بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,054

حق شفعه، راهکار رهايي از شراکت جديد

  1392/11/27
شراکت يکي از موضوعاتي است که آثار خوب و بد فراواني در عالم حقوق براي آن متصور است. يکي از اختلافاتي که ممکن است گريبان دو شريک را بگيرد به زماني مربوط مي‌شود که ديگري مي‌خواهد سهم خود را بفروشد آن هم به کسي غير از شريک خودش. در اين حالت قانون حقي را به شريک مي‌دهد که بتواند با همان قيمت سهم ديگري را بخرد که به آن حق شفعه گفته مي‌شود. اگر شما هم جزو کساني هستيد که بخشي از دارايي‌‌تان به صورت شراکتي است، حتما بسته حقوقي زير را دنبال کنيد. 

داستان شراکت

ضرب‌المثل معروفي هست که اگر شريک خوب بود، خدا براي خودش شريک مي‌گرفت. قديمي‌ها با اين قبيل مثل‌ها مي‌خواستند بگويند که شريک شدن در ملک و املاک خطرهاي فراواني براي دو طرف به همراه خواهد داشت، از اختلاف و دعوا گرفته تا لج و لجبازي که نهايتا به ضرر هر دو طرف منتهي خواهد شد. اما به هر حال خيلي وقت‌ها پول يک نفر براي انجام يک کار يا خريد يک ملک کفايت نمي‌کند و وي براي از دست‌ ندادن سود احتمالي براي خود شريک يا شرکايي مي‌گيرد. شرکت يکي از عقود و قراردادهايي است که به طور خاص در قانون مدني مشخص شده است و اصطلاحا به آنها عقود معين مي‌گويند. هر چند قانون تمام زواياي اين قرارداد را مشخص کرده است و از اين بابت جاي نگراني نيست، کسي که تصميم مي‌گيرد از اين قرارداد بهره بگيرد بايد بداند که هر کس خربزه مي‌خورد پاي لرزش هم بايد بنشيند. يکي از معضلات اين رابطه حقوقي زماني خودش را نشان مي‌دهد که شريک بخواهد سهمش را به شخص ديگري بفروشد و با هيچ قيمتي راضي به توافق با شريک سابقش نشود. در اين حالت چند سوال پيش مي‌آيد؛ آيا شريک ديگر مي‌تواند مانع فروش سهم شريک به ديگري شود؟ آيا مي‌تواند خودش سهم شريک را خريداري کند؟ آيا شريک بر خريدار ديگر اولويت دارد و چنانچه فروشنده تمايل به فروش سهم خود به او را نداشت آيا اجبار وي ممکن است؟

از حق شفعه چه مي‌دانيد؟

اگر شما مثلا با کسي در مالکيت زميني شريک هستيد و او قصد فروش سهم خود را از زمين مشترک دارد و مي‌خواهد پاي شخص سومي‌را در معامله باز کند تا شما را از ميدان به در کند، خيلي نگران نباشيد؛ در اين حالت شما مي‌توانيد به محض اطلاع، سهم شريکتان را به همان قيمتي که به ديگري فروخته است بخريد، يعني سهم او را به ملکيت خود درآوريد و خريدار را از دور خارج کنيد؛ به اين ترتيب شما مالک تمام مال مي‌شويد.شفعه امتياز و حق تقدم براي شريک ملک مشترک ايجاد مي‌کند و اين حق مورد حمايت قانون است. حق‌شفعه همان حق شريک دوم است که ماده 808 قانون مدني آن را اين‌طور بيان کرده است: «هرگاه مال غيرمنقول قابل تقسيمي ‌بين دو نفر مشترک باشد و يکي از دو شريک حصه (سهم) خود را به قصد بيع به شخص ثالثي منتقل کند شريک ديگر حق دارد قيمتي را که مشتري داده است به او بدهد و حصه مبيعه را تملک کند». بر اين اساس هنگام فروش ملک مشترک، حق‌شفعه سبب مي‌شود شريک براي خريد سهم طرف مقابل خود بر ديگران مقدم شود.

شفعه فقط در فروش مال است

البته به اين نکته توجه داشته باشيد که قانون مدني اين حق را خيلي هم بدون ضابطه به شريک اعطا نکرده و براي آن شرايط مشخصي در نظر گرفته است.
در مثالي که زديم اگر شريکتان سهم خود را به ديگري منتقل کرد، شما که با او شريک بوده‌ايد مي‌توانيد مال را از چنگ خريدار در آوريد البته در صورتي اين حق براي شما به وجود مي‌آيد که او سهمش را فروخته باشد. پس اگر شريکي سهم خود را صلح کند (عقد صلح يعني کسي بدون گرفتن عوض مقداري از مال يا منفعت، مال خود را به کسي واگذار کند يا از طلب يا حق خود به نفع او بگذرد) شريک دوم حق‌شفعه ندارد و اين موضوع راه فراري است براي اينکه بتوان حق شفعه به‌وجود‌آمده براي شريک را از بين برد. در خيلي مواقع طرفين براي اينکه حق به‌وجود‌آمده براي شريکشان را به نوعي از بين ببرند، معامله انجام شده را به صورت فروش ملک انجام نمي‌دهند تا شفيع نتواند با استناد به آن، از حق خود استفاده کند. اما اگر شفيع بتواند در مراجع قضايي ثابت کند هدف معامله بيع يا همان فروش بوده، ولي با عنوان صلح منتقل شده است اين حق براي او قابل اعمال خواهد بود.
خوب است بدانيد که حق‌شفعه شامل هبه نيز نمي‌شود؛ زيرا در هبه يا بخشش نيز مال به ديگري منتقل مي‌شود اما هبه کننده چيزي را مي‌بخشد و در عوض چيزي دريافت نمي‌کند.

به خريدار باج ندهيد!

حال که نوبت به خريدار رسيده و شما براي گرفتن مالي که خريده است به سراغش رفته‌ايد، ممکن است او بخواهد مبلغي بيشتر از آنچه به فروشنده داده عايدش شود، اين در حالي است که قانون اجازه اين کار را به او نمي‌دهد و شريک هنگام استفاده از حق‌شفعه بايد مبلغ را که خريدار پرداخته است، نه کمتر و نه بيشتر به او بدهد. در اصطلاح حقوقي به صاحب اين حق که همان شريک ديگر فروشنده است، شفيع مي‌گويند.

مال شراکتي غيرمنقول باشد

اگر شما با برادرتان در اتومبيلي شريک بوده‌ايد و اکنون او، سهم خود را به ديگري فروخته است، برايتان خبر خوبي نداريم، چون شما نمي‌توانيد از حق شفعه استفاده کنيد؛ شفعه زماني به وجود مي‌آيد که مال مشترک شما و ديگري غيرمنقول (مثلا زمين) باشد، يعني مالي که نتوان آن را از محلي به محل ديگر منتقل کرد، به صورتي که اگر منتقل شود باعث خرابي يا نقص مال يا محل آن شود. حال شايد اين سوال برايتان پيش آمده باشد که آيا اخذ به شفعه در خريد و فروش آپارتمان‌ها نيز قابل اعمال است؟ به نظر مي‌رسد به علت اينکه مالکان آپارتمان‌ها فقط مالک مطلق سهم اختصاصي خود يعني بناي بدون زمين هستند و در زمين، مالکيت مشاعي به صورت حق استفاده از مشاعات است، اخذ به شفعه جاري نخواهد بود. بد نيست بدانيد که حق‌شفعه در مورد ساختمان يا درخت خانه مشترک که بدون زمين آن فروخته مي‌شود نيز به وجود نخواهد آمد.

تعداد شرکا دو نفر باشد نه بيشتر

شراکت مشاعي بايد حتما بين دو نفر باشد. شايد بپرسيد چرا؟ خب اگر تعداد مالکان بيش از دو نفر باشد در مورد ايجاد حق‌شفعه معلوم نيست از شرکاي باقيمانده کدام يک حق اخذ به شفعه را پيدا مي‌کنند.

در گرفتن حقتان درنگ نکنيد

اگر براي شما حق شفعه به وجود آمده است و مي‌خواهيد اين حق را اعمال کنيد بايد بدانيد که اين حق، فوري است، بنابراين درنگ و تاخير در اخذ شفعه سبب از بين رفتن حقتان مي‌شود پس زود دست به کار شويد. مهلت عرفي اجراي اين حق معمولا از تاريخ آگاهي از وقوع معامله است.

چگونه پيگيري کنيد؟

در زماني که براي شما حق شفعه به وجود آمد، مي‌توانيد با پرداخت مبلغي که خريدار پرداخته است، سهم فروخته‌شده به او را تملک کنيد و هرگاه بخواهيد از نظر قانوني اقدام کنيد طبق راي‌ وحدت رويه صادرشده در ديوان عالي کشور و رويه قضايي بايد دعواي خود را به طرفيت خريدار و شريک با هم مطرح کنيد تا از نظر حقوقي قابل استماع باشد.

اگر صاحب حق شفعه فوت کند

اگر بعد از فروش و قبل از اطلاع از جريان فروش، شفيع فوت شود تکليف حق شفعه چه خواهد بود؟ به استناد قانون بعد از فوت شفيع حق شفعه به وراث وي منتقل مي‌شود، اما ورثه يا بايد از حق شفعه صرف نظر کنند يا نسبت به تمام سهم مشترک فروخته‌شده حق شفعه را اعمال کنند.

حفظ حق شفعه با وجود معامله دوباره 

اگر مشتري بعد از خريد و قبل از اينکه شما از حق‌شفعه استفاده کنيد مورد خريداري شده را به ديگري بفروشد و بدين ترتيب پاي خريدار ديگري به ميان بيايد، حق شفعه کماکان برقرار است و اگرشما که شريک مال هستيد از حق‌شفعه استفاده کنيد همه معاملات مشتري‌اي که قبل از استفاده شريک از حق‌شفعه صورت گرفته باشد، باطل مي‌شود.






برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان