بسم الله
 
EN

بازدیدها: 650

بررسي ماهيت حقوقي مالکيت زماني در حقوق آمريکا- قسمت اول

  1392/10/26
خلاصه: بعد از فرانسه- که به عنوان خاستگاه مالکيت زماني تلقي مي‌شود- آمريکا يکي ديگر از کشورهاي پيشرو در پذيرش نهاد حقوقي مالکيت زماني به عنوان ابزاري براي جذب توريست و توسعه صنعت جهانگردي است. در حقوق آمريکا، مالکان املاک، زماني نسبت به ملک يکديگر مالکيتي مطلق و بدون قيد و شرط دارند که به موجب آن، شخص تمام حقوق مالکانه را دارا باشد و بتواند مالک منفعت ملک، يا حق انتفاع از آن براي دوره زماني معين شود.با توجه به اينکه در مالکيت زماني، نوعي حالت اشتراک وجود دارد، در اين مقاله پس از بررسي انواع مالکيت اشتراکي در حقوق آمريکا، روشن مي‌گردد که هر دو قسم مالکيت زماني، مبتني بر مالکيت مشترک است. در حقوق آمريکا، مالکيت زماني به دو صورت سند دار و بدون سند است. مالکيت زماني بدون سند، خود به دو دسته استيجاري و حق انتفاع تقسيم مي شود. مالکيت زماني به شيوه هاي هفته ثابت، هفته تقسيم شده، هفته شناور، مالکيت زماني هر دو سال يکبار، واحدهاي تجزيه شده، سيستم مبتني بر اماکن و مالکيت جزئي مورد استفاده قرار مي گيرد.

1-    مقدمه: 

     نهاد حقوقي مالکيت زماني، از سال 1373 مورد توجه حقوقدانان ايران قرار گرفت. در اين راستا، به منظور مشروعيت يا عدم مشروعيت اين نهاد حقوقي با موازين شرعي و قانوني و تطبيق اين نهاد حقوقي با قالبهاي حقوق داخلي محققين تحقيقاتي را انجام دادند.به نظر مي‌رسد، به علت طولاني‌تر بودن سابقه و پيشين? مباحث علمي و عملي مالکيت زماني در حقوق آمريکا، در بادي امر بايد ماهيت حقوقي اين تأسيس حقوقي در کشورهاي پيشگام در اين زمينه مشخص شود، سپس به بررسي اين نهاد نوپا در حقوق ايران بپردازيم. اين مقاله در پنج مبحث تنظيم شده است. در مبحث اول تعريف مختصري از مالکيت ارائه مي شود، در مبحث دوم مباحث نظري مالکيت مورد بررسي قرار مي گيرد و مباحث سوم و چهارم به ترتيب به عيني بودن مالکيت زماني در حقوق آمريکا و اشتراکي بودن مالکيت زماني در حقوق آمريکا اختصاص دارد. در مبحث پنجم نيز انواع مالکيت زماني و شيوه‌هاي استفاده از آن، مورد تحليل و بررسي قرار   مي گيرد.
 

2- تعريف مالکيت

 
      همان گونه که برخي از لغويون «ملک» و «مالکيت» را به آثار آن معنا کرده اند (ابن منظور،1408؛ احمدابن فارس ، ذيل کلمه ملکيت) ،گروهي ازفقها نيز در تعريف مالکيت، از آثار آن نام مي برند و به عبارت دقيق تر «تعريف به اثر» کرده اند. شيخ انصاري ملکيت را نسبتي ميان مالک و مملوک (انصاري،1366،ص79) قرار داده است که از يک حکم تکليفي انتزاع مي شود. اما وي در جاي ديگري از ملکيت به سلطنت فعليه (همان،ص368) ياد کرده است. سيد يزدي آن را عبارت از سلطنت دانسته (طباطبايي يزدي، 1958، ص57 و58) ، علامه نائيني مرتبه اي از مقوله جده (آملي،1413،ص84) و آخوندخراساني آن را نوعي اضافه (خراساني، 1321 ، ص307) خوانده اند. در عبارات محقق اصفهاني، ملکيت به معناي واجد بودن، داشتن و دارا بودن ديده مي شود. (جزايري،1416،ص115) در مصباح الفقاهه، برخي ازفقها مالکيت را به احاطه و سلطنت تعريف نموده اند (توحيدي،1371،ص44) .  برخي فقهاي اهل سنت نيز از ملکيت به اختصاص ياد کرده اند (زحيلي،1984،ص56).
حقوقدانان نيز در خصوص تعريف اتفاق نظر ندارند. گروهي آن را رابطه اي ميان شخص و چيز مادي مي دانند که قانون آن را معتبر شناخته است (امامي،1373 ، ص73) . برخي مي گويند: اين رابطه به شخص مالک حق همه گونه تصرف و انتفاع را مي دهد (صفايي،1350 ،ص230) . برخي نيز به جهت دشواري تعريف، فقط به شمارش عناصر آن اکتفا نموده اند (جعفري لنگرودي،1373،ص88-91) . در بعضي از نوشته هاي حقوقي آمده است: «مالکيت حقي است دايمي که به موجب آن شخص مي تواند در حدود قوانين تصرف در مالي را به خود اختصاص دهد و به هر طريق که مايل است از تمام منافع آن استفاده کند» (کاتوزيان ،1374،ص163) . برخي حقوقدانان آن کشور با توجه به تعريف ملکيت در ماده 802 قانون مدني مصر، ملکيت را به عناصر آن، اين گونه تعريف کرده اند: «حق ملکيت شي ء عبارت است از حق بهره گيري از سه طريق: 1- استعمال 2- استغلال 3- تصرف دايمي» (سنهوري، 1998 ،ص493) . بعضي ديگر که با فقه اهل سنت آشنايند از ملکيت به «علاقه بين انسان و مال که به امضاي شرع رسيده است» ياد مي کند (زحيلي،1948،ص56) .
     قانون مدني ايران، تعريفي از ملکيت ارايه نکرده است (جعفري لنگرودي،1373،ص60) . در ماده 35 «تصرف به عنوان مالکيت» را دليل مالکيت دانسته است (ر.ک ماده 35قانون مدني) ، امّا روشن است که قانونگذار در مقام بيان «اماره قانوني» است و به هيچ وجه نمي توان تعريف ملکيت را از اين ماده به دست آورد.
با توجه به مطالبي که فوق مي توان چنين استنباط نمود:
اولاً، برخي از آثار ملکيت نام برده اند نه معناي آن، ولي برخي ديگر، باتفکيک ملکيت از آثارش ، آن را به «واجديت»، «داشتن» و «دارابودن» معناکرده اند. همين معنا را از استعمالات فصيح مي توان به دست آورد . در آيه کريم? «فمن لم يجد فصيام ثلاثة ايام في الحج» (بقره،آيه196) در مورد کسي که نسبت به داشتن قرباني استطاعت ندارد و نيز در آيه کريم? «فمن لم يجد فصيام شهرين متتابعين» (نسا،آيه92) نسبت به کسي که اولين عدل کفاره را دارا نيست، «عدم الوجدان» به کار رفته است . در روايتي از پيامبر اکرم صلي الله عليه وآله وسلم آمده است : «لي الواجد بالدين يحل عرضه و عقوبته» (حرعاملي،1414،ص90)  که مقصود از آن، مماطله نسبت به اداي دين با وجود «دارايي» مي باشد- عبارت «وجدان» که معادل فارسي آن «داشتن» يا «دارايي» است به کار رفته است.
چنانچه معناي ملکيت را «واجديت» که معادل فارسي آن «داشتن» يا «دارابودن» است، بدانيم بر تمامي انواع ملکيت قابل صدق است، بدون آن که نيازي به قرينه باشد. گفتني است رابطه اي که ميان «دارا بودن» و آثار ملکيت از قبيل سلطنت است، به گونه اي مي باشد که اگر کسي «دارا» باشد مي توان گفت: بر متعلق «دارايي» سلطه دارد، ولي عکس آن صادق نيست زيرا لزوماً اين گونه نيست که اگر شخصي بر چيزي سلطه داشت، واجد آن شي ء نيز باشد. 
ثانيا، ملکيت به معناي «واجديت»، «داشتن» و «داراشدن» بهتر است. البته تحقق اين مفهوم، به طرف نياز دارد؛ زيرا «ملکيت» يا «داشتن» از مفاهيم ذات اضافه است (نراقي،1384،ص113) ، لذا هر گاه سخن از «داشتن» به ميان مي آيد، بلافاصله اين پرسش را نيز به دنبال دارد که «داشتن چه چيز؟» يا «ملکيت نسبت به چه چيز؟». پس از آن که طرف ملکيت معلوم شد، آثاري متناسب با طرف ملکيت، بر چنين «دارا شدني» بار مي شود. ديگر تعريفهاي ارايه شده غالباً يا تعريف به اثر است، يا با مشکل ديگري دارد

3-    مباني نظري مالکيت

     قبل از ورود به موضوع اصلي مقاله که در مورد ماهيت حقوقي مالکيت زماني در حقوق آمريکا است، ضرورت دارد ابتدا ماهيت و صفات مالکيت را مورد بررسي قرار دهيم.از آنجا که مقاله حاضر در مورد نهاد مالکيت زماني است، ممکن است اين سوال به ذهن متبادر شود که آيا مالکيت مي تواند به صورت زماندار باشد و آيا زماندار بودن مالکيت  با صفت دائمي بودن در تضاد نيست؟ براي پاسخ به اين سؤال، ابتدا به بررسي ماهيت مالکيت و سپس صفات مالکيت ميپردازيم.

1-3- ماهيت مالکيت:

       مفاهيم در يک دسته بندي کلي، به مفاهيم حقيقي و اعتباري تقسيم مي شوند. مفاهيم حقيقي، مفاهيمي هستند که مي توان براي آنها ما به ازاي خارجي تصور کرد و قابل صدق و کذب در عالم خارج هستند، اما مفاهيم اعتباري، مفاهيمي هستند که ما به ازاي خارجي ندارند، يا به عبارت ديگر در عالم خارج قابل تحقق نيستند و ساخته و پرداخته انسان مي باشند و انسان بنا به نياز خود آن را وضع مي کند و ظرف تحقق آن عالم اعتبار است (پيلوار، 1391، ص44) .  ساختن علوم اعتباري، معلول اقتضاي قواي فعاله طبيعي و تکويني انسان است و فعاليت اين قوا، وابسته به اجتماع نمي باشد.امور اعتباري به دو دسته تقسيم مي شود.1- امور اعتباري قبل از اجتماع 2- امور اعتباري بعد از اجتماع(طباطبايي،1391،  ص125). آنچه که مورد نظر اين گفتار است، امور اعتباري بعد از اجتماع است که از ذهن انسان امروزي تراوش کرده و به اندازه اي زياد است که تميز و طبقه بندي آن شايد روزگار هاي قبل فراتر از توانايي فکر بوده است، اگر چه همه آنها ساخته فکر و انديشه است. با اين همه، انسان پيوسته به حسب پيشرفت اجتماع و تکامل فکر خود مفاهيم تازه اي مي سازد و هر روز، يک يا چند نمونه تازه به معرض نمايش مي گذارد. يک نمونه بارز از امور اعتباري اصل ملک است که ريشه اين اصل، قبل از تحقق اجتماع است و آن اصل اختصاص، يا اختصاص مطلق است که در مورد بعضي تصرفات اعتبار پذيرفته شده است. البته اين اختصاصات هر کدام در مورد مخصوص به خود به اندازه تماس و احتياج اجتماعي قيود تازه اي به خود مي گيرد و نامهاي ويژه اي پيدا مي کند و در نتيجه، احکام و آثار تازه اي براي آنها اعتبار ميشود که قابل انطباق به مورد بوده باشد. هر يک از موضوعات اعتباري و آثار دامنه دار آنها، ظرفيت گفتگوي زيادي را دارد که ممکن است طي آنها نظرات گوناگون مطرح شود و در جاهاي مخصوص به خود مورد بررسي قرار بگيرد (همان، صص144-146) .
      يکي از مفاهيم اعتباري، مالکيت است. مالکيت رابطه اعتباري است که ميان شخص و مال وجود دارد و حقوق، آن را به رسميت شناخته است جوهر مالکيت را دو عنصر اختصاصي و انحصاري تشکيل مي دهد. در فقه، مالکيت به دو دسته واقعي و اعتباري تقسيم مي شود. در اين زمان، مالکيت واقعي به دو دسته تکويني، يعني مالکيت خدا بر همه چيز و مالکيت انسان بر خودش تقسيم مي شود. قسم ديگر از مالکيت، مالکيت اعتباري است، يعني مالکيت حقوقي که عقلاء جهت اداره و تنظيم امور اجتماعي، اقتصادي و سياسي خود وضع مي کنند؛ پس ماهيت مالکيت، در فقه عبارت است: از سلطه اختصاصي بر مال (پيلوار، 1391، صص66-68) . در حقوق ايران، تعاريف متعددي از مالکيت ارائه شده است، امّا تعريفي که مورد نظر است، عبارت است از  رابطه اي اعتباري که بين شخص و شيء به وجود مي‌آيد و به موجب آن، شخص مي‌تواند هر نوع تصرف در ملک خود انجام دهد و مانع تصرف ديگران شود (صفايي،1388،ص168. اشرفي،1386،ص30) . و هر گونه تصرف مادي، مانند تغيير و اتلاف يا تصرف اعتباري مانند نقل و انتقال نسبت به ملک خويش را انجام دهد (امامي،1383، ص15) . به عبارت ديگر، حدوث و بقاي مالکيت، مانند هر امر اعتباري ديگر به دست منشأ اعتبار آن است. شارع مقدس، در مورد مفهوم مالکيت و مصاديق آن بيان خاصي ندارد و تشخيص آن امر به عرف و عقلاء واگذار شده است (امام خميني،1415 ، ص454) . در حقوق آمريکا، مالکيت عبارت است از قدرت و سلطه انحصاري فرد بر مال؛ بر اساس اين تعريف، ويژگي اصلي مالکيت را اعطاي حق کنترل اختصاصي بر يک مال مي دانند (پيلوار، 1391،ص66)

2-3- صفات مالکيت

      در اين قسمت براي آشنايي بيشتر با مالکيت صفات آن مورد بررسي قرار مي گيرد.. مالکيت، در فقه و حقوق ايران و حقوق آمريکا داراي سه وصف مطلق بودن، انحصاري بودن و دائمي بودن است که در زير به بحث و بررسي آنها مي‌پردازيم. 

الف) مطلق بودن[1]            

     يکي از اوصاف مالکيت، سلطنت مطلق مالک، برمملوک خويش است که به موجب آن مالک مي‌تواند هرگونه انتفاعي از ملک خود ببرد و در استعمال و واگذاري آن به غير و حتي اتلاف آن‌، محدوديتي ندارد. اين اختيارات نتيجه مطلق بودن مالکيت است (صفايي، 1388، ص168.محقق داماد،قواعد فقه،ص123) . به جاي وصف «اطلاق» مي‌توان از «اصل تسليط» سخن گفت، بدين معنا که تا زماني که مانعي براي حق تصرف و انتفاع از ملک وجود ندارد، اشخاص مجاز به تصرف و انتفاع از ملک مي‌باشند و در مواردي که قاعده لاضرر و اصل تسليط تزاحم پيدا کنند، حاکميت با قاعد? لاضررخواهدبود (کاتوزيان،1388، ص107) . همانگونه که اصل40ق .ا. مقرر مي‌دارد: «هيچ کس نمي‌تواند اعمال حق خويش را وسيله اضرار به غير يا تجاوز به منافع عمومي قراردهد». با توجه به اصل44 و47 ق.ا.[2] اين نکته برداشت مي‌شود که اصل تسليط، مفهوم پيشين خود را ندارد و مالکيت وسيله‌اي براي حفظ منافع عمومي است و تنها در مواردي مورد حمايت قانونگذار قرار مي‌گيرد که شيوه اکتساب و اجراي آن در مسير هدفهاي قانونگذار باشد                       (صفايي،1388،ص168) .  در حقوق آمريکا، مطلق بودن به معناي حکومت مالک بر مالش مي باشد. 

ب) انحصاري بودن[3] 

     مالکيت حق انحصاري است که به موجب آن، مالک حق دارد منحصراً از مال خود بهره‌مند شود و از تصرفات ديگران در آن جلوگيري کند، هرچند که اين تصرفات هيچ ضرري به حال او نداشته باشد و تمامي افراد بايد آن را محترم شمارند. ماده 31 ق.م. در اين زمينه اعلام مي‌دارد: «هيچ مالي را از تصرف صاحب آن نمي‌توان بيرون کرد، مگر به حکم قانون». در اين خصوص، بايد گفت که وصف انحصاري بودن، در نهاد خود واجد عنصر مانع بودن و جامع بودن است که در هر حال، منظور صفت کمي مي باشد (هنري ،1389، ص39) . در حقوق آمريکا، انحصاري بودن به معناي اين است که مالک حق مالکيت و قدرت بر انتقال مال را داشته باشد (پيلوار، 1391،ص90) . 

ج) دائمي بودن [4] 

      يکي ديگر از اوصاف مالکيت، دائمي بودن مالکيت است. منظور از دوام، زوال ناپذيري امري است، امّا در مورد مالکيت، منظور ازدوام، زوال ناپذيري مالکيت نيست، بلکه منظور اين است که براي مالکيت مدتي متصور نيست، تا آن زمان که مال پايداراست، مالکيت امتداد دارد و حق مالک بر مال مستقراست. دائمي بودن مالکيت، اگرچه به صراحت در قانون مدني نيامده است، امّا عموم حقوقدانان اين صفت را براي مالکيت مسلم دانسته‌اند[5] (امامي، 1383 ،ص19) .
درفقه و حقوق ايران، اگر چه اطلاق مالکيت مستلزم دوام است، اما اين نظر پذيرفته شده است که از نظر زماني در صورت وجود وضعيتي عقلايي مالکيت محدود شود. در حقوق آمريکا، تأکيد زيادي بر دائمي بودن نمي شود، چون زمان نقش ضروري در مالکيت دارد و دائمي بودن، به معناي دوام مالکيت مالک است، نه دوام خود حق مالکيت (پيلوار، 1391، ص88-91) . پس با توجه به مطالب گفته شده، مالکيت از امور اعتباري است، پس امري متدرج و سيال است، افراد جامعه ميتوانند با توجه به نيازهاي خود مالکيت را به گونه هاي مختلفي وضع کنند. يکي از مثال هاي بارز با توجه به اعتباري بودن مالکيت، مالکيت زماني است که امروزه در جوامع مختلف متداول شده است و انسانها با توجه به نيازهاي فردي خود آن را وضع کرده اند که با توجه به توضيحات فوق الذکر جاي هيچ گونه شک و ترديد در مورد عدم مشروعيت اين نهاد باقي نمي ماند.  

4-    عيني بودن مالکيت زماني در حقوق آمريکا 

      براي يافتن ماهيت حقوقي مالکيت زماني در حقوق آمريکا، بايد به بررسي انواع حقوق عيني بپردازيم. در حقوق آمريکا وقتي از حقوق عيني سخن به ميان مي‌آيد، منظور اعم از حق مالکيت ملک و حق انتفاع از ملکي مي‌باشد. همچنين هنگامي که صرفاً منفعت ملکي به ديگري منتقل مي‌شود، در زمر? حقوق عيني قرار مي‌گيرد.
 
 1-4- حق مالکيت ملک[6]
 
    شايع ترين حق عيني که اشخاص مي‌توانند نسبت به ملک دارا باشند، حق مالکيت ملک است که خود به دو صورت محقق مي‌شود:
 

 الف) حق مالکيت مستقر[7] 

    اين نوع مالکيت، کامل ترين حق مالکيت است. مالک چنين ملکي، داراي مالکيت مطلق نسبت به زمين و منافع آن است و مي‌تواند تمام حقوق مالکانه خود را در هر زمان که بخواهد اعمال نمايد و اين حقوق، به قرار و فراز ملکش تعميم مي‌يابد. همانطور که در مبحث اوّل متذکر شديم، حقوقدانان براي مالکيت سه وصف مطلق بودن، انحصاري بودن و دائمي بودن را ذکر کرده اند. در مورد دو وصف اول، اختلافي وجود ندارد، آنچه که در رابطه با مالکيت زماني مورد ترديد قرار گرفته وصف دائمي بودن آن است. در اينجا منظور از دوام، اين است که وقتي مالي در ملکيت شخصي وارد شد، براي هميشه در ملک او باقي مي ماند و مالک مي تواند تا زمان دلخواه از آن بهرمند شود، مگر اينکه به يکي از اسباب ناقل ملکيت، مالکيت به ديگري منتقل شود. يا به عبارت ديگر، رابطه بين مالک و ملک قطع شود؛ پس انتقال يا زماندار بودن مالکيت با دوام منافاتي ندارد. همانطور که گفتيم، در حقوق آمريکا بر صفت دائمي بودن تأکيد نمي شود.  حق مالکيت مستقر براي شخص و وراث او بدون محدوديت و براي هميشه به وجود مي‌آيد. از ويژگيهاي بارز ملک اين است که قابل رهن دادن و انتقال در طول دوره زندگي مالک مي‌باشد. اين حق، مي‌تواند به وسيل? سند يا به طور ارادي به ديگري منتقل شود و اگر به طور ارادي نباشد، بعد از مرگ مالک اصلي به ورث? او منتقل مي‌شود. همچنين مي‌توان از آن، براي پرداخت ديون مالک، قبل يا بعد از مرگ او استفاده کرد. نکته‌اي که بايد در نظر داشت، اين است که اين نوع مالکيت در برخي موارد به وسيله قانون يا دولت محدود مي‌شود (Miller & Jentz,2003, p985. Anderson & Fox & Twomey .& Jenning,1999, p.963) 

ب) حق مالکيت متزلزل[8] 

    نوع ديگر از حق مالکيت که مي توان براي اشخاص تصور نمود، حق مالکيت فسخ شدني مي‌باشد. اين نوع مالکيت، در مقايسه با مالکيت مطلق ملک، محدوديت بيشتري دارد. در مواقعي که در انتقال ملک به ديگري محدوديت به وجود مي‌آيد و انتقال نسبت به طرف ديگر، به طور مشروط و مقيد واقع مي‌گردد، اين نوع مالکيت محقق مي‌شود (Beatty & Samuelson, 2003,p.801). 

2-4- حق عمري[9] 

    يکي ديگر از اقسام حقوق عيني، حق عمري است اين حق به مدت عمر يک شخص معين که اغلب مالک ملک است به وجود مي‌آيد. دارند? حق عمري، در مقايسه بادارند? مالکيت متزلزل از درج? مالکيت کمتري برخوردار است. دارنده، حق استفاده و بهره برداري از ملک را دارا مي‌باشد، اما بهره برداري از حق، مقيد به رعايت حقوق عمومي، مثل خودداري از مزاحمت، خودداري از استفاده‌اي که مضرملک باشد، است. دارند? حق عمري، مي‌تواند ملک خود را رهن يا اجاره دهد، اما مدت انتقال نبايد بيشتر از مدت عمر مالک باشد؛ به عبارت ديگر، داراي تمام حقوق و وظايف مالک مطلق ملک است، به جز اينکه نبايد تصرفي نمايد که براي ملک مضر باشد و همچنين مانند مالک، موظف به پرداخت هزينه نگهداري، تعمير و پرداخت عوارض مي‌باشد .(Miller & Jentz,2003, p.985) 
 
3-4- منافع احتمالي[10]
 
    منافع احتمالي، زماني محقق مي‌شود که مالک منافع ملک خود را به ديگري منتقل مي‌نمايد. اين منافع، به صورت منافع استردادي[11] و منافع مؤجل[12]  مي‌باشد. منفعت استردادي، وقتي به وجود مي‌آيد که مالک به انتقال منفعت ملک، به منتقلٌ اليه مبادرت نمايد و مالک منفعت استردادي را به لحاظ عدم انتقال کامل منافع به منتقل اليه، دارا خواهد بود و بعد از انقضاي مدتي که مالک منفعت ملک را به منتقل اليه منتقل کرد، دوباره ملک به تصرفش در خواهد آمد و مالک، کليه حقوق متعلق به ملک را دوباره دارا به دست خواهد آورد. منفعت مؤجل، زماني محقق مي‌شود که مالک، ملک حق بهره برداري آني و بالفعل نسبت به ملک ندارد؛ چون منفعت موجود ملک را به شخص ديگري منتقل کرده است، اما داراي حق بالقوه نسبت به بهره برداري از ملک در آينده هست. (Anderson& Fox &Twomey& Jenning,1999, p.963)  در مقابل حقوق عيني که ناقل مالکيت هستند، برخي از حقوق هستند که از اساس منفعت و حق انتفاع آن ملک، به ديگران منتقل مي‌شود. اين حقوق، به صورت حق ارتفاق[13]،  انتفاع[14] ، اجازه[15] ظاهر مي‌شوند. حق استفاده از اموال ديگران، مانند: حق عبور از ملک ديگري را حق ارتفاق مي‌گويند. حق ارتفاق، براي مدت خاصي به وجود مي‌آيد، بدون اينکه دارنده حق، حق مالکيتي نسبت به ملک داشته باشد. زماني که حق ارتفاق، به ديگري منتقل مي‌شود، نمي‌تواند بدون رضايت مالک اين حق فسخ شود و فسخ بدون رضايت دارنده حق، غير نافذ و فاقد اثر است. 
نکته‌اي که بايد مد نظر قرار داشت اين است که حق ارتفاق، در نتيجه يک توافق شفاهي به وجود نمي‌آيد، بلکه حتماً بايد به موجب سند به ديگري واگذار شود. حقي که براي تصرف در ملک ديگران به وجود مي‌آيد حق انتفاع است، براي مثال اگر شخص الف از آبي که در ملک ديگري است، استفاده نمايد الف نسبت به آب ملک، حق انتفاع دارد. اجازه حقي است که به منظورانجام يک سري اعمال بر روي ملک ديگران براي شخص به وجود مي‌آيد. اين حق، قابل فسخ است و همانطور که با اراده و رضايت مالک زمين به وجود مي‌آيد، با رضايت همان مالک قابل فسخ نيز مي‌باشد. در حقوق آمريکا، انتقال اعم از حق مالکيت يا منفعت ملک  به وسيله سند صورت مي‌گيرد و شرايط انتقال در قرارداد فروش تعيين مي‌شود. سند بايد حاوي نام خريدار وفروشنده، کلماتي که دلالت برقصد انتقال نمايد، توصيف کامل مال مورد معامله و امضاي فروشنده باشد .(Miller & Jentz,2003, p.968) پس با توجه به مطالب ذکر شده، استنباط مي شود که مالکيت صرفاً براي اعيان حاصل نمي شود و منافع مي توانند موضوع مالکيت قلمداد شوند.
 
4-4- عقداجاره[16]
 
    در حقوق آمريکا، عقد اجاره از آن جهت که منفعت ملک به ديگري منتقل مي‌شود، در زمر? حقوق عيني قرار گرفته است . اجاره زماني محقق مي‌شود که مالک مال غير منقول، حق تصرف و انتفاع از ملکش را براي دور? زماني معين به ديگري منتقل نمايد. سپس به موجب عقد اجاره، منفعت ملک منتقل مي‌شود و انتقال ملک حتماً بايد در دور? زماني معين باشد. عقد اجاره، به موجب قرارداد صريح بين طرفين به وجود مي‌آيد . در قانون موضوعه برخي ايالت‌ها، اگر مدت اجاره بالغ بر سه سال باشد، قرارداد بايد به صورت کتبي تنظيم شود . برخي ديگر، معتقدند که اگر مدت اجاره زايد بر يک سال باشد، قرارداد به صورت کتبي تنظيم مي‌شود. در حقوق آمريکا، عقد اجاره به چهار گونه منعقد مي‌شود: 

الف) حق رقبي[17] 

    اجاره به صورت حق رقبي، زماني به وجود مي‌آيد که ملکي براي دور? زماني مشخص اجاره داده شود، مانند: يک سال، يکماه. بعد از پايان مدت مورد توافق، اجاره پايان مي‌يابد و حق تصرف دوباره به موجر اعاده مي‌شود و اگر موجر در خلال مدت اجاره فوت نمايد، به وراث او منتقل مي‌شود .(Miller & Jentz,2003, p.997).
 

ب) اجاره داري متناوب[18] 

    اين نوع اجاره، براي مدت معين به وجود مي‌آيد و تا زماني که يکي از طرفين‌، طرف ديگر را از فسخ و انقضاي مدت به وسيله اخطاريه آگاه ننمايد، به صورت خودکار براي دوره‌هاي بعدي نيز ادامه مي‌يابد و اين اجاره تجديد مي‌شود، براي مثال اگر در ايالتي، ملکي را به صورت ده روز در هر ماه اجاره نمايند، اين اجاره در هر ماه ادامه مي‌يابد و بعد از اتمام مدت تصرف بايد اخطاريه مبني بر اتمام دوره به مستأجر بعدي ارسال نمايند  (Miller &Jentz, 2003, p.997). 

ج) اجاره قابل فسخ[19]

    هنگامي که عقد اجاره، براي دور? نامعين بين طرفين منعقد مي‌شود و موجر و مستأجر قادر باشند، در هر زمان عقد اجاره را فسخ نمايند، اجاره قابل فسخ به وجود مي‌آيد و شخصي را که حق تملک زمين را براي دور? نامعين با رضايت مالک (موجر) به دست مي‌آورد؛  متصرف به ميل و اراد? مالک[20]مي‌نامند. 

د) اجاره با رضايت ضمني مالک[21]

     اين نوع اجاره، زماني محقق مي‌شود که مستأجر، بعد از پايان مدت اجاره، بدون اجاز? مالک به تصرفات خود ادامه دهد. اگر مالک، به طور ضمني با ادام? تصرفات او موافقت نمايد، اجاره با رضايت ضمني مالک به وجود مي‌آيد. (Anderson& Fox &Twomey&Jenning, 1999, p.1001)
حق مالکيتي که در قالب مالکيت زماني به اشخاص واگذار مي‌شود بر دو گونه است:
1- مالک شدن عين، به طور مطلق و بدون قيد و شرط.
2- مالک شدن منفعت ملک، يا به دست آوردن حق انتفاع براي دور? زماني معين.
    پس با توجه به دو قسم حق مالکيت، مي توان در تعريف مالکيت گفت رابطه اي است که بين يک شخص و شيء به وجود مي آيد و شخص مي تواند  از آن استفاده کند. به عبارت ديگر، مالکيت امر اعتباري است که بر اساس نيازهاي جامعه و پيشرفت تمدن بشري به اشکال مختلفي ظهور پيدا مي کند. در نتيجه، زماندار بودن مالکيت، با وصف دائمي بودن آن منافاتي ندارد. پس از بيان مباحث مربوط به انواع حقوق عيني، به نظر مي‌رسد، مي‌توان قسم اول مالکيت زماني را حق مالکيت مطلق ملک دانست. با اين توضيح که مالکيت نسبت به ملک مطلق و بدون قيد و شرط است و شخص تمام حقوق مالکانه از جمله انتفاع، اجاره، رهن و... را دارا مي‌باشد و محدود به زمان خاص نمي‌باشد، اما يک محدوديتي که وجود دارد، مربوط به زمان استفاده است که خريدار مي‌تواند براساس شيوه‌اي که انتخاب مي‌نمايد، استفاده از ملک را محدود به يک هفته در سال نمايد؛ ولي در مدت يک هفته که متعلق به خريدار است، ديگران هيچ حق مالکانه‌اي نسبت به ملک ندارند، ولي در عين حال مالک اين هفته، در استفاده از ملک نبايد به گونه‌اي عمل نمايد که مضر حقوق مالکان باشد. به نظر مي‌رسد، قسم دوّم مالکيت زماني را مي‌توان تحت عنوان عقد اجاره منعقد نمود، اما بايد بين موردي که منفعت منتقل مي‌شود، با موردي که فقط حق انتفاع منتقل مي‌شود، تميز قائل شد؛ چون در حق انتفاع، شخص مالک منافع نمي‌شود برخلاف منفعت، فقط حق استفاده از ملک را به دست مي‌آورد. پس زماني که منفعت ملکي، به ديگري منتقل مي‌شود و براي دور? زماني معين باشد، مي‌توان عقد اجاره را از نوع حق رقبي دانست.



نويسندگان: سعيد عطازاده، دانشجوي دکتري حقوق دانشگاه تهران (پرديس فارابي) و عضو هيئت علمي دانشگاه- الهه پارسا،  کارشناس ارشد حقوق خصوصي، مدرس دانشگاه پيام نور




مشاوره حقوقی رایگان