بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,070

سوالات حقوقي و پاسخهاي مربوطه(99) فروش ملکي که در رهن بانک است

  1392/10/8

چنانچه ملكي كه در رهن بانك است توسط مالك آن به فروش برسد طوري كه وام مأخوذه و سود متعلقه بيش از مبلغ فروش باشد آيا موضوع جنبه كلاهبرداري دارد؟


نهريني ( كانون وكلاي دادگستري مركزي)؛


اولا ، از يك سو مطابق ماده 793 قانون مدني و رأي وحدت رويه شماره 620 مورخ 20/8/1376 و رأي اصراري شماره 42 مورخ 12/8/1366، معامله به مال مرهونه غيرنافذ تلقي شده و از سويي ديگر مطابق رأي اصراري شماره 21 مورخ 12/12/1376 هيأت عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور، معامله نسبت به عين مرهونه توسط مالك آن بلامانع اعلام گشته است النهايه مقرر شده كه هر گاه درمتن قرارداد انتقال، مالك (راهن) تعهد بر تأديه ديون و فك رهن كند مي  توان با طرح خواسته هاي مربوطه در دادخواست، ضمن الزام به تنظيم سند رسمي انتقال ، مالك را ملزم به انجام شرايط و مفاد مبايعه نامه از جمله پرداخت ديون و الزام به فك رهن نيز كرد. به علاوه حسب نظر مرحوم امام خميني(ره) در كتاب تحرير الوسيله (باب رهن) و همچنين نظر مرحوم شيخ مرتضي انصاري (ره) در كتاب المكاسب، معامله نسبت به عين مرهونه باطل محسوب نمي گردد و با قياس اولويت نسبت به معامله فضولي راهني كه نسبت به مال خود معامله مي كند ولو اين كه آن مال در قيد رهن باشد، معامله باطلي را منعقد نمي سازد بلكه حداكثر بايد چنين معامله اي را به لحاظ رعايت حقوق و غبطه مرتهن، غير نافذ دانست.

ثانيا ، فروض فوق در وضعيتي است كه ديون موضوع عقد رهن، بيش از ارزش عين مرهونه نيست. در وضعيتي كه همانند موضوع سؤال، مبلغ و ديون مورد رهن، بيش از قيمت و ارزش عين مرهونه باشد، اگر چه راهن متعهد به تأديه ديون مزبور است ولي في الواقع راهن مالي را به خريدار فروخته كه اساسا به مثابه آن است كه ديگر ماليت ندارد و در حقيقت راهن اقدام به فروش ملكي كرده كه به لحاظ افزايش و پوشش ديون مورد رهن مالكيت او بر مال مزبور محل ترديد و تزلزل است. بنابراين اگر چه ظاهرا مالك مزبور (راهن) ، مال خود را معامله مي كند ولي في الواقع به لحاظ فقدان ماليت نسبت به مالك و مستحق للغيربودن آن، ديگر مالكيتي براي وي متصور نيست تا از سوي او قابليت نقل و انتقال داشته باشد. مضافا اين كه ماده 1 قانون تشديد مجازات مرتكبان ارتشاء و اختلاس و كلاهبرداري مصوب 15/9/1367 يكي از مصاديق كلاهبرداري را اين گونه معرفي مي كند كه هركس از راه حيله و تقلب مردم را به داشتن اموال واهي فريب دهد و به يكي از وسايل مذكوره يا وسايل تقلبي ديگر، وجوه يا اموال يا اسناد و امثال آن ها را تحصيل كرده و از اين راه مال ديگري را ببرد كلاه بردار محسوب مي شود. بنابراين يكي از راه هاي بردن مال ديگري، فريب مردم به داشتن اموال و فروش آنها است كه فرض مسأله به لحاظ شموليت ديون مورد عقد رهن بر كل ارزش عين مرهونه، ملك مزبور را نبايد متعلق به چنين راهن و مالكي دانست.

لهذا به نظر مي رسد پاسخ سوال مثبت باشد و موضوع جنبه كلاهبرداري دارد.

محمدي (دادگاه عمومي بخش گلستان):

براي پاسخ به سؤال مذكور بهتر است اول به اين سؤال پاسخ داده شود كه آيا عين مرهونه قابل نقل و انتقال و واگذاري به غير است؟ كه در ماده 773 قانون مدني آمده است «هر مالي كه قابل نقل و انتقال قانوني نيست نمي تواند مورد رهن واقع شود» پس مال مرهونه بايد قابل نقل و انتقال باشد و در فرض سؤال مال مرهونه ملك است و آن مال از اموالي است كه قابل نقل و انتقال قانوني است. دوم: اين كه آيا راهن (مالك) حق فروش عين مرهونه را دارد؟ كه ماده 778 قانون مدني به اين سؤال پاسخ داده است « اگر شرط شده باشد كه مرتهن حق فروش عين مرهونه را ندارد باطل است» پس راهن (مالك) حق فروش مال مرهونه را دارد.

سوم: اين كه آيا به محض وقوع عقد رهن، مرتهن نسبت به عين مرهونه يا منفعت عين مرهونه مالكيت پيدا مي كند يا خير؟ با توجه به تعريف عقد رهن در ماده 771 قانون مدني كه« رهن عقدي است كه به موجب آن مديون مالي را براي وثيقه به داين مي دهد» و برابر مفاد ماده 772 قانون، مرتهن حق قبض مال مرهونه را دارد نتيجه اين كه مرتهن به محض وقوع عقد رهن هيچ گونه مالكيت نسبت به عين يا منفعت مال مرهونه پيدا نمي كند. بنابراين مال مرهونه بايد قابليت نقل و انتقال قانوني داشته باشد كه ملك فرض سؤال اين شرط قانوني را داراست و راهن حق فروش مال مرهونه را دارد كه در فرض سؤال راهن از اين حق استفاده كرده است و چون مرتهن هيچ گونه مالكيتي نسبت به مال مرهونه اعم از مالكيت عيني يا مالكيت نسبت به منفعت عين مرهونه ندارد لذا مرتهن حق منع راهن و فروش مال مرهونه را ندارد و از طرف ديگر هيچ گونه منع قانوني براي راهن جهت فروش مال مرهونه وجود ندارد لذا فروش مال مرهونه از ناحيه راهن آن هم به هر قيمت و مبلغي فاقد اشكال قانوني است.

نتيجه اين كه با توجه به تعريف كلاه برداري كه بردن مال غير با عمليات متقلبانه است در فرض سؤال مال مرتهن ربوده نشده بلكه راهن بدون درنظر گرفتن حق و حقوق مرتهن نسبت به مال مرهونه اقدام كرده است كه كلاه برداري نيست.

از طرف ديگر فروش مال غير هم نيست، زيرا به محض وقوع عقد رهن مرتهن مالكيتي نسبت به مال مرهونه پيدا نمي كند.

پس موضوع حقوقي است و مرتهن برابر مفاد ماده 781 قانون مدني مي تواند با تنظيم دادخواست حقوق متعلقه خويش را مطالبه كند. و اين كه آيا فعل ارتكابي عنوان جزايي ديگري دارد يا خير؟ به نظر فعل ارتكابي معنونه جرم نيست.

نظر دوم: انتقال عين مرهونه توسط راهن، بدون ذكر حق مرتهن، اين موضوع از مصاديق ماده (1) انتقال مال غير مصوب سال 1308 است و در صورت قيد حق مرتهن، موضوع جنبه حقوقي دارد.

ياوري (دادستاني كل كشور):

درست است كه در امور جزايي تفسير مضيق جاري است ولي تفسير مضيق نبايد به گونه اي باشد كه وسيله اي براي خوردن مال مردم باشد.

قواعد حقوقي براي حفظ حقوق مردم وضع شده و در تفسير قانون، عدل و انصاف بايد مدنظر باشد.در جامعه امروزي عده اي بساز و بفروش ملكي را در رهن بانك قرار مي دهند و سپس بناي نيمه كاره را پيش فروش كرده و بعد از آن از ادامه كار خودداري مي كنند و اقساط بانك را نيز نمي پردازند و در نهايت بانك جهت طلب خود، ملك مرهونه را تملك مي كند حال تكليف خريداري كه از اين قضيه (رهن ملك) خبر نداشته چيست؟ البته در صورتي كه خريدار اطلاع داشته، جرمي واقع نشده و فرض سؤال اين است كه خريدار اطلاع نداشته باشد. به عقيده اين جانب در پاسخ سؤال كه وام مأخوذه و سود متعلقه بيش از ثمن معامله بوده و فروشنده اين مطلب را پنهان نگهداشته، در واقع ملكي را كه متعلق حق غير (بانك) است فروخته و بر فرض كه معتقد باشيم در كلاه برداري فعل مثبت متقلبانه شرط تحقق بزه است، اين مورد از مصاديق تحصيل مال فاقد مشروعيت بوده و مطابق قسمت اخير ماده 2 قانون تشديد مجازات مرتكبان ارتشاء و اختلاس و كلاهبرداري قابل تعقيب كيفري مي باشد.

شاه حسيني (دادگستري ورامين):


با توجه به اين كه عقد رهن موجب زوال مالكيت راهن نيست و راهن همچنان مالك تلقي مي شود. و معامله مال مرهونه با غير مرتهن، باطل نيست، هر چند در تحليل حقوقي اين كه معامله فوق غير نافذ است يا خير اختلاف نظر است ليكن در هر حال معامله باطل نيست، و از طرفي در فرض مسأله مذكور عنصر مادي كلاه برداري، يعني بردن و تحصيل مال نامشروع مال منتفي است. لذا موضوع جنبه كلاهبرداري ندارد، چه اين كه راهن در قبال اخذ مالكيت ثمن، مالكيت عين مبيع را به خريدار منتقل كرده است. با اين وصف حسب مقررات مدني از جمله خيار تدليس، خريدار مي  تواند در احقاق حق خود اقدام كند، ليكن موضوع كلاهبرداري نيست.

سفلايي (دادگستري هشتگرد):

اتفاق نظر :

چنانچه كيفيت انتقال با رعايت رأي وحدت رويه شماره 43-10/8/51 شمول ماده 117 قانون ثبت باشد به عنوان معامله معارض قابل تعقيب كيفري است يعني هر دو سند رهن و انتقال رسمي باشد.

همان گونه كه در رأي وحدت رويه مذكور آمده است «... ممكن است بر فرض احراز سؤنيت با ماده كيفري ديگري قابل انطباق باشد...» در فرض سؤال با احراز سؤنيت، چنانچه فروشنده با فريب خريدار و توسل به وسايل متقلبانه اقدام به اين عمل كرده و عنصر مادي موضوع ماده يك قانون تشديد مجازات مرتكبان ارتشاء و اختلاس و كلاهبرداري محقق شده باشد تحت عنوان كلاه برداري قابل تعقيب است و در صورتي كه سكوت كرده و دررهن بودن مال رابيان نكرده باشد چون در كلاه برداري عنصر فريب مستلزم عمل مادي مثبت است كلاه بردار نيست ليكن به عنوان دارا شدن نامشروع و غيرعادلانه با احراز سوءنيت وفق ماده 2 قانون تشديد قابل تعقيب است.

معدني (دادسراي عمومي و انقلاب ناحيه 1 تهران):

اگر هيچ عمليات متقلبانه اي نظير از بين بردن قسمتي از سند كه در آن موضوع در رهن بودن ملك قيد شده است يا نشان دادن كپي سند با حذف قسمتي كه موضوع رهن در آن منعكس است و غيره انجام نشده باشد و فروشنده كتبا موضوع در رهن نبودن سند را قيد نكرده باشد كلاه برداري نيست و همچنين است اگر خريدار عالم به رهن بودن باشد يا اين كه عالم نباشد و فروشنده نيز سؤنيت نداشته باشد. اما اگر فروشنده اقدام متقلبانه اي نظير آن چه ذكر شد انجام داده باشد موضوع مي تواند كلاه برداري به شمار آيد. بنابراين به طور كلي نمي توان گفت كلاه برداري است.

صدقي (تشكيلات و برنامه ريزي قوه قضاييه):

با توجه به اين كه اصل مالكيت فروشنده بر ملك مرهون باقي است و مال غيري به فروش نرفته بنابراين صرف فروش ملك مرهونه جرم نيست. ليكن اگر ملكي در رهن باشد و فروشنده بدون اطلاع به خريدار، آن را به وي بفروشد، به طوري كه وام مأخوذه و سود متعلقه به آن بيش از ثمن معامله باشد با توجه به وجود عنصر فريب و فروش مال موهوم توسط فروشنده (زيرا پس از استيفاء حق توسط مرتهن، ثمن پرداختي بلاعوض شده و در اصل خريدار مال موهوم خريده است) مورد از مصاديق بارز كلاه برداري موضوع ماده 1 قانون تشديد مجازات بوده و فروشنده مستحق مجازات جرم كلاهبرداري مي باشد.

منصوري (دانشگاه آزاد اسلامي):

با توجه به اين كه كلاه برداري عبارتست از بردن مال غير با توسل به روش هاي متقلبانه و در هرحال اعمال روش هاي متقلبانه مي بايست مقدم بر بردن مال باشد چنانچه در اين مورد بانك را متضرر قلمداد كنيم ( كه با توجه به رهن بودن ملك چنين فرضي ممكن نيست) گرفتن وام مقدم بر فروش ملك بوده و موضوع جنبه كلاه برداري ندارد و در صورتي كه خريدار را متضرر قلمداد كنيم چنانچه از رهن بودن ملك اطلاع نداشته باشد و فروشنده نيز به قصد پرداختن دين خود به بانك چنين عملي را مرتكب شده باشد آن عمل مشمول عنوان كلاه برداري است.

مؤمني (شوراي حل اختلاف):

در مورد اين سؤال سه نظريه وجود دارد :

1- طبق ماده 104 قانون ثبت خريدار وظيفه دارد ملك شناسنامه دار را معامله كند و از قبل تحقيقات و بررسي هاي لازم به عمل آورد كه چون چنين نكرده پس طبق قاعده اقدام عمل كرده است و به هر حال عمل فروشنده جرم محسوب نمي شود.

2- طبق ماده 117 قانون ثبت جرم است و اگر سكوت كند هم جرم است.

3- نظريه (اكثريت): بايد قائل به تفكيك شويم با فرض اين كه فروشنده (راهن) اطلاع از رهن بودن ملك و ميزان بدهي آن دارد و با ايراد وصف سكوت مي كند و خريدار را مطلع نمي سازد از ظاهر سند هم به واسطه المثني بودن يا هر دليل ديگري مشخص نشده كه ملك در رهن است و بانك (مرتهن) هم موافقتي با انتقال ملك نكرده است در اين جا عمل فروشنده واجد سوءنيت متقلبانه و كلاه برداري است چون طرف را مطلع نكرده است و در اين فرض مستوجب مجازات مربوط به انتقال مال غير (در حكم كلاهبرداري ) است اما چنانچه فروشنده به ميزان بدهي ها ( وام مأخوذه با محاسبه سود متعلقه) اطلاع نداشته و خريدار هم از مرهونه بودن ملك در زمان معامله اطلاع حاصل كرده باشد در اين صورت با لحاظ فقدان سوء نيت، عمل فروشنده جرم محسوب نمي شود چون فاقد اركان مجرمانه است هر چند ازحيث مدني موجب ضمان باشد.

شجاعي(نظريه اكثريت قضات دادگستري شهرستان شهريار):

موضوع مطروحه در سؤال كلاهبرداري محسوب نمي شود چرا كه در فرض سوال اركان تحقق بزه كلاهبرداري فراهم نيست زيرا صرف سكوت فروشنده ملك و عدم بيان موضوع رهن و وام گرفته شده عنصر مادي يا همان وسيله متقلبانه محسوب نمي شود و از سوي ديگر صرف قرار گرفتن ملك در رهن موجب زوال مالكيت راهن نمي شود و نامبرده در قبال اخذ ثمن از خريدار مالكيت خود را به وي منتقل كرده اگر هم اين معامله بدون رضايت و اذن باشد غير نافذ است لكن در مورد كلاهبرداري ، كلاهبردار متعاقب توسل به وسيله متقلبانه و فريب مال باخته و اخذ مال وي چيزي در قبال تحصيل مال مشتكي عنه به وي واگذار نمي كند.

 سيد عباس حسيني (دادسراي عمومي و انقلاب ناحيه 3 تهران):

ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك بيان مي دارد كه هر كس به موجب سند رسمي يا عادي نسبت به عين يا منفعت مالي حقي به شخص يا اشخاصي داده و بعد نسبت به همان مال معين يا منفعت و به موجب سند رسمي معامله يا تعهدي معارض با حق مزبور كند به حبس محكوم مي شود. با توجه به مفاد اين ماده و رعايت رأي وحدت رويه شماره 43 - 10/8/1351 كه در همين راستا اين گونه استدلال كرده كه نظر به اين كه شرط تحقق بزه موضوع ماده 117 قانون ثبت قابليت تعارض دو معامله يا تعهد نسبت به يك مال است و در نقاطي كه ثبت رسمي اسناد به موجب ماده 47 اجباري باشد سند عادي راجع به معامله آن مال طبق ماده 48 در هيچ يك از ادارات دولتي پذيرفته نيست و قابليت تعارض با سند رسمي را ندارد و مشمول ماده 117 قانون ثبت نيست چنانچه مال غير منقولي به موجب سند رسمي در رهن بانك قرار گيرد و سپس بدون رضايت بانك مرتهن با سند رسمي به غير منتقل شود موضوع مشمول ماده 117 قانون ثبت بوده و معامله معارض محسوب مي شود و اين امر از اطلاق ماده 117 قابل استنباط است زيرا در ماده مرقوم آمده كه نسبت به مال، حقي به شخصي داده و بعد نسبت به همان مال تعهدي معارض مي كند كه در فرض سؤال چون ملك در رهن بانك قرار گرفته و بانك حق عيني در مال پيدا نموده است معامله دوم قطعا معارض با معامله اول محسوب مي گردد. لكن چنانچه يكي از دو سند تنظيمي رسمي نباشد ولي عناصر و شرايط جرم كلاه برداري وجود داشته باشد مي توان موضوع را كلاهبرداري دانست .

اكثريت اعضاي كميسيون حاضر در جلسه (10/9/84)؛

با توجه به بحث و تبادل نظريه هاي به عمل آمده در جلسه مي توان گفت فعل مالك ملك موضوع سؤال كلاهبرداري نيست و عنوان جزايي ديگري هم ندارد زيرا كه عقد رهن موجب زوال مالكيت راهن نيست و اصل مالكيت وي همچنان نسبت به ملك مرهونه باقي است؛ مؤيد اين مطلب نظر حضرت امام خميني(ره) در تحرير الوسيله (باب رهن) و نظر مرحوم شيخ مرتضي انصاري (ره) در كتاب المكاسب و نيز رأي وحدت رويه شماره 620-20/8/76 و آراء اصراري شماره 42-12/8/66 و شماره 21- 12/12/76 هيأت عمومي شعب ديوان عالي كشور و مقررات قانون مدني در باب رهن است و در صورت وقوع چنين معامله اي مرتهن مي تواند با توجه به مفاد ماده 781 قانون اخير الذكر از حيث نقيصه به راهن رجوع كند.

نظريه اقليت كميسيون:فرض سؤال اين است كه وام مأخوذه و سود متعلقه بيش از ثمن معامله بوده و فروشنده (راهن) اين مطلب را پنهان نگهداشته و خريدار نيز از موضوع بي اطلاع بوده است در اين صورت ملكي را كه متعلق به غير (بانك) بوده فروخته است اكنون اگر بر اين باشيم كه در كلاه برداري فعل مثبت متقلبانه شرط تحقق بزه مذكور است مورد فوق را مي توان از مصاديق تحصيل مال فاقد مشروعيت قانوني و مشمول ماده 2 قانون تشديد مجازات مرتكبان ارتشاء و اختلاس و كلاه برداري دانست. توضيح اين كه تعدادي از همكاران محترم هم اعلام داشتند عمل ارتكابي راهن با توجه به فرض سؤال و نظرهاي ابزاري اقليت از مصاديق كلاهبرداري است.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان