بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,192

قرارداد اجاره را چگونه ختم‌به‌خير کنيم؟

  1392/9/22
خلاصه: بررسي اختلافات موجرو مستاجر در گفت‌وگو با کارشناسان حقوقي
قرارداد اجاره هميشه به خوبي و خوشي به پايان نمي‌رسد و گاهي پايان اجاره با شروع اختلافات موجر و مستاجر همراه است. حل اين اختلافات معمولا مدتي وقت دو طرف را مي‌گيرد؛ اما با قواعدي که در قانون پيش‌بيني شده است از قبل مي‌توان اجمالا دريافت که حق با کدام طرف است.

 برخي از اختلافات مبتلابه موجر و مستاجر در پايان مدت اجاره را در گفت‌وگو با حقوقدانان مورد بررسي قرار داده‌ايم.

خودداري موجر از بازپس دادن رهن

عضو هيات علمي دانشکده حقوق دانشگاه شهيد بهشتي در پاسخ به اين سوال که اگر بعد از پايان مدت اجاره موجر مبلغي را که در عرف به رهن معروف است، به مستاجر برنگرداند، مستاجر چه راهکاري در پيش دارد؟ به «حمايت» مي‌گويد: مبلغي را که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد نزد مالک يا موجر گرو مي‌گذارد، رهن ناميده مي‌شود و تضميني است از سوي مستاجر به موجر براي ملک اجاره داده شده و اين مبلغ به عنوان قرض‌الحسنه توسط مستاجر به مالک داده مي‌شود و قانونا هر زماني که مستاجر ‌ آن را درخواست ‌کند، حق دريافت مبلغ داده‌شده را دارد.
 
دکتر غلامعلي سيفي زيناب ادامه مي‌دهد: اما در قرارداد اجاره شرط مي‌شود تا پايان مدت اجاره، مستاجر حق مطالبه وجه داده‌شده را ندارد. در ضمن به صورت عرفي نيز چنين است که مستاجر تا زمان پايان عقد قرارداد حق مطالبه‌ مبلغي را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته اسـت، ندارد؛ بنابراين اگر زمان قرارداد به اتمام برسد، مستاجر مي‌تواند درخواست پس گرفتن وجه داده شده به عنوان رهن را داشته باشد، در غير اين صورت قرارداد به طور توافقي بين موجر و مستاجر تمديد مي‌شود و همين تعهد تا زمان تعيين شده باقي مي‌ماند. اما اگر قرارداد تمام شود، مالک تقاضاي تخليه ملک مذکور را مي‌کند و مستاجر در قبال تخليه ملک حق مطالبه‌ مبلغي را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته است، دارد.
 
اين وکيل دادگستري مي‌افزايد: مطابق قانون روابط موجر و مستاجر در سال 56، تخليه ملک اجاره داده شده هم‌زمان با دريافت مبلغي که به عنوان رهن نزد موجر است، صورت مي‌گيرد. اگر به هر دليلي موجر دربازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر کوتاهي و مستاجر در مطالبه حقوق خود به مشکلاتي برخورد کند مي‌تواند از طريق تقديم دادخواست به مراجع قضايي حقوق خود را مطالبه کند. در صورتي که مبلغ رهن کمتر از پنج ميليون تومان باشد، با مراجعه به شوراي حل اختلاف حقوق خود را مطالبه مي‌کند و اگر مبلغ رهن بيش از پنج ميليون تومان باشد، بايد به دادگاه عمومي مراجعه کند؛ زيرا به دليل بالا بودن مبلغ بايد قبل زمان صدور حکم از طريق توقيف اموال بلامعارض موجر، طلب خود را بگيرد.
 
خليل بهراميان از وکلاي دادگستري نيز در اين خصوص مي‌گويد: بهترين کار نوشتن اظهار‌نامه‌اي توسط مستاجر است که طي آن مقرر شود در قبال تخليه ملک، مستاجر پولي را که به عنوان رهن نزد مالک قرار داده است، به بنگاه يا به حساب مستاجر واريز کند؛ در اين صورت موجر نمي‌تواند مدعي هيچ چيز باشد. خسارتي که به مستاجر وارد مي‌شود نيز از طريق اين اظهارنامه قابل مطالبه است. اين اظهارنامه يکي از مستندات دعوايي است که در صلاحيت دادگاه حقوقي قرار دارد و طي آن توسط مستاجر درخواست مطالبه پول رهن از دادگاه مي‌شود. کرامت‌الله محمدي وکيل پايه يک دادگستري نيز در خصوص راهکاري که در فرض بالا پيش پاي موجر قرار دارد، توضيح مي‌دهد: از لحاظ قانوني وقتي قرارداد اجاره تمام شود مستاجر هيچ حق و حقوقي در ماندن در ملک مذکوره را ندارد و حتي در صورت پس نگرفتن مبلغ رهن، بايد اقدام به تخليه ملک کند. مستاجر مبلغي را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته است، مي‌تواند پس از اتمام مدت اجاره‌نامه از طريق مراجعه به دادگاه و تنظيم دادخواست دريافت کند. بر اساس ماده 494 قانون مدني، بعد از اتمام عقد قرارداد اجاره مستاجر مکلف به تخليه ملک بوده و از طريق تقديم دادخواست، دادگاه حکم صادر مي‌کند.

خسارت تاخير در بازگرداندن مبلغ رهن

عضو هيات علمي دانشکده حقوق دانشگاه شهيد بهشتي به موضوع خسارت بازگرداندن مبلغ رهن اشاره مي‌کند و مي‌گويد: دريافت خسارت وارد شده به مستاجر توسط موجر به دليل تاخير در بازگرداندن مبلغ رهن شرايطي دارد که در ماده 522 قانون آيين دادرسي مدني مورد اشاره قرار گرفته است؛ بر اين اساس، تشخيص ميزان خسارت وارده از طريق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزي است و نه از طريق تشخيص کارشناس.
 
سيفي زيناب ادامه مي‌دهد: اولا طلبکار بايد استحقاق دريافت خسارت را داشته باشد و بايد به صورت کتبي و از طريق تقديم اظهارنامه يا نامه به هر طريقي مطالبه کند. زماني که مستاجر طلب خسارت مي‌کند، اگر موجر تمکن مالي نداشته باشد، خسارت به مستاجر تعلق نمي‌گيرد؛ اما اگر خسارت وارده مستند به چک باشد از تاريخ سررسيد چک، آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزي محاسبه مي‌شود.
 
کرامت‌الله محمدي وکيل پايه يک دادگستري معتقد است: خسارت وارده که به واسطه تاخير در پرداخت مبلغي که به عنوان رهن ملک به مستاجر وارد مي شود، به صورت امانت نزد موجر مي‌ماند و در زمان پرداخت پول رهن آن خسارت نيز مطالبه مي‌شود.

فسخ قرارداد اجاره

در صورتي که مستاجر در مدت اجاره و قبل از پايان آن درخواست فسخ قرارداد اجاره کند، آيا موجر مکلف است تن به فسخ قرارداد دهد و رهن را به مستاجر برگرداند؟ سيفي‌زيناب در پاسخ به اين سوال مي‌گويد: قرارداد اجاره عقد لازم است و عقد لازم را نمي‌توان به آساني فسخ کرد. به اين ترتيب نه موجر مي‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند و نه مستاجر؛ اما قانونا مي‌تواند حق فسخي پيش‌بيني شود. براي مثال، ملکي را که مستاجر اجاره کرده است و احساس مي‌کند مغبون شده است، يعني بيش از قيمت واقعي آن ملک اجاره داده شده است؛ در اين حالت مستاجر مي‌تواند از طريق دادخواست، تقاضاي فسخ قرارداد به علت غبن کند.
 
همچنين ممکن است شرط خاصي بين مالک و مستاجر پيش‌بيني شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوي مالک تا فلان تاريخ مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد. براي مثال بين مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاريخ در ملک مربوطه تعميرات لازم اعمال مي‌شود و اگر طبق اين شرط مالک تا تاريخ مذکور اقدام به تعميرات ملک خود نکند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد باشد. اگر شک داشته باشند که حق فسخي وجود دارد يا نه، فرض بر اين است که حق فسخي وجود ندارد.
 
خليل بهراميان، وکيل دادگستري، در اين خصوص معتقد است: به هيچ عنوان قرارداد نمي‌تواند نه از سوي موجر و نه از سوي مستاجر فسخ شود، تنها در صورت اقاله يعني بر هم زدن قرارداد به توافق طرفين قرارداد فسخ مي‌شود.
 
محمدي نيز نظري مشابه دارد و تاکيد مي‌کند: پس از تعيين مدت اجاره و تدوين اجاره‌نامه، قرارداد به هيچ عنوان نه توسط موجر و نه توسط مستاجر قابل فسخ نيست، مگر در شرايط خاص، به عنوان مثال مورد اجاره تلف شده باشد و امکان استفاده براي مستاجر نباشد وگرنه در حالت عادي هيچ دليل قانوني براي فسخ قرارداد از سوي مستاجر و موجر وجود ندارد.

جبران خسارت‌هاي وارده به ملک از محل رهن

چالش ديگري که در روابط موجر و مستاجر ممکن است، پيش آيد، اين است که آيا موجر مي‌تواند خسارت‌هاي وارده به ملک را از رهن مستاجر کسر کند و بقيه را به وي بپردازد؟ عضو هيات علمي دانشگاه شهيد بهشتي در پاسخ به اين سوال مي‌گويد: طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 به موجر اختيار داده مي‌شود که دادخواستي داير به مطالبه‌ خسارت يا هزينه‌هاي پرداخت شده توسط موجر که به عهده مستاجر بوده است، به دادگاه بدهد.
 
اگر موجر گواهي مبني بر اينکه دادخواستي به دادگاه داده است، بگيرد، به ميزان مبلغي که موجر ادعا کرده، اجراي احکام به هنگام تخليه ملک، مبلغي را که مستاجر به عنوان رهن در گرو او قرار داده است نگه مي‌دارد تا به آن رسيدگي شود. اين قسمت قانون دست مالک را باز گذاشته و به نفع موجر است.
 
خليل بهراميان، وکيل دادگستري، در اين خصوص مي‌گويد: در صورتي که پول رهن مستاجر آماده باشد و ملک نيز توسط مستاجر تخليه شده باشد، اگر خسارتي از جانب مستاجر به ملک مذکور وارد شود، موجر مي‌تواند به ميزان خسارت وارد شده به ملک خود از پولي که به عنوان رهن از مستاجر گرفته است و در واقع ضمانتي از سوي مستاجر است، کسر کند و باقي مبلغ را به مستاجر بپردازد.
 
محمدي نيز در خصوص مسئوليت مستاجر در جبران خسارات مي‌گويد: در صورتي که خسارت وارده به ملک خود به خودي باشد، براي مثال خسارت ملک به دليل عوامل طبيعي همچون زلزله سيل و...باشد، مستاجر وظيفه‌اي در قبال پرداخت خسارت ندارد؛ اما در صورتي که خسارت وارده از جانب مستاجر باشد و مستاجر در مقابل حفاظت از ملک موجر قصور کرده باشد، مستاجر مکلف به پرداخت خسارت بوده و حق با موجر است.
 
براي بيشتر اختلافات موجر و مستاجر راهکار قانوني وجود دارد؛ بنابراين دو طرف مي‌توانند قبل از آنکه وقت و هزينه‌اي را در جريان دادرسي هدر دهند با مشورت با يک کارشناس حقوقي با توجه به بايدها و نبايدهاي قانون تصميم صحيح بگيرند. اين را هم بايد يادآور شد که به مبلغي که مستاجر در ابتدا پرداخت مي‌کند مسامحتا در عرف، رهن گفته مي‌شود و از نظر قانوني قرض‌الحسنه به شمار مي‌رود.


مشاوره حقوقی رایگان