بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,736

بررسي حق سرقفلي و حق کسب و پيشه و تجارت در قانون روابط مالک و مستاجر سال 1356 و 1376- قسمت دوم (قسمت پاياني)

  1392/10/19
قسمت قبلي

فصل دوم: سابقه تاريخي سرقفلي و حق کسب يا پيشه يا تجارت در حقوق ايران

جامعه ايراني تا قبل از انقلاب مشروطه عملاً فاقد نظام قضايي کارآمد و مشخصي بوده است و عموماً اختلافات مردم با کدخدا منشي و يا قوانين شرعيه حل و فصل مي‌شده است هرچند که در مواردي اختلاف نظر فقها در مسائلي وجود داشته و باعث ايجاد رويه‌هاي متفاوت در مورد مشابهي بوده است. درخصوص سرقفلي اساساً تا قبل از سال 1317 آنچه به عنوان سرقفلي شناخته مي‌شده است وجهي بوده که مالک جهت گشايش قفل و با تراضي از مستاجر مي‌گرفته است و جالب اينجاست که حتي غير تاجر هم در زمان تخليه خانه از موجر، تقاضاي مبلغي به عنوان سرقفلي مي‌نموده است.

براي اولين در حقوق ايران قانوني تحت عنوان «قانون تعديل مال الاجاره مستغلات» در 1317 به تصويب مي‌رسد که در آن به رگه‌هايي هرچند ضعيف از حق کسب و پيشه اشاره شده است، در ماده 1 قانون مارالذکر آمده است: «هر خانه و عمارت مسکوني و اطاق و انبار و دکان و مغازه و حمام در صورتي که مدت اجاره اماکن مذکور منقضي شده باشد به تقاضاي متصرف براي مدتي تا سه سال از تاريخ اجراي قانون تجديد مي‌شود…» ملاحظه مي‌گردد که مقنن مدتي را پس از انقضاي اجاره براي مستاجر جهت تمديد قرارداد اجاره در نظر گرفته است که في الواقع حقي مضاعف از حق شناخته شده براي مستاجر بوده است. 
البته قانون مذکور شامل اماکن تجاري و غير تجاري مي‌شده است و در آيين نامه اجرايي قانون مذکور مصوب 15/11/1317 در ماده 9 براي اولين بار اشاره به حق سرقفلي مي‌گردد ولي درخصوص شرايط ايجاد و زوال و آثار آن مقرراتي وضع نمي‌گردد که به جهت ارزش تاريخي ماده مذکور، عين آن را در اين نوشتار ذکر مي کنيم : «در مواردي که به علت غيبت موجر يا مخالفت او تنظيم اجاره نامه با نمايندگي مدعي العموم مي‌شود ساير شرايطي که در اجاره نامه قيد و به عهده موجر و مستاجر گذارده مي‌شود بايد منطبق با شرايط اجاره نامه قبلي باشد و چنانچه اجاره نامه در بين نباشد شرايط عمومي از قبيل آب بها و هزينه برف روبي و ازاله خاکروبه و جبران کسر شيشة که معمولاً به عهده مستاجر است و تاديه عوارض مستغل و تعميرات ضروري آنکه به عهده موجر است و حق فسخ در صورت عدم تاديه مال الاجاره و تا ده روز بعد از موعد و همچنين نبودن هيچ گونه حقي براي مستاجر از قبيل سرقفلي و صنفي و غيره در اجاره نامه قيد مي‌شود.» البته به جهت شرايط آن روز جامعه ايران شناخت حق سرقفلي در مفهوم خاص، چندان مقبوليت نداشته است و لذا سردفتر در آيين نامه مذکور مکلف به درج نبودن حق سرقفلي شده بوده است.

در واقع در همان زمان هم وجود حقي مازاد بر مالکيت منافع براي مستاجر محل تجاري موافقين و مخالفيني داشته است و مخالفين سرقفلي را بر اين اعتقاد بوده است که: «… به موجب اصل هفدهم متمم قانون اساسي که مالکيت را به رسميت شناخته هيچ نوع تحديدي نبايد نسبت به آن اعمال شود و نبايد از مالک سلب تسلط شود زيرا مواد 30 و 31 قانون مدني آزاد بودن مالک را در هر نوع تسلط نسبت به عين و منفعت بيان نموده و ممنوع بودن سلب تصرف در ملک و ثمرات آن را اعلام مي‌نمايد. 
شناختن حق سرقفلي براي مستاجر تحديدي به مالکيت وارد ساخته و ثمره ملک را که حق سرقفلي جزئي از آن است از مالک سلب مي‌کند.» ولي موافقان در جواب ،استدلال مي‌نمودند که: «… درست است که مالک بر مالش هر نوع تسلطي دارد ولي بايد در ضمن اعمال اين حق به حقوق ديگران لطمه وارد نيايد. کارگر و صنعتگر و تاجري که در اثر فعاليت خود عده‌اي مشتري به دور خود جمع مي‌:ند داراي حقوق مکتسبه مي‌شود و نتيجه و ثمره اين فعاليت را نبايد مالک ملک ببرد. 
به عبارت ديگر اصل لاضرر که در فقه نيز جاري است و از مواد قانون مدني نيز استنباط مي‌شود بايد در اينجا اعمال شود و بدون آنکه در مالکيت مالک تصرفي بشود حقوق آن محدود به همان حقوقي گردد که نتيجه مستقيم مالکيت اوست نه نتيجه کار ديگران…»

سرانجام در سال 1339 قانون روابط موجر و مستاجر توسط کميسيون مشترک مجلسين سنا و شوراي ملي به تصويب رسيد که براي اولين بار اصطلاح حق کسب و پيشه و تجارت در اين قانون مورد استفاده قانونگذار قرار گرفت و حق کسب به مفهوم رايج امروزي در قانون مذکور به رسميت شناخته شد از مواد مهم اين قانون از جمله ماده 18 است که مقرر داشته: «مستاجر محل کسب و پيشه يا تجارت مي‌تواند محل مزبور را به غير انتقال دهد مشروط به اينکه اولاً مستاجر جديدي به همان کسب و پيشه و يا تجارت مغشول شود که در اجاره نامه قيد گرديده و ثانياً مدت اجاره جديد از بقيه مدت اجاره اصلي تجاوز ننمايد…» ملاحظه مي‌گردد که برخلاف قانون روابط موجر و مستاجر 56، در اين قانون اصولاً مستاجر حق انتقال مورد اجاره را دارد.

ماده 11 قانون مارالذکر نيز جهت تعيين ميزان حقوق کسب و پيشه، 6 ملاک را تعيين نموده که متاسفانه اين ماده در قانون سال 56 نيامده است ولي از لحاظ عملي و عرف بين کارشناسان دادگستري، درخصوص تعيين ميزان حقوق کسب و پيشه از ملاکهاي ماده 11 کمک گرفته مي‌شود هرچند به لحاظ منسوخ گرديدن قانون سال 1339 امکان استناد به مواد آن ممکن نيست.
از نکات مهم ديگر قانون 1339 اين بوده است که در آن، درخصوص موردي که مستاجر داراي حقوق کسب اقدام به تخلفي مي‌نمايد که نتيجه آن حق تخليه براي موجر است و در صورت تخليه اين سوال مطرح بوده است که آيا حقوق کسب و پيشه به لحاظ تخلف مستاجر از بين مي‌رود يا خير؟ 
در اين خصوص برخي قضات، نظرشان بر پرداخت حق کسب و پيشه بوده است با اين استدلال که: «اگر حقوق کسب و پيشه و تجارت حقي مستقر براي مستاجر است که با انعقاد عقد اجاره وجود مي‌يابد حذف و اسقاط آن، مستلزم وجود سبب قانوني خواهد بود. مجازات مستاجر متخلف همان تخليه محل استيجاري است که –علي رغم استمرار رابطه پس از انقضاي مدت در محل‌هاي کسبي- برخلاف ميل مستاجر صورت مي‌گيرد، لکن اين تخلف موجب نفي و سقوط حقوق کسب و پيشه و تجارت نمي‌شود و نمي‌توان مستاجر را بابت تخلفش به تاديه دو غرامت –يعني تخليه محل و از دست دادن حقوق کسب و پيشه- محکوم کرد.»

در نقطه مقابل موافقين تخليه بدون پرداخت حقوق کسب و پيشه معتقد بودند که:
«مستاجر متخلف، مقدم بر ضرر خود شده است و لذا در موقع تخليه ملک نمي‌تواند از حق کسب و پيشه و تجارت استفاده کند. مضافاً اينکه نحوه انشاي ماده نهم قانون، چنان است که قصد قانونگذار را به منحصر کردن موارد تعيين حقوق کسب و پيشه و تجارت به دو مورد مندرج در روابط استيجاري است، لذا حکم به وجود آن فقط در موارد منصوص ميسور است و آنجا که نسبت به وجود يا عدم آن ترديدي وجود داشته باشد، اصل عدم جاري است.»

هرچند متاسفانه در قانون سال 56 (ماده 14) مقرر گرديده است که در صورت اثبات تخلف مستاجر دادگاه، دستور تخليه ملک را خواهد داد بي آنکه حق کسب يا پيشه يا تجارت براي مستاجر تعيين گردد. 
در اينجا از نظر تحليلي بايد قائل به وجود حق کسب و پيشه و تجارت براي مستاجر گرديد و نظر موافقين با تخليه بدون تعلق حق سرقفلي از جهات عديده محل اشکال است از جمله اينکه:
1-موافقين هيچ دليلي مبني بر اينکه چرا تخلف مستاجر مي‌بايد علاوه بر تخليه مورد اجاره موجب محروميت از حقوق کسب و پيشه گردد ارائه ننموده‌اند و تخلف مستاجر صرفاً ملازصه با تخليه دارد و نه از بين رفتن حق کسب و پيشه.
2-اين استدلال که در صورت وجود حق کسب که امري استثنايي است بايد حکم به عدم داد نيز کاملاً اشتباه است چرا که در وجود حق کسب براي مستاجر متخلف تا قبل از تخلف ترديدي نيست، حال شک مي‌کنيم که آيا حق سابق را حادثي توانسته از بين ببرد يا نه؟ که بنابر اصل استصحاب، حکم به ابقاء حق سابق بايد داد و لذا در اينجا اصل عدم را نمي‌توان جاري نمود و حادث (تخلف مستاجر) توان از بين بردن حق کسب را ندارد چرا که به لحاظ منطقي ملازمه‌اي بين از بين رفتن حق کسب و تخلف مستاجر وجود ندارد و عادلانه نيست مستاجر را بخاطر تخلف به 2 مجازات (تخليه مورد اجاره و محروميت از حق کسب و پيشه) محکوم نمود لذا به نظر مي‌رسد اصلاح ماده 14 از اين جهت از جهت حقوقي و موازين عدالت ضروري مي‌باشد.

نهايتاً قانون جديد روابط موجر و مستاجر در سال 56 تصويب گرديد و طبق ماده 32 آن، قانون سال 39 نسخ گرديد و در خصوص اماکن تجاري که تا قبل از سال 76 به اجاره داده شده باشند کماکان مورد اعمال دادگاه‌هاست. در قانون سال 56 اصطلاح سرقفلي بکار نرفته است و مقنن اشاره به حق کسب و پيشه و تجارت دارد و نسبت به قانون قبلي مفصل‌تر و داراي نواقص کمتري مي‌باشد. 
از موارد برجسته در قانون 56 درخصوص حق کسب و پيشه و تجارت اين است که اصولاً قانونگذار در خصوص سرقفلي که، وجهي است که موجر در ابتداي اجاره از مستاجر اخذ مي‌نمايد سکوت نموده است و مقرراتي در اين خصوص وضع نگرديده است.
ديگر اينکه در ماده 14 مواردي از تخلفات مستاجر احصاء گرديده که در صورت اثبات آن علاوه بر تخليه مورد اجاره، مستاجر از حق کسب و پيشه محروم خواهد شد که اشکال بزرگ اين مجازات مضاعف و ناعادلانه را متذکر گرديديم.

براساس ماده 18: «ميزان حق کسب يا پيشه يا تجارت که در اين قانون و قوانين ديگر قيد شده است بر مبناي اصول و ضوابطي که آيين نامه آن از طرف وزارت خانه‌هاي دادگستري و مسکن و شهرسازي تهيه و تصويب کميسيون‌هاي مربوط مجلسين خواهد رسيد، تعيين مي‌گردد» که متاسفانه تاکنون، آيين نامه مذکور به تصويب نرسيده است و در عمل از ماده 11 قانون سال 39 در تعيين ميزان حق کسب و پيشه استفاده مي‌شود.

در سال 1362 قانوني تحت عنوان قانون روابط موجر و مستاجر به تصويب رسيد که طبق ماده 15 آن: «از تاريخ تصويب اين قانون اجاره محل‌هايي که براي سکونت واگذار مي‌شود، تابع مقررات قانون مدني و اين قانون و شرايط مقرر بين طرفين مي‌باشد» لذا قانون مذکور صرفاً درخصوص اجاره محل‌هاي مسکوني است و طبيعي است که در آن حقوق و پيشه و يا سرقفلي پيش بيني نشده است.

در سال 1365 قانون الحاق يک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر سال 62 به تصويب رسيد که مقرر مي‌دارد: «از تايخ تصويب اين قانون کليه اماکن استيجاري که با سند رسمي بدون دريافت هيچ گونه سرقفلي و پيش پرداخت به اجاره واگذار مي‌شود، در راس انقضاء مدت اجاره مستاجر موظف به تخليه آن مي‌باشد مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفين تمديد شود و در صورت تخلف دوائر اجراي ثبت مکلف به اجراي مفاد قانون هستند.»
به نظر مي‌رسد وقتي مقنن طبق ماده 15 قانون سال 62، قانون مذکور را صرفاً شامل اماکن مسکوني اعلام مي‌کند لذا تصويب ماده واحده الحاقي که ظاهراً شامل اماکن تجاري هم مي‌گردد جاي انتقاد و تامل جدي دارد و از سويي اينکه اگر موجر در ابتداي اجاره مبلغي تحت عنوان سرقفلي نگرفته باشد مستاجر مي‌بايست مورد اجاره را در پايان مدت اجاره تخليه کند کاملاً برخلاف حقوق کسب و پيشه مستاجر مي‌باشد و به وضوح قصد قانونگذار بازگشت به مقررات قانون مدني و قوانين شرعيه درخصوص اجاره بوده است، اين در حالي است که چنين رويه‌اي کاملاً مغاير با حقوق مکتسبه افراد مي‌باشد و همواره اشتباه مقنن ما اين بوده است که چون در فقه، سرقفلي به رسميت شناخته شده و اسمي از حق کسب و پيشه در مفهوم قانون سال 56 در فقه وجود ندارد لذا حق کسب و پيشه خلاف شرع است اين در حالي است که حق کسب و پيشه باتوجه مقتضيات جامعه و جلوگيري از زيان مستاجري است که مدتي را در محلي به کسب و کار مشغول بوده و به دليل حسن شهرت، مشتريان دائمي پيدا کرده است و حال اگر موجر بتواند در پايان مدت اجاره، مورد اجاره را تخليه کند به راحتي مي‌تواند از حاصل زحمات مستاجر خود بهره‌مند گردد و اين امر حتي با يکي از قواعد مسلم فقهي (قاعده لاضرر) سازگاري ندارد.

بالاخره در سال 76 آخرين قانون درخصوص روابط موجر و مستاجر به تصويب رسيد و طبق ماده 1 آن شامل اماکن مسکوني و تجاري مي‌گردد و از مهم‌ترين تغييرات صورت گرفته صدور دستور تخليه به جاي حکم تخليه است که اين امر به شوراهاي حل اختلاف واگذار شده که متاسفانه شوراهاي مذکور به دليل بکارگيري افراد بي تجربه و بعضاً کساني که هيچ گونه تحصيلات حقوقي ندارند رويه‌هاي مختلفي را اتخاذ نموده‌اند که بهتر است هر چه سريعتر، صدور دستور تخليه از صلاحيت شوراها خارج و به دادگاه واگذار گردد. 
در اين قانون از حق سرقفلي و کسب و پيشه هيچ سخني به ميان نيامده است و صرفاً به سرقفلي اشاره شده است و پرداخت سرقفلي در 3 فرض پيش بيني شده است:
1-وقتي مالک هنگام اجاره دادن ملک تجاري خود علاوه بر اخذ اجاره بها مبلغي تحت عنوان سرقفلي اخذ مي‌کند.
2-مستاجري که در حين مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي از موجر يا مستاجر ديگر دريافت مي‌دارد.
3-مستاجري که در ملک مورد اجاره داراي حقوق و امتيازات خاصي (مانند تعهد موجر بر اجاره دادن هر ساله مورد اجاره به مستاجر به قيمت متعارف) است، مستاجر جهت اسقاط اين گونه امتيازات و يا تخليه مورد اجاره، مبلغي را تحت عنوان سرقفلي اخذ نمايد.

با تدقيق در مقررات مذکور نتيجه اين که اجاره اماکن قبل از سال 76 اگر ملک مورد اجاره محل کسب و کار باشد مشمول قانون سال 56 و در مواردي ماده واحده سال 65 و اگر ملک مسکوني باشد مشمول قانون سال 62 و قانون مدني خواهد بود ولي اجاره کليه اماکن اعم از مسکوني و تجاري بعد از سال 76 به شرط رعايت شرايط شکلي ماده 2 قانون سال 76 مشمول قانون مذکور و قانون مدني مي‌باشد.


نويسنده: حسين طالع- وکيل پايه يک دادگستري و داديار انتظامي کانون مرکز





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان