بسم الله
 
EN

بازدیدها: 624

جزوه ثبت- آموزش دعاوي ثبتي واسناد لازم الاجرا-قسمت نهم

  1393/9/25
قسمت قبلي

بخش دوم : دعوائي که بر اثر اشتباهات ثبتي مطرح مي شود


 

      برابر بند 4 ماده 25 قانون ثبت (ماده 25 در مقام بيان صلاحيت هاي هيات نظارت مي باشد) اشتباهاتي که قبل از ثبت ملک در جريان عمليات مقدماتي ثبت پيش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته ، بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هيات نظارت مطرح مي شود و در صورتي که پس از رسيدگي وقوع اشتباه محرز و مسلم گردد و اصلاح اشتباه به حق کسي خلل نرساند هيات نظارت  دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر مي نمايد و در صورتي که اصلاح مزبور  خللي به حق کسي برساند به ذي نفع اخطار مي کند که مي تواند به دادگاه مراجعه  نمايد و اداره ثبت دستور رفع اشتباه يا اصلاح آن را پس از تعيين تکليف نهايي در دادگاه صادر خواهد کرد .

      بدين ترتيب در چنين موردي متقاضي مي بايست ابتدا با درخواست اصلاح حدود از هيات نظارت تقاضاي رسيدگي نمايد چنانچه هيات وقوع اشتباه را محرز و مسلم تشخيص داد و لکن اصلاح اشتباه به حق کسي خلل وارد نمايد در اينصورت ذي نفع بايد به دادگاه مراجعه نمايد و با تقديم دادخواست از دادگاه صدور حکم بر رفع  اشتباه و اصلاح سند و دفتر املاک را خواستار شود . بديهي است که در تقديم دادخواست رعايت مقررات ماده 51 قانون آئين دادرسي مدني نيز الزامي است و دعوي  نيز دعوي مالي محسوب مي گردد .

      نکته قابل توجه اينکه ، نظر هيات نظارت از آنجائيکه مرجع تشخيص اشتباهات ثبتي قانوناً اين هيات مي باشد ، شرط امکان طرح دعوي در دادگاه عمومي مي باشد ، به عبارت ديگر دادگاه در صورتي حق رسيدگي و اتخاذ تصميم را دارد که موضوع از  طريق هيات نظارت بدواً مطرح و نظر هيات کسب شده باشد در غير اينصورت دادگاه حق رسيدگي را ندارد .

      بخش سوم : دعوي ابطال سند مالکيت

      بند اول : تعريف سند مالکيت

      سند مالکيت در قانون ثبت و آئين نامه اجرائي آن تعريف نشده است ، لکن با توجه به ماده 21 قانون ثبت ، سند مالکيت را اينگونه تعريف کرده اند :

      « سند مالکيت نوعي از سند رسمي است که پس از طي تشريفات ثبت مال غير منقول و  ثبت آن در دفتر ويژه اي از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک که نام آن دفتر  املاک است به مالک داده مي شود . »(1)

      بنابراين در اصطلاحات ثبتي سند مالکيت به همان کتابچه اي گفته مي شود که در حال حاضر با صفحات متعدد و نخ کشي و پلمپ شده و در سه نوع 12 برگي 16 برگي و     32 برگي توسط ادارات ثبت صادر و در اختيار مالکين قرار مي گيرد .

      اما سند رسمي از نظر قانون ثبت سندي است که مطابق قوانين در دفاتر اسناد رسمي ثبت شده باشد ، بنابراين در معامله يک باب منزل مسکوني چنانچه طرفين معامله    خود را در يکي از دفاتر اسناد رسمي ثبت نمايند ، سندي که دفتر خانه تنظيم مي کند و در اختيار متعاملين قرار مي دهد يک نوع سند رسمي است ولي به اين سند  رسمي سند مالکيت گفته نمي شود .

       بند دوم : تفاوت هاي موجود بين سند مالکيت و سند رسمي

      بين سند مالکيت و سند رسمي تفاوت هاي زير وجود دارد :

      1-تشريفات صدور و تنظيم اين دو نوع سند متفاوت است .

      2-بطور کلي ثبت ملک در دفتر املاک نشانه خاتمه جريان ثبت است و پس از ثبت ملک مزبور ديگر ملک جاري بدان اطلاق نمي شود بلکه ملک ثبت شده ناميده مي شود، اما ثبت سند رسمي نقل و انتقال ملک ثبت شده در دفتر اسناد رسمي بدين معناست که با رعايت کليه قوانين و مقررات جاري و با اخذ کليه استعلامات و مفاصا حساب هاي مقرر قانوني ملک به نام خريدار منتقل شده ثمن معامله و حقوق دولتي نيز پرداخت شده و از تاريخ تنظيم و امضاي سند مالک ملک مزبور شخص خريدار مي باشد .

      3-سند مالکيت منعکس کننده مندرجات دفتر املاک است ولي سند رسمي انجام معامله  منعکس کننده آخرين نقل و انتقال انجام شده نسبت به ملک ثبت شده مي باشد .

      4-سند مالکيت در اداره ثبت صادر مي شود ولي سند نقل و انتقال در دفتر اسناد رسمي تنظيم و صادر مي شود .

     5-سند مالکيت اماره قطعي و قانوني بر مالکيت اشخاص نسبت به املاک مي باشد وليکن سبب تملک نمي باشد ولي سند انتقال رسمي تنظيمي در دفتر خانه هم اماره قطعي و قانوني بر ملکيت اشخاص و هم سبب تملک و انتقال مالکيت مي باشد .

      6-سند مالکيت صادره از سوي اداره ثبت به معناي اخص کلمه سند رسمي موضوع ماده 92 و 93 قانون ثبت محسوب نمي شود زيرا في نفسه فاقد قدرت اجرايي و قابليت    اجرا بوده و مفاد آن به خودي خود قابل اجرا نمي باشد و اين در حالي است که مفاد اسناد رسمي تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي راجع به نقل و انتقال املاک و تعهدات مندرج در اسناد تنظيمي بدون نياز به حکمي از سوي محاکم دادگستري لازم الاجرا بوده و داراي ضمانت اجرايي مي باشد و اين ويژگي تنها مخصوص اسناد تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي بوده و منحصر به  آنها مي باشد و به ساير اسناد تنظيمي در نزد ساير مامورين رسمي و ذي صلاح دولت تسري ندارد . لازم به ذکر است که سند ازدواج نيز سندي است که در دفاتر ازدواج رسمي که بخش خاصي از دفاتر اسناد رسمي تلقي مي شود تنظيم مي شود و  مفاد سند مزبور نيز في نفسه لازم اجرا مي باشد .»(2)

      علاوه براين ، تفاوت ديگري نيز که بين سند مالکيت و اسناد رسمي تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي وجود دارد ، موضوع دعوي ابطال آنها مي باشد ، اسناد رسمي  تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي دعوي ابطال آن مواجه با محدوديت خاصي نيست و هر زمان و به هر دليل قانوني مي توان ابطال آنها را از دادگاه خواست ، مثلاً ، چنانچه سندي به طور صوري تنظيم شده باشد يا معامله اي که ثبت شده فاقد يکي از شرايط اساسي معامله باشد و يا يکي از متعاملين شرايط معامله را نداشته و غيره ، لکن سند مالکيتي که اداره
ثبت صادر مي نمايد را جز در موارد محدود و به هر بهانه اي و به راحتي نمي توان ابطال نمود .

      بند سوم : شرايط پذيرش دعوي ابطال سند مالکيت


      بر اساس ماده 24 قانون ثبت پس از انقضاي مدت اعتراض دعوي اينکه در ضمن جريان  ثبت تضييع حقي از کسي شده پذيرفته نخواهد شد و بر اساس ماده 22 همان قانون  نيز همين که ملکي مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسيد دولت فقط کسي را که  ملک به اسم او ثبت شده و يا کسي که ملک مزبور به او منتقل گريده و اين انتقال نيز در دفتر املاک به ثبت رسيده يا اينکه ملک مزبور از مالک رسمي ارثاً به او رسيده باشد مالک خواهد شناخت .حال با اين اوصاف و با صراحت مواد 22 و 24 قانون ثبت آيا دعوي     ابطال سند مالکيت قابل پذيرش مي باشد ؟ در اينجا دو نظر ابراز شده است .

عده اي معتقدند که ، چنانچه ملکي بر خلاف قانون به ثبت رسيده باشد ذي نفع ابطال سند مالکيت را از دادگاه بخواهد و اين موضوع مغايرتي با ماده 22 قانون  ثبت نيز ندارد، چرا که ماده 22 قانون ثبت ناظر به ملکي است که مطابق قانون در  دفتر املاک به ثبت رسيده باشد و چنانچه در جريان ثبت ملک رعايت مقررات قانوني نشده باشد و با اين وصف ملک به ثبت رسيده باشد ، منصرف از ماده 22 قانون ثبت مي باشد .

       عده اي ديگر معتقدند که : برابر مواد 22 و 24 قانون ثبت ابطال سند مالکيت و  دعوي مربوط به آن قابل استماع نيست و سند مالکيت قابل ابطال نمي باشد ، چرا که قانون ثبت تشريفات خاصي را براي ثبت ملک و صدور سند مالکيت قائل شده است و  انتظام امور جامعه و حقوق افراد نيز ايجاب مي کند که مالکيت متزلزل نشود در غير اين صورت با هيچ اطميناني نمي توان معامله اي انجام داد .(3)

      بنظر مي رسد که عدل و انصاف اقتضاء اين را دارد که اگر جريان عمليات ثبتي صحيحاً صورت نگرفته باشد مثلاً در مواردي که انتشار آگهي نوبتي لازم است ، آگهي منتشر نشده باشد چون چنين ثبتي مطابق قانون صورت نگرفته و با عدم انتشار  آگهي حق اعتراض کساني که مي توانسته اند بر آن اعتراض کنند ضايع شده است مدعي يا مدعيان حق مي توانند در دادگاه اقامه دعوي نموده و احقاق حق کنند .(4)

      البته نظر گروه اول نيز خالي از قوت نيست و بنظر مي رسد که بهرحال بايد در  پذيرش دعوي ابطال سند مالکيت محدوديتهائي قائل شد و اجازه نداد که به هر بهانه و دليلي دعوي ابطال سند مالکيت قابل پذيرش باشد ، دعوي ابطال سند مالکيت را بايد محدود به موارد خاص و مواردي که به هر حال چاره اي جز پذيرفتن  چنين دعوائي وجود ندارد نموده و از پذيرش دعوي در تمامي موارد خودداري نمود .

      بهر تقدير از آنجائيکه رويه قضايي طرح دعوي ابطال سند مالکيت را بشرحي که  اشاره شد پذيرفته است ، بنابراين خواهان ابطال سند مالکيت در صورتي که بتواند ثابت کند که مقررات قانوني در جريان ثبت ملک رعايت نشده است مي تواند طرح دعوي نمايد .

       دعوي ابطال سند مالکيت بايد به موجب دادخواست مطرح و لزوماً مقررات ماده 51 قانون آئين دادرسي مدني نيز بايد رعايت گردد و از نظر مالي بودن يا غير مالي  بودن هم دعوي ابطال سند مالکيت يک دعوي مالي محسوب مي گردد مرجع صالح نيز دادگاه عمومي محل وقوع ملک مي باشد .

      


 .---------------------------------------------------------------------

      (1) حقوق ثبت دکتر لنگرودي ص 117
      (2) مجله کانون سر دفتران شماره 44 ص 67 به نقل از حقوق ثبت کاربردي ص 144
      (3) مجموعه ديدگاه هاي قضات دادگستري تهران ج2 ص 86 و نشست هاي قضايي مسائل  مدني(1)ص 9
      (4) حقوق ثبت – غلامرضا شهري –ص 207  



نويسنده: استاد هاشمي



مشاوره حقوقی رایگان