بسم الله
 
EN

بازدیدها: 426

بحث درباره ماده 34 قانون ثبت و عقد رهن

  1392/11/22
شرحي محققانه از طرف همكار ارجمند آقاي دكتر جعفري لنگرودي تحت عنوان «ماده 34 قانون ثبت و احتياجات اقتصادي جديد » در شماره گذشته مجله حقوقي مرقوم رفته است كه اظهار نظر نسبت به بعضي از قسمت هاي آن بشرح زير لازم بنظر ميرسد.

در مقاله ضمن اشاره به ماده 463 قانون مدني و بيان تاريخچه اي مختصر در مورد معاملات ربوي و نظر قانون گذاران نسبت به آن گفته شد كه « اين سابقه تاريخي ماده 463 » قانون مدني را توجيه ميكند و اينطور بنظر ميرسد كه مقصود مقنن اين ماده آن بوده كه بيع در بيع شرط صرفا” عنوان وثيقه را داشته باشد و خريدار شرطي نتواند به ثمن نازل مبيع گران را ببرد هم اكنون ماده 34 و 34 مكرر قانون ثبت همين ترتيب را مقرر ميدارد چون بموجب اين دو ماده :

اولاً خريدار شرطي حق عدول از بيع و استيفاء طلب از كل دارائي بايع راندارد .

ثانياً اگر مبيع شرطي بقدر طلب خريدار را ارزش نداشته باشد بهمان قدر طلب عليه خريدار حساب ميشود ....... زيرا پاي مصلحت اجتماع ونظام عمودي در بين است .

و بعد با ذكر اين نكته كه نظر قانون گذار از سخت گيري بضرر خريداران شرطي درعدول از مبيع و رجوع به ساير دارائي بايع اين بوده است كه سرمايه خود را متوجه كارهاي توليدي وسودمند نمايندگفته شد كه كار اين شدت عمل بقدري بالا گرفت كه مقنن نخست در سال 1313 با تصويب آئين نامه اجراء اسناد رسمي « ماده 98 آئين نامه باين عبارت :

اموال غيرمنقولي كه در مورد معامله رهني واقع شوند تابع مقررات راجع به معاملات بيع شرط خواهند بود » و بعد در سال 1320 با اصلاح ماده 34 قانون ثبت . معاملات رهني را نيز برخلاف ذيل ماده 781 قانون مدني ملحق به معاملات شرطي نموده و در نتيجه راه عدول از مورد رهن را براي مرتهن چه قبل از درخواست صدور اجرائيه وجه بعد از آن سد نموده و با ذكر نظراتي كه در اين خصوص از طرف شورايعالي ثبت اعلام گرديده ضمن انتقاد عرش و در سياق معاملات رهني نهاده است ومعاملات باحق استرداد مشمول ماده219 قانون مدني ( يعني اصاله اللزوم در عقود ) است و اگر به مفهوم مخالف ماده ( از نظر بعضي ها قسمت اخير ماده 34 داراي مفهوم مخالفي باين عبارت است «چنانچه بدهكار در ظرف مدت مقرر ازحق خود استفاده نكند بستانكار ميتواند ازمورد وثيقه عدول نموده و با صدوراجرائيه اسناد ذمه اي طلب خود را وصول نمايد ) ترتيب اثر داده شود لازمه اش اينست كه در بيع شرط هم بستانكار بتواند از مورد وثيقه عدول كند .

و نيز ، اين نظر درست است كه پس از درخواست صدور اجرائيه رهني ديگر ادارات ثبت نميتوانند بعدول ازوثيقه ترتيب اثر دهند ولي صاحبان نظر سوم كه بين حالت قبل از درخواست صدور اجرائيه و حالت بعد فرق ميگذارند .......

بايد اثبات كنند كه تفاوت قائل شدن بين اين دو حالت چه حكمتي دارد .


 سپس با استناد به مواد 98 آئين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي و 24 ثبت استدلال شد كه قسمت اخير ماده 34 مذكور حق عدول مترهن از مورد رهن را نفي ميكند زيرا « حتي در فرضي از ارزش مال مرهون كمتر از طلب بستانكار است مال مرهون را در ازاء ارزش تمام طلب به او ميدهند » و حال اگر به اختيار و دلخواه بستانكار باشد ........

هيچ بستانكاري آنرا نخواهد پذيرفت و دراينصورت براي عبارت قسمت اخير ماده 34 محملي باقي نمي ماند و آن عبارت بي فايده و لغو و عبث خواهد بود و براي احتراز از اين تفسير لغو بايد گفت كه « دادن مال مرهوني كه ارزش آن كمتر از طلب مرتهن است به شخص مرتهن جنبه امري دارد و بستانكار ناچار است آنرا بپذيرد » و در نتيجه ماده 34 قانون ثبت ماده 781 قانون مدني را نسخ كرده زيرا تعبير : « مال مزبور ..... بخود بستانكار ............ بهمان مبلغ كه آگهي شده واگذار ميگردد . »

مفهوم معاوضه قهري است و ماده 34 فوق راه عدول مرتهي از مورد رهن را چه قبل از درخواست صدور اجرائيه و چه بس از آن سد كرده است .

بدنيست در تعقيب و تكميل آنچه كه آقاي دكتر جعفري راجع به ماده 34 قانون ثبت مرقوم داشته اند گفته شود كه علاوه بر نظرات ياد شد نظري نيز كه بمناسبت پيشنهاد ثبت كل راجع به اصلاح ماده 108 آئين نامه اجراء مفاد اسناد رسمي باين خلاصه « چنانچه در عقد رهن تصريح به حق اعراض شده باشد و مرتهي حين تقاضاي صدور اجرائيه اعراض نمايد سردفتر مكلف است اجرائيه را براساس اسناد ذمه اي صادر نمايد و اگر در مورد فوق حين عمليات اجرائي اعراض شود اجرا مكلف است مراتب را به بدهكار ابلاغ و با رعايت مهلت مقرر در ماده 13 آئين نامه اجرا برابر مقررات اسناد ذمه اي اقدام نمايند ....... الخ » از طرف پكي ازكسيسونها باين شرح :

« ......... اگربستانكار بر طبق ماده مزبور صدور اجرائيه را براي فروش مال مورد معامله تقاضا نمايد اداره ثبت بر طبق ماده 34 اقدام مينمايد ولي اگر مرتهن از حق رهن اعراض كند و از مورد وثيقه استيفاء طلب ننمايد مراجعه او بمراجع قضائي دادگستري ضروري است و تبصره پيشنهادي اداره ثبت باينكه اگر بستانكار از حق رهن اعراض نمايد اجرائيه به ماخذ طلب او و بر طبق مقررات اسناد رسمي لازم الاجراء صادر شود تا از ساير اموال مديون استيفاء طلب شود مخالف صريح ماده 34 قانون ثبت ميباشد و آئين نامه نميتواند قانون را تغيير دهد ...... الخ » وجود دارد و اينك با شرح خلاصه فوق توضيح داده ميشود كه احكام بيع شرط و رهن با يكديگر اختلاف دارند اگر در بيع شرط خريدار حق عدول از مبيع و رجوع به بايع را براي وصول طلب خود ندارد اين ناشي از حكم ماده 34 قانون ثبت نيست بلكه فقط ناشي ازحكم ماده 34 قانون ثبت نيست بلكه فقط ناشي از عقد بيع وشرط است و حكم ماده 459 قانون مدني باين عبارت :

در بيع شرط به مجرد عقد مبيع ملك مشتري ميشود با قيد خيار براي بايع بنابر اين اگر بايع به شرائطي كه بين او و مشتري براي استرداد مبيع مقرر شده است عمل ننمايد بيع قطعي شده و مشتري مالك قطعي مبيع ميگردد ......... »

بنابراين بصراحت ماده مذكور در صورت تخلف بايع از عمل بشرط و رد مبيع بيع قطعي ميشود ولازمه آن نيز اينست كه مبيع در ازاء ثمن ماخوذ مال مشتري گردد و در نتيجه چنانچه در تاريخ قطعيت بيع مبيع كسر قيمتي پيدا كند ازاين بابت خريدار حق مراجعه به بايع را نخواهد داشت و مقررات رد مازاد به بايع هر چند اصولا قابل انتقاد است ولي چون در مسيرمنافع عامه و مبتني بر عدالت و بمنظور خاص « جلوگيري از عمل كسانيكه با معاملات ربوي سرمايه و هستي ديگران را به يغما ميبردند » وضع گرديده قابل قبول ميتواند باشد اما عقد رهن غيراز اين است در عقد رهن مديون مالي را وثيقه طلب بستانكار قرار ميدهد لذا واضح است كه رهن و بيع شرط باهم وجه مشابهت كامل نميتواند داشته باشند اولي بيع است با حق خيار براي بايع دومي فقط ديني است كه وثيقه دارد بنابراين قرار دادن آنها در رديف يكديگر درست بنظر نميرسد و عقود هر يك حكم خاصي دارند كه نماينده طبيعت آثار آنهاست و ماده 98 آئين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي كه باستناد ماده 96 قانون ثبت باين صورت « اجراي اسناد رسمي مطابق نظامنامه مخصوصي خواهد بود كه وزارت عدليه تنظيم خواهد كرد» تهيه شده مربوط است به تعيين ترتيب اجراي مفاد اسناد و عملياتي كه اجرا متوقف برآنست( ماده 96 قانون ثبت بموجب ماده 8 قانون مصوب 27 شهريور 22 نسخ وماده اخير بودجه جامع تري جانشين است ) يعني شكل كار در مورد اجراي مفاد سند يا در حقيقت اجراي مفاد عقد و قرارداد بين طرفين آن كه اين مقررات شكلي نميتواند در اصل و ماهيت عقد مداخله كرده يا آنرا تغيير دهد بخصوص بصورت آئين نامه مخالف قانون و ماده 34 قانون ثبت نيز داراي همين حالت است يعني آن هم بيشتر يك قانون شكلي است تا يك قانون ماهوي و اصولا بشرحي كه خواهد آمد ماده مذكور در مقام معاوضه بامواد قانون مدني در مورد رهن نبوده و نيست و از ماده 219 قانون مدني نيز افاده اصاله اللزوم نميشود مراد ماده اينست كه هر عقد بين دو طرف آن محترم و لازم الاتباع ميباشد و طرفين بايد به آن گردن نهاده آنرا اجرا نمايند مگر اينكه بيكي ازجهات قانوني فسخ يا اقاله شود كه يكي از صور فسخ نيز حق مرتهن است در اعراض از رهن و خلاصه ماده 219 مذكور در مقام بيان اين مطلب نيست كه هر عقدي لازم است مگر به اثبات خلاف آن و بعلاوه بموجب صريح ماده 787 قانون مدني رهن نسبت به مرتهن جايز است و باوجود مفهوم صريح ترديد و با الملازمه اجتهاد جايز نيست .

ماده 34 قانون ثبت و رهن
الف -ماده 34 ثبت و ماده 781 قانون مدني :


عبارات ماده 34 قبول اين استدلال را كه ماده مذكور عدول يا اعراض مرتهن از موردرهن را نفي ميكند مشكل مينمايد زيرا صرف نبودن خريدار دليل كسرقيمت مال مرهونه نيست چه بسا كه مال بيش از آنچه كه آگهي شده ارزش داشته باشد ولي در لحظه فروش خريداري نباشد بخصوص باتوجه به اين نكته كه معمولا در موقع معامله مرتهن در قبول رهينه ضريب اطميناني نيز از جهه بهاي آن براي خود در نظر ميگيرد و در معاملات رهني گار مال مرهون چند برابر دين ارزش دارد و كسر قيمتي معادل چند برابر در طول مدت متوسط يك معامله رهني (مثلا شش ماه يا يكسال ) قاعدتا” بعيد است و خلاصه از اين رهگذر احتمال زيان براي مرتهن كمتر متصور ميباشد مخصوصا” با توجه به وضع قيمت ها در طول عمر ماده 34 قانون ثبت كه تقريبا” بطور مرتب سير صعودي داشته است لذا چنين بنظر ميرسد كه قصد قانون گذار ازوضع مقررات منظور تعيين تكليف قطعي قضيه و فيصله امر بوده است و نيز بايد ياد آور شد كه با توجه به اوضاع اقتصادي 30 ساله اخير كشور و وضع قيمت ها اتكاء باين نكته كه نظر قانون گذار از برقراري مقررات ماده 34 راجع به واگذاري مال مرهون به مرتهن در صورت نبودن خريدار سخت گيري نسبت به مرتهن وسوق دادن سرمايه ها بسوي عمليات توليدي و عمراني بوده قابل انتقاد بنظر ميرسد زيرا اولا همانطور كه گفته شد در طول مدت تحولات ماده فرض واحتمال كسر قيمت اموال بسيار كمتر از ترقي قيمت آنها بوده است و در چنين صورتي مالا مقررات ماده بنفع بستانكاران شرطي و رهني بوده نه بضررآنها .

ثانيا” تمام معاملات رهني و شرطي را نيز علي الاطلاق نميتوان اعمال غيرمفيد دانست وچه بسيار كسانيكه با داشتن اطلاعات و ابتكار و تجربه و شايستگي و ساير عوامل موثر براي شروع يك كار مفيد وتوليدي فاقد سرمايه نقدي هستند و اين سرمايه را از طريق و معاملات استقراضي بدست مياورند و در نتيجه منافع سرشاري براي خود و ديگران عايد ميدارند .

بهرحال ماده 34 مصوب سال 1312 بر ماده اصلاحي فعلي رجحان دارد زيرا به موجب ماده مذكور « براي تعيين قيمتي كه مزايده از آن قيمت شروع ميشود بايد ملك به قيمت عادله تقويم شود و در صورتيكه تعيين قيمت عادله محتاج به اهل خبره باشد يك يا چند نفر خبره بتراضي طرفين و در صورت عدم تراضي سه نفر اهل خبره به قيد قرعه معين شده و بعد از تقويم مال مورد معامله يك خمس ... الخ » و بطوريكه ملاحظه ميشود ماده سعي كرده تا آنجا كه ممكن است رعايت عدالت را بنمايد و تبصره 2 ماده فوق به اين شرح :

« در صورت تعيين قيمت به وسيله اهل خبره كه به قيد قرعه تعيين شده باشد هر گاه يك طرف اعتراض قابل توجهي بر تقويم اهل خبره بنمايد در ظرف ده روز بعد از ابلاغ تصديق اهل خبره به او حق دارد براي يك نوبت تجديد نظر بخواهد در اينصورت خبره هاي ديگر براي تعيين قيمت انتخاب خواهند شد . »كار دقت در تعيين قيمت عادله را سخت تر كرده و اصل ماده نيز فرض كسر قيمت را اصلا ننموده و از اين جهت واقع بينانه تر تنظيم گرديده است .

نكات فوق در مواد 690 و 691 و 723 و 724 قانون اصول محاكمات حقوقي مصوب 1329 قمري كه به موجب ماده 789 قانون آيين دادرسي مدني مصوب شهريور 318 تاييد و ابقا گرديده پيش بيني شده است بر طبق ماده 724 مذكور « هر گاه در دفعه ثاني هم فروش بعمل نيامد بدهكار بايد ملك را به قيمتي كه مقوم معين كرده است قبول يا تاديه دين خود را از مال ديگر مديون بخواهد »و مواد فوق در عين آنكه خواسته اند امر را فيصله بخشند هم از جهت انطباق با قانون مدني و هم از نظر رعايت عدالت كاملتر هستند نتيجه آنكه ماده 34 ثبت با ماده 781 قانون مدني در وضع فعلي صورتا معارض است و بشرح مراتب مذكور چنانچه ماده 34 قانون ثبت اصلاحي لازم داشته باشد محققا يكي از موارد آن در همين زمينه خواهد بود يعني رفع تعارض آن با ماده 781 قانون مدني زيرا قانون بايد بر بسط عدالت و صيانت حقوق حقه افراد وضع و انشاء گردد و حال آنكه ماده 34 فعلي حالت قمار ولاتاري را در معاملات با حق استرداد پيش آورده است و معلوم نيست كه آيا بايد بدهكار شانس بياورد و با كسر قيمت مال مرهون از اداء بقيه دين رهايي يابد يا طلبكار كه با نبودن مشتري مال ارزنده اي را به ثمن ناچيز ببرد .

هرچند با وجود حق اعراض اين تعارض يك اختلاف مطلق نيست و در صورت اعراض و با ملائت راهن طريق وصول تمام طلب براي مرتهن سد نگرديده است .

ب – ماده 34 و ماده 787 قانون مدني


با وجود ماده 34 ثبت حق اعراض مرتهن از رهن به جاي خود باقي است چون از كلمه « ميتواند مذكور در قسمت اول ماده مسلما افاده اختيار ميشود نه الزام يعني الزام به درخواست صدور اجراييه و استيفاي طلب منحصرا از محل مال مرهون و نظر به اينكه در رهن دو حالت براي مرتهن قابل پيش بيني است به اين ترتيب :

الف : اعراض از رهن و رجوع به ساير دارايي راهن .

ب   : انتخاب رهن با درخواست صدور اجراييه و استيفاء طلب از محل مال مرهونه لذا از كلمه « ميتواند » افاده اختيار يكي از اين دو طريق ميشود و با وجود كلمه صريح ( مي تواند ) و مفهوم مستقيم آن ترديد در فهم مفاد و محتوي ماده صحيح نيست و در نتيجه ماده 34 مذكور با ماده 787 قانون مدني تعارضي ندارد ولي چنانچه مرتهن درخواست صدور اجراييه را بنمايد ديگر حق برگشت از اعراض را نخواهد داشت زيرا با درخواست صدور اجراييه مرتهن از حق اعراضي كه داشته است صرفنظر نموده و ترديد واعلام تصميمات متفاوت و معارض مستلزم دور است و جايز نيست به علاوه با انصراف از حق اعراض حق ساقط است و قابل برگشت نميباشد .

در صورت اعراض تكليف مرتهن چيست ؟

چون ضمن يكي از نظرهاي موجود اظهار شده است كه « اگر مرتهن بخواهد از حق رهن اعراض كند و از مورد وثيقه استتفاء طلب ننمايد مراجعه او به مراجع قضايي دادگستري ضروري است » لزوما توضيح داده ميشود كه :

سند رهني واجد دو قسمت است :

الف - بدهي يكي به ديگري .

ب – عقد رهن كه به موجب آن مالي از طرف مديون وثيقه طلب دائن قرار ميگيرد .

و در صورتيكه مرتهن با استفاده از حق مذكور در ماده 787 قانون مدني از حق خود نسبت به مال مرهونه اعرض نمايد قسمت ديگر سند كه حاكي از اشتغال ذمه مديون به داين است به جاي خود باقي خواهد بود و چون مطابق ماده 92 قانون ثبت مدلول كليه اسناد راجع به ديون و ساير اموال منقول بدون احتياج حكمي از محاكم عدليه لازم الاجراست ... الخ اجراي قسمت اصلي سند كه حاكي از اشتغال ذمه يكي به ديگري ميباشد نياز به صدور حكمي از محاكم دادگستري ندارد و در نتيجه سند به صورت يك سند ذمه اي قابل اجرا خواهد بود .

مؤسسات بانكي و ماده 34 ثبت :

بر استدلالي كه نسبت به قسمت اخير ماده 34 راجع به بانكها به اين شرح « غرض از اين استثناء اينستكه بانكها تمام طلب خود را وصول كنند » بعمل آمده نيز انتقاد وارد است زيرا :

آنچه كه بانكها از آن استثناء شده اند قسمت اخير ماده يعني واگذاري مال مرهون به آنهاست يعني چنانچه مال مرهون خريدار نداشته باشد بانك ملزم به قبول آن نيست و مال مذكور علي ايحال بايد از طريق مزايده فروخته شود و الزام فوق به اين منظور نيست كه بانكها به تمام طلب خود برسند چون مزايده اين نظر را تضمين نميتواند بكند ممكن است همانطور كه گفته شد هزار بار هم مزايده بعمل آيد و به قيمت مورد نظر خريداري پيدا نشود لذا حكمت ماده اينستكه چون بانكها بر طبق اصول بانكداري و مقررات خاص خود به نسبت معين از سرمايه مجاز به داشتن اموال منقول و غيرمنقول هستند و در صورتيكه قرار باشد همه وثائق را بپذيرند نتيجتا مقداري از سرمايه آنها كه بايد نقد و در جريان معاملات بانكي باشد از گردش خارج ميشود از اين جهت ملزم به فروش مال مرهون شدند تا سرمايه نقدي آنها كسر و نقصان پيدا نكند و نقد كردن مال ملازمه با آن دارد كه بهر قيمت ممكن فروخته شود يعني حتي به كسر قيمت ولي اين نكته كه آيا بانكهاي خصوصي هم با توجه به عموم و اطلاق ماده مشمول آن هستند يا خير و اگر هستند اين تكليف چگونه قابل توجيه ميباشد مسائلي است كه بايد مورد بحث قرار گيرد .


نويسنده: منصور مفيدي- رئيس قسمت اول اداره حقوقي





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان