بسم الله
 
EN

بازدیدها: 684

نقش مهم دفاتر اسناد رسمي در کاستن دعاوي

  1392/10/13
علت بخش مهمي از دعواها و شلوغي دادگاه ها بي اعتنايي به دفاتر اسناد رسمي، اعتبار اسناد رسمي و رويه هاي غلطي است که در اين مورد پيش گرفته شده است. تجربه چندين سال خدمت در دانشگاه و کسوت قضاوت و دوراني دو ساله که در محضر طي کردم به من امکان مي دهد که به پيچ ومهره هاي کار تا اندازه اي وارد شوم يعني بيگانه اي نيستم که فقط تئوري خوانده باشم و بخواهم آنها را به شما پس بدهم.
قبل از تصويب قانون ثبت اسناد در سال 1310 پدر من وکيل دادگستري بود. برايم نقل مي کرد که 90 درصد دعاوي اختلاف در مالکيت بود و بيشتر سر املاک. کار و بار وکلاخيلي خوب بود از اين جهت که اختلاف مالکيت از دعاوي پيچيده اي است که سال ها طول مي کشد. معاملات معارضي که بر مبناي مالکيت هاي عادي ايجاد مي شد بدين پيچيدگي دامن مي زد. کسي ملکش را با سند عادي مي فروخت بعد به دومي و سومي هم مي فروخت، به چهارمي هم مي فروخت و گاه مي ديدي پنج نفر اختلاف مالکيت دارند. بعد يکي از اينها فوت مي کرد و 10 وارث ديگر جانشين متوفي مي شد. آن وقت ها خانواده ها بزرگ بودند مثل حالاکوچک نبود، يک نفر که مي مرد گاه 15 نفر جانشينش مي شدند؛ بدين سان دعاوي پيچيده مي شد و پرونده ها قطور. نگاه به پرونده هاي ثبتي ايجاد وحشت مي کرد و سر درآوردن از آنها کار مشکلي بود.
براي جلوگيري از اين بي نظمي و استقرار صلح اجتماعي به جاي اين جنگ، تمهيداتي انديشيدند که بهترين آن تصويب قانون ثبت اسناد بود. از قضات، وکلاو دانشمندان آن روز هم براي جلوگيري از بي نظمي و به هم ريختگي مدد خواسته شد.

هدف هاي اصلي عبارت بودند از 1- جلوگيري از معاملات معارض 2- نظارت دولت بر سرزمين ملي 3- حفاظت از منابع طبيعي به اضافه فوايد فرعي ديگر که توضيح مي دهم.
1- نظارت بر سرزمين ملي از نظر سياسي و اقتصادي خيلي اهميت دارد. فلسطين را چگونه اسرائيليان تصرف کردند و اکنون ادعاي مالکيت آن را دارند؟ از راه خريد و فروش همين قولنامه هاي عادي و براي اينکه هيچ نظارتي بر خريد و فروش سرزمين فلسطين نبود. اگر تنها با سند رسمي ملک منتقل شود دولت قادر است بر نقل وانتقال سرزمين خود نظارت داشته باشد و مانع از اين شود که خارجيان بتوانند آن را تصاحب کنند. در قوانين مدني ما پيش بيني شده است که خارجيان آزاد نيستند هر چه بخواهند ملک غيرمنقول داشته باشند، اين مصلحت را خيلي آسان مي توان با قولنامه از بين برد و خارجيان مي توانند با مالکان نيازمند و ناآگاه قولنامه بنويسند و بگويند که ما مالکيم و تمام يا بخشي از سرزمين ملي به ما رسيده است. براي رعايت مصلحت هاي يادشده مقرر شد که املاک در دفتري به نام دفتر املاک ثبت شود، نظم و ترتيب پيدا کند و نقل وانتقالاتي که در نظر است صورت گيرد، از طريق دفتر اسناد رسمي باشد تا از اين راه به دفتر املاک منتقل شود. بي گمان مسائل ياد شده استقرايي است و ممکن است مسائل فرعي ديگري هم باشد که در آن عناوين نيامده است.

2- يکي از فوايد مهم حمايت منابع و منافع ملي است. با قولنامه خيلي ساده مي شود جنگلي را فروخت يا زمين کشاورزي را تقسيم کرد يا مال وقفي را اصلااز بين برد ولي با سند رسمي امکان ندارد و معامله خلاف قانون از طرف مامور دفتر اسناد رسمي ثبت نمي شود و نظارت مامور مانع از تحقق چنين خلافي مي شود. با قولنامه مي توان سرزمين ملي را به بيگانگان فروخت، بدون اينکه دولت هيچ کنترلي بر اين نقل وانتقالات داشته باشد.

3- با قولنامه مي توان معاملات معارض انجام داد، در حالي که با سند رسمي معاملات معارضي انجام نمي شود. از فوايد ثبت در دفتر املاک و گزارشي که دفاتر اسناد رسمي از دفتر املاک راجع به وضعيت مالکيت مي خواهند همين است که مردم امکان آگاه شدن از وضعيت ملک را قبل از معامله در يک نهاد رسمي دارند، در حالي که در مورد معاملات اسناد عادي چنين امکاني وجود ندارد.
مالکيت، برخلاف حق ديني مفهومي نسبي نيست. من ممکن است از شما طلبکار باشم ولي طلب من به ديگري هيچ ربطي ندارد و يا به شما بدهکار باشم اين رابطه اي است شخصي بين من و شما نه بين من و جامعه، ولي مالکيت حق عيني است که احترام آن به تمام مردم جامعه واجب است بنابراين سندي که حاکي از نقل وانتقال اين مال مي شود بايد به گونه اي تنظيم شود که در مقابل همه مردم قابل استناد باشد و چنين سندي تنها سند رسمي است. سند رسمي است که مفاد و مندرجات آن در مقابل اشخاص ثالث و همچنين تاريخ تنظيم آن در مقابل اشخاص ثالث اعتبار دارد و کسي نمي تواند منکر آنها شود. شما اگر با قولنامه بگوييد مالک محلي هستيد ممکن است ديگري منکر شود و بگويد قولنامه را معتبر و نافذ نمي شناسم، اما اگر سند رسمي داشته باشيد، در برابر آن چنين سخني مسموع نيست ولو اينکه گوينده مدعي شود از مالک خريده ام، به اضافه، در برابر سند عادي قولنامه ممکن است به نسبيت اعتبار استناد کنند، در حالي که در مقابل سند رسمي اين ايرادها پذيرفته نيست.
تنظيم سند رسمي فوايد جانبي ديگري هم دارد؛ دولت اين را وسيله اي قرار داده براي اينکه ماليات ها و عوارضي که لازم است براي ملک قبل از معامله وصول شود، ولي پذيرش سند عادي اين حکمت را نيز بيهوده مي کند. حساب کنيد اگر همه اين مزايا حذف شود، چقدر دعوا ايجاد مي شود؟ حال که فهميديم پرهيز از ايجاد دعوا بهتر است از درمان، آيا بهتر نيست که به جاي اينکه از تعداد دعاوي ايجاد شده به تمهيدات غيرعلمي بکاهيم، به ريشه ها بپردازيم و کاري کنيم که اصلادعوا ايجاد نشود؟
سردفتر به عنوان مشاور معتمد، مشاوري که هم مورد اعتماد جامعه است و هم مورد اعتماد اشخاص، مي تواند به عنوان ناصح و هدايت کننده در معامله دخالت کند و زمينه ايجاد اختلاف آينده را از بين ببرد. اين نقش سردفتر بسيار اهميت دارد. من فکر مي کنم که نقش سردفتر حتي از وکيل دادگستري به مراتب حساس تر است، براي اينکه وکيل دادگستري با پديده موجود در دادگاه برخورد مي کند و مقابلش وکيل مدافع، طرف مخالف است. آنها صحبت مي کنند، با رفقايش مشورت مي کنند و بالاخره راه حلي مناسب پيدا مي شود. اما سردفتر، اگر شرطي را درست در سند ننويسد، ممکن است دعاوي متعددي از آن ايجاد شود که اصلاقابل پيش بيني نيست. در واقع سردفتر به شطرنج بازي مي ماند که بايد 10 دست دورتر دست طرفش را نيز بخواند، يعني تصور کند اگر اختلافي در رويه قضايي پيش آمد سند چنان گويا و قاطع باشد که بتواند از همه اختلاف هاي احتمالي جلوگيري کند. براي تامين اين اهداف، ماده 22 قانون ثبت بدين مضمون تدوين شد؛ همين که ملکي در دفتر املاک ثبت شد، دولت فقط کسي را مالک مي شناسد که در دفتر املاک اين مال به نام او است يا از طريق دفاتر اسناد رسمي به او منتقل شده است. دولت در اين ماده اعم از قوه مجريه، قوه قضاييه و قوه مقننه است، يعني دولت به معناي عام است نه به معناي خاص تا ادعا شود که دولت به حکم قانون، مالکي را مي شناسد ولي قضاوت محاکم به گونه ديگري است. قضات محاکم هم جزو دولت و جزو قوه قضاييه هستند و جداي از آنها نيستند بنابراين وقتي قانون مي گويد دولت فقط کسي را مالک مي شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده يا از طريق دفاتر اسناد رسمي به او منتقل شده، قوه قضاييه را هم در برمي گيرد. به ويژه که قسمت دوم مجريان و مفسران را هدايت مي کند و مي گويد مالک کسي است که ملک به نام او ثبت شده يا از طريق دفتر اسناد رسمي به او منتقل شده است. اين تاکيد و تصريح کاملاهدف قانونگذار را بيان مي کند و نشان مي دهد که نقل و انتقال با سند عادي قابليت انتقال را ندارد.
شمار دعاوي که از معاملات آپارتمان هاي ساخته نشده است شايد 10 تا 20 درصد دعاوي باشد که در دادگستري مطرح است. دعواهاي حقوقي ديگر نيز از همين قبيل است، براي اينکه قواعد حاکم را متخصص تهيه نمي کند رابطه بساز و بفروش و خريدارانش روشن نيست.

اهميت دفاتر در ثبت اسناد

يکي ديگر از وظايف اداره ثبت، غير از دفتر املاک، ثبت اسناد است که بيشتر به کار دفترخانه ها مربوط مي شود، همانطور که گفتم سردفتري مقام واقعا حساسي است. سردفتر همان مقام و ماده اصلي است که مي تواند نزاع را در دعاوي از بين ببرد. من زماني قاضي بودم. صدها پرونده در مورد تعهد به تخليه و معني عبارت سند مطرح بود. مطابق نظامنامه دفاتر اسناد رسمي آنچه قابليت صدور اجراييه را دارد مفاد سند رسمي است نه قانون. سردفتر قاضي نيست که بتواند قانون را اجرا کند بلکه بايد در سند به طور صريح بنويسند که مستاجر قبل از خاتمه زمان مورد اجاره موظف است که ملک را تحويل موجر بدهد و همين شرط ساده را به عباراتي مي نوشتند که ده ها پرونده براي تعبير و تفسير آن ايجاد مي شد. به عنوان مثال، در غالب اجاره نامه ها قيد شده بود که مستاجر بايد عين مستاجره را همانگونه که سالم تحويل گرفته است سالم تحويل دهد و رويه قضايي مردد بود که تعهد ناظر به اصل تحويل است يا ناظر به کيفيت و تاريخ آن ؟ آيا هدف از شرط پيمان تعهد و تحويل عين در پايان اجاره است يا مي خواهد ضمان نقص عين را بيان کند؟ هم اکنون نيز چندين پرونده سراغ دارم که مي پرسيدند شرطي که در قرارداد آمده شرط تخلف از فعل است يا شرط خيار؟ اختلاف در تعبير شرط ناظر به حالتي است که در قرارداد شرط شده است ولي معلق شده است به تخلف از فعلي که بايد انجام گيرد. به عنوان مثال، شرط مي شود که اگر مديوني ديون خودش را به موقع نپرداخت طرف مقابل اختيار دارد که معامله را فسخ کند ولي براي آن مدت معين نمي کند. پس اگر اين شرط خيار شرط باشد، چون مدت ندارد هم عقد باطل است وهم شرط و اگر اين خيار تخلف از شرط فعل باشد قابليت اجرا دارد. با تحرير شرط به عبارتي که قابل تفسير و مبهم نباشد، سردفتر مي تواند از اين دعاوي جلوگيري نمايد. قوه قضاييه اگر بخواهد از شمار دعاوي بکاهد بايد کاري کند که از ايجاد زمينه دعوي پيشگيري کند و اينها که گفتم از مباني مسلمي است که از ايجاد دعاوي جلوگيري مي کند. ببينيد چقدر شما دعاوي انکار و ترديد و جعل اسناد عادي در دادگستري داريد. در معاملاتي کسي آمده با سند رسمي ملکي را فروخته و بعد آمده با قولنامه مقدم که تاريخ آن دست خودش بوده به ديگري انتقال داده است و ادعا دارد که ملک را قبلابه کس ديگري فروخته ام بنابراين اين ملک مال اوست و مال شما نيست. بدين ترتيب، به حيله و به اتکاي رويه قضايي اعتبار سند رسمي را از بين مي برد. وانگهي، به دعاوي مي افزايد. در دعواي اين دو خريدار چه بايد کرد؟ قولنامه قبلي مقدم است يا سند رسمي بعدي ؟ اگر بخواهيم قاعده را رعايت کنيم، چون تاريخ اسناد رسمي در مقابل اشخاص ثالث اعتبار دارد ولي تاريخ اسناد عادي در مقابل اشخاص ثالث اعتبار ندارد بايد به سود خريدار با سند رسمي راي داد ولي اعتماد به اين ظاهر هميشه درست نيست. بايد ديد حق آنکه راست مي گويد چگونه حفظ مي شود؟ اين سره و ناسره را چگونه مي توان تشخيص داد؟ و همه اينها از نتايج نامطلوب سياست غلطي است که قوه قضاييه پيش گرفته است. امروز جهان مصلحت هاست، جهان رفع احتياج هاست و بر فرض که بر سر دوراهي بخواهيم يکي از راه حل ها را انتخاب کنيم نبايد سياستي را انتخاب کنيم که به ايجاد دعاوي منتهي شود. بايد سياستي را در پيش بگيريم که دعاوي از بين برود و براي از بين رفتن دعاوي يکي از راه هاي موثر تقويت دفاتر اسناد رسمي و احترام به سند رسمي است. طبيعي است که مردم وقتي بتوانند معاملات خود را با سند عادي انجام دهند احتياجي به سند رسمي وجود ندارد. کدام آدم عاقلي که مي تواند در خانه اش چند کلمه چيز بنويسد، آن را رها مي کند و به محضر مي رود؟
نقدي که گفتم براي اين بود که در عين حال که اهميت دفاتر اسناد رسمي براي جلوگيري از دعاوي مختلف را تذکر مي دهم، رهنمودهايي باشد براي قوه قضاييه. هدفمان اين نيست که قوه قضاييه تخريب شود بلکه هدف اين است که هدايت شود و شايد از همين مجالس نتيجه اي حاصل شود و نتيجه به پيشبرد کارها منجر شود و مردم از سرگرداني خلاص شوند.
سر چشمه شايد گرفتن به بيل
چو پر شد نشايد گذشتن به پيل
در اين اشعار هزاران معني نهفته است. براي گرفتن نتيجه مطلوب بايد نهادي را که سند را تنظيم مي کند و از آن دعاوي متعدد ايجاد مي شود اصلاح کرد والاوقتي دعوا ايجاد شد، گروه گروه به تعداد آمار اضافه مي شود و نيز به تعداد دعاوي. وقتي شما موانعي را که باعث مسدود کردن دعوا است از بين ببريد، چگونه توقع داريد دعاوي کم شود؟ درست است که جمعيت اضافه شده است. اين مشکلات را ما هم مي فهميم ولي ما بايد از ازدياد جمعيت به وسيله تمهيدات ديگري استفاده کنيم. از تراکم جمعيت در شهرها جلوگيري کنيم. مشکلات قوه قضاييه را ما مي فهميم، ولي هدايت سياست قضايي به سوي پيشگيري از دعوي است. اين را مي خواستم امروز عرض کنم و تقاضاي من اين است که به اين حرف ها توجه دقيق کنيد، اين مسائل خيلي اهميت دارد. ما اگر آمار داشتيم مي ديديم اگر اينها را رعايت مي کردند تا چه اندازه در کم کردن دعاوي و در نتيجه بالابردن دقت قضات محترم در رسيدگي به دعاوي بيشتر مي شد.



نويسنده :استاد دکتر ناصر کاتوزيان





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان