بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,103

تملک املاک و اراضي در شهرداري ها- قسمت ششم

  1393/5/10
قسمت بعدي

ب) استثنائات 

روشي که در بند (الف) در خصوص تأمين غيرتوافقي مورد بحث قرار گرفت در حقوق ما به صورت يک «قاعده» است. اما اين امکان وجود دارد که مقنن بنا به مصالحي و بر حسب وجود ضرورياتي، از اين قاعده عدول نمايد و روش ديگري را در تأمين غيرتوافقي برگزيند که ما در اين جا از اين روش‌هاي خاص به عنوان استثناء بر قاعده ياد مي‌کنيم. اين استثناء، ممکن است ناظر بر زمان تأمين حقوق مالکانه باشد يا اين که، اين استثناء مربوط به چگونگي محاسبه قيمت يا حتي نحوه واگذاري حقوق مالکانه به شهرداري باشد. 
با توجه به مطالب بالا، شايد در قوانين مختلف با استثنائاتي بر قاعده مورد بحث مواجه شويم، معهذا در اين جا به بررسي دو مورد استثناء بسنده مي‌کنيم. 
1- استثناء اول: 
روشي را که قانونگذار در ماده 9 ل.ق.ن.خ پيش‌بيني نموده تصرف قبل از تملک مي‌گويند.  اين روش از اين جهت استثناء بر قاعده تلقي مي‌شود که طبق قاعده در موارد تأمين غير توافقي شهرداري مجاز به تصرف در حقوق مالکانه قبل از پرداخت تاوان آن نيست. در صدر ماده 8 ل.ق.ن.خ آمده است که: «تصرف اراضي، ابنيه و تأسيسات و خلع يد مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قيمت ملک يا حقوق مالک مجاز نمي‌باشد...» اما استثنائاً به شرح ماده 9 قانون مزبور، تصرف در حقوق مالکانه قبل از پرداخت تاوان را مجاز دانسته است. 
اما ماده 9 ل.ق.ن.خ مقرر داشته است: «در صورتي که فوريت اجراي طرح با ذکر دلايل موجه به تشخيص وزير دستگاه اجرايي ضرورت داشته باشد، به نحوي که عدم تسريع در  انجام طرح موجب ضرر و زيان جبران ناپذيري گردد، دستگاه اجرايي مي‌تواند قبل از انجام معامله قطعي و با تنظيم صورت مجلس وضع موجود ملک، با حضور مالک يا نماينده وي در غياب او و نماينده دادستان و کارشناس رسمي نسبت به تصرف و اجراي طرح اقدام نمايد. ليکن دستگاه اجرايي مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاريخ تصرف نسبت به پرداخت يا توديع قيمت عادله، طبق مقررات اين قانون اقدام نمايد» و در تبصره اين ماده گفته شده: «مالک يا صاحب حق مي‌تواند در صورت عدم پرداخت بها در مدت مذکور با مراجعه به دادگاه صالحه، درخواست توقيف عمليات اجرايي را تا زمان پرداخت بها بنمايد و محاکم صالحه به موضوع، خارج از نوبت رسيدگي و حکم لازم صادر مي‌نمايند و در صورت پرداخت قيمت تعيين شده، بلافاصله رفع توقيف عمليات اجرايي به عمل خواهد آمد» همانگونه که ملاحظه مي‌شود قانونگذار به صورت استثنايي اجازه داده است که در موارد ضروري، تأمين حقوق مالکانه بعد از تصرف در حقوق مالکانه انجام گيرد، در حالي که طبق قاعده در تأمين غير توافقي تأمين حقوق مالکانه بايد قبل از تصرف در اين حقوق صورت پذيرد لذا از اين حيث مي‌توان گفت که روش انتخاب شده توسط مقنن، با روشي که در ماده 8 همين قانون آمده است متفاوت است و حالتي استثنايي و محدود به موارد خاص دارد. 
از ماده فوق‌الذکر اين گونه استفاده مي‌شود که بهره‌گيري از اين روش استثنايي صرفاً در موارد ضروري و فوري، آن هم به تشخيص وزير دستگاه اجرايي ، امکان پذير است. از طرفي اين استثناء، همان‌گونه که گفته شد فقط مربوط به مسأله زمان پرداخت تاوان است و در خصوص نحوه تعيين و نحوه واگذاري حقوق، طبق توافق يا طبق قاعده‌اي که در تأمين غير توافقي گفته شد عمل مي‌شود؛ يعني اين که بعد از تصرف در حقوق مالکانه، شهرداري مکلف است طبق مواد ديگر ل.ق.ن.خ نسبت به پرداخت تاوان اقدام نمايد. 
شايان ذکر است هرچند به شرح ماده 9 فوق الذکر، مقنن امتيازي براي دستگاه اجرايي منظور داشته است، با اين حال قانون، دستگاه اجرايي را مکلف نموده است که حداکثر ظرف مدت سه ماه از تاريخ تصرف، نسبت به پرداخت تاوان اقدام نمايد در غير اين صورت، اين امتياز بعد از گذشت سه ماه از دستگاه اجرايي سلب و طبق تبصره ماده مزبور عمليات اجرايي به درخواست صاحب حقوق مالکانه و به حکم محاکم صالحه توقيف خواهد شد. 
همچنين شايسته ذکر است در کشورهاي ديگر نيز، در مورد استثنايي، تصرف قبل از تملک اجازه داده شده است. به طور مثال در حقوق مصر، در صورت ضرورت تصرف قبل از تملک، با دستور رئيس دستگاه اجرايي و نشر مراتب در روزنامه رسمي، ملک به تصرف در مي‌آيد و بعد از تصرف عوض مربوطه پرداخت مي‌شود . 
2- استثناء دوم:
يکي ديگر از مواردي که مي‌توانيم به عنوان روش خاص تأمين غيرتوافقي يا به تعبيري استثناء بر قاعده از آن ياد کنيم، روش مقرر در تبصره 6 ماده 9 قانون زمين شهري  است.
هرچند به دلالت تبصره 11 همين ماده ، روش مذکور در تبصره 6 در حال حاضر قابليت اجرايي ندارد ولي از آن جايي که، از حيث علمي و نيز از حيث تاريخي روش ذکر شده در اين تبصره، قابل توجه و تأمل است و چون هنوز در مراجع قضايي نسبت به تملک‌هاي صورت گرفته طبق اين تبصره شکايت و اعتراض صورت مي‌پذيرد، لذا به بررسي اين تبصره به عنوان يک روش خاص تأمين غير توافقي مي‌پردازيم.
در ماده 9 قانون فوق‌الذکر گفته شده که: «وزارت مسکن و شهرسازي موظف است زمين‌هاي مورد نياز براي امر مسکن و خدمات عمومي را ضمن استفاده از کليه اراضي موات و دولتي در شهرهايي که به پيوست اين قانون به دليل عدم تکافوي اراضي مذکور در اين شهرها ضرورت آن حتمي است، به ترتيب از زمين‌ها باير و داير شهري  تأمين نمايد ...».  
در تبصره 9 ماده فوق آمده است: «در صورت استنکاف يا عدم مراجعه و يا عدم دسترسي به مالک يا نامشخص بودن نشاني مالک پس از اعلام وزارت مسکن و شهرسازي و در صورت وجود تعارض ثبتي و در وثيقه بودن ملک يا هرگونه اشکالات حقوقي يا ثبتي ديگر که مانع از انجام معامله دولت گردد، دولت يا شهرداري‌ها با سپردن بهاي زمين مورد تملک به صندوق ثبت محل، زمين را تملک و حسب مورد وزارت مسکن و شهرسازي يا شهرداري به قائم مقامي مالک، سند انتقال را امضاء مي‌نمايد و در موقع مراجع مالک، پس از ارائه مفاصا حساب‌هاي لازم و رفع هرگونه اشکال، بهاي آن قابل پرداخت مي‌باشد و يا در صورت امکان زمين معوض واگذار مي‌گردد» و در تبصره 9 همين ماده در بيان نحوه ارزيابي حقوق مالکانه واقع در طرح آمده است که: «تقويم دولت براساس قيمت منطقه‌اي (ارزش معاملاتي) زمين بوده و بهاي اعياني‌ها در اراضي و ساير حقوق قانوني طبق نظر کارشناس رسمي دادگستري بر اساس بهاي عادله روز تعيين مي‌گردد». 
همان‌طور که مشاهده مي‌شود روش مقرر در فوق از  چند جهت استثنايي و خلاف قاعده است. 
اولاً، طبق قاعده در روش تأمين غيرتوافقي، تعيين ارزش حقوق مالکانه، با کارشناس رسمي دادگستري و براساس بهاي عادله روز است در حالي که در روش فوق‌الذکر ارزش زمين طبق قيمت منطقه‌اي (ارزش معاملاتي)  محاسبه مي‌شود. 
ثانياً، مطابق قاعده اين دادستان يا نماينده اوست که به قائم مقامي از صاحب حقوق مالکانه مبادرت به امضاء سند انتقال مي‌نمايد، در حالي که در تبصره مورد بحث، وزارت مسکن و شهرسازي در مورد طرح‌هاي مربوط به دولت و شهرداري در خصوص طرح‌هاي مرتبط با شهرداري، مبادرت به امضاء سند انتقال به قائم مقامي مالک مي‌نمايد. در واقع وزارت مسکن يا شهرداري بر حسب مورد، هم نقش ناقل را بازي مي‌کند و هم نقش منتقل اليه را. 
به هر صورت همان طور که گفته شد در مقطعي روش مقرر در اين تبصره به عنوان يک روش استثنايي در تأمين غير توافقي حقوق مالکانه مورد استفاده قرار مي‌گرفته است  که به دليل ناعادلانه بودن روش ياد شده، اعتراضات و شکايات زيادي را در پي داشت و مراجع قضايي نيز در موارد زيادي، تملک به عمل آمده طبق اين تبصره را به دليل ناعادلانه بودن، ولي با توجيهات قانوني و استناد به مقررات همين قانون باطل نموده و يا مي‌نمايند.





مشاوره حقوقی رایگان