بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,729

مي‌توانيد قراردادتان را فسخ کنيد

  1392/10/4
خلاصه: بعد از هفته‌ها دوندگي و پيدا کردن يک مورد اجاره خوب، مواجه شدن با يک عيب اساسي در آن ملک مي‌تواند بدترين خبر براي مستأجري باشد که تازه قرارداد اجاره را بسته است.
به گزارش حکم آنلاين،شايد بعضي در وانفساي مشکل مسکن، عطاي پيگيري موضوع را به لقايش ببخشند و بعد از مقداري چک و چانه زدن با صاحب خانه به ادامه زندگي در اين ساختمان معيوب ادامه دهند، اما بعضي ديگر مصمم هستند که حق خود را بگيرند. مستأجر وقتي با چنين عيبي مواجه شد، بايد چه کند؟ اگر قرارداد را به هم بزند، تکليف پولي که به صاحب خانه داده است، چه مي‌شود؟ آيا مي‌تواند به دليل اين عيب مبلغ اجاره را کاهش دهد؟ اگر مستأجر هستيد و عيب بزرگي در خانه شما وجود دارد يا هر يک از اين سوالات در ذهن شما مطرح شده است، اين مطلب را بخوانيد. 


وقتي قرارداد اجاره بين مالک و مستأجر بسته شد، هيچ کدام از آن‌ها نمي‌تواند  يک طرفه قرارداد را به هم بزند. اما گاهي شرايطي براي يکي از طرفين اين قرارداد به وجود مي‌آيد که فسخ قرارداد اجاره را براي او مطلوب مي‌کند. يک مثال رايج آن وقتي است که بعد از گذشتن يکي دو ماه از انعقاد اجاره، قيمت اجاره‌ها به شدت افزايش پيدا مي‌کند و مالک وسوسه مي‌شود هر طور شده قرارداد اجاره را به هم بزند و بر اساس شرايط بازار، قرارداد جديدي ولو با مستأجر جديد ببندد يا مستأجر به هر دليل قصد دارد که ملک را تخليه کند، ولي مالک حاضر نيست قبل از پايان مدت اجاره با او همکاري کند. در چنين مواردي معمولاً هر طرف به دنبال دلايلي مي‌گردد که قرارداد اجاره را برهم بزند. 


در ادامه به بررسي يکي از دلايلي مي‌پردازيم که بر اساس آن مستأجر مي‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند يعني عيب در ملک استيجاري.در همه قراردادها در صورتي که در مال فروخته شده عيبي وجود داشته باشد، حق فسخ قرارداد ايجاد مي‌شود، اما در عقد اجاره استفاده از حق فسخ قرارداد به خاطر وجود عيب شرايطي دارد. 

در زمان انعقاد اجاره عيب وجود داشته باشد 

وقتي که قرارداد اجاره را منعقد کرديد يا از اين زمان تا وقتي که ملک استيجاري را تحويل گرفتيد، اگر عيبي در آن وجود داشته باشد يا به وجود بيايد، به شما حق برهم زدن قرارداد اجاره در قالب فسخ اجاره را مي‌دهد. ممکن است عيبي در آپارتمان وجود داشته باشد، اما مستأجر بعد از يک ماه از قرارداد اجاره آن را بفهمد، در اين صورت تکليف چيست؟ در پاسخ بايد گفت: اگر عيب در زمان قرارداد اجاره وجود داشته است، باز هم مي‌شود، قرارداد را فسخ کرد. 

تکليف وديعه و اجاره‌بها چه مي‌شود؟ 

اگر قرارداد اجاره به خاطر وجود عيبي که در آن بوده است، فسخ شود اجاره‌بها و وديعه‌اي که مستأجر به صاحب‌خانه داده است، تمام و کمال به مستأجر برمي‌گردد، اما اگر مستأجر بعد از مدتي که از ملک استفاده کرد، عيب را کشف کند و قرارداد را فسخ کند، در اين صورت قسمتي از اجاره‌بها که قيمت ميزان استفاده از ملک بوده است، از وديعه يا اجاره‌بها کم مي‌شود و بقيه به مستأجر برمي‌گردد. يکي از موضوعاتي که مستأجران با آن روبه‌رو هستند، اين است که منزلي را صحيح و سالم تحويل مي‌گيرند، اما بعد از گذشت مدتي عيبي در آن به وجود مي‌آيد که استفاده از ملک را سخت مي‌کند.

فرق اين فرض با فرض‌هاي قبلي اين است که عيب در زمان استفاده از منزل اجاره‌اي به وجود مي‌آيد و هنگام قرارداد يا قبل از تحويل ملک به مستأجر وجود نداشته است. در اين صورت هم قرارداد اجاره قابل فسخ است. البته قرارداد اجاره از زماني که منعقد مي‌شود تا زماني که عيب در آن به وجود مي‌آيد، بي هيچ مشکلي ادامه داشته است، اما از لحظه‌اي که عيب به وجود آمد، اين قرارداد قابل فسخ مي‌شود. 

اهميت آگاهي مستأجر 

اگر مستأجري هستيد که با وجود اطلاع از عيب‌هاي يک ملک آن را اجاره کرده‌ايد، خبر بدي براي شما داريم؛ شما قادر نخواهيد بود از خيار عيب استفاده کنيد و به خاطر اين عيب‌ها، قرارداد اجاره را فسخ کنيد. بنابراين قبل از امضاي قرارداد خوب فکر کنيد. وقتي ملکي را با آگاهي از عيب‌هاي آن اجاره مي‌کنيد، يعني از شرايطي که ملک را تحويل مي‌گيريد، راضي هستيد، پس بعداً نمي‌توانيد به آن اعتراض کنيد. 

هر عيبي موجب فسخ قرارداد اجاره نمي‌شود 

اگر دنبال بهانه براي برهم زدن قرارداد هستيد، بايد دنبال يک عيب اساسي در ملکي که اجاره کرده‌ايد، باشيد. دادگاه هر عيبي را نمي‌پذيرد و به اين سادگي‌ها قرارداد اجاره را فسخ نمي‌کند. ماده 479 قانون مدني شرايط عيب را به اين ترتيب بيان مي‌کند: عيبي که موجب فسخ اجاره مي‌شود، عيبي است که موجب نقصان منفعت يا صعوبت در انتفاع باشد. در قالب مثال، بهتر مفهوم اين ماده قانوني را متوجه خواهيم شد. مثلاً فرض کنيد که شخصي منزلي را اجاره مي‌کند، ولي متوجه مي‌شود که نفوذ آب و رطوبت به يکي از اتاق‌ها، مانع استفاده از آن اتاق مي‌شود، اگرچه بقيه اتاق‌ها قابل استفاده هستند، ولي چون منفعت همه ملک اجاره شده کم شده است، مستأجر مي‌تواند قرارداد را فسخ کند. چنين عيبي باعث نقصان منفعت مي‌شود.

اما عيبي که باعث صعوبت در انتفاع مي‌شود را مي‌توان در قالب چنين مثالي بيان کرد: شخصي اتومبيلي را براي مسافرت و در فصل تابستان کرايه مي‌کند، ولي بعد از عقد اجاره معلوم مي‌شود که کولر اين اتومبيل کار نمي‌کند. بديهي است که استفاده از اتومبيل بدون کولر در فصل تابستان ممکن است، ولي در شرايط کنوني جامعه به ويژه وقتي شخصي اتومبيل گران قيمتي را کرايه مي‌کند، نداشتن کولر يا خراب بودن آن سبب نقصان منفعت است و به مستأجر حق فسخ مي‌دهد. 

تأثير کوتاهي موجر 

فرض کنيد که همه اين شرايط وجود داشته باشد و عيب همه ويژگي‌هاي بالا را داشته باشد؛ باز هم نمي‌توان قرارداد اجاره را به اين راحتي فسخ کرد. در عقد اجاره، عيب در صورتي به شما اجازه برهم زدن قرارداد اجاره را مي‌دهد که مالک آن را برطرف نکند. (البته موجر ممکن است مالک نباشد و وظيفه برطرف کردن عيب با موجر است، اما ما براي فهم بهتر مطلب و براي اينکه معمولاً مالک است که ملک را اجاره مي‌دهد، معمولاً از لفظ مالک استفاده مي‌کنيم)در ابتداي مطلب اشاره کرديم که استفاده از خيار عيب در قرارداد اجاره شرايط به خصوصي دارد. 

يکي از شرايطي که استفاده از خيار عيب را در قرارداد اجاره به خصوص مي‌کند، اين است که برخلاف قرارداد بيع، اگر موجر عيب ملکي را که اجاره داده است، برطرف کند به صورتي که به مستأجر ضرري نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد. اما در عقد بيع، حتي اگر فروشنده عيب کالاي خود را هم برطرف کند، باز هم خريدار مي‌تواند قرارداد را فسخ کند. 

خبري از ارش نيست 

اگر مالي را خريداري کرديد که عيب داشت، مي‌توانيد عقد بيع را فسخ کنيد يا اينکه قرارداد را نگه داريد و تفاوت قيمت کالاي معيوب و سالم را بگيريد. به اين تفاوت قيمت، «ارش» مي‌گويند. اگر چه هر جا عيبي بود، امکان گرفتن ارش هم هست، اما عيبي که در ملک استيجاري وجود دارد را از اين قاعده استثنا کنيد. شما نمي‌توانيد به مالک بگوييد که به خاطر عيبي که در ملک اجاره داده شده است، بدون برهم زدن قرارداد، مبلغي را برگرداند. اگر عيب با شرايطي که گفتيم وجود داشت، يا قرارداد اجاره را فسخ کنيد يا ملک را با عيب و ايراد آن نگه داريد و تا پايان مدت قرارداد اجاره تحمل کنيد. 

فرصت را از دست ندهيد 

خيار عيب فوري است، يعني مستأجر براي استفاده از آن فوراً بايد وارد گود شود. اتلاف زمان به معني از دست دادن فرصت برهم زدن قرارداد و گرفتن وديعه و اجاره است. اما منظور از فوريت چيست؟ مستأجر چقدر مهلت دارد؟ قانون مهلت دقيق مستأجر را بيان نکرده است، بلکه آن را به عرف شهر و محلي واگذار کرده است که مستأجر در آن زندگي مي‌کند. اگر شما به خاطر عيبي که در ملکي که اجاره کرده‌ايد، قصد داريد قرارداد را فسخ کنيد، بايد در مدتي که بر اساس عرف زمان و مکاني که در آن زندگي مي‌کنيد، فوري محسوب مي‌شود، اين اقدام را انجام دهيد. 

يک يادآوري 

بارها و بارها تاکيد کرده‌ايم که مقررات مربوط به قراردادهاي اجاره‌اي که قبل از سال 1376 منعقد شده‌اند با قراردادهايي که بعد از سال 1376 منعقد شده‌اند، فرق دارند. همه آنچه در مورد عيب و برهم زدن قرارداد گفتيم، در رابطه با قراردادهاي اجاره‌اي است که بعد از سال 1376 منعقد شده‌اند. در حال حاضر بيشتر قراردادها تابع قانون موجر و مستأجر سال 1376 هستند و توضيحات ما در مورد عيب و فسخ قرارداد در مورد آنها صادق است. 

چگونه قرارداد را فسخ کنيم 

اگر شما مستأجري هستيد که همه شرايط بالا را داريد و قصد داريد که قرارداد اجاره خود را فسخ کنيد، مي‌توانيد دادخواستي به دادگاه ارايه دهيد و در ستون خواسته آن قيد کنيد: تقاضاي فسخ معامله به لحاظ عيب. دلايل و مدارکي که براي پيروزي در اين دعوا بايد تدارک ببينيد، شامل اين موارد مي‌شود: اظهارنامه فسخ، دلايل اثبات معامله مثل اجاره‌نامه و دلايل معيوب بودن مورد معامله. در ستون شرح دادخواست هم مطالبات خود را به صورت دقيق ذکر کنيد و به عنوان مثال براي دادگاه توضيح دهيد: قرارداد اجاره‌اي منعقد کرده‌ام که معلوم شده، مورد معامله مذکور معيوب بوده است و به موجب اظهارنامه مراتب فسخ خود را اعلام کرده‌ام. بدين ترتيب درخواست صدور حکم به شرح ستون خواسته را خواستار مي‌باشم. 





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان