بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,097

تحليل تملک دولتي و قيمت عادله آن- قسمت سوم (قسمت پاياني)

  1393/10/8
خلاصه: در اين نوشتار ضمن بررسي شرايط و ضوابط تملک دولتي، به تحليل ارزش منصفانه و بررسي رويکرد قانون‌گذار در بهبود عوض تملک دولتي پرداخته و دو ديدگاه در خصوص قيمت عادله مطرح گرديده است. در پايان ضمن مقايسه قيمت روز با قيمت عادله پيشنهادي نيز ارايه شده است.
قسمت قبلي

قيمت عادله fair price

در غياب توافق مالک و دستگاه اجرايي، قيمت عادله در تملک دستگاه هاي اجرايي طبق استنباط از قوانين مربوط، عبارت است از: تخمين سطح قيمتي که ممکن است، بين مالک و دستگاه اجرايي مورد توافق قرار گيرد، با توجه به ارزش مالک (ارزش مالک، معمولاً بيشتر از قيمت بازار است که در تعريف ارزش مالک توضيح داده شده است) و موقعيت و اختياراتي که قانون به دستگاه اجرايي بخشيده است (زيرا سايه سنگين حق تملک دستگاه اجرايي و ناگزيري مالک از واگذاري ملکش در معامله وجود دارد).
چنانچه بازار فعال و کارآمد مشابه وجود داشته باشد، (مثلاً واحد هاي مسکوني متعارف شهري که اکثراً روي آن ها معامله مي شود)، قيمت عادله توسط کارشناسان رسمي، با توجه به قيمت روز بازار و احتساب مزايا، قيود، حقوق و خسارات، تعيين مي شود. هر چند ممکن است، قيمت بازار عوامل مزايا و قيود را در نظر بگيرد. ولي لزوماً هميشه اين طور نيست. ممکن است قيمت عادله بيشتر از قيمتي باشد که از بازار وسيع به دست آيد. به عبارت ديگر ارزش خاصي به وجود آمده است که براي قيمت بازار اين ارزش خاص، بايد از ارزش عادله حذف شود؛ هرچند که جزء ارزش عادله دارايي است.
در مواردي که مورد مشابه وجود نداشته باشد و يا بازار فعالي، نباشد و ارزش مربوط به بازار غير فعال و يا غير مشابه است (مثلاً املاک دور از شهر ها و يا املاک خاص که معمولاً به ندرت روي آن ها معامله مي شود) و يا قيمت ها داراي انسجام منطقي و شفاف نباشد (بازار آشفته و نوسانات قيمت بيش از حد معمول باشد) در اين صورت قيمت روز بازار نيز توسط کارشناسان رسمي برآورد مي شود.
براي عدم اجحاف به مالکين، اگر براي ارزش عادله بيش از يک بازار وجود دارد، بايد بازاري که بيشترين مزايا را دارد، در نظر گرفته شود و همچنين براي انجام معامله بايد هزينه ها نيز در نظر گرفته شود.
با توجه به تعريف ماده 3 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامههاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 17/11/1358 از قيمت عادله يعني « بهاي عادله اراضي، ابنيه ، مستحدثات، تأسيسات و ساير حقوق و خسارات وارده از طريق توافق بين (دستگاه اجرايي) و مالک يا مالکين و صاحبان حقوق تعيين مي گردد». کارشناسان رسمي در قيمت عادله ضمن توجه به جنبه اقتصادي، به جنبه منصفانه آن نيز (تحليل ارزش منصفانه) بايد توجه داشته باشند. جنبه اقتصادي در بالا ذکر شد و جنبه عادلانه با توجه به دو معيار قاعده تسليط و قاعده لاضرر رعايت شود.
پانزده درصد اضافي سکني و يا ممر اعاشه منحصر بفرد، ذکر شده در لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامههاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوّب 17/11/1358 در صورت تحقق، توسط مرجع ذيصلاح به آن اضافه مي شود.
بنابر تعريف فوق تفاوت قيمت عادله با قيمت بازار به وضوح قابل تشخيص است.
اکنون تعريف کامل تري از قيمت عادله، در تملک دستگاه هاي اجرايي طبق استنباط از قوانين مربوط ، ارائه مي شود. قيمت عادله عبارت است از: تخمين سطح قيمتي که ممکن است مالک و دستگاه اجرايي توافق کنند، با توجه به ارزش مالک (ارزش مالک، معمولاً بيشتر از قيمت بازار است که در تعريف ارزش مالک توضيح داده شده است) و موقعيت و اختياراتي که قانون به دستگاه اجرايي بخشيده است (زيرا سايه سنگين حق تملک دستگاه اجرايي و ناگزيري مالک از واگذاري ملکش در معامله وجود دارد)، با توجه به تحليل ارزش منصفانه (نظريات نگارنده) و با توجه به دو معيار عادلانه، يعني قاعده تسليط و قاعده لاضرر، زيرا که قيمت عادله، مقيد به قيد عادله است.

- مقايسه ارزش عادله ي روز با قيمت روز بازار

زماني که امکان عرضه کل کالاي قابل عرضه به بازار وجود داشته و همچنين امکان مراجعه آزاد متقاضيان باشد، آنگاه سازوکار عرضه و تقاضا، قيمت تعادلي بازار را تعيين مي کند. بنابراين هرچه بازار فعال تر و کارآمد تر و گسترده تر و کالا همگن تر باشد، قيمت تعادلي بازار دقيق تر و شفاف تر است و بالعکس. قيمت، حاصل مشخصات، خصوصيات، و شرايط عرضه و تقاضاي ناشي از خود کالا است نه صاحبان کالا. معمولاً قيمت معاملات همان قيمت بازار روزمره است. حال چون مسکن و مستغلات، تنها يک کالا براي رفع نياز (سکونتي و…) نبوده، بلکه يک کالاي سرمايه اي هم هست و از طرف ديگر يک کالاي همگن نيست، بلکه مشخصات و ويژگي هاي متنوع (موقعيتي،فيزيکي،همسايگي و…) و گاهي منحصر به فرد دارد. بنابراين قيمت روزمره مسکن و مستغلات در مقايسه با کالاي پرمصرف از شفافيت و دقت کمتري برخوردار بوده و درعين حال بازه قيمت گسترده تري دارد. حال اگر بازار مربوطه غير کارآمد، کم فعال و يا غير فعال باشد، قيمت مربوطه غير شفاف و غير دقيق و بازه قيمت گسترده تر و سليقه اي مي باشد.
قيمت عادله ي روز، بر مبناي تعريف انتخاب شده، مستنبط از قوانين مربوطه در اين نگارش، يعني: سطح قيمت توافق بين مالک و دستگاه اجرايي، با توجه به ارزش مالک (ارزش مالک، معمولاً بيشتر از قيمت بازار است که در تعريف ارزش مالک توضيح داده شده است) و موقعيت و اختياراتي که قانون به دستگاه اجرايي بخشيده است (زيرا سايه سنگين حق تملک دستگاه اجرايي و ناگزيري مالک از واگذاري ملکش در معامله وجود دارد)، با توجه به جنبه اقتصادي (ذکر شده در بالا) و با توجه به دو معيار عادلانه، يعني قاعده تسليط و قاعده لاضرر، زيرا که قيمت عادله، مقيد به قيد عادله است. اکثراً به دليل غير کارآمد و کم فعال و يا غير فعال بودن بازار مورد نظر قيمت مربوطه غير شفاف و غير دقيق و بازه قيمت گسترده تر و سليقه اي بوده و چون فقط يک مورد است که عرضه مي شود و امکان مراجعه آزاد متقاضيان ديگر نيست و عرضه کننده (مالک) امکان مانور براي کسب حداکثر منافع و قيمت را ندارد. بنابراين دليلي بر انطباق قيمت عادله به قيمت بازار روزمره نيست. از آن جايي که طبق تبصره 2 ماده واحده لايحه قانون اصلاح قسمتي از مقررات قانون نوسازي و عمران شهري مصوب 13/6/1358 « ملاک تعيين قيمت اراضي و ابنيه و مستحدثات و تأسيسات و ساير حقوق اعم از حق کسب و پيشه و غيره بهاي عادله زمان ارزيابي خواهد بود» اگر در متن گزارش کارشناسي تاريخ معيني قيد نشده باشد، تاريخ گزارش نشان دهنده زمان ارزيابي بوده که معمولاً زمان دريافت مبلغ قيمت عادله توسط عرضه کننده (مالک) همزمان با تاريخ ارزش گذاري قيمت عادله نيست. بدين ترتيب مطالب و استدلالات فوق بيانگر تفاوت آشکار قيمت عادله روز با قيمت روز مي باشد.
– بحث اجرايي، کارشناسي ارزيابي ارزش املاک تملک شده توسط دستگاه هاي اجرايي با قيمت روز در کليه قوانين و مقرراتي که شهرداري ها، مجاز به تملک ابنيه ، املاک و اراضي قانوني مردم مي باشند، در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالک ، قيمت ابنيه، املاک و اراضي بايستي به قيمت روز تقويم و پرداخت شود. [نگارنده: در مقايسه با لايحه قانوني نحوه خريد و تملک… دولت مصوب 17/11/1358، قيمت توافقي همچنان به عنوان گزينه اول که طبق ماده 3 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک… دولت مصوب 17/11/1358 قيمت عادله تعريف شده، مورد قبول اين قانون است و در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالک، قيمت ابنيه، املاک و اراضي بدون ذکر تأسيسات و حقوق و خسارات مصرح در ماده 5 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک… دولت مصوب 17/11/1358 بايستي به قيمت روز به جاي قيمت عادله تقويم و پرداخت شود]. … از تاريخ تصويب و لازم الاجرا شدن اين قانون، ماده 4 و آن قسمت از ماده 5 “لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه هاي عمومي ، عمراني و نظامي دولت” مصوب 17/11/1358 شوراي انقلاب اسلامي که مربوط به نحوه تعيين قيمت عادله الزامي مي باشد، در مورد شهرداري ها لغو مي گردد [ نگارنده: از نظر کارشناسي در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالک ، به جاي بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح در قيمت آنها، قيمت ابنيه ، املاک و اراضي بايستي به قيمت روز تقويم و پرداخت شود و مبلغ اضافي صدي پانزده براي ملک محل سکونت يا ممراعاشه مالک نيز لحاظ نمي شود. بديهي است، در صورتي که حقوقي نظير حق ريشه بهاي شخم بذر کود و ساير زحماتي که زارع براي آماده کردن زمين، در زمان سابق متحمل شده است، وجود داشته باشد، حق کسب و پيشه، سرقفلي و حقوق املاک موجود در املاک موقوفه همچنان طبق “لايحه قانوني نحوه خريد و تملک … دولت” مصوب 17/11/1358
عمل مي شود] ».
اين قانون به دنبال قانون زمين شهري مصوب 22/6/1366«ماده 9 – تبصره 9 – تقويم دولت بر اساس قيمت منطقه اي (ارزش معاملاتي ) زمين بوده و بهاي اعياني ها در اراضي و ساير حقوق قانوني طبق نظر کارشناس رسمي دادگستري بر اساس بهاي عادله روز تعيين مي گردد….» که ديگر اعتبار ندارد، تصويب شد. شايد به دليل تغييرات زياد در مالکيت، مشکل بودن شناسايي سکني و ممر اعاشه بودن ملک براي مالک ودلال بازي بيشتر در املاک شهري، قانون گذار امتيازات (پانزده در صد اضافي ) را لحاظ ننموده است و يکي از ظلم هايي که درحق مالکين مي شود، آن است که در عمل وقتي قيمت روز تعيين مي شود، تا دريافت مبلغ توسط مالک زمان زيادي طول مي کشد علي رغم قيد مهلت سه ماهه در قانون، و چون در ايران در سال هاي گذشته، معمولاً قيمت ها ي املاک مخصوصاً در شهر ها صعودي و گاهي جهشي بوده، لذا از اين بابت گاهي خسارت جبران ناپذيري وارد مي شود.
با توجه به مطالب بالا، قيمت روزعبارت است از: ميانگين قيمت بازار يا همان قيمت سوقيه، يعني قيمت روزمره در معاملات (در تعريف قيمت بازار آزاد مسکن و مستغلات توضيح داده شده است) نه رويه کارشناسان رسمي که تمايل به پايين بازه قيمت بازار دارند. همان گونه که در تعيين قيمت عادله گفته شد، در اين مورد نيز سايه سنگين تملک توسط شهرداري و اين که مالک در عدم واگذاري ملکش به شهرداري گريزي ندارد، قيمت ميانگين بازار را تحت تاثير قرار مي دهد. بنابراين مبلغي بابت اين قيد از قيمت ميانگين بازار کم مي شود.
بنابراين قيمت روز در تملک املاک توسط شهرداري عبارت است، از قيمت ميانگين بازار منهاي مبلغي بابت قيد تملک توسط شهرداري يا قيمت رويه کارشناسان رسمي که تمايل به پايين بازه قيمت بازار دارند.
هر چند جبران خسارات ناشي از اضافه ارزش مالک نسبت به قيمت بازار، تورم در قيمت ها ناشي از زمان تعيين قيمت روز تا دريافت مبلغ توسط مالک و… همچنان مورد بحث باقي مي ماند.

- بحث:

مراتب زير همگي نشان دهنده حرکت قانون گذار در نيل به قاعده تسليط و قاعده لاضرر و حفظ عملي حقوق مالکين و صاحبان ذي حق است.

- بحث:

مراتب زير همگي نشان دهنده، حرکت قانون گذار در نيل به قاعده تسليط، قاعده لاضرر و حفظ عملي حقوق مالکين و صاحبان ذي حق است.
الف- در خصوص طرح قانوني نحوه تقويم املاک و اراضي مورد نياز دولت و شهرداري ها که ضرورت ارايه اين طرح ناشي از مشکلات بوجود آمده از املاک واقع در پروژه اتوبان نواب و مترو شهر تهران و توسعه معابر در شهر تبريز و اعلام طرح با دغدغه کمتر از طرف بعضي شهرداري ها [نگارنده: طرح ارايه شده توسط دستگاه اجرايي کوچک و با تخصص کم مثلاً شهرداري يک شهر کوچک براي تملک اراضي و يا تغيير کاربري و تصويب آن توسط بالاترين مقام دستگاه اجرايي آن يعني شهردار مربوطه در مقايسه با طرح ارايه شده توسط دستگاه اجرايي بزرگ و با تخصص بالا مثلاً وزارتخانه اي و تصويب آن توسط بالاترين مقام دستگاه اجرايي آن يعني وزير مربوطه] بوده است که کميسيون امور قضايي و حقوقي مجلس علت اصلي ارايه طرح را جلوگيري از تضييع حقوق افراد اعلام نموده است که در نهايت اين قانون، مختص املاک و اراضي مورد نياز شهرداري ها به تصويب رسيده و شامل املاک مورد نياز دولت نمي باشد.
آن چه در مشروح مذاکرات مجلس شوراي اسلامي در تصويب طرح قانوني نحوه تقويم املاک و اراضي مورد نياز دولت و شهرداري که در زمان حاکميت قانون زمين شهري که املاک شهري به قيمت منطقه اي که به مراتب کمتر از قيمت روز بازار است، توسط شهرداري ها تملک مي شد، مطرح شده است و برداشت بعضي از نمايندگان محترم اين بوده که قيمت روز بيشتر از قيمت عادله مي باشد و قيمت عادله [نگارنده: به دليل فقدان تعريف و تحليلي جامع از قيمت عادله] ممکن است؛ قيمت منطقه باشد. به ويژه تفاوت زياد قيمت منطقه اي براي ما، به ازاي تملک دستگاه اجرايي با قيمت فروش املاک به قيمت روز توسط دستگاه اجرايي، امکان اعلام طرح بدون دغدغه براي املاک مردم را فراهم نمايد. مثلاً اعلام طرح توسط دستگاه اجرايي براي ساختمان اداري در زمين مرغوبي که امکان اجراي آن در زمين ديگري وجود دارد. کميسيون امور دفاعي مجلس شوراي اسلامي تعريف قيمت روز را جهت جلوگيري از تفسير سليقه اي، اين چنين پيشنهاد نموده بود که « قيمت روز قيمتي است که با دريافت آن مالک بتواند ملک مشابهي در منطقه همان ملک ابتياع کند…» هر چند که اين توصيف راي نياورد، ولي اين تعريف از نظر اقتصادي با تعريف قيمت روز ( قيمت تعادلي روز بازار) هم خواني ندارد. هم چنين در مذاکرات قيمت عادله را قيمتي که با آن بتوان واحد مشابه اي خريد، دانسته شده است و برداشت بعضي از نمايندگان محترم اين بوده که قيمت روز، بيشتر از قيمت عادله مي باشد و قيمت منطقه اي ممکن است، قيمت عادله باشد. برخي قيمت عادله را همان قيمت عادله روز دانسته اند و در مورد زمان تقويم که در واقع تعيين کننده روز يا غير آن است، بحثي نشده است.

ب- قانون الحاق يک تبصره به ماده يک لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامههاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب2/2/1388 ماده واحده ـ تبصره «در مواردي که اسناد يا اقدامات دستگاههاي اجرايي مبني بر مالکيت قانوني (اعم از اين که به اشخاص حقيقي و حقوقي واگذار شده يا نشده باشد) به موجب احکام لازمالاجراي قضايي ابطال گرديده يا ميگردد، دستگاه مربوطه موظف است، املاک يادشده را به مالک آن مسترد نمايد. لکن چنانچه در اثر ايجاد مستحدثات يا قرارگرفتن اراضي مذکور در طرحهاي مصوب، استرداد آن به تشخيص مرجع صادرکننده حکم متعذر باشد؛ دستگاه اجرائي ذيربط ميتواند با تأمين اعتبار لازم نسبت به تملک اين قبيل املاک مطابق اين قانون اقدام نمايد. در صورتي که حکم دادگاه مبني بر خلع يد يا قلعوقمع صادر شده باشد؛ دادگاه مزبور با درخواست دستگاه اجرايي، دستور توقف اجراي حکم مزبور را صادر و دستگاه اجرايي ذيربط موظف است ظرف مدت شش ماه از تاريخ صدور دستور موقت نسبت به پرداخت يا توديع قيمت روز املاک يادشده، اقدام نمايد.» اين تبصره الحاقي در واقع، تعيين تکليف اراضي واگذاري دولت و نهادها مصوب 15/12/1370 مجمع تشخيص مصلحت نظام که در مورد عوض اراضي موات تملک شده که از قيمت عادله يا قيمت روز بازار بسيار دور بود (يعني در مورد اراضي مواتي که به مردم واگذار شده اند، حدود يک پانصدم تا يک هزارم و در مورد اراضي مواتي که به مردم واگذار نشده اند، حدود يک بيستم تا يک پنجاهم) است.

ج- اظهار نظر شوراي محترم نگهبان به شماره 22818/30/86 مورخ 8/7/1386:
عطف به نامه شماره 178866/10/د مورخ 21/11/1385مجلس شوراي اسلامي «مبني بر درخواست اظهار نظر درباره بند (9) ماده (50) قانون برنامه و بودجه کشور مصوب 10/12/1351، موضوع در جلسه مورخ 4/7/1386 شوراي نگهبان مورد بحث و بررسي قرار گرفت و نظر شورا به شرح زير اعلام مي‎گردد: اطلاق جواز استفاده نمودن دولت از اراضي مذکور خلاف موازين شرع دانسته شد زيرا شامل اراضي که طبق ضوابط شرعي داراي مالک يا ذي‎حق شرعي مي‎باشد نيز مي‎گردد و لذا اطلاق جواز استفاده بدون رضايت مالک يا ذي‎حق در فرض عدم وجود ضرورت مبيحه خلاف موازين شرع مي‎باشد.
البته قوانين مصوب پس از پيروزي انقلاب اسلامي که شامل اين موارد مي‎شود، لازم است مورد توجه قرار گيرد. همچنين عدم پرداخت وجه در مواردي که عيناً يا منفعتاً مشمول ضمان يد مي‎باشد. مانند مواردي که طبق ضوابط شرعي مالک داشته باشد ـ خلاف موازين شرع بوده و موجب ضمان مي‎گردد.»
با اعمال ماده 53 الحاقي به آيين دادرسي ديوان عدالت اداري مصوب 1384، پرونده در جلسه 23/1/1389 هيئت عمومي ديوان عدالت اداري با حضور رؤسا، مستشاران و دادرسان علي‎البدل شعب ديوان بررسي و پس از بحث و تبادل نظر با اکثريت آراء بـه شرح آتي مبادرت بـه صدور رأي مي‎نمايند:
راي هيئت عمومي ديوان عدالت اداري «نظر به اينکه به موجب لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‎هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 17/11/1358، دولت، وزارتخانه‎ها و مؤسسات دولتي، شرکتهاي دولتي اعم از اينکه شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام يا تصريح نام باشد يا نباشد و شهرداري‎ها مکلف به پرداخت بهاي عرصه و اعيان مورد تملک گرديده‎اند و به موجب نظريه شماره 22818/30/86 مورخ 8/7/1386 شوراي محترم نگهبان، بند 9 ماده 50 قانون برنامه و بودجه مصوب 1351 خلاف موازين شرع اعلام شده است، لذا آراي هيئت عمومي ديوان عدالت اداري به شماره‎هاي60 مورخ 17/4/1374 و 173 مورخ 21/5/1380، که بر خلاف شرايط فوق‎الذکر انشاء گرديده‎اند، مغاير موازين شرعي تشخيص و به تجويز ماده 53 الحاقي به آيين دادرسي ديوان عدالت اداري مصوب 1384 نقض مي‎گردند.»
د- اظهار نظر شوراي محترم نگهبان به شماره 24125/30/86 مورخ 15/9/1386ا «…درفرض از بين رفتن مال فروخته شده، درصورتي که مال مثلي باشد، پرداخت قيمت آن خلاف موازين شرع است، بلکه بايد مثل آن به مالک پرداخت شود … اگر قيمتي باشد، بايد قيمت واقعي آن پرداخت شود نه قيمت کارشناسي مگر اينکه قيمت کارشناس مطابق قيمت واقعي باشد…»
نظريه اکثريت قريب به اتفاق (مورخ 10/4/77- قضات دادگستري استان تهران)، «… در موردي که مالک مبلغي را تحت عنوان سرقفلي از مستأجر گرفته باشد (صدر ماده6 قانون سال 1376) هنگام تخليه مستأجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادله روز را دارد … و به لحاظ عدالت اجتماعي مستأجر بتواند با دريافت سرقفلي، محل ديگري را تهيه نمايد. در نتيجه تخليه منوط به پرداخت مي باشد.» هر چند اين نظريه، طبق آن چه در مرجع 1 آمده است، خالي از اشکال نيست، زيرا اگر منظور تهيه محل مشابه باشد، در صورتي که مستأجر داراي حق انتقال به غير نباشد و يا شروط ضمن عقدي مانع از مراجعه آزادانه مستأجر به بازار آزاد شود، در اين صورت حق مستاجر، قيمت روز سرقفلي نيست، زيرا معمولاً مالک براي موافقت مبلغي به عنوان حق مالکانه طلب مي نمايد و اگر توافق نشود، دادگاه (کارشناسان رسمي) ارزش سرقفلي را تعيين مي نمايند و ارزش سرقفلي در اين حالت به دليل محدوديت (مراجعه به بازار آزاد توسط مستأجر)، کمتر از قيمت بازار آزاد خواهد بود و همچنين عملاً مبلغ تعييني توسط کارشناسان رسمي معمولاً بخش پايين بازه قيمت (به اصطلاح قيمت کف بازار) خواهد بود و اگر مستاجر حق انتقال به غير داشته باشد، دريافتي او قيمت روز سرقفلي خواهد بود، ولي به دليل وجود ماليات، هزينه نقل و انتقالات…، در عمل بر خلاف نظريه اکثريت قريب به اتفاق (قضات دادگستري استان تهران) مستأجر قادر به تهيه واحد مشابه نخواهد شد. البته ناگفته نماند که چون مستاجر با اراده خويش خود را تحت لواي قانون رابطه موجر و مستاجر قرار داده است، عدم تهيه سرقفلي مشابه توجيه پذير است (يعني حداکثر دريافتي مستاجر قيمت روز سرقفلي که کمتر از قيمت عادله به معناي مبلغي براي تهيه سرقفلي مشابه مي باشد). اما در مورد تملک دستگاه هاي اجرايي چون مالک هيچ گونه نقش و اراده اي در طرح قرار گرفتن ملکش نداشته، لذا مالک مستحق دريافت قيمت عادله روز يعني مبلغ لازم (بيش از قيمت روز بازار) براي تهيه ملک مشابه است. بنابراين نظريه اکثر قضات استان تهران «… به لحاظ عدالت اجتماعي مستأجر (نگارنده: مالک) بتواند با دريافت سرقفلي (نگارنده: قيمت عادله روز)، محل (نگارنده: مشابه) ديگري را تهيه نمايد، مؤيد اين ديدگاه مطروحه است.
– بيستمين نشست مديران حقوقي شهرداري تهران روز چهارشنبه 30تير ماه 1389
مشروح مذاکرات:
… مدير کل محترم اداره کل حقوقي مطالبي بدين شرح بيان داشتند : … در قيمت عادله [نگارنده: در مورد نوع قيمت مسامحه شده و طبق قانون در مورد شهرداري ها، به جاي قيمت عادله، بايد قيمت روز عنوان شود] چه افزايش و چه کاهش ارزش (پس از اجراي عمليات عمراني ) نبايد مورد توجه قرار گيرد و ارزش ملک چيزي است که عرف تجاري و محلي است و کارشناس
قيمت گذاري مي کند و يک روش واحد دارد. در جلسات مکرر کلان شهرها هم مطرح و هم ابلاغ شده که با تصويب قانون نحوه تقويم تبصره يک ماده 5 را نمي شود، اجرايي کرد. البته محل کسب با محل اعاشه تفاوت دارد و تنها راه اعاشه محل کسب نيست، مثل کسي که خانه خويش را اجاره مي دهد و درآمد دارد که اين کسب پيشه نيست، ولي محل اعاشه است.
در مورد تعيين قيمت قانون گذار ماده 5 و تبصره 1و2 مورد نظرش بوده است و در مورد پرداخت 15درصد علاوه بر قيمت عادله ي ملک نظر اداره کل حقوقي اين است که اين 15درصد الان قابل پرداخت نيست و نبايد اعمال شود، حتي اگر در دادگاه ها استناد به آن شود قابل اعتراض است. در نتيجه تعيين بهاي عادله اعم است از بهاي عادله وتمام تعلقات که يک قيمت عادله را مشخص مي کند [نگارنده: در مورد نوع قيمت مسامحه شده و طبق قانون در مورد شهرداري ها، به جاي قيمت عادله، بايد قيمت روز عنوان شود]، البته در کلان شهرها هم مطرح شد که ماده 5 تبصره هاي 1 و 2 و 3 ديگر قابل اجرا نيستند وپرداخت 15درصد علاوه بر قيمت عادلانه [نگارنده: در مورد نوع قيمت مسامحه شده و طبق قانون در مورد شهرداري ها، به جاي قيمت عادله، بايد قيمت روز عنوان شود] درست نيست.
با توجه به مطالب بالا پيشنهاد زير ارايه مي شود.
با توجه به مطالب مطرح در بحث بالا براي جلوگيري از ظلم به مالکين و عدم دستيابي دستگاه هاي اجرايي به زمين ارزان که باعث عدم تخصيص بهينه اين نهاده پر قيمت است و مطالب مطرح شده در تحليل ارزش منصفانه و تجربه عدم تملک دولتي در طرح بافت هاي فرسوده و دغدغه قانون گذار در رعايت حقوق مالکين و صاحبان ذي حق و رعايت جهات شرعيه و قاعده تسليط و قاعده لاضرر مويد اين نظر است که لزوماً تملک دولتي در جهت منافع عموم نيست، بلکه اين ديدگاه را مطرح مي کند که در اکثر موارد دستگاه اجرايي نيز همانند بخش خصوصي زمين طرح هاي مصوب را به طور عادي از بازار آزاد تهيه نمايد مگر در موارد اضطراري و مواردي که امکان مضايقه کردن زمين و يا رانت خواهي توسط مالکين وجود دارد، به شکل زير پيشنهاد مي شود:
الف- شرايط و ضوابط استفاده از قوانين تملک دستگاه هاي اجرايي علاوه بر شرايط و ضوابط لازم براي تملک طبق لايحه قانوني نحوه خريد….شوراي انقلاب مصوب 1358، قانون گذار کميسيوني بالاتر از عالي ترين مقام دستگاه اجرايي (به ويژه در مورد شهر هاي کوچک) را براي مجاز شمردن دستگاه اجرايي، در استفاده از قانون تملک براي تامين زمين مورد نياز طرح و براي رفع مضايقه املاک توسط مالکين براي انجام يا اتمام طرح ها پيش بيني نمايد. اين کميسيون براي طرح هاي اضطراري استفاده از قانون تملک دولتي براي کل املاک مصوب را مجاز دانسته و در بقيه طرح ها در صد مشخصي از املاک مورد نياز را به طريق توافقي و براي الباقي (براي رفع مضايقه جهت اتمام پروژه)، دستگاه مربوطه را مجاز به استفاده از تملک دولتي نمايد.در اين صورت عدم استفاده از تملک دولتي در بخش اوليه پروژه باعث مي شود تا قيمت ها کشف و يا شفاف تر شود و در مابقي پروژه که مجوز استفاده از تملک دولتي صادر شده است، به واسط شفاف شدن قيمت ها، در صورت تعيين قيمت توسط کارشناسان رسمي، قيمت هاي تعيين شده به عدالت نزديک تر خواهد شد. چه بسا به دليل شفاف شدن قيمت ها، توافقات بين مالکين و دستگاه هاي اجرايي سهل تر شده و نيازي به طي مراحل طولاني تملک از طريق حقوقي نباشد و در نتيجه نه تنها باعث کوتاه تر شدن پروژه ها خواهد شد، بلکه نظر قانون گذار که همانا قيمت عادله است؛ نيز برآورده خواهد شد.

ب- عوض تملک
براي نيل به عدالت هر چه بيشتر، طبق آن چه گذشت براي املاک شهري مورد نياز شهرداري ها به علت عدم دسترسي به اطلاعات موثق در مورد ارزش مالک (از قبيل محل سکناي مالک، ممر اعاشه مالک و…) عوض تملک قيمت روز بازار به علاوه درصدي براي هزينه خريد ملک مشابه از قبيل ماليات، هزينه دفترخانه و…(مشابه پنج درصد اضافه براي مالک خصوصي، طبق قانون برنامه هفت ساله دوم مصوب 1334) مقرر گردد و براي املاک غير شهري قيمت عادله روز که متمايل به ارزش مالک است، مقرر گردد، يعني علاوه بر قيمت روز بازار، خسارات و حقوق مطابق لايحه قانوني نحوه خريد… شوراي انقلاب مصوب 1358، از جمله هزينه خريد، هزينه مطلوب سازي براي سکناي مالک، ممر اعاشه مالک و ساير ارزش هاي مربوط به مالک (مشابه پنج درصد اضافه براي مالک خصوصي،10درصد اضافه براي محل سکناي مالک، 15درصد اضافه براي ممر اعاشه مالک، طبق قانون برنامه هفت ساله دوم مصوب 1334) نيز شامل شود. هر چند بازه گسترده قيمت املاک و تمايل کارشناسان رسمي به قيمت هاي کف بازار در تامين حقوق مالکين خود جاي بحث و تامل دارد.

- نتيجه گيري

قيمت روز از نظر اقتصادي تعريف شده و همگان با آن آشنا هستند، ولي در مورد قيمت عادله چنين نيست. اگر ماده 3 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‎هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 17/11/1358 « بهاي عادله اراضي، ابنيه ، مستحدثات، تأسيسات و ساير حقوق و خسارات وارده از طريق توافق بين دستگاه اجرايي و مالک يا مالکين و صاحبان حقوق تعيين مي گردد» که بهترين تعريف عمومي عنوان شده از قيمت عادله توسط
قانون گذار است، را مبنا قرار دهيم، آنگاه در غياب توافق مالکين و دستگاه اجرايي قيمت عادله عبارت است، از تخمين سطح قيمتي که ممکن است مالک و دستگاه اجرايي توافق کنند، با توجه به ارزش مالک (ارزش مالک، معمولاً بيشتر از قيمت بازار است که در تعريف ارزش مالک توضيح داده شده است) و موقعيت و اختياراتي که قانون به دستگاه اجرايي بخشيده است (زيرا سايه سنگين حق تملک دستگاه اجرايي و ناگزيري مالک از واگذاري ملکش در معامله وجود دارد)، به دليل سايه سنگين حق تملک دستگاه اجرايي و قدرت و امکاناتي که دستگاه اجرايي در مقابل مالکين بويژه مالکين کوچک دارد و طولاني بودن رسيدگي محاکم، در عمل قيمت عادله کمتر از قيمت روز بازار مي شود. بديهي است که اين عوض به دور از قاعده لاضرر و عدالت مورد نظر قانون گذار بوده است که قوانين و الحاقي هاي دو دهه اخير مويد اين مطلب است. در مقابل اگر اين ديدگاه را مبنا قرار دهيم که قيمت عادله عبارت است از قيمتي که علاوه بر خريد ملک مشابه، حقوق و خسارات ناشي از ارزش مالک را نيز شامل بشود، اين ديدگاه برآورنده قاعده لاضرر، نظر شرعيه شوراي محترم نگهبان و به عدالت نزديک تر است. بديهي است قيمت عادله ناشي از اين ديدگاه بيشتر از قيمت روز مي باشد.





نويسنده: محمد مسعود عليزاده خرازي- عضو هيئت علمي دانشگاه صنعتي شريف و کارشناس رسمي دادگستري





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان