بسم الله
 
EN

بازدیدها: 496

قولنامه چيست ؟

  1393/11/14
گاهي افراد قصد خريد يا فروش مالي را دارند، ولي مقدمات آن فراهم نيست، مثلاً خريدار پول کافي ندارد و يا فروشنده بايد نسبت به مفاصا (تصفيه) حساب هاي شهرداري و دارائي و غيره اقدام نمايد در اين حالت طرفين، قراردادي عادي تنظيم مي نمايند و در آن متعهد مي شوند در زمان و مکان مشخصي (دفتر اسناد رسمي) حضور يابند و با شرايط تعيين شده در قرارداد معامله را واقع سازند. به اين قرارداد تنظيم شده قولنامه مي گويند.

آيا دو واژه قولنامه و مبايعه نامه يکسان هستند؟

برخي قولنامه را مرکب از قول و نامه مي دانند يعني قول مکتوب و بر اين مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمي توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و از طرف ديگر مبايعه نامه را با استفاده از تعبيري که واژه بيع (خريد و فروش) در زبان حقوقي دارد قرارداد خريد و فروش مي دانند و بر اين اساس معتقدند که الزام متعهد مبايعه نامه را به انجام تعهداتش مي توان درخواست کرد. بايد توجه داشت آن چه را که در زبان حقوقي مبايعه نامه مي گويند همان چيزي است که در عرف قولنامه نام دارد و نمي توان بر اين اساس که لفظ قولنامه و مبايعه نامه باهم متفاوت است آثار حقوقي متفاوتي را بر آنها بار کرد.

اعتبار قولنامه در دادگاه چه قدر است؟

قولنامه مانند ساير قراردادهائي که طرفين براي انجام تعهدي تنظيم مي کنند در دادگاه معتبر است و بايد مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن مي توان الزام (اجبار) طرفي را که از انجام تعهدش خودداري مي کند را از دادگاه درخواست نمود. بدين ترتيب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمي و انتقال رسمي ملک به خريدار خودداري کند خريدار مي تواند از دادگاه صالح درخواست نمايد تا او را براي به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند.

وجه التزامي (اجباري) که در قولنامه قرار داده مي شود چيست؟

طرفين قرارداد براي محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغي را در قرارداد قيد مي کنند تا در صورتي که متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف ديگر (معهد له) باشد، اين مبلغ را وجه التزام مي گويند.

قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طريقي صورت مي گيرد؟

اصولاً درج وجه التزام در قولنامه به يکي از روش ذيل مي تواند باشد:

1) در قولنامه قيد مي شود، در صورتي که فروشنده يا خريدار از اجراي مفاد تعهد خويش امتناع نمايد، فلان مبلغ را بايد به طرف ديگر بپردازد. در اين صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خريدار مي تواند با احراز عدم اجراي تعهد وجه التزام تعيين شده را مطالبه کند، و نمي توان هم وجه التزام را بگيرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمي به وي انتقال دهد.

2) در قولنامه طرفين موافقت مي نمايند، که در تاريخ..... در دفترخانه شماره..... حضور يابند و سند رسمي تنظيم کنند و در صورت عدم حضور هريک در دفترخانه، وي مکلف است مبلغ.... به طرف ديگر بپردازد و تعهد خويش را نيز انجام دهد. در اين حالت با احراز عدم حضور، متعهد بايد وجه التزام را بپردازد و تعهد را نيز انجام دهد.

3) چنان چه در قولنامه ذکر شود: طرفين موافقت نمودند در تاريخ..... در دفترخانه.... حاضر شوند و سند رسمي تنظيم نمايند و در صورت عدم حضور يا امتناع فروشنده، فروشنده ملزم به انتقال و پرداخت روزانه.... ريال خسارت تأخير است، در اين فرض مالک بايد مورد را به خريدار منتقل کند و خسارت مذکور را هم بپردازد.

کسي که وجه التزام را مطالبه مي کند، بايد خود تعهداتش را کامل انجام داده باشد. مثلاً خريدار بايد در دفترخانه حاضر شود و قيمت معامله را نيز به رؤيت دفتردار برساند و عدم اجراي تعهد طرف ديگر احراز شود.

آيا قولنامه تنظيمي در بنگاه معاملاتي سند رسمي است؟

قراردادي که تحت عنوان قولنامه در بنگاه هاي معاملاتي و يا بيرون از آن جا تنظيم مي شود سندي عادي است و به همين خاطر طرفين (خريدار و فروشنده) بايد نهايت دقت را در تنظيم آن بنمايد تا بعداً دچار مشکل نشوند.

چند توصيه به خريدار

1) خريدار بايد مشخصات مالي را که قصد خريد آن را دارد، با آن چه در سند قيد شده مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثيقه يا رهن يا در توقيف نباشد.

2) اگر مورد معامله ملک مي باشد، بررسي کنيد که توابع و منضمات و ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن در سند توصيف شده باشد. (آب، برق، گاز، تلفن، پارکينگ، انباري و غيره)

3) اگر کسي که قولنامه را امضاء مي کند خود مالک نيست، بلکه وکيل يا ولي و يا قيم مالک است. دلايل احراز سمت آنها را بررسي کند و ببينيد آيا وکيل در وکالتنامه خود حق فروش و گرفتن قيمت مال را دارد يا خير؟ و اگر امضاکننده ولي مالک است مطمئن شود که در زمان امضاء قولنامه توسط ولي، کودک، بالغ نشده است. هم چنين در جائي که امضاکننده قيم مالک است بايد روشن شود که آيا قيم به تنهائي حق فروش مال مولي عليه (صغير) خود را دارد يا با دخالت مقام قضائي چنين حقي براي او در نظر گرفته شده است.

4) اگر مورد معامله از طريق ارث به فروشنده رسيده، بايد گواهي انحصار وراثت را ببيند و فتوکپي برابر اصل آن را نيز از فروشنده بگيرد و هم چنين تصفيه حساب ماليات بر ارث را نيز ملاحظه کند.

5) خريدار مطمئن شود که فروشنده ممنوع المعامله يا مشمول فراري نظام وظيفه نباشد که در اين حالت فروشنده قادر به انتقال رسمي ملک به خريدار نخواهد بود.

6) اگر فروشنده خيلي پير يا مريض احوال است و حرکات غيرعادي دارد. خريدار بايد اين احتمال را بدهد که او محجور است و براي اطمينان به اداره سرپرستي محجورين مراجعه نمايد و مطمئن شود که نام فروشنده در ميان اسامي محجورين آن اداره نباشد.

7) تا زماني که مورد معامله را دريافت نکرده يا با سند رسمي به وي منتقل نشده از پرداخت کل قيمت مورد معامله خودداري نمايد.

8) اگر قصد خريد ملک (اعم از مسکوني، تجاري يا اداري) را دارد مطمئن شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنين بود در قرارداد ترتيب و مهلت و ضمانت اجراي بيرون رفتن مستأجر قيد شود.

9) خريدار سعي مي کند تمام پرداختي ها به وسيله چک تضميني انجام شود تا در صورتي که فروشنده منکر دريافت وجه شود، وسيله اي براي اثبات پرداخت خود داشته باشد.

10) در قولنامه براي حضور در دفتر اسناد رسمي (محضر) حتماً روز و ساعت و دفترخانه مشخصي را تعيين نمايند و براي عدم حضور يا امتناع از حضور وجه التزام سنگيني قرار داده شود.

11) در مورد خريد املاک دقت شود که ملک مورد نظر مشکل ثبتي يا معاوضي نداشته باشد.

چند توصيه به فروشنده

1) از توام مالي خريدار براي پرداخت قيمت معامله اطمينان حاصل شود و شروطي در قولنامه آورده شود که در صورت عدم پرداخت قيمت يا ناتواني از پرداخت قيمت معامله، براي فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.

2) مورد معامله را قبل از دريافت تمام قيمت به خريدار تحويل ندهد.

3) حتماً در خصوص پرداخت مابقي قيمت از طرف خريدار، زمان تعيين شود و اين نکته ذکر گردد که در صورت عدم پرداخت در تاريخ مقرر، فروشنده مي تواند فسخ معامله را اعلام نمايد و معامله را برهم زند.

4) اگر مالکين متعدد باشد و يکي از آنها عهده دار مذاکره با خريدار باشد و حتماً بايد ذيل قولنامه را همه مالکين امضاء نمايند، مگر اين که به يک نفر وکالت در فروش بدهند که در اين صورت وکيل از طرف همه مالکين قولنامه را امضا مي نمايد.

5) فروشنده بايد کلي مشخصات ملک را در قولنامه تصريح کند. به خصوص زماني که اين مشخصات منفي و مربوط به عيب و نقص مورد معامله است.

6) اگر قيمت معامله را از طريق چک دريافت مي کند بايد توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، وي تنها مي تواند وجه چک را مطالبه کند و معامله را نمي تواند برهم زند. مگر اين که چنين شرطي را در قرارداد گنجانده باشند.

اگر خريدار يا فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمي و انتقال سند مالکيت مورد معامله خودداري نمايند، طرف ديگر چه حقي دارد؟

طرف ديگر مي تواند الزام معامله را به تنظيم سند رسمي انتقال از دادگاه درخواست نمايد و پس از قطعيت حکم، درخواست صدور اجرائيه نمايد. در صورتي که طرف معامله از حضور در دفترخانه جهت امضا خودداري کند، نماينده اجراي احکام سند انتقال را امضاء خواهد کرد.

قبل از اقامه چنين دعوائي بهتر است حسب مورد (فروشنده يا خريدار)، امتناع طرف ديگر از حضور در دفترخانه و حاضر و آماده بودن خود در دفترخانه را براي انتقال، به وسيله گواهي دفترخانه يا تأمين دليل از دادگاه و يا ارسال اظهارنامه ثابت نمايد.

در خريد و فروش اتومبيل، فروشنده به چه نکاتي بايد توجه داشته باشد؟

1) هم زمان با تنظيم قولنامه، فروشنده بالاترين درصد از بهاي اتومبيل را به صورت نقد دريافت دارد.

2) خريدار از طريق رؤيت مدارک شناسائي احراز هويت شود.

3) پرداخت باقيمانده در دفترخانه اسناد هم زمان با انتقال سند خودرو پيش بيني شده، موعد مراجعه و شماره دفترخانه نيز معين گردد.

4) در قولنامه قيد گردد در صورت عدم مراجعه و يا عدم آمادگي خريدار جهت پرداخت باقيمانده بها، وي متعهد به پرداخت خسارت تأخير و انجام تعهد به ازاء هر روز مبلغ معيني باشد.

5) در قولنامه وضعيت فني و بدنه و ساير مشخصات و شرايط اتومبيل درج و علم و آگاهي خريدار نسبت به آن پيش بيني گردد.

6) تحويل اتومبيل طي صورت جلسه يا در پشت قولنامه با قيد تاريخ و ساعت صورت گيرد.



نويسنده: سيد حسن مژگاني





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان