بسم الله
 
EN

بازدیدها: 597

تحليل تملک دولتي و قيمت عادله آن- قسمت دوم

  1393/7/28
خلاصه: در اين نوشتار ضمن بررسي شرايط و ضوابط تملک دولتي، به تحليل ارزش منصفانه و بررسي رويکرد قانون‌گذار در بهبود عوض تملک دولتي پرداخته و دو ديدگاه در خصوص قيمت عادله مطرح گرديده است. در پايان ضمن مقايسه قيمت روز با قيمت عادله پيشنهادي نيز ارايه شده است.

تحليل ارزش منصفانه در تملک دولتي و شهرداري ها:

در طول تاريخ قانون گذاري در محدوده مالکيت قانوني اشخاص بر املاک قوانيني در خصوص شرايط مالکيت و تحديد مالکيت وضع شده است از آن جايي که مفسر و مجري اين قوانين محدود کننده، دولت و دستگاه هاي وابسته تعيين شده اند طبعتاً طبق وظيفه شناسي، تفسير و اجراي قوانين و مقررات محدود کننده مالکيت، يک سويه و عمدتاً بر اساس مصالح و منافع دولت انجام گرفته است که اين موضوع باعث بي عدالتي هاي زيادي در جامعه شده است.

در مورد منصفانه بودن ارزش بايد گفت که تصويب طرح ها و اجراي قوانين در زمينه عمران وقتي مي تواند موفق باشد که رضايت صاحبان املاک را جلب نمايد و با رعايت همه جانبه اصول و ضوابط مربوط به قوانين شهروندي، قانون مدون و عادلانه اي را مصوب نمايد. زيرا در غير اين صورت حق گروهي از شهروندان پايمال شده و عدالت اجرا نخواهد شد اگر طرحي عام المنفعه است نبايد عده خاصي هزينه آن را پرداخت نمايند بلکه از همه استفاده کنندگان بايد اخذ گردد و اگر امکان آن وجود ندارد از خزانه بايد پرداخت شود. در اين صورت اجراي عمليات عمراني زير سؤال خواهد رفت چون اگر قرار باشد براي اجراي طرحي در راستاي تأمين حقوق و آسايش شهروندان يا عده اي از شهروندان، حقوق ديگر شهروندان ضايع شود و حق آن ها از بين رود، اين قانون غير اصولي و غير اخلاقي تلقي مي شود و پايه و اساس ثابت و محکمي نخواهد داشت زيرا در اين صورت عمران و آبادي، روي پايه هاي ظلم بر گروهي از شهروندان بنا نهاده شده است.

املاک کالاي پر قيمتي است که معمولاً هستي يک انسان است و نبايد يک دستگاه اجرايي تصور بکند هر چه کمتر به مردم و به ملت بدهد، به نفع دولت است در حالي که دولت از مسير هاي ديگر از قبيل ماليات، عوارض … مي تواند اخذ کند ولي آن جايي که مي خواهد حقش را بدهد بايد تمام و کمال پرداخت نمايد.

مالکيت اشخاص بر اموالشان به موجب قوانين، يک رابطه عيني بين شخص و مال است که مالک، در آن مي تواند هرگونه تصرفي را به وجود ‎آورد. اين موضوع در نظام ما بر پايه و اساس محکمي قرار دارد و تا زماني که توسط قانون گذار نقض نشود، مالکيت اشخاص غير قابل خدشه و انکار است. طبق اصل 47 قانون اساسي « مالکيت شخصي که از راه مشروع باشد محترم است . ضوابط آن را قانون معين مي کند.» چنين مالکيتي محترم شمرده شده است. به منظور تثبيت ارزش هاي قانوني مالک و اين که مالک متضرر نشود قانون گذار براي اجراي اين امر اکثراً قيمت عادله را پيش بيني نموده است. قيمت عادله نبايد موجب شود بدون توجه به قوانين عادي و اساسي که در آنها براي مالکيت افراد حرمت قائل شده، به گونه‎اي اقدام شود که افراد بدون دليل موجه از عوض ارزش هاي قانوني محروم شوند و يا مالکين بر خلاف ميل و اراده خود مجبور و ملزم به پذيرش مبلغ کمتري به عنوان مبلغ حاصل از تصرف اموالشان باشند. متأسفانه اين امر ممکن است با عدم تعمق در تعيين ارزش عادله اتفاق افتد در حالي که فلسفه قانون گذار در تعيين عوض ارزش عادله، براي جبران خسارت ناشي از سلب مالکيت بوده است. توسل دستگاه هاي اجرايي در اعمال حاکميت به نمايندگي از دولت براي تأمين منافع عمومي و استقرار نظم، راهکار ديگري جزء تملک دولتي ندارد. ولي تملک بدون قيد و شرط و با قيمت پايين نيز قابل پذيرش نيست چرا که تمامي شهروندان به تناسب و تساوي عهده‎دار هزينه‎هايي هستند که دولت به منظور تأمين منافع عمومي و ايجاد نظم، هزينه مي‎کند بر اين اساس اگر در اثر عملکرد دستگاه هاي اجرايي زياني به شخص يا اشخاص معيني وارد آيد اين برابري و تناسب خدشه‎دار مي‎شود، زيرا در اين حالت بهره خدمت عمومي نصيب همگان يا عده اي مي‎شود، در حالي که زيان آن را عده‎اي خاص تحمل کرده‎اند. به همين جهت بايد تمهيداتي را براي جبران خسارت زيان ديدگان، تاحدي که تساوي و تناسب مجدداً ميان شهروندان برقرار شود، انديشيد تا بدين ترتيب از استفاده بدون سبب دولت به ضرر زيان ديدگان، جلوگيري به عمل آيد. لذا با توجه به اين که مالکيت اشخاص شرعاً و قانوناً محرز مي باشد، سلب مالکيت اموال اشخاص بدون اذن و رضايت آن ها خلاف شرع و قانون است. با توجه به موازين شرع مقدس از جمله روايت نبوي «الناس مسلطون علي اموالهم»، ماده 47 قانون اساسي «مالکيت شخصي که از راه شروع باشد محترم است، ضوابط آن را قانون معين مي کند» و ماده 31 قانون مدني «هيچ مالي را از تصرف صاحب آن نمي توان بيرون کرد مگر به حکم قانون» و قاعده لاضرر، ماده 40 قانون اساسي «هيچ کس نمي تواند اعمال حق خويش را وسيله اضرار به غير يا تجاوز به منافع عمومي قرار دهد» و ماده 132 قانون مدني «کسي نمي تواند در ملک خود تصرفي کند که مستلزم تضررهمسايه شود مگر تصرفي که بقدر متعارف و براي رفع حاجت يا رفع ضرر از خود باشد»، لازم است ارزش عادله منطبق و يا نزديک به ارزش مالک باشد.
دبير شوراي محترم نگهبان در نامه شماره 24125/30/86 مورخ 15/9/1386 اعلام داشته است «…درفرض از بين رفتن مال فروخته شده درصورتي که مال مثلي باشد پرداخت قيمت آن خلاف موازين شرع است، بلکه بايد مثل آن به مالک پرداخت شود … اگر قيمتي باشد بايد قيمت واقعي آن پرداخت شود نه قيمت کارشناسي مگر اينکه قيمت کارشناس مطابق قيمت واقعي باشد…»
در بعضي از منابع و کتب قيمت عادله و يا قيمت کارشناسي را معادل ارزش معاملاتي دانسته اند واين موضوع ظاهراً ناشي از بند الف ماده 8، قانون اصلاح بعضي از مواد قانون دعاوي اشخاص عليه دولت راجع به املاک و الحاق چند ماده به قانون مزبور مصوب 1/5/135 مي باشد «ماده 8 – وزارت جنگ مکلف است بهاي عادله اراضي و ابنيه و هر گونه اعياني را که براي ايجاد و توسعه …تاسيسات نظامي به تشخيص وزارت جنگ مورد احتياج ارتش باشد … الف – در نقاطي که براي اراضي و ابنيه طبق تعرفه وزارت دارايي ارزش معاملاتي تعيين شده است بهاي عادله برابر ارزش معاملاتي روز معامله خواهد بود.» بايد توجه داشت قبل از اين قانون ارزش عادله برابر ارزش معاملاتي روز معامله نبوده و اين قانون مشابه قانون برنامه هفت ساله دوم عمراني کشور مصوب 8/12/1334 بوده و فقط در مورد در نقاطي که براي اراضي و ابنيه طبق تعرفه وزارت دارايي ارزش معاملاتي (معمولاً براي املاک شهري که گران هستند) تعيين شده است به خاطر اهمييت خاص طرح هاي نظامي فقط وزارت جنگ (از بقيه دستگاه هاي دولتي) را به طور استثناء شامل حق تملک و ضبط با قيمت ارزش معاملاتي نموده است بنابراين اين حکم خاص را نمي توان تعميم کلي داده و بهاي عادله را برابر ارزش معاملاتي روز معامله دانست هر چند بعد از انقلاب اسلامي و تصويب ماده 5 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه هاي عمومي ، عمراني و نظامي دولت مصوب 17/11/1358 ارزش معاملاتي، قيمت و عوض تملک دولتي (دستگاه هاي اجرايي) نمي باشد پس به اين ترتيب فرض برابر دانستن قيمت عادله و يا قيمت کارشناسي، معادل ارزش معاملاتي بي اساس مي باشد.

– براساس قاعده تسليط در اسلام طبق روايت نبوي « الناس مسلطون علي اموالهم» و طبق ماده 30 قانون مدني – «هر مالکي نسبت به مايملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردي که قانون استثنا کرده باشد . و ماده 31 قانون مدني -« هيچ مالي را از تصرف صاحب آن نمي توان بيرون کرد مگر به حکم قانون»، مالکيت امري معتبر است و انسان بر اموال خود حکومت مالکانه مي کند و سلب اين حاکميت امکان پذير نيست؛ مگر به تجويز قانون. حال که شهرداري يا دولت در راستاي اعمال تصدي يا حاکميت خود اين حکومت مالکانه را سلب مي کند، لازمه اش جبران خسارت مالک است.

به نظر مي رسد، تنها تفسير معقول ازعوض منصفانه و عادلانه، ارزشمندي ملک براي مالکان کنوني آن است. اين ارزش اغلب بيشتر از بالاترين قيمت دهي ملک در بازار است. روشن است که ارزش خانه براي بعضي مالکين بيش از ارزش گذاري بازار و دستگاه اجرايي است. چرا بايد او را مجبور به فروش ملک خود با قيمتي کرد که تا حد زيادي پايين تر از ارزش کامل آن براي وي است؟

مسأله ديگر در مورد قيمت عادله اين است که مالکان املاک بزرگتر، در مورد شکايت بر سر عوض دريافتي، معمولاً بهتر از مالکان املاک کوچک عمل کرده و نفع بيشتري مي برند. مالکان بزرگتر وکلاي زبردستي استخدام کرده و معمولاً با کشاندن پرونده به هيئت هاي بالا تر و شيوه هاي ديگر پول خرج مي کنند تا غرامت دريافتي شان افزايش يابد. بنابراين مالکان املاک کوچکتر نسبت به مالکان بزرگ عموماً قيمت عادله کمتري در ارزيابي ها دريافت مي کنند. اشکال ديگر اين است که کارشناسان از ارزش هاي ذهني مالکان نسبت به ارزش هاي معنوي و مادي املاکشان تصوير واقعي ندارند. هر چند قانون گذار، بعضي از ارزش هاي مادي از قبيل سکنا و ممر اعاشه بودن ملک براي مالکين را با مکانيزم مشخصي (درصدي از قيمت) به طور وضوح معين کرده است و به سمت ارزش مالک متمايل شده است.

وقتي دولت يک ملک را از طريق حق تملک دولتي (دستگاه هاي اجرايي) تصرف مي کند، مجبور به پرداخت ارزش بازاري ملک به مالک است، اما آن ارزش، کمتر از ارزش ملک براي مالک است، در غير اين صورت، او ملک خود را در ارزش بازاري به دولت مي فروخت و ديگر نيازي نبود تا دولت متحمل هزينه هاي مراحل حقوقي حق تملک دولتي (دستگاه هاي اجرايي) شود. معمولاً ارزش ملک براي مالک آن بيشتر از قيمت بازار است (به همين دليل است که ملک در مالکيت صاحب فعلي آن و نه کسي ديگر است)، زيرا با سليقه ها يا نيازهاي وي بهتر جور در مي آيد که ناشي از موقعيت مکاني يا امکان بهسازي آن در آينده است (به اين دليل است که ملک موجود را به جاي ملک ديگر خريده است) و چون فروش و خريد وجابجايي، هزينه هايي به همراه دارد، به عبارت ديگر هزينه هاي ياد شده باعث گرانتر تمام شدن ملک جديد کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلي مي شود (به اين دليل است که مالک حاضر به تعويض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نيست).

املاک و مستغلات يک کالاي ناهمگون است و به اين جهت، قطعه زميني خاص در دستان مالک خاص، معمولاً براي او ارزش خاص و غيرعادي عايد خواهد ساخت که بالاتر از ارزش بازار است. از حق تملک دولتي (دستگاه هاي اجرايي) استفاده مي شود تا ارزش به سمت دولت کشيده شود. پس اگر دولت با حق تملک دولتي (دستگاه هاي اجرايي) آن ملک را متصرف شود، در واقع دولت بابت آن ملک، ارزش کمتري را از خزانه دولتي يعني ارزش مالک منهاي ارزش پرداختي را از جيب مالک مي پردازد. اين در واقع خود نوعي ماليات گيري خودسرانه است و بالطبع اين توهم به وجود مي آيد که ( ملک تصرفي) يک نهاده ارزان است، چون قيمت پولي و اسمي آن کمتر از هزينه اجتماعي و اقتصادي آن است. در نتيجه باعث تخصيص نامناسب منابع مي شود. دستگاه هاي فاقد حق تملک دولتي، مجبور به خريد املاک به همان روشي هستند که اشخاص و يا شرکت هاي خصوصي اغلب چندين قطعه زمين را تجميع مي کنند تا مراکز خريد، مجتمع هاي مسکوني، تجميع و احياي بافت فرسوده ايجاد شود. در تبديل قطعات جداگانه زمين به يک ملک واحد گرانتر مشکلاتي وجود دارد، اما چرا بايد آن را از طريق روال حقوقي محکوميت و ضبط، بسيار ساده ساخت؟ به عنوان مثال در احياي بافت هاي فرسوده شهر ها، با توجه به سابقه مشابه يعني قانون مربوط به تملک زمينها براي اجراي برنامه هاي شهرسازي مصوب 17/3/1339 « ماده 1 – به دولت اجازه داده مي شود در هر مورد زمين هايي را که براي اجراي برنامه هاي شهرسازي و خانه سازي لازم و ضروري تشخيص مي دهد و همچنين محلاتي را که به علل شهرسازي و بهداشتي بايد تخريب و تجديد بنا گردد، پس از پرداخت بهاي عادله به شرح زير تملک و تصرف نمايد … ماده 3 – در مواردي که دولت مقتضي بداند، براي تعيين بهاي عرصه و اعياني و حق کسب و پيشه محلاتي که بايد تجديد بنا گردد، به توسط کميسيون کارشناسي به ترتيب زير قيمت منطقه اي تعيين مي شود:
الف – بهاي عرصه محله اي که بايد تجديد بنا گردد، به صورت منطقه اي تعيين مي شود…» نه تنها دولت حق تملک داشت، بلکه طبق ماده 3 چنانچه دولت مقتضي بداند مي دانست، مي توانست مبلغ کمتر يعني قيمت منطقه اي به مالکين بپردازد.در حالي که در احياي بافت هاي فرسوده شهر ها علي رغم اهميت جاني و مالي ساکنين و مالکين آن، دولت از روش هاي تشويقي و امتياز دهي براي تجميع آن ها (از قبيل انشعابات ارزان، اضافه طبقات و اضافه تراکم…) استفاده نموده است که در اين گزينه تخصيص منابع ملکي و مالي به مراتب بهتر از تملک حقوقي و تصرف آن ها عمل خواهد نمود. در اين صورت مالکين به حق خود که همانا ارزش مالک است، خواهند رسيد. هر چند توجيهات قابل قبول و اغوا کننده اي از قبيل خطرات جاني مالکين و مستأجرين يا اموال مردم که جزء ثروت ملي محسوب مي شود، براي تملک حقوقي و تصرف مي توان مطرح نمود. همان گونه که شوراي شهر تهران در شروط تحقق طرح جامع در بخش 2-1 اقتصاد مسکن، زمين و مستغلات آورده است «4- هرگونه بهره برداري از اراضي، صرفاًً براساس کاربري ها و ضوابط و مقررات طرح هاي مصوب حريم، جامع و تفصيلي شهر و استفاده از اراضي دولتي و ملي با اولويت در تأمين فضاهاي خدماتي مورد نياز شهر، طرح هاي دولتي و تأمين مسکن گروه هاي کم درآمد و عوض طرح هاي مصوب عمران شهري، مجاز خواهد بود. 5- کمک به بازسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهر تهران و مداخله هاي برنامه ريزي شده در احياء آنها، با اعمال سياست هاي تشويقي، ارائه يارانه ها و تسهيلات آسان توسط دولت و مجلس و استقرار ساختمان هاي دولتي و عمومي حتي المقدور در اين بافت ها.»

نمونه ديگر گسترش شبکه تلفن همراه به انضمام امکانات جنبي نظير اينترنت و… از طريق بخش خصوصي و تنظيم گري وبالطبع عدم استفاده از تملک دولتي در مورد زمين محل هاي استقرار دکل آنتن ها است که نتايج عملکرد موجه و مناسب آن، امروزه براي همگان آشکار است.

هر چند نمي توان گفت که سيستم بدون حق تملک دولتي به نحو احسن کار مي کند اما دولت هاي امروز از طريق قدرت اخذ ماليات، تنظيم گري و تصدي گري، قدرت خيلي زيادي دارند. با اين که حق تملک کافي را مي توان صرفاً شکل ديگر (اما کاملاً آزار دهنده) از تنظيم گري يا تصدي گري تلقي کرد، ضبط اموال با قيمت عادله روز يا قيمت روز از شکل هاي بسيار قدرتمند و آسان تنظيم گري و تصدي گري است (البته تملک با قيمت ارزش معاملاتي از نوع سختگيرانه و غيرمنصفانه تنظيم گري و تصدي گري است که دولت علي رغم اين که دو دوره پنج ساله قانون اراضي شهري و قانون زمين شهري (ارزش معاملاتي به عنوان عوض املاک) که با استفاده از احکام ثانويه به تصويب رسيده بود، براي تنظيم گري و تصدي گري املاک شهري به کار گرفت، ولي نهايتاً آن را رها کرد). در حالي که سازمان هاي دولتي و عمومي در کل و يا بخشي از املاک تصرفي، پروژه هاي غير مصرح در قوانين فوق را درحاشيه بزرگراه ها و يا داخل شهر ها ايجاد نموده اند که عمدتاً به منظور سود آوري (واحد هاي تجاري، خدماتي، اداري و…) است و با روح قوانين فوق انطباقي ندارد. ضبط اموال به دولت ها اجازه مي دهد تا از مواجهه با آزمون بازار که آيا يک پروژه پيشنهادي ارزش افزوده دارد يا خير، پرهيز کنند به اين معنا که آيا يک پروژه حتي پس از اين که ملک مالکان از طريق روال هاي بازار قانونمند خريداري مي شود، ارزشمند است يا خير.

ترديدي نيست، مالکان املاک انگيزه هايي براي رانت خواهي و مقاومت کردن دارند، به خصوص وقتي که املاک آنها به تکميل يک ملک بزرگتر کمک کند، مثل زماني که براي ساخت يک طرح عمراني نياز به تملک ملک خاصي باشد، اما دستگاه هاي اجرايي، معمولاً با انتخاب گزينه اي در همسايگي يا مکان مناسب ديگر، مي توانند از اهرم رقابت بين مکان ها براي کاهش مزيت زمين هاي مضايقه شده استفاده کنند. تنها توجيه براي حق تملک دولتي (دستگاه هاي اجرايي) اين است که گفته شود عدم استفاده از تملک دولتي باعث طولاني شده طرح ها شود در صورتي که امروزه پروژه ها به دلايل گوناگوني به طول مي انجامد که با رفع آن موانع مي شود پروژه ها را به موقع اتمام رساند. بنابراين قبل از رفع اين موانع، توسل به شيوه آزار دهنده تملک دولتي توجيه پذير به نظر نمي رسد و يا برخي اوقات، يک مالک شايد در موقعيتي قرار داشته باشد که قدرت مضايقه کردن دارد و مالک را قادر به کسب رانت انحصاري در غياب حق تملک دولتي مي سازد. روشن ترين مثال آن عبور خط لوله آب يا پوشش مخابراتي بخش دولتي (دستگاه هاي اجرايي) يا خصوصي از طريق تملک يا اجاره و يا کسب حقوق ارتفاقي، نيازمند جلب نظر هر يک از مالکين در آن فاصله است. هر مالکي با دانستن اين قضيه، انگيزه براي معطل کردن دارد و از فروش ملک خود به متقاضي، مگر در قبال دريافت مبلغي گزاف امتناع مي کند. هر مالکي اميدوار است، آخرين مضايقه کننده باشد. چرا که اجراي پروژه پس از کسب حق ارتفاق يا اجاره يا تملک از همه مالکين امکان پذير است. (حق ارتفاق ها و اجاره ها بي ارزش خواهد بود، اگر متقاضي نتواند حق ارتفاق يا اجاره يا تملک را از آخرين مضايقه کننده به دست آورد).

متقاضيان تملک، تجميع، حق عبور و اجاره، تنها بخش دولتي نيستند که بتوان استدلال به نفع استفاده از قدرت تملک دولتي (دستگاه هاي اجرايي) آورد. استدلال در مورد بخش خصوصي، اين که تعدادي از قطعه زمين هاي همجوار با مالکيت هاي پراکنده بايد تصاحب شود، چون پروژه جديد ارزش بيشتري نسبت به ارزشي که اين قطعات در کاربري کنوني خود خلق مي کنند، به وجود مي آورد.
اما در غياب مشکل مضايقه کردن، نيازي به حق تملک دولتي (دستگاه هاي اجرايي) نيست، اگر واقعاً ارزش ملک در استفاده اي متفاوت از استفاده کنوني بيشتر باشد، بساز و بفروش هاي خصوصي بدون نياز به کمک شهرداري يا دولت، هجوم خواهند آورد.

به واقع قابل بررسي است اين که آيا امکان سوء استفاده از قدرت تملک دولتي (دستگاه هاي اجرايي) وجود دارد که شهرداري و يا سازمان، ملک را از يک شخص بگيرد و به شخص ديگري بدهد، بدون اين که ثابت کند، ارزش کلي ملک افزايش يافته است، استفاده عمومي وجود نخواهد داشت و آيا واقعاً ميانگين ارزش و ثروت عمومي را افزايش مي دهند، يا در عوض معمولاً محصول زدوبندهاي سياسي و رانت جويي هستند. اگر فضاي استفاده عمومي (اداري، پارکينگ،..) روي زمين ضبط شده از مالکان خصوصي ساخته شود، اعتراض کردن بر اساس محدوديت «استفاده عمومي» بعيد مي شود. هر چند که در گير شدن در اين نوع بررسي و ارزيابي و جزئيات، سخت و توانفرسا است. البته اگر محدوديت بيشتري بر توسعه و عمران خصوصي زمين ضبط شده اعمال شود، دولت رأساً در پروژه ها فعالتر خواهد شد، که عملي ناکارا است.

يکي از ظلم هايي که درحق مالکين مي شود آن است که در عمل وقتي قيمت عادله يا قيمت روز که تعيين مي شود، تا دريافت مبلغ توسط مالک، زمان زيادي طول مي کشد و چون در ايران در سال هاي گذشته معمولاً قيمت ها ي املاک صعودي و گاهي جهشي بوده لذا از اين بابت گاهي خسارت جبران ناپذيري وارد مي شود هر چند ممکن است گفته شود امکان عکس اين قضيه نيز ممکن هست که باعث ضرر دولت شود. در پاسخ بايد گفت اولاً که احتمال آن ضعيف است ثانياً دولت صاحب اختيار بوده در حالي که مالک اختياري در اين مورد نداشته تا جوابگوي دولت باشد.
از معدود نظريه هايي که در مورد قيمت عادله (به طور غير مستقيم در مورد عدالت) اظهارشده، مربوط به نظريه اکثريت قريب به اتفاق قضات دادگستري استان تهران است که به بررسي آن مي پردازيم.
سؤال: با توجه به اينکه ماده ? قانون روابط موجر و مستأجر، مصوّب 1376 اخذ سرقفلي را تجويز نموده است، آيا در انقضاء مدت اجاره و تخليه، بايد معادل همان مبلغ اخذ شده به مستأجر مسترد شود يا با توجه به تبصره 2 همين ماده قيمت عادله روز بايد پرداخت گردد … در مورد پرداخت قيمت عادله روز سرقفلي که مستلزم رسيدگي است آيا تخليه موکول به پرداخت اين حق است؟
پاسخ: نظريه اکثريت قريب به اتفاق(مورخ 10/4/77- قضات دادگستري استان تهران) ،«… در موردي که مالک مبلغي را تحت عنوان سرقفلي از مستأجر گرفته باشد (صدر ماده 6 قانون سال 1376) هنگام تخليه مستأجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادله روز را دارد …وجود مستأجر، نوع کسب و وضعيت مورد اجاره در تعيين قيمت عادله روز مؤثر مي باشد که باتخليه آن و طبعاً تغيير در اجاره ممکن است نتوان قيمت واقعي و عادله روز را معين نمود واز اين حيث مضر به حقوق مستأجر مي باشد، و به لحاظ عدالت اجتماعي مستأجر بتواند با دريافت سرقفلي، محل ديگري را تهيه نمايد. نتيجتاً تخليه منوط به پرداخت مي باشد.» بخش آخر نظريه خالي از اشکال نيست زيرا اگر منظور تهيه محل مشابه نباشد قياس مع الفارق است و اگر منظور تهيه محل مشابه باشد آن گاه در صورتي که مستأجر داراي حق انتقال به غير بوده و شروط ضمن عقدي که مانع از مراجعه آزادانه مستأجر به بازار آزاد نباشد، مستأجرهر زمان که قصد کند مي تواند به بازار مراجعه نموده و در بازار آزاد بر اساس عرضه و تقاضا و قاعده چانه زني سرقفلي را به مستأجر بعدي بفروشد که اين مورد نيازي براي مراجعه به دادگاه ندارد (بنابراين اظهار نظريه موضوعيت ندارد) و در صورتي که مستأجر داراي حق انتقال به غير نباشد و يا شروط ضمن عقدي مانع از مراجعه آزادانه مستأجر به بازار آزاد شود، در اين صورت مستأجر هر زمان که قصد کند نمي تواند به بازار مراجعه نموده و در بازار آزاد بر اساس عرضه و تقاضا و قاعده چانه زني سرقفلي را به مستاجر بعدي بفروشد و معمولاً مالک براي موافقت مبلغي به عنوان حق مالکانه طلب مي نمايد و اگر توافق نشود دادگاه (کارشناسان رسمي) ارزش سرقفلي را تعيين مي نمايند و ارزش سرقفلي در اين حالت به دليل محدوديت (مراجعه به بازار آزاد توسط مستأجر)، کمتر از قيمت بازار آزاد خواهد بود و همچنين عملاً مبلغ تعييني توسط کارشناسان رسمي معمولاً بخش پايين بازه قيمت (به اصطلاح قيمت کف بازار) خواهد بود. (نحوه شکل گيري سرقفلي ماده 8 قانون سال 1376 مؤيد اين مطلب است)، به دليل سپري شدن مدّت طولاني از تعيين ارزش سرقفلي تا دريافت مبلغ سرقفلي توسط مستأجر، به خاطر تورّم، مخارج احتمالي دادرسي، ماليات، نقل و انتقالات، در عمل بر خلاف نظريه اکثريت قريب به اتفاق (قضات دادگستري استان تهران) مستأجر قادر به تهيه واحد مشابه نخواهد شد.

علي رغم مباحث فوق در خصوص برابري ارزش عادله با ارزش مالک از منظر نظري، آن چه مهم است اين است که در حوزه عمل اين امر چقدر عملي و منطقي است. مسلماً بخشي از اضافه بهاي ارزش مالک نسبت به ارزش بازار مربوط به ارزش هاي معنوي و غير مادي است (خاطرات و تعلقات تاريخي، نزديکي و يا دوري از محل هاي بخصوص و…) نه تنها شناسايي همگي آن ها و اندازه گيري آن ها بسيار سخت و غير عملي است بلکه تبديل اين پارامترهاي کيفي به کمي و ارزش مالي عملاً غيرممکن است و تنها در قيمت توافقي امکان ظهور عملي (ارزش مالک) وجود دارد.




نويسنده: محمد مسعود عليزاده خرازي- عضو هيئت علمي دانشگاه صنعتي شريف و کارشناس رسمي دادگستري






برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان