و بطور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شرکاء مي باشد  از قبيل زمين ، تأسيسات ، اسکلت ، راهرو ، پله و پاگرد و در و پنجره هاي خارج از قسمت هاي اختصاصي ، بام ، نماي خارجي ساختمان و محوطه ساختمان 
  
                 در قسمت هاي مشترک استفاده انحصاري يک يا چند مالک ممنوع است همچنين  قرار دادن ميز و صندلي و هر نوع اشياء و لوازم ديگر و نيز نگهداري حيوانات در قسمت هاي مشترک ممنوع است 
        

 دوم  ـ   قسمت هاي اختصاصي

                 قسمت هايي از ساختمان است که داراي سند مالکيت رسمي مجزا از يکديگر با ذکر حدود و مشخصات ، متعلق به شخص معين يا عرفاً متعلق به او باشد قسمت هاي اختصاصي اساساً در مالکيت انحصاري و شخصي افراد است در صورت مجلس تفکيکي که توسط نماينده اداره ثبت تنظيم مي شود علاوه بر درج و ثبت مشخصات قسمت هاي مشترک ، مشخصات قسمت هاي اختصاصي نيز ثبت مي شود اما فقط براي قسمت هاي اختصاصي سند رسمي جداگانه صادر و به مالکين آنها تحويل مي شود و صدور سند مالکيت براي قسمت هاي مشترک موضوعيت ندارد
                           

انواع هزينه هاي مشترک    

 

اول ـ هزينه هاي نسبي      

                  آن دسته از هزينه هايي است که ارتباط با مساحت زير بناي اختصاصي دارد اين هزينه ها بر اساس مساحت اختصاصي هر مالک نسبت به کل مساحت هاي اختصاصي محاسبه و دريافت مي شود از قبيل هزينه هاي آب ، گازوئيل ، آسفالت پشت بام و بيمه آتش سوزي 
 

دوم ـ هزينه هاي ثابت

                   آن دسته از هزينه هايي است که هيچگونه ارتباطي به مساحت زير بنا ندارد اين هزينه هابطور مساوي بين همه واحدها تقسيم و دريافت مي شود مانند هزينه هاي سرايدار ، نگهباني ، آسانسور ، نگهداري تأسيسات ، باغبان تزئينات 

 سوم ـ هزينه هاي اختصاصي

                  در بعضي از ساختمان ها برخي از قسمت هاي مشترک به گونه اي قرار مي گيرد که تنها يک يا چند مالک از آن قسمت ها مي توانند استفاده کنند و اين قسمت ها اگر چه در صورت مجلس تفکيکي به عنوان قسمت هاي مشترک ذکر شده است اما چون از جهت ساختمان طوري است که عملاً يک يا چند واحد آپارتماني از آن استفاده مي کنند لذا منطقاً نبايد هزينه هاي آن قسمت ها  را ديگر مالکين آپارتمان هايي که از آن قسمت استفاده نمي کنند تحمل نمايند مانند حياط خلوت که ورود به آن و استفاده از آن تنها براي طبقه هم کف ممکن است ديگر طبقات امکان دسترسي و استفاده از آن را ندارند و در اين موارد هزينه هاي حفظ و نگهداري تنها به عهده استفاده کننده يا استفاده کنندگان است

 انواع روش هاي تعييني سهم مالکين از هزينه ها    

  
                       مالکين ساکن در يک مجموعه آپارتماني به دو طريق مي توانند سهم خود را از مجموع هزينه ها تعيين نمايند
                  اول ـ تعيين سهم به طريق قانوني   :   همانطور که در بالا گفتيم قانون انواع هزينه ها و نحوه محاسبه و تعيين آن را براي هر مالک تعيين کرده است و علي الاصول به استناد هزينه هايي که ارتباط با مساحت اختصاصي ندارد ، روش قانوني آن است که هزينه ها نسبت به مساحت اختصاص هر مالک در تمام مجموعه محاسبه و تعيين شود مثلاً فرض کنيد مجموعه اي که بطور کلي داراي پانصد متر مربع زير بنا مي باشد اگر کسي داراي يکصد متر سهم اختصاصي باشد به همين نسبت يعني 1/5 از کل هزينه ها را بايد پرداخت نمايد           
 
    دوم ـ تعيين سهم به طريق قراردادي يا توافقي : نحوه محاسبه بالا در صورتي است که مالکين شيوه اي ديگري را با توافق يکديگر تعيين نکرده باشند مالکين الزامي ندارند که حتماً از طريق قانوني پيروي کنند مالکين ملزم به تابعيت از ضابطه قانون نيستند لذا مالکين مي توانند با وجود تفاوت در مساحت واحدها ، ميزان سهم هر يک از واحدها را به صورت برابر تعيين کنند يا اينکه سهم مالکين از هزينه هاي مشترک را به نسبت تعداد افراد ساکن در آن واحدها تعيين کننتد يعني آنکه هر واحدي که داراي افراد و جمعيت کمتري است ، صرفنظر از مساحت اختصاصي که دارد ، سهم کمتري از هزينه هاي مشترک را تأمين نمايد

نحوه وصول هزينه هاي ساختمان

                       بعد از آنکه شيوه تعيين سهم مشخص شد ( يعني توافق مالکين و در صورت عدم توافق ، محاسبه به طريق قانوني ) اين وظيفه مديريت ساختمان است که از اين مرحله به بعد بر اساس توافق يا قانون محاسبه کند که هر يک از واحدها ( مالکين ) چه ميزان هزينه را بايد پرداخت نمايد بديهي است هيچ مالکي نمي تواند به بهانه اينکه آپارتمان او خالي از سکنه است يا کمتر استفاده مي کند از پرداخت تمام يا قسمتي از هزينه هاي تعيين شده امتناع نمايد

           در صورتيکه هر يک از مالکين از پرداخت هزينه هاي خود امتناع نمايد مدير يا مديران ساختمان برابر اجازه قانوني مي توانند از طريق دادگستري اظهار نامه اي حاکي از مطالبه هزينه ها براي مالک ارسال نمايند چنانچه مالک يا حتي استفاده کننده ( ماننند مستأجر ) ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهي خود را نپردازد مدير ساختمان مي تواند به تشخيص خود از دادن خدات مشترک از قبيل شوفاژ ، تهيه مطبوع ، آب گرم ، برق ، گاز و غيره خودداري کند البته اجراي اين روش منوط به آن است که امکان قطع خدمات مشترک از نظر فني و تجهيزاتي در هنگام احداث ساختمان يش بيني شده باشد ، مثلاً هر واحد داراي شير فلکه قطع و وصل منتقل باشد و در هر محلي باشد که جزء مدير ساختمان در اختيار اشخاص ديگر نباشد             
  
         به هر حال چنانچه ، مالک يا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفيه حساب ننمايد مدير ساختمان مي تواند با مراجعه به دايره اجراي ثبت اسناد و املاک ، تقاضاي صدور اجرائيه وصول مطالبات ساختمان را بنمايد همچنين مديران يا مدير ساختمان مي تواند به مرجع قضايي شکايت نمايد و دادگاه برابر قانون وظيفه دارد به موضوع خارج از نوبت رسيدگي کرده و شخص بدهکار را از دريافت خدمات دولتي ( مانند آب ، برق ، گاز و .... ) محروم کند و نيز تا دو برابر مبلغ بدهي به نفع مجموعه محکوم خواهد شد
           البته چنانچه مالک به نظر مدير مراجع به ميزان هزينه تعيين شده اعتراض داشته باشدمي تواند ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالک ، به دادگاه مراجع و اعتراض خود را تقديم نمايد دادگاه خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آئين دادرسي مدني ( بدون نياز به  تقديم دادخواست و پرداخت هزينه دادرسي ) به موضوع رسيدگي و رأي مي دهد و هر رأيي که از سوي دادگاه در اين مورد صادر شود براي هر دو طرف يعني مدير و مالک قطعي و غير قابل    اعتراض است
  

انواع روش هاي تعييني سهم مالکين از هزينه ها      

  
                       مالکين ساکن در يک مجموعه آپارتماني به دو طريق مي توانند سهم خود را از مجموع هزينه ها تعيين نمايند

                  اول ـ تعيين سهم به طريق قانوني   : 

      همانطور که در بالا گفتيم قانون انواع هزينه ها و نحوه محاسبه و تعيين آن را براي هر مالک تعيين کرده است و علي الاصول به استناد هزينه هايي که ارتباط با مساحت اختصاصي ندارد ، روش قانوني آن است که هزينه ها نسبت به مساحت اختصاص هر مالک در تمام مجموعه محاسبه و تعيين شود مثلاً فرض کنيد مجموعه اي که بطور کلي داراي پانصد متر مربع زير بنا مي باشد اگر کسي داراي يکصد متر سهم اختصاصي باشد به همين نسبت يعني 1/5 از کل هزينه ها را بايد پرداخت نمايد  
 

            دوم ـ تعيين سهم به طريق قراردادي يا توافقي :

 
  نحوه محاسبه بالا در صورتي است که مالکين شيوه اي ديگري را با توافق يکديگر تعيين نکرده باشند مالکين الزامي ندارند که حتماً از طريق قانوني پيروي کنند مالکين ملزم به تابعيت از ضابطه قانون نيستند لذا مالکين مي توانند با وجود تفاوت در مساحت واحدها ، ميزان سهم هر يک از واحدها را به صورت برابر تعيين کنند يا اينکه سهم مالکين از هزينه هاي مشترک را به نسبت تعداد افراد ساکن در آن واحدها تعيين کننتد يعني آنکه هر واحدي که داراي افراد و جمعيت کمتري است ، صرفنظر از مساحت اختصاصي که دارد ، سهم کمتري از هزينه هاي مشترک را تأمين نمايد
               

   نحوه وصول هزينه هاي ساختمان

 
      بعد از آنکه شيوه تعيين سهم مشخص شد ( يعني توافق مالکين و در صورت عدم توافق ، محاسبه به طريق قانوني ) اين وظيفه مديريت ساختمان است که از اين مرحله به بعد بر اساس توافق يا قانون محاسبه کند که هر يک از واحدها ( مالکين ) چه ميزان هزينه را بايد پرداخت نمايد بديهي است هيچ مالکي نمي تواند به بهانه اينکه آپارتمان او خالي از سکنه است يا کمتر استفاده مي کند از پرداخت تمام يا قسمتي از هزينه هاي تعيين شده امتناع نمايد
در صورتيکه هر يک از مالکين از پرداخت هزينه هاي خود امتناع نمايد مدير يا مديران ساختمان برابر اجازه قانوني مي توانند از طريق دادگستري اظهار نامه اي حاکي از مطالبه هزينه ها براي مالک ارسال نمايند چنانچه مالک يا حتي استفاده کننده ( ماننند مستأجر ) ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهي خود را نپردازد مدير ساختمان مي تواند به تشخيص خود از دادن خدات مشترک از قبيل شوفاژ ، تهيه مطبوع ، آب گرم ، برق ، گاز و غيره خودداري کند البته اجراي اين روش منوط به آن است که امکان قطع خدمات مشترک از نظر فني و تجهيزاتي در هنگام احداث ساختمان يش بيني شده باشد ، مثلاً هر واحد داراي شير فلکه قطع و وصل منتقل باشد و در هر محلي باشد که جزء مدير ساختمان در اختيار اشخاص ديگر نباشد
 
 به هر حال چنانچه ، مالک يا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفيه حساب ننمايد مدير ساختمان مي تواند با مراجعه به دايره اجراي ثبت اسناد و املاک ، تقاضاي صدور اجرائيه و وصول مطالبات ساختمان را بنمايد همچنين مديران يا مدير ساختمان مي تواند به مرجع قضايي شکايت نمايد و دادگاه برابر قانون وظيفه دارد به موضوع خارج از نوبت رسيدگي کرده و شخص بدهکار را از دريافت خدمات دولتي ( مانند آب ، برق ، گاز و ....) محروم کند و نيز تا دو برابر مبلغ بدهي به نفع مجموعه محکوم خواهد شد
 البته چنانچه مالک به نظر مدير مراجع به ميزان هزينه تعيين شده اعتراض داشته باشد  مي تواند ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالک ، به دادگاه مراجع و اعتراض خود را تقديم  نمايد دادگاه خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آئين دادرسي مدني ( بدون نياز به تقديم دادخواست و پرداخت هزينه دادرسي ) به موضوع رسيدگي و رأي مي دهد و هر رأيي که از سوي دادگاه در اين مورد صادر شود براي هر دو طرف يعني مدير و مالک قطعي و غير قابل اعتراض است.



تهيه و تدوين: دکتر نادر شکري


مشاوره حقوقی رایگان