بسم الله
 
EN

بازدیدها: 3,263

نکات مهم در تنظيم قولنامه يا مبايعه نامه

  1393/9/2
اما هر دو بر سر فروش مال توافق دارند. در نتيجه توافقات خود را روي کاغذي به نام قولنامه مي‌نويسند. وقتي قولنامه نوشته مي‌شود يعني بين خريدار و فروشنده يک سري قول و قرارهايي رد و بدل شده و فروشنده نبايد مال را به ديگري بفروشد، خريدار هم بايد تا مهلت تعيين شده پول را بپردازد. قولنامه يک سند عادي است يعني اعتبار اسناد رسمي را ندارد. زيرا يک کاغذ است که به دست افراد عادي تنظيم شده و ماموران دولت در آن دخالتي نداشته‌اند. به عبارت ديگر گمان نکنيد قولنامه سند خانه شماست و بخواهيد با قولنامه کار را تمام کنيد. تا وقتي به دفتر اسناد رسمي مراجعه نکنيد و سند دريافت نکنيد مالک تام‌الاختيار خانه‌اي که خريده‌ايد نيستيد.براي نوشتن قولنامه چه نکاتي بايد رعايت شود؟
بسته به اينکه خريدار يا فروشنده هستيد براي تنظيم يک قرارداد قولنامه‌اي مطمئن بايد توصيه‌هاي متفاوتي را رعايت کنند.

اگر خريدار هستيد

1- قبل از هر چيز بايد ببينيد که مشاور املاکي که در آن اقدام به نوشتن قولنامه مي‌کنيد، از اتحاديه مجوز دارد يا نه. به علاوه حق بنگاه‌دار در قولنامه ذکر شود. همچنين از اسنادي که نزد مشاور املاک به امانت گذاشته مي‌شود، در قرارداد نام برده شود. 
2- سند ملک را شخصا ملاحظه کنيد تا اطمينان حاصل کنيد که ملک در وثيقه نباشد. همچنين اگر مي‌خواهيد خيالتان از بابت اينکه فروشنده آن ملک را فقط به شما فروخته راحت شود، مي‌توانيد از طريق کد رهگيري، پيگيري کنيد که قبلا به فرد ديگر فروخته نشده باشد. علاوه بر اين مشخصات مالي را که قصد خريد آن را داريد با آن چه در سند ذکر شده تطبيق دهيد. اگر معامله بر سر خريد خانه است، دقت کنيد که ملحقات و مشاعات ملک مانند آب و برق و پارکينگ و انباري و... در سند قيد شده باشد.
3- اگر کسي که قولنامه را امضا مي‌کند، وکيل و نماينده مالک است، مطمئن شويد که نمايندگي او قانوني است و حق امضا در اين مورد خاص را دارد.
4- مالي که قصد خريد آن را داريد اگر از طريق ارث به فروشنده رسيده، حتما گواهي انحصار وراثت و تسويه حساب ماليات بر ارث را مشاهده کنيد.
5- اطمينان پيدا کنيد که فروشنده ممنوع‌المعامله نيست، در غير اين صورت قادر به انتقال سند رسمي به شما نخواهد بود.
6- تا زماني که مال را دريافت نکرده‌ايد يا سند به نام شما نخورده است، از پرداخت کل مبلغ خودداري کنيد.
7- اگر قصد خريد ملکي را داريد که در حال حاضر مستاجر دارد، با فروشنده بر سر زمان و نحوه تخليه ملک توافق کنيد.
8- اگر مال، چند نفر مالک داشته باشد، همه آن‌ها بايد زير قولنامه را امضا کنند، مگر اينکه يک نفر از طرف همه آن‌ها وکالت داشته باشد.
9- نکته‌اي که بايد به آن توجه کنيد اين است که در قولنامه ذکر کنيد که اگر درباره مالي که به شما فروخته شده، فرد ديگري ادعاي مالکيت کرد، مسووليت جبران خسارت به عهده کيست.
10- نکته مهم ديگر اين است که علاوه بر امضاي فروشنده و خريدار و مهر بنگاه دار، دو نفر شاهد معتمد دو طرف، زير قولنامه را امضا کنند تا از مشکلات احتمالي آينده پيشگيري شود. فراموش نکنيد در قولنامه تاريخ و محل دفتر خانه‌اي را که بايد فروشنده در آن سند ملک را به نام شما بزند حتما قيد کنيد.
11-هم‌چنين «اسقاط کافه خيارات» در قولنامه را فراموش نکنيد؛ اين بدان معني است که راه براي هرگونه برهم زدن معامله توسط فروشنده بسته مي‌شود.
12- امروزه نسخه‌هاي چاپي قولنامه وجود دارد. از نوشتن و امضا کردن قولنامه‌هاي دستي خودداري کنيد. قولنامه بايد در سه نسخه تنظيم شود. يک نسخه دست خريدار، يک نسخه براي فروشنده و يک نسخه نزد بنگاه دار مي‌ماند.

اگر فروشنده هستيد

اگر شما فروشنده هستيد، قبل از اينکه به دردسر بيفتيد از توان مالي خريدار براي پرداخت مبلغ معامله اطمينان حاصل کنيد. هم چنين در صورتي که قرار است مبلغ معامله از طريق چک پرداخت شود، اگر چک خريدار برگشت بخورد، شما فقط مي‌توانيد تقاضاي قيمت چک را بکنيد و اختياري درباره برهم زدن معامله نداريد. فقط يک راه وجود دارد و آن اين است که شرط برهم زدن معامله را در صورت برگشت خوردن چک، در قولنامه بگنجانيد.
علاوه بر اين مي‌توانيد در قولنامه تصريح کنيد که اگر در روزي که براي مراجعه به دفتر اسناد رسمي و تنظيم سند مشخص شده، خريدار حضور پيدا نکرد يا پول مورد نياز را به همراه نداشت، معامله «منفسخ» شود. يعني به خودي خود منتفي شود. حتي مي‌توانيد پا را از اين هم فراتر بگذاريد و قيد کنيد که اگر اين اتفاق افتاد اين مال را بدون نياز به مراجعه به دادگاه به هر کس ديگري که بخواهيد مي‌فروشيد.

محکم کاري قولنامه

اگر هر يک از دو طرف معامله به قول و قرارهاي موجود در قولنامه عمل نکند، طرف ديگر مي‌تواند تقاضاي «وجه التزام» کند. وجه التزام نوعي جريمه براي کسي است که تعهد خود را انجام نداده و ميزان آن در قولنامه قيد مي‌شود و مي‌تواند به سه صورت باشد: هر يک از طرفين اگر تعهد خود را انجام ندهد، طرف ديگر وجه التزام را دريافت کند و معامله به هم مي‌خورد. حالت دوم اين است که علاوه بر اينکه مبلغ تعيين مي‌شود، کسي که تعهد خود را انجام نداده بايد جريمه را بدهد، اما معامله به قوت خود باقي است و تعهد عقب افتاده را بايد انجام دهد.
يا اينکه توافق مي‌کنند در روز مشخصي در دفترخانه حضور پيدا کنند، اگر هر کدام از دو طرف نيامدند، به ازاي هر روز تاخير، مبلغي به عنوان خسارت تعيين مي‌شود. 
نکته مهم اين است که کسي که تقاضاي وجه التزام مي‌کند، بايد خود به درستي تعهداتش را انجام داده باشد.

اگر فروشنده از آمدن به دفتر اسناد رسمي خودداري کرد

اگر در روز مقرر به دفتر خانه رفتيد و از فروشنده خبري نبود، يک گواهي عدم حضور فروشنده از سردفتر بگيريد و به دادگاه مراجعه کنيد. با تقديم دادخواست به همراه گواهي، الزام فروشنده به حضور در دفتر اسناد رسمي و انتقال سند به نام خودتان را از دادگاه بخواهيد. اگر باز هم فروشنده امتناع کرد، نماينده اجراي احکام به جاي وي سند را امضا خواهد کرد.

قولنامه، حامي حقوق شما

همان‌طور که گفته شد، قولنامه يک سند عادي است. اما اگر درست و با توجه به نکات گفته شده تنظيم شود، به استناد آن مي‌توانيد به دادگاه مراجعه و حقوق مندرج در قولنامه را پيگيري کنيد. با توجه به مفاد قولنامه، خريدار مي‌تواند فروشنده را مجبور به تنظيم سند رسمي کند. فروشنده هم مي‌تواند مبلغ پرداخت نشده معامله را از خريدار بگيرد.

تفاوت قولنامه و مبايعه نامه

مبايعه نامه يا بيع نامه، قرارداد خريد و فروش با يک‌سري شرايط است. در عمل، قولنامه و مبايعه نامه تفاوتي ندارند. آنچه که در عرف قولنامه ناميده مي‌شود ميان حقوق‌دانان به مبايعه‌نامه شهرت دارد.
عقل حکم مي‌کند که قرارداد قولنامه را با احتياط بيشتري منعقد کنيد چون قولنامه با بيع‌نامه فرق مي‌کند و وعده بيع است. البته عقد تابع اراده باطني افراد است و ممکن است شخصي که قولنامه‌اي را تنظيم کرده است بتواند با ارايه دلايل و مدارکي ثابت کند که آنچه واقع شده است بيع است.


مشاوره حقوقی رایگان