بسم الله
 
EN

بازدیدها: 9,550

وکالت بلاعزل قابل ابطال است

  1390/11/17
خلاصه: روش ثبت صحيح معاملات در گفت‌وگو با حسن روحاني نيا معاون مجتمع شوراي حل اختلاف تهران؛ وکالت بلاعزل قابل ابطال است
عقد قرارداد در علم حقوق رويه‌اي دارد که اگر اين مسيرتمام و کمال رعايت نشود، معامله شبهه‌دار شده و به احتمال قريب به يقين خريدار و يا فروشنده يا هر دو متضرر مي شوند و چاره‌اي جز ورود به مسير پر پيچ و خم و طولاني دادرسي نخواهند داشت.
از اين رو، مهم است که سند معامله (چه اموال منقول و چه اموال غير منقول) چگونه تنظيم مي‌شود. بر همين اساس و براي رفع ابهام و آشنايي بيشتر با موضوع انجام معاملات، با حسن روحاني‌نيا، معاون مجتمع شوراي حل اختلاف شماره 31 تهران گفت‌و‌گويي را انجام داده‌ايم. اين کارشناس حقوقي در اين بحث خودرو را به عنوان مصداقي از معاملات منقول و ملک را مثالي براي معاملات غيرمنقول درنظر گرفته است. روحاني‌نيا به دليل رواج اين دو معامله و همگاني بودن آنها در هر بخش به طور مفصل ابهامات و مسايلي که مردم براي انجام يک معامله سالم ملزم به رعايت آن هستند را برشمرده است؛ در تمامي طول مصاحبه، تأکيد بر اين بود که از ورود به بحث‌هاي تکراري پرهيز شود و حتي‌الامکان نکات کليدي و کاربردي بيان شود.

در همين ابتدا، بطورمختصر بفرماييد که ضرورت آگاهي مردم، نسبت به شکل صحيح معاملات چيست؟
سؤال خوبي است. عنايت فرماييد که ما در سال، ميليون‌ها پرونده وارده به دادگستري و شوراهاي حل اختلاف داريم. آمار موجود نشان مي دهد که بخش عمده‌اي از اين پرونده‌ها، به دليل عدم آگاهي مردم از شيوه صحيح معاملات، ايجاد شده است. به اين دليل که در انجام معاملات اموال غيرمنقول اعم از ملک و خودرو و اعم از وکالت و قطعي، به مبادي رسمي مراجعه نکرده‌اند و حالا با هزينه سنگين و مشکلات و اتلاف وقت در دادگستري مواجه شده‌اند. بنده معتقدم که با اطلاع‌رساني صحيح در اين بخش، مي‌توانيم باعث جلوگيري از ايجاد ميليون‌ها پرونده و در واقع، نجات مردم از مشکلات بشويم.

بپردازيم به معامله منقول؛ روش انجام يک معامله صحيح براي اينگونه اموال چيست؟
براي اينگونه معاملات، خودرو را که يکي از رايج‌ترين معاملات است مثال مي‌زنم. الان اين معامله يا به اين صورت انجام مي‌شود که خريدار و فروشنده هر دو به مرکز تعويض پلاک رفته و پلاک فروشنده از روي خودرو، فک (جدا) شده و پلاک خريدار بر خودرو نصب مي‌شود. بعد اين مرکز، گواهي را براي دفترخانه مبني بر انجام تعويض پلاک صادر مي‌کند و هر دو به دفتر اسناد رسمي مراجعه کرده و سند انتقال قطعي تنظيم مي‌شود. در اين مرحله توصيه به خريدار اين است که فرم نقل و انتقال گرفته شده براي معرفي به دفترخانه را که عموماً دو ماه فرصت دارد، قبل از اتمام مهلت آن به دفتر اسناد رسمي ارايه دهد وگرنه رويه رفتن به مرکز نقل و انتقال دوباره بايد طي شود. همچنين بايد توجه کرد که برگه سبزي که نيروي انتظامي صادر مي‌کند، سند مالکيت نيست و طبق ماده 29 قانون رسيدگي به جرايم رانندگي که اخيراً تصويب شده است، حتماً خريداران خودرو بايد بعد از تعويض پلاک، براي گرفتن سند قطعي خود به دفتر اسناد رسمي مراجعه کنند در غير اينصورت، مالک نخواهند بود.

اما گفتيد اين راه تنها روش انتقال خودرو نيست، روش ديگر چيست؟
روش ديگر اين است که گاهي فروشنده بر اساس مشغله کاري به ناچار مجبور مي‌شود به خريدار وکالت دهد. براي اين کار هر دو به دفتر اسناد رسمي مي‌روند و فروشنده به خريدار وکالت مي‌دهد که به مرکز تعويض پلاک مراجعه کند. در اين قسمت توصيه به فروشنده محترم اين است که وکالت او حتماً مدت‌دار باشد و اين مدت حتي‌الامکان بيشتر از 48 ساعت نباشد. چرا که در طول مدت وکالت و قبل از تعويض پلاک، خريدار با پلاک فروشنده تردد کرده و تمامي تخلفات احتمالي به عهده فروشنده بوده و در صورت تخلف، احتمالاً براي او نمرات منفي در نظر گرفته مي‌شود. بنابراين بهتر است مدت وکالت به حداقل کاهش يابد که 48 ساعت (دو روز کاري) براي تعويض پلاک منطقي و کافي به نظر مي‌رسد.

خب به جز اين دو نکته در اموال منقول، آيا نکته ديگري هم وجود دارد که خريدار و فروشنده بايد به آن توجه کنند؟
بله، نکته بعدي اين است که هر دو وقتي در دفتر اسناد رسمي حاضرند، اسناد را به دقت مطالعه کنند و بدانند که چه چيزي را امضا مي‌کنند، براي وکالت دادن بايد مشخص باشد که فرد به چه کسي وکالت مي‌دهد وگرنه در صورت خلف وعده وکيل، از لحاظ حقوقي قابل پي‌گيري نيست. بايد اسم و فاميل کسي که به او وکالت مي‌دهيد کاملا ذکر شده باشد و آن هم بسيار دقيق.

حالا برويم سراغ معاملات اموال غير منقول، در اين‌باره به مردم چه توصيه‌هايي مي‌کنيد؟
به دليل متداول بودن معامله ملک بين مردم، براي اموال غيرمنقول، ملک را مثال مي‌زنم. معامله ملک دو ايستگاه دارد؛ يکي در دفتر مشاوره املاک و ديگري در دفتر اسناد رسمي. توصيه اول من به مردم اين است که رويه کار را در ايستگاه اول و دوم به طور کامل طي کنند يعني اگر به بنگاه مي‌روند و مبايعه‌نامه مي‌نويسند، حتماً زمان محضر و شماره محضر را تعيين کنند و به توافق بعدي واگذار نکنند. بايد توجه کنند به لحاظ زماني، فاصله تنظيم مبايعه‌نامه تا حضور در دفتر اسناد رسمي (محضر) بايد کمترين فاصله باشد. ضمن اينکه از مهم‌ترين معضلات معامله ملک، اين است که در موارد زيادي، مبايعه‌نامه در مشاور املاک تنظيم مي‌شود و خريدار بخش قابل توجهي از مبلغ را مي‌پردازد، در حاليکه بعداً معلوم مي‌شود، ملک بازداشت بوده يا در رهن بوده يا اساساً فروشنده، مالک نبوده است. بنابراين توصيه مي‌شود قبل از تنظيم مبايعه‌نامه، با مشورت يکي از دفاتر اسناد رسمي يا مراجعه به اداره ثبت مربوطه، از آخرين وضعيت ملک مورد معامله باخبر شوند و سپس معامله کنند. نکته ديگر اينکه در زمان تنظيم مبايعه‌نامه، مبلغ پرداختي اوليه را به حداقل کاهش دهند و بخش اعظم مبلغ را در دفتر اسناد رسمي و هم‌زمان با تنظيم سند رسمي بپردازند.

چرا مبلغ پرداختي قبل از ثبت رسمي ملک بايد کم باشد؟ آيا اين براي قابل استرداد نبودن وجه در صورت بر هم خوردن معامله است؟
نه اين براي اين است که در صورت فسخ، خريدار کمتر متضرر شود و ريسک را کاهش دهد و اگر احيانا مبلغ پرداختي را با تاخير دريافت کرد بتواند به ادامه کارهاي خود بپردازد و اين کار ريسک را کمتر مي‌کند. در اينجا لازم به توضيح است که بگويم اينکه ما توصيه مي‌کنيم فاصله زماني بين تنظيم مبايعه‌نامه و حضور در دفاتر ثبت اسناد بايد کم باشد، به اين خاطر است که در صورت نوسان قيمت ملک و گران شدن قيمت‌ها طرفين وسوسه به فسخ معامله و يا خلف وعده نشوند .

درباره مراجعه به مشاوران املاک، شهروندان بايد به چه نکات قانوني توجه داشته باشند؟
توصيه ديگر اينکه مردم به مشاوران املاک داراي پروانه کسب مراجعه کنند، آنهايي که مورد تاييد اتحاديه مشاوران املاک و وزارت بازرگاني هستند. اينگونه مشاوران، تا جايي که بنده اطلاع دارم، با برچسبي بر روي شيشه محل کسبشان و با دارا بودن کد رهگيري، شناخته مي‌شوند.

ملک‌هاي وام‌دار، يعني ملک‌هايي که با وام فروخته مي‌شوند چه حکمي دارند و چطور صاحبان آن مشخص مي‌شوند؟
تا همين اواخر، بانک مسکن که عمده‌ترين بانک وام‌دهنده روي مسکن است، افراد را از فروش ملک وام‌دار خود منع مي‌کرد و آنها بايد پس از پايان اقساط وام خود ملک را مي‌فروختند و يا با پرداخت 10درصد از مانده وام به حساب بانک اين کار را مي‌کردند که خوشبختانه بانک مسکن در حرکتي جديد و ارزشمند وام را به نام شخص خريدار انتقال مي‌دهد و مشکل ملک‌هاي وام‌دار نيز تا حدود زيادي به اين صورت حل شده است. اما مردم بايد دقت کنند در دام دلال‌هاي وام و تسهيلات بانکي نيفتند و براي معامله ملک وام‌دار ابتدا قبل از حضور در مشاور املاک از بانک استعلام بگيرند. شيوه جديد به شعب بانک مسکن ابلاغ شده و استعلام شفاهي مشکلي ندارد. بعد نزد مشاور املاک مطمئن قرارداد خود را ثبت کنند که مشکلي از اين بابت براي آنها ايجاد نشود که ملکي را خريداري کنند که معوقات زيادي به بانک دارد و دچار مشکل شوند.

در اين بين با وجود قانون جديد بانک‌ها مبني بر انتقال وام به نام خريدار، برخي‌ها گمان مي‌کنند داشتن وکالت بلاعزل براي مالکيت آنها کفايت مي‌کند، اين تصور چقدر صحيح است؟
نکته مهمي را اشاره کرديد. مطمئناً اين باور صحيح نيست. متاسفانه بسياري از مردم گمان مي‌کنند گرفتن وکالت بلاعزل از فروشنده به معناي انتقال قطعي ملک است و موجب مالکيت آنها مي‌شود. در حالي که اينگونه نيست. اين را بايد گفت که محکم‌ترين وکالت‌ها‌ هم عقدي متزلزل است و البته قابل فسخ.

وکالت بلاعزل با چه اتفاقاتي مرتفع مي‌شود؟ يعني چگونه از بين مي رود؟
البته وکالت ممکن است بر اثر عوامل مختلفي، باطل يا ابطال يا فسخ يا منفسخ شود که اينها بحث‌هاي فني حقوقي است اما به صورت ساده عرض کنم که وکالت با فوت يکي از طرفين و يا محجور شدن آنها از بين مي‌رود. مثلا اگر موکل که وکالت داده، بيماري فراموشي بگيرد، در واقع او محجور شده است و از بين رفتن وکالت پيش مي‌آيد. از اين رو به مردم توصيه مي‌شود که وکالت تنها براي امور اداري داده شود. مردم اگر ناچار شدند که ملک و يا خودرويي را وکالتي خريداري کنند، در اسرع وقت آن را به سند قطعي تبديل کنند. علت اصلي اين موضوع هم اين است که وکالت از جمله عقودي است که متزلزل است و محکم‌ترين وکالت‌ها هم به معناي سند قطعي خريد مال محسوب نمي‌شوند. اما متاسفانه تصور عامه مردم از اين موضوع تصوري غلط است که بايد اصلاح شود. چه از طريق رسانه‌ها و چه با کمک متوليان دفاتر اسناد رسمي. خوشبختانه در عموم دفاتر اسناد رسمي، آموزش لازم به مردم در اين خصوص داده مي‌شود و توصيه اساسي بنده اين است که مردم پيش از اقدام به هر نوع معامله نسبت به هر مالي، ابتدا به دفتر اسناد رسمي مورد شناخت و اعتماد خود مراجعه کنند و از مشورت شخص سردفتر بهره‌مند شوند.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان