بسم الله
 
EN

بازدیدها: 605

بررسي ماهيت حقوقي مالکيت زماني در حقوق آمريکا- قسمت دوم

  1392/12/11
قسمت قبلي

5-    اشتراکي بودن مالکيت زماني در حقوق آمريکا

 
    زماني که از حق عيني صحبت مي‌کنيم، اين فکر به ذهن متبادر مي شود که يک شخص نسبت به يک ملک، حق عيني دارد، اما بايد در نظر داشت که استفاده از ملک، فقط به اين گونه نيست، بلکه در دنياي امروز مواردي وجود دارد که نسبت به يک ملک، دو يا چند نفر حق مالکيت دارند؛ نمونه بارز اين گونه مالکيت اشتراکي، قراردادهاي مالکيت زماني هستند. در حقوق آمريکا، در ذيل انواع مالکيت اشتراکي شش نوع[22] مالکيت اشتراکي وجود دارد که تنها دو شکل آن (مالکيت مشاع و مالکيت مشترک) مورد بحث مي‌باشد  .(Mann & Robert, 2002,pp.1082-1084)براي تشخيص اينکه قرارداد مالکيت زماني، بر اساس کداميک از اين نوع مالکيت‌ها منعقد مي‌شود، لازم است ابتدا به تعريف و ويژگي‌هاي آنها پرداخته شود.
 
 

1-5- مالکيت مشاع[23]

 

الف) تعريف مالکيت مشاع            

 
    در حقوق آمريکا، مالکيت مشاع نوعي از مالکيت اشتراکي است که در آن، مالکان به عنوان شرکاي ملک مشاع هستند و هيچ يک، به طور انفرادي، سهم مجزايي از مال ندارند و شرکاء، مالک کل مال مي‌باشند و داراي کليه حقوق مالکانه نسبت به ملک مي‌باشند امّا اعمال آنها منوط به رعايت حقوق ساير شرکاء است  (Mann & Robert, 2002,p.1082) .
 
 

ب) ويژگي‌هاي مالکيت مشاع

 
    براي تحقق مالکيت مشاع، چهار شرط و اجتماع بين اين شروط نيز لازم است. در صورت فقدان يکي از شروط، مالکيت مشاع به وجود نمي‌آيد. مالکيت مشاع بايد متضمن
وحدت زمان[24] ، وحدت مالکيت[25] ، وحدت منفعت [26]و وحدت تصرف[27] باشد.
وحدت زمان، بدين معنا است که مالکان مشاع، به طور همزمان داراي حق مالکيت نسبت به ملک باشند.
وحدت مالکيت بر اين مبنا استوار است که مالکان مشاع عنوان مالکيت را به يک روش (سند يا وصيت نامه) به دست آورده باشند.
وحدت منفعت، زماني ايجاد مي‌شود که منفعت مالکان مشاع و حقي که مالکان نسبت به ملک دارند، بايد هم‌اندازه و هم نوع باشد.
وحدت تصرف، بدين معنا است که هر مالک مشاعي نسبت به ملک مشاع، حق مالکيت و بهره برداري از آن را دارد (Beatty &samuelson, 2003,pp.809- 810)
 
 

2-5- مالکيت مشترک[28]

 

الف) تعريف مالکيت مشترک

 
     شکلي ديگر از مالکيت چند نفر در يک زمان، مالکيت مشترک است به موجب اين نوع مالکيت، هر شريکي حق مالکيت و انتفاع نسبت به ملک را به دست مي‌آورد، امّا سهم هر شريک، به طور منفرد و مجزا تعيين شده است.
 
 

ب) ويژگي هاي مالکيت مشترک

 
     زماني که يکي از چهار شرطي که براي ايجاد مالکيت مشاع لازم است، موجود نباشد مالکيت مشترک محقق مي‌شود. نکته‌اي که بايد در نظر داشت، اين است که وحدت تصرف حتماً بايد موجود باشد. در قوانين موضوعه همه ايالت‌هاي آمريکا، مالکيت مشترک مفروض است و در مواردي که عناصر چهارگانه موجود نباشد و طرفين قصد خود را روشن نساخته باشند، حمل بر مالکيت مشترک مي‌شود و بايد آثار و قواعد مالکيت مشترک را بر آن بار نمود. سپس تنها چيزي که براي ايجاد مالکيت مشترک لازم است و در قبل ذکر شد، وحدت تصرف مالکان است و هرگونه علامتي مبني بر مجزا بودن سهم مالکان، احتمال وقوع مالکيت مشترک را در ذهن تقويت مي‌نمايد  .(Mann & Robert, 2002,p.1082)
 

3-5- مقايسه مالکيت مشاع و مالکيت مشترک

 
در ذيل، به مقايسه مالکيت مشاع و مالکيت مشترک مي پردازيم.
    همانطور که در تعريف مالکيت مشاع، متذکر شديم در مالکيت مشاع هر يک از شرکاء داراي حق مالکيت در کل مال هستند و عبارتي دال بر تسهيم وجود ندارد؛ در حالي که در مالکيت مشترک، هرچند ملک از نظر فيزيکي تقسيم نمي‌شود، اما هر مالکي سهم مجزايي دارد. يکي از وجوه اختلاف آنها، اين است که در مالکيت مشاع، حق بازماندگي[29] وجود دارد و اين حق، ايجاب مي‌کند که اگر يکي از مالکان مال مشاع فوت نمايد، سهم او به شرکايي که در قيد حيات هستند، منتقل مي‌شود؛ اما در مالکيت مشترک، در صورت فوت يکي از مالکان، سهم مالک متوفي به ورث? او منتقل مي‌شود .(Mann & Robert, 2002,p.1082) يکي ديگر از وجوه اختلاف آنها، اين است که در مالکيت مشاع، مقدار سهم شرکاء بايد يکسان باشد، در حالي که در مالکيت مشترک، مقدار سهم شرکاء بسته به توافق و تراضي طرفين است و مي‌تواند با يکديگر متفاوت باشد. همانطور که در قبل متذکر شديم، در مالکيت مشاع، بايد عناصر چهارگانه (زمان، مالکيت، منفعت و تصرف) در آن واحد موجود باشد در حالي که براي ايجاد مالکيت مشترک، فقط کافي است وحدت تصرف ميان مالکان موجود باشد، تا مالکيت مشترک به وجود آيد.
    با توجه به اينکه مالکيت زماني، نوعي از مالکيت اشتراکي است، اين سؤال به ذهن متبادر مي‌شود که مالکيت زماني، مالکيت مشترک  يا مالکيت مشاع است؟ در تعريف مالکيت مشترک، گفته شد که در عين اينکه يک ملک، بين چند نفر مشترک است، اما سهم هريک به طور مجزا مي‌باشد. اگرچه با شنيدن مالکيت زماني، واژه سهيم شدن به ذهن متبادر مي‌شود، امّا اين سهيم شدن حالت اشاعه ندارد؛ چون مالکيت با قيد زمان به افراد واگذار شده است و در اين حالت، هيچ يک از مالکان براي تصرف در سهم خود نيازي به اذن سايرين ندارند و در سهم اختصاصي مي‌توانند تصرف نمايند. اما در مالکيت مشاع، هر يک در عين اينکه مالک تمام مال مي‌باشند، ولي سهم هيچ يک به صورت جدا و مجزا نمي‌باشد.
    با توجه به مطالب مذکور، به نظر مي‌رسد هر دو قسم مالکيت زماني، مبتني بر مالکيت مشترک مي‌باشد. با اين توضيح که در حقوق آمريکا، مالکيت مشترک مفروض است و حتي در موقع سکوت طرفين، حمل بر مالکيت مشترک مي‌شود. نکته ديگري که نبايد آن را از نظر دور داشت ودر قبل به آن اشاره کرديم، اين است که در مالکيت مشاع، حق بازماندگي وجود دارد، يعني سهم هر يک از شرکاء، بعد از مرگ او به ساير شرکاء منتقل مي‌شود، در حالي که مالکيت زماني، فاقد اين ويژگي مي‌باشد. بدين معنا که شخصي که حقي نسبت به ملکي به شيوه مالکيت زماني را به دست آورد، بعد از فوتش آن حق به ورث? او منتقل مي‌شود مگر اينکه چند نفر به موجب قراردادي ملکي را به شيوه مالکيت زماني خريداري نمايند و شرط نمايند که بعد از فوت يکي از شرکاء، سهم او به شرکاء ديگر منتقل شود که در اين صورت، مي‌توان قائل به مالکيت مشاع شد، پس مالکيت زماني در اصل بر مالکيت مشترک مبتني است، مگر اينکه طرفين با قرارداد خصوصي آن را تابع احکام مالکيت مشاع نمايند. 
 

6- انواع مالکيت زماني و شيوه‌هاي استفاده از آن

 
    پس از بررسي‌هاي به عمل آمده، به نظر مي‌رسد بهترين تقسيم بندي که مي توان از انواع مالکيت زماني ارائه داد، تقسيمي است که مبناي آن را حق ايجاد شده براي خريدار بدانيم؛ پس براساس حق ايجاد شده مالکيت زماني داراي دو نوع مي‌باشد که در ذيل به بررسي آنها مي‌پردازيم.
 
 

 1-6- مالکيت زماني سنددار[30]

 
    در آمريکا، اغلب موارد انتقال اموال به وسيله سند صورت مي‌گيرد. با توجه به اينکه براي اين نوع مالکيت زماني سند صادر مي‌شود آن را سنددار ناميده‌اند. در مالکيت زماني سنددار، مالک يک سند مالکيت بلامعارض با بيمه مالکيت، شبيه آنچه در هنگام خريد خانه يا آپارتمان مشاع دريافت مي‌کند، به دست مي‌آورد. به موجب اين نوع مالکيت زماني، خريدار مالک حقيقي ملک مي‌شود و داراي کليه حقوق مالکانه از جمله انتقال و واگذاري به غير، اجاره، رهن مي‌باشد و بعد از مرگ به ورث? او منتقل مي‌شود (Bowen,2006,p.460). در مدتي که مالکيت خانه از آن شخص مي‌باشد، هزينه هايي که به وجود مي‌آيد، مانند: هزينه نگهداري و ماليات و... به عهده شخص مي‌باشد و بايد هزينه‌ها را متحمل شود.
    در اغلب موارد، مالکيت زماني سنددار، دائمي مي‌باشد و تا ابد ادامه دارد، امّا در برخي موارد ممکن است به دليل برخي مسائل قانوني ملک، 99 ساله اين قرارداد تنظيم شود (KuaFmann&Lachley&Scheier,2009,p.90) . امّا گروهي معتقدند که اگرچه سند مالکيت بلامعارض و هميشگي است، امّا براي هميشه ادامه پيدا نمي‌کند و در روزي که در اسناد مرکز تفريحي مشاع مشخص شده، خاتمه مي‌يابد و مالکان به شريکان ملک مشاع تبديل مي‌شوند. بعد از انقضاء مدت، ممکن است به فروش مال و تقسيم درآمدها رأي بدهند، يا به تثبيت مالکيت زماني براي طول دوره زماني مشخص که با رأي ديگران دنبال مي‌شود، موافقت نمايند.(George leposky, Time share Basic From Time share Today, P:4. ,(availab at: http://www.tstoday.com/ members/timesharebasics.pdf). در آمريکا هشتاد و پنج درصد مالکيت زماني بدين شيوه و به صورت سنددار صورت مي‌گيرد.
 
 

2-6- مالکيت زماني بدون سند[31]

 
    همانطور که از نام آن پيدا است، براي اين نوع مالکيت زماني سند صادر نمي‌شود و در اين تقسيم بندي هر مالکيت زماني که متضمن حق مالکيت نباشد، قرار مي‌گيرد. اين نوع خود به دو دسته تقسيم مي‌شود.
 
 

1-2-6- مالکيت زماني استيجاري[32]

 
   
اين نوع مالکيت زماني، بسيار به مالکيت زماني سنددار شباهت دارد. با اين تفاوت که برخلاف مالکيت زماني سنددار، اجاره داري دائمي نيست و براي مدت معين به وجود مي‌آيد. حقي که براي خريدار ملک به وجود مي‌آيد، شبيه حقي است که مستأجر بر عين مستأجره دارد و مانند عقد اجاره، داراي مدت مي‌باشد که اين مدت ممکن است، به صورت سالانه تعيين شود براي مثال براي يک سال بر اساس منفعت خاص آن حق به وجود آيد و بعد از اينکه خريدار از منفعت مورد توافق ملک استفاده نمود، اجاره داري خاتمه مي‌يابد .(Scheier, 2005,p.20Leposky, George, P.4)
    به عبارت ديگر، همه حقوق مالکانه نسبت به يک مال غيرمنقول را براي تعداد سالهاي مشخص تخصيص مي‌دهد و در آن، اشخاص سالها حق استفاده از ملک را دارند، البته حقوق مالکانه در اينجا منظور حق مالکيت مطلق نسبت به ملک نيست، بلکه مالکيت منفعت است. همانطور که در عقد اجاره، منافع منتقل مي‌شود نه مالکيت ملک. اين نوع اجاره در مکان هايي، مانند هاوايي و انگلستان که اجاره مال غيرمنقول رايج است، صورت مي‌گيرد (Savage, 2008,p.47) .
 
 
 

2-2-6- حق انتفاع[33]

 
     يکي ديگر از اشکال مالکيت زماني بدون سند، حق انتفاع است. اين حق، زماني محقق مي‌شود که مالک حق انتفاع از ملکي را براي دوره زماني معين به دست مي‌آورد. نکته‌اي که در اينجا بايد به آن توجه نمود، اين است که در اين نوع مالکيت زماني، هيچ حق مالکيتي ايجاد نمي‌شود و حتي فرد، مالک منافع نمي‌شود بلکه فقط حق انتفاع را به دست مي‌آورد. (Upchurch & Gruber, 2002,p.212) برخلاف اجاره داري که مانند عقد اجاره، مالک منافع مي‌شود. لذا عقد اجاره در اينجا موضوعيت پيدا نمي‌کند، اشخاص مي‌توانند به موجب يک توافق، حق انتفاع از ملکي را براي مثلاً 20 سال به دست بياورند و طولاني‌ترين مدتي که مي‌توانند حق انتفاع از ملکي را از آن خود نمايند 50 سال مي‌باشد، ولي اگر خريدار به ادامه و استفاده از ملک تمايل داشته باشد مي‌تواند حق انتفاع از ملکي را براي سالهاي معيني رزور  نمايد (Fmann&Lachley&Schreier, 2009,p.91).
 
    در خارج از آمريکا، اکثر قراردادهاي مالکيت زماني بدينگونه تنظيم مي‌شود و ملکيت منتقل نمي‌شود، در حالي که85% قراردادهاي مالکيت زماني در آمريکا به صورت سنددار تنظيم مي‌شود و فرد حق مالکيت مطلق نسبت به ملک را به دست مي‌آورد. حق انتفاع، خود مي‌تواند به سه شکل مالکيت زماني اعتباري، مالکيت زماني اجاره اي و عضويت در باشگاه منعقد شود که در ذيل به توضيح هر کدام مي‌پردازيم:
 
 
1-2-2-6- مالکيت زماني اعتباري[34]
 
    اين نوع قديمي ترين شکل استفاده از مالکيت زماني در آمريکا است که به موجب آن تا زماني که ملک عمر مفيد دارد، مالکيت سال به سال تمديد مي‌شود و شخص حق تصرف در ملک را براي دور? زماني معين شده (مثلاً يک هفته) به دست مي‌آورد. اغلب، افرادي که تمايل به استفاده از اين نوع مالکيت تمايل دارند، بايد دوره زماني که قصد استفاده از آن ملک را دارند مشخص نمايند و بدين منظور بايد آن هفته را براي خود رزرو نمايند. بنابراين، فعالان مالکيت زماني بايد جدولي از رزروهاي اشخاص تهيه نمايند تا از تداخل و همزماني رزرو اشخاص جلوگيري به عمل آيد (Berger, 1990, p.136).
 
 
 
2-2-2-6- مالکيت زماني اجاره اي[35]
 
    نوعي از مالکيت زماني است که به موجب آن، شخص حق تصرف از ملک را از طريق عقد اجاره بدست مي‌آورد. اجاره نامه‌اي که خريدار در اين نوع مالکيت دريافت مي‌کند، در مقايسه با مالکيت زماني اعتباري قدرت اقدامات و اختيارات بيشتري را به او مي‌دهد. به موجب اين، مالکيت ملک به طور کلي و تماماً در اختيار مالک اصلي باقي مي‌ماند و خريدار، ملکي را مثلاً براي يک هفته در سال، در چند سال متوالي اجاره مي‌کند و از مزاياي عقد اجاره از قبيل حق اجاره دادن عين مستأجره به ديگري و واگذاري آن از طريق عقد اجاره را،  کسب مي‌کند؛ چون خانه در اجاره اوست .(Berger, 1990, p.136)
 
 
3-2-2-6 عضويت در باشگاه[36]
 
    نوع ديگر حق استفاده و انتفاع از مکانهاي تفريحي عضويت در باشگاه است. عموماً فعالان مالکيت زماني اقدام به تأسيس يک شرکت يا باشگاهي اقدام مي‌نمايند که مالکيت قانوني نسبت به مجموعه را به دست مي‌آورند. افرادي که تمايل به عضويت دارند با خريدن منافع ملک، سهامدار شرکت مي‌شوند و به موجب آن استحقاق پيدا مي‌کنند که در دور? زماني معين از ملک خاصي استفاده نمايند. مدت عضويت در اين مجموعه، قابل تغيير است و به 5 تا 10 سال محدود مي‌شود. زماني که مدت عضويت پايان يافت، فعالان مالکيت زماني مي‌توانند دوباره منافع را به ديگري بفروشند، يا اينکه قرارداد را با همان خريدار قبلي تمديد نمايند. برخلاف اشکال قبلي حق انتفاع که توضيح داده شد، در اين نوع حق انتفاع نبايد وجود منفعت و سودي مفروض باشد .(Fmann&Lachley&Schreier, 2009, p.91) اين نوع مالکيت، در کشورهايي به وجود مي‌آيد که مالکيت خارجيان را نسبت به مال غيرمنقول ممنوع کرده‌اند .(George leposky, P.4)


نويسندگان: سعيد عطازاده، دانشجوي دکتري حقوق دانشگاه تهران (پرديس فارابي) و عضو هيئت علمي دانشگاه- الهه پارسا،  کارشناس ارشد حقوق خصوصي، مدرس دانشگاه پيام نور




مشاوره حقوقی رایگان