بسم الله
 
EN

بازدیدها: 674

تحليل تملک دولتي و قيمت عادله آن- قسمت اول

  1392/12/14
خلاصه: در اين نوشتار ضمن بررسي شرايط و ضوابط تملک دولتي، به تحليل ارزش منصفانه و بررسي رويکرد قانون‌گذار در بهبود عوض تملک دولتي پرداخته و دو ديدگاه در خصوص قيمت عادله مطرح گرديده است. در پايان ضمن مقايسه قيمت روز با قيمت عادله پيشنهادي نيز ارايه شده است.

مقدمه: 

در نوشتارقبلي تحت عنوان بررسي تحليلي قيمت عادله و تملک دستگاه‌هاي اجرايي، ضمن بررسي انواع قيمت‌ها به بررسي تاريخي قوانين و مقررات تملک دستگاه‌هاي اجرايي پرداخته شد. در بررسي قوانين مربوطه، ضمن آشکار شدن معايب و مزاياي هرکدام از قوانين در رابطه با انواع قيمت ها، تفاوت قيمت عادله با قيمت روز آشکار شد. در نهايت ضمن بررسي قوانين معتبر در مورد تملک دولتي و شهرداري ها، تعريف قيمت عادله از ديد قانون‌گذار بيان شد.

ارزش‌ها
قيمت مصوب يا قيمت واگذاري 

قيمت ممکن است به صورت مصوّب و اعلامي يا واگذاري باشد. به عنوان مثال ارزش معاملاتي املاک (منطقه‌اي) که توسط اداره ماليات به همراه چند دستگاه ديگر هر چند سال يک بار تهيه و تنظيم مي‌شود يا قيمت اعلام شده توسط کمپاني براي يک کالاي مشخص براي مدت معين. متقاضي با رضايت خود براي دريافت، مراجعه کند. مثال: واگذاري منازل سازماني و يا واگذاري زمين‌هاي شهري در قانون زمين شهري مصوب شهريور 1366.

قيمت توافقي 

چنانچه بر سر قيمت مورد نظر در يک معامله بين طرفين توافق حاصل شود آن را قيمت توافقي معامله مي‌گويند. قيمت توافقي ممکن است قيمت بازار، کمتر و يا بيشتر از قيمت بازار باشد، مثلاً، اجاره‌بها يا قيمت مندرج در قرارداد.

ارزش مالک

چنانچه مالک علاقه معنوي خاصي نسبت به ملک خود داشته يا هزينه‌هايي را براي رفع نياز شخصي يا علاقه شخصي در آن انجام داده يا خود در آن سکنا داشته يا ملک ممر اعاشه او باشد يا خود به فعاليت اقتصادي يا مشارکت در فعاليت اقتصادي در ملک پرداخته يا بازار مربوطه انحصاري باشد يا مشتريان خاصي به دلايل و انگيزه‌هاي خاص به مالک (عرضه‌کننده) مراجعه نمايند، آنگاه مالک (عرضه‌کننده) به صلاح ديد و به اختيار خود، ارزش را تعيين و به متقاضيان اعلام مي‌نمايد و متقاضيان فقط مختار خواهند بود شرايط و ارزش مالک را قبول و يا ردّ نمايند. اين قيمت تعيين شده از طرف مالک را ارزش مالک مي‌ناميم. ارزش ملک براي مالک آن بيشتر از قيمت بازار است (به همين دليل است که ملک در مالکيت صاحب فعلي آن و نه کسي ديگر است) زيرا با سليقه‌ها و نيازهاي وي بهتر جور در مي‌آيد که ناشي از موقعيت مکاني يا امکان بهسازي آن در آينده است (به اين دليل است که ملک موجود را به جاي ملک ديگر خريده است) و چون فروش و خريد وجابجايي، هزينه‌هايي به همراه دارد، به عبارت ديگر هزينه‌هاي ياد شده باعث گرانتر تمام شدن ملک جديد کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلي مي‌شود (به اين دليل است که مالک حاضر به تعويض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نيست). املاک و مستغلات يک کالاي ناهمگون است و به اين جهت، قطعه زميني خاص در دستان مالک خاص، معمولاً براي او ارزش خاص و غيرعادي عايد خواهد ساخت. اگر ملک محل سکنا يا ممر اعاشه مالک باشد، ملک مشابه ديگري اگر مطلوبيت مشابه داشت، آن را اختيار مي‌کرد. به طور معمول ارزش مالک بيشتر از ارزش بازار آزاد است.
به دليل اهميت ارزش مالک در تملک دولتي، مثالي مطرح مي‌کنيم فرض شخص معلولي ملکي براي سکناي خود به قيمت بازار 100 ميليون تومان مي‌خرد براي استفاده شخصي، با توجه به معلوليتش لازم است تغييراتي دهد که هزينه آن 10 ميليون تومان باشد در اين صورت، قيمت مالک 110 ميليون تومان شده است حال چنان چه از بازار بخواهيم قيمت آن را تعيين کند چون مشتريان عموماً غير معلول هستند و اين ملک با تغييرات انجام شده مطلوب بازار نيست و اگر براي بازگرداندن ملک به حالت اوليه 5 ميليون تومان لازم باشد در اين صورت قيمت بازار آن 95 ميليون تومان شده است. 

- قيمت بازار آزاد 

در مبادلات آزادانه بين عرضه کنندگان و متقاضيان براساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد، قيمت تعيين مي‌شود. هرچند در اين بازار علاوه بر دو بازيگر اصلي بالا بازيگران ديگري نيز وجود دارند که مهمترين آن‌ها حاکميت (دولت) و نهاد‌هاي مالي (بانک ها...) هستند. به طور کلي، هرگاه در يک سطح از قيمت، عرضه و تقاضاي کل به تعادل رسيده و برابر شود، اين سطح قيمت، قيمت بازار (قيمت تعادلي) است.

- قيمت بازار آزاد مسکن و مستغلات

علاوه بر تبعيت بازار مسکن و مستغلات از قواعد عمومي بازار آزاد، ويژگي‌هاي خاص ديگري نيز دارد. از آن جا که مسکن و مستغلات جزء کالا‌هاي همگن نيستند (در مشخصات فيزيکي، موقعيتي، همسايگي، مشخصات حقوقي، شروط ضمن عقد و... تنوع دارند) و به دليل عدم سازمان يافتگي بازار مربوطه (مانند بورس کالا) به جاي يک قيمت مشخص، بازه‌اي نسبتاً گسترده از قيمت تعيين مي‌شود. عرضه کنندگان تمايل به بالاي بازه قيمت دارند و بر عکس متقاضيان تمايل به پايين بازه قيمت دارند به همين دليل علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانه زني نيز در بازار مسکن ايران ايفاي نقش مي‌نمايد. چنانچه موارد خواسته شده بدون قيود بوده (مثلاً، ملک طلق) و امکان عرضه شدن به بازار (مبادله) آزاد را داشته باشد، مالک (عرضه کننده) آن را به بازار آزاد عرضه مي‌نمايد که با مراجعه متقاضيان براساس عرضه و تقاضا و قاعده‌ چانه‌زني ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعيين مي‌شود (مثال: قيمت املاک) و کارشناسان رسمي در اين مورد ملزم به تبعيت از آن هستند. به عبارت ديگر، کارشناسان رسمي مجاز نيستند سلايق و عقايد خود را در تعيين ارزش بازار آزاد دخيل نمايند. بنابراين چنان که براي مورد کارشناسي، بازار فعال وجود داشته باشد، وظيفه کارشناسان رسمي کشف قيمت است نه ديکته کردن قيمت.

تعريف قيمت عادله

به جرأت مي‌توان گفت تعريف ماده 3 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‎هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 17/11/1358 - « بهاي عادله اراضي، ابنيه ، مستحدثات، تأسيسات و ساير حقوق و خسارات وارده از طريق توافق بين دستگاه اجرايي و مالک يا مالکين و صاحبان حقوق تعيين مي‌گردد» بهترين تعريف عمومي از قيمت عادله است که تاکنون توسط قانون‌گذار عنوان شده است.

ضوابط و شرايط براي تملک دولتي

اراضي و املاک براي اجراي برنامه‎هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 ضوابط و شرايطي را براي تملک قائل شده است و در ماده واحده قانون نحوه تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداري‌ها مصوب 1370در تبصره 7 آمده است « از تاريخ تصويب و لازم الاجرا شدن اين قانون ماده 4 و آن قسمت از ماده 5 «لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت» مصوب 17/11/1358 شوراي انقلاب اسلامي که مربوط به نحوه تعيين قيمت عادله الزامي مي‌باشد در مورد شهرداري‌ها لغو مي‌گردد». بنابراين براي شهرداري‌ها نيز در مورد املاک مورد نياز ضوابط و شرايط قانون قبلي همچنان به قوت خود باقي است.

الف- وجود طرح مصوب

بطور کلي منظور از طرح‌هاي عمراني، مجموعه عمليات و خدمات مشخصي است که براساس مطالعات توجيهي، فني و اقتصادي يا اجتماعي در مدت معين و با اعتبار مشخص براي تحقق بخشيدن به هدفهاي تعريف شده در برنامه آن طرح، توسط دستگاه اجرايي اجرا مي‌گردد.
بنابراين يک طرح اعم از عمراني يا عمومي و يا نظامي حسب مورد بايد اولاً کليه مراحل از شروع تا پايان، مشخص و معين شده باشد، ثانياً اين مراحل براساس مطالعات و کارهاي کارشناسي، برنامه‌ريزي شده باشد و با توجه به هدفي که در اجراي طرح دنبال مي‌گردد توجيه پذير باشد و نهايتاً مدت آن مشخص و اعتبار آن نيز تعيين شده باشد و صرف اينکه دستگاه اجرايي با يک دستور محض اداري قصد تملک اراضي اشخاص را نمايد کفايت نمي‌کند و قانوني نيست حتماً بايد طرحي که چارچوب آن ريخته شده و قالب آن مشخص است و به تصويب بالاترين مقام اجرايي رسيده باشد. اداره حقوقي قوه قضائيه طي نظريه شماره 4029/7 مورخ 29/6/1377 در پاسخ به اين سوال که وجود طرح به معني تصويب طرح جامع يا هادي شهر است يا خير؟ چنين اظهار نظر کرده است وجود طرح به معني تصويب طرح جامع يا هادي نيست ولي به معني آن است که سازمان مربوطه با استفاده از وجود طرح محل مورد نياز خود را تملک نموده و نسبت به اجراي طرح اقدام نمايد. اين نظريه‌ در قلمرو محدوده و حريم شهر قابل قبول نيست زيرا تصويب طرح‌هاي شهري، دستگاه‌هاي اجرايي را مکلف به برنامه‌ريزي براي تملک املاک و اراضي مورد نياز مي‌کند به استناد اصل اصاله الظهور مي‌توان گفت مقصود از وجود طرح همان طرح‌هاي مصوب شهري است.

ب- نياز دستگاه اجرايي و ضرورت

با عنايت به مواد 1 و 2 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي مصوب 17/11/1358 يکي ديگر از شرايط اساسي تملک قهري اراضي اشخاص را نياز دستگاه اجرايي به املاکي دانسته است که در مالکيت اشخاص قرار گرفته است بدين نحو که ماده 2 تصريح شده است «برنامه‌هاي مذکور در ماده يک شامل برنامه‌هايي است که اجراي به موقع آن براي امور عمومي و امنيتي «دستگاه اجرايي» لازم و ضروي باشد، ضرورت اجراي طرح بايد به تأييد و تصويب بالاترين مقام اجرايي «دستگاه اجرايي» برسد. مقنن ملاحظه و تصويب بالاترين مقام اجرايي را براي ضرورت اجراي طرح لازم دانسته است و با اين وصف تفويض آن به غير، مغاير نظر مقنن مي‌باشد.

ج- تأمين اعتبار

طبق قسمت اخير ماده 1 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک «اعتبار طرح آن قبلاً بوسيله دستگاه اجرايي يا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمين شده باشد دستگاه اجرايي مي‌تواند مورد نياز را مستقيماً و يا به وسيله هر سازمان خاص که مقتضي بداند بر طبق مقررات مندرج در اين قانون خريداري و تملک نمايد» از اين رو در صورتي که دستگاه اجرايي قبل از تأمين اعتبار، اقدام به خريد و تملک اشخاص نمايد ضمن اينکه مسئولان مربوطه قابل تعقيب کيفري مي‌باشند ملک مورد معامله نيز قابل اعاده به مالک آن مي‌باشد (مواد 92 و 93 قانون محاسبه عمومي مصوب 1/6/1366)

د- عدم وجود اراضي ملي و دولتي

به موجب تبصره 1 ماده 2 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي، (دستگاه اجرايي موظف است براي اجراي طرح حتي‌المقدور از اراضي‌هاي ملي شده يا دولتي استفاده نمايد عدم وجود اين قبيل اراضي حسب مورد بايد به تأييد وزارت کشاورزي و عمران روستايي ]درحال حاضر وزارت جهاد کشاورزي[ يا سازمان عمران اراضي شهري ]سازمان زمين‌شهري[ در تهران و ادارات کل و شعب مربوط به استان‌ها رسيده باشد.»
تبصره 1- اراضي‌هاي دولتي و منابع طبيعي، که حسب اختيارات قانوني دستگاه‌ها براي واگذاري جهت مصارف عمومي يا اختصاصي غيردولتي در اختيار آنها.

ر- اعلام به مالک

در صورت عدم رعايت اين بند از شرايط و ضوابط جهت تملک املاک به نظر مي‌رسد معامله قابل ابطال و ملک نيز قابل عودت به مالک باشد. يکي از شرايط تملک، اعلام قصد تملک به مالک يا دارندگان حقوق قانوني ملک مورد تملک مي‌باشد که اين امر در قوانين راجع به تملک، همچون تبصره 3 ماده 13 آيين‌نامه اجراي قانون زمين شهري، تبصره 2 ماده 4 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک مصوب 17/11/58، ماده واحده قانوني تعيين وضعيت املاک واقع در طرح‌هاي دولتي و شهرداريها مصوب 29/8/68، تبصره 4 قانون نحوه تقويم ابنيه املاک و اراضي مورد نياز شهرداريها مصوب 6/9/70، مورد لحاظ قرار گرفته است.
ذکر اين نکته ضروري است که دستگاه صاحب طرح در صورتي مکلف به اعلام به دارندگان حقوق مي‌باشد که با توجه به ماده 25 آيين‌نامه اجرايي قانون زمين ‌شهري، نام دارندگان در سند مالکيت يا در پاسخ استعلام از ثبت محل قيد شده باشد در اين صورت تکليفي مبني بر اعلام به دارندگان ساير حقوق متصور نمي‌باشد.

س- رعايت مواعد قانوني توسط دستگاه تملک کننده

آنچه مسلم است طرح‌هاي مصوب شهري مقيد به زمان هستند و دستگاههاي اجرايي مي‌بايستي ظرف مواعد پيش‌بيني شده در قانون نسبت به خريد و تملک اراضي واقع در طرح اقدام کنند.
در اين راستا ماده واحده اصلاحي 22/1/1380 قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرح‌هاي دولتي و شهرداري‌ها مقرر داشته «کليه وزارتخانه‌ها، موسسات، سازمانها، نهادها، شرکت‌هاي دولتي يا وابسته به دولت و شهرداري‌ها و موسساتي که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلف مي‌باشند در طرح‌هاي عمومي يا عمراني که ضرورت اجراء آنها توسط وزير يا بالاترين مقام دستگاه اجرايي با رعايت ضوابط مربوطه تصويب و اعلام شده باشد و در اراضي و املاک شرعي و قانوني اشخاص اعم از حقيقي يا حقوقي قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرک‌ها و حريم استحفاظي آنها باشد، پس از اعلام رسمي وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعي و انتقال اسناد رسمي و پرداخت بها يا عوض آن طبق قوانين مربوطه اقدام نمايند».
بطور کلي اعلام رسمي وجود طرح از زمان انتشار در نشريات کثيرالانتشار آغاز مي‌شود.

ص- وجود برنامه زمان‌بندي مصوب

در صورتي که دستگاه اجرايي براي اجراي طرح مصوب خود برنامه‌ زمان‌بندي داشته باشد در اين حالت حقوق مالک به دو نحو قابل تصور است:
1- در صورتي که اجراي طرح و تملک واقع در آن به موجب برنامه زمان‌بندي مصوب به حداقل 5 سال بعد موکول شده باشد، مالکين املاک واقع در طرح از کليه حقوق مالکانه مانند احداث يا تجديد بنا يا افزايش بنا و تعمير فروش و اجاره و رهن و غيره برخوردارند.
سوال- در صورتي که ادارات تربيت‌ بدني، بهداشت، آموزش و پرورش و غيره جهت تعيين تکليف اراضي واقع در طرح به استعلام شهرداري در مورد اجراي طرح پاسخ ندهند تکليف چيست؟
اداره حقوقي قوه قضائيه در پاسخ به اين مسأله بيان داشته «تکليف اراضي واقع در طرح در قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرح‌هاي دولتي و شهرداري‌ها مصوب 29/8/1367 مشخص شده و اشخاص که اراضي آنها در طرح‌هاي مربوط به سازمان‌هاي دولتي نظير ادارات تربيت بدني، بهداشت و درمان و يا آموزش و پرورش قرار گرفته است مي‌توانند طبق ضوابط مندرج در اين قانون جهت صدور پروانه ساختماني به شهرداري مراجعه نمايند در اين صورت شهرداري مکلف است مطابق قانون عمل نمايد اعم از اينکه سازمانهاي مذکور به استعلام شهرداري‌ها پاسخ بدهند يا خير.
2- در صورتي که اجراي طرح و تملک املاک و اقدام در آن کمتر از 5 سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد مي‌نمايد هر گاه زمان اجراي طرح قبل از 5 سال شروع شود حق مطالبه هزينه احداث و تجديد بنا را ندارد بنابراين همين که ملکي در طرح‌هاي دولتي يا شهرداري قرار بگيرد، مالک با توجه به ماده واحده و تبصره‌هاي 1 و 2 ذيل آن از قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرح‌هاي دولتي و شهرداري‌ها مصوب 1367 بعد از انقضاي 18 ماه از تاريخ در طرح قرار گرفتن ملک، از کليه حقوق مالکانه از جمله احداث بناي جديد، تعمير، فروش، رهن و غيره برخوردار است و چنانچه احداث بنا ملازمه با تفکيک ملک داشته باشد اين مورد نيز از جمله حقوق مالکانه بوده و مالک با رعايت مقررات قانوني مي‌تواند نسبت به تفکيک آن نيز اقدام نمايد با وجود اين اجراي طرح منتفي نمي‌شود بلکه اگر اجراي طرح به حداقل پنج سال بعد موکول شده باشد و مالک بخواهد از حقوق مالکانه مذکور استفاده نمايد بايد هنگام اخذ پروانه ساختماني تعهد نمايد که اگر زمان اجراي طرح قبل از پنج سال شروع شود حق مطالبه هزينه احداث و تجديد بنا را ندارد.

ع- تشريفات ثبتي

سازماني که قصد خريداري و تملک زميني را دارد بعد از رعايت شرايط مقدماتي، ملزم به اجراي تشريفاتي است که عدم اجراي هر يک از آن تشريفات ممکن است بنابه شکايت ذينفع ابطال کليه عمليات خريداري و تملک را به حکم ديوان عدالت اداري فراهم آورد. اين تشريفات عبارتند از: 

1- تعيين پلاک ثبتي مورد نياز و حدود و مشخصات آن

سازماني که قصد تملک زمين را دارد ابتداء زمين مورد نظر را انتخاب و پس از آن بايستي پلاک ثبتي و حدود و مشخصات آن را تعيين کند.

2- اعلام مراتب به ثبت محل

دستگاه تملک کننده پس از مشخص شدن پلاک ثبتي زمين مورد نياز بايستي قصد تملک خود را به اداره ثبت اعلام نمايد مقصود از اين امر همچنان که ذيل تبصره اشاره دارد جلوگيري از نقل و انتقال اراضي مورد نياز دولت و شهرداري‌هاست. در غير اين صورت چه بسا دستگاه اجرايي پس از تحمل هزينه‌هاي زياد و صرف زماني طولاني براي انجام تشريفات تملک در آخرين مراحل متوجه شود که زمين به ديگري منتقل شده و بنابراين اگهي‌هاي تملک که بنام مالک قبلي منتشر گرديده بايستي تجديد شود و از طرف ديگر هر گاه زمين مذکور به مالکين متعددي منتقل شود هر يک از مالکين مستحق دريافت زمين معوض خواهند بود و اين به مصلحت مالي دولت و شهرداري‌ها نيست، در هر حال تبصره 3 ماده 27 آيين‌نامه نيز ضمن تأکيد بر مسئله لزوم اعلام قصد تملک به اداره ثبت محل در پايان مي‌افزايد:
«... بايد مراتب وسيله دستگاه صاحب طرح به مالک يا مالکين و اداره ثبت اعلام گردد تا از هر گونه نقل و انتقال اينگونه اراضي تا انجام مراحل تملک حداکثر مدت 18 ماه از تاريخ اعلام به اداره ثبت خودداري گردد.»
چنانچه ملاحظه مي‌شود در حالي که تبصره 8 ماده 9 قانون بطور مطلق نقل و انتقال زمين مورد تملک را پس از اعلام مراتب به ثبت محل ممنوع اعلام کرده تبصره 3 ماده 27 آيين‌نامه اين ممنوعيت را حداکثر 18 ماده تعيين نموده است. به نظر مي‌رسد آيين‌نامه در اين مقام از حدود قانون تجاوز نموده چرا که همچنان که در رأي وحدت رويه شماره 8/62 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري آمده «آيين‌نامه در تعيين مدت 18 ماه متأثر از مقررات «قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرح‌هاي دولتي و شهرداري‌ها» بوده‌اند، قسمتي از ماده واحده قانون مذکور مي‌گويد: «کليه وزارتخانه‌ها، موسسات، سازمانها، نهادها، شرکت‌هاي دولتي يا... م‌کلف مي‌باشند... پس از اعلام رسمي وجود طرح حداکثر ظرف مدت 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعي و انتقال اسناد رسمي و پرداخت بهاء يا عوض آن طبق قوانين مربوطه اقدام نمايند.»
با توجه به قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرح‌هاي دولتي و شهرداري‌ها بايد گفت که سازمان تملک کننده مکلف است ظرف 18 ماه از تاريخ اعلام طرح تملک نسبت به انجام تشريفات و معامله و پرداخت بها يا عوض اقدام نمايد و در غير اين صورت مورد مشمول تبصره 1 آن قانون گرديده و مالک برحسب مورد از حقوق مالکانه خود مانند احداث يا تجديد بنا يا افزايش بنا و تعمير و فروش و اجاره و رهن و غيره (در صورتي که اجراي طرح به 10 سال موکول شده باشد) برخوردار است و هرگاه اجراي طرح به قبل از ده سال موکول گرديده باشد باز هم مالک حق برخورداري از کليه حقوق مالکانه را داراست نهايت اينکه در صورت شروع اجراي طرح قبل از ده سال حق مطالبه هزينه احداث و تجديدنظر بنا را ندارد.
در هر حال اداره ثبت محل پس از اطلاع از قصد دستگاه اجرايي به تملک، طي بخشنامه‌اي به دفاتر اسناد رسمي تابعه خود خريد و فروش زمين موضوع طرح را ممنوع اعلام مي‌دارد.
در نشست قضايي قضات دادگستري استان قم درخصوص آثار عدم رعايت مقررات لايحه قانوني خريد اراضي و املاک مورد احتياج دولت و شهرداري‌ها، اين سوال مطرح گرديد:
وزارتخانه و موسسه دولتي بدون رعايت مقررات لايحه قانوني خريد اراضي و املاک مورد احتياج دولت و شهرداري‌ها مصوب 3/9/1358 شوراي انقلاب، ملکي را به منظور اجراي طرح‌هاي عمومي و يا عمراني تصرف و در آن تأسيسات عمده‌اي بنا کرده است آيا مالک فقط حق مطالبه قيمت ملک را دارد؟

نظر اکثريت: 

بر اساس ماده واحده قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرح‌هاي دولتي مصوب 29/8/67، وزارتخانه‌ها و موسسات دولتي در صورتي مي‌توانند اراضي و املاک شرعي و قانوني اشخاص را تملک کنند که ضرورت اجراي طرح عمومي يا عمراني توسط وزير يا بالاترين مقام دستگاه اجرايي تصويب و اعلان شده و به موجب ماده 8 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي مصوب 1358 شوراي انقلاب تصرف اراضي، ابنيه و تأسيسات و خلع يد مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قيمت ملک مجاز نيست. بنابراين در صورتي که اداره دولتي بدون رعايت اين مقررات ملکي را تصرف نمايد تصرفات او مشمول عنوان غصب است و به موجب ماده 311 قانون مدني غاصب بايد مال مغضوب را عيناً به صاحب آن رد کند. مطالبه قيمت از طرف مالک در صورتي جايز است که عين تلف شده باشد. بنابراين در فرض مرقوم، حق مطالبه قيمت از طرف مالک در صورتي جايز است که عين تلف شده باشد. بنابراين در فرض مرقوم، مالک حق مطالبه قيمت ملک را بدون تراضي با متصرف ندارد بلکه بايد دعواي خلع يد عليه موسسات دولتي اقامه و ملک را برگرداند.

نظر اقليت: 

مقررات لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي مصوب 1358 شوراي انقلاب و قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرح‌هاي دولتي مصوب 1367 به دستگاه‌هاي اجرايي اجازه داده است اراضي و املاک شرعي و قانوني اشخاص واقع در محدوده شهرها و حريم استحفاظي آنها را به منظور اجراي طرح‌هاي عمومي يا عمراني تملک کنند تشخيص ضرورت اجراي طرح و محل و موقعيت آن به عهده همان دستگاهي است که طرح عمراني مربوط به آن است. بنابراين با اجراي طرح، ملک از مالکيت مالک خارج و مسوليت دستگاه اجرايي پرداخت قيمت آن است. لذا مالک در مواردي که طرح به مورد اجرا در آمده فقط حق مطالبه قيمت ملک را دارد و نمي‌تواند نسبت به عين ملک ادعايي کند.

نظر کميسيون:

نشست قضايي (قم): طرح‌هاي عمراني بايد به تصويب بالاترين مقام دستگاه اجرايي برسد در صورتي که دستگاه دولتي بدون تصويب طرح، ملکي را تصرف کند مالک مي‌تواند قيمت يا عين ملک را مطالبه کند. ولي اگر طرح به تصويب رسيده ليکن ساير مقررات مربوط به ارزيابي قيمت و پرداخت آن رعايت نشده مالک نمي‌تواند عين ملک را مطالبه کند بلکه فقط حق مطالبه قيمت آن را دارد.
ضوابط و شرايطي را که قانون‌گذار براي تملک قرار داده، خود مويد اکراه قانون‌گذار در استفاده از تملک دولتي و تحميل قيمت غير از ارزش ملک به مالکين است.



نويسنده: محمد مسعود عليزاده خرازي- عضو هيئت علمي دانشگاه صنعتي شريف و کارشناس رسمي دادگستري







برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان