بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,222

بررسي حق سرقفلي و حق کسب و پيشه و تجارت در قانون روابط مالک و مستاجر سال 1356 و 1376- قسمت اول

  1392/9/18
خلاصه: موضوع تحقيق حاضر بررسي حق کسب و پيشه تجارت و حق سرقفلي در قوانين مالک و مستاجر سال 1356 و 1376 است. ابتدا به بررسي حق سرقفلي و سرقفلي و حق کسب و پيشه در منابع لغت و کتب حقوقي خواهيم پرداخت و سپس به بررسي تفاوتهاي ماهوي ميان سرقفلي و حق سرقفلي مي‌پردازيم و در نهايت با تحليل ماهيت حق سرقفلي در قياس با حق کسب و پيشه تجارت پس از بررسي آنها از حيث وجوه افتراق و اشتراک خواهيم ديد که حق سرقفلي به مفهوم قانون سال 76 با حق کسب قانون سال 56 از حيث ماهيت و اسباب ايجاد و زوال و آثار متفاوتند.

مقدمه:

در هر نظام اقتصادي نقش تجاري که داراي حسن شهرت و اعتبار هستند بسيار حياتي مي‌باشد و تجار جهت انجام امور تجارتي به طور معمول داراي محل ثابت و مشخصي هستند که بسياري از آنها به صورت استيجاري در محل مذکور فعاليت دارند و به دليل اعتباري که گاه در اثر سالها فعاليت بدست آورداه‌ند داراي مشتريان ثابتي هستند که در صورت اتمام اجاره و تخليه آن، بسياري از آنها را از دست خواهند داد که قانونگذار در کشورهاي مختلف يک نوع حق عيني براي تاجر نسبت به محل فعاليت قائل گرديده است که در عرف به آن سرقفلي اطلاق مي‌گردد که به دليل اهميت اين حق براي تاجري که سالها فعاليت او موجب رونق محل فعاليتش گرديده اين حق و تفاوتهايي که قانونگذار سال 56 و 76 درخصوص آن قائل شده است انگيزه‌اي براي اين تحقيق گرديد که محدوده تحقيق درخصوص قياس حق سرقفلي در قانون 56 (البته با عبارت حق کسب و پيشه و تجارت) و حق سرقفلي در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 با نگاهي به حقوق ايران و فقه اماميه است. اهم سوالات تحقيق اين است که آيا حق سرقفلي در قانون سال 56 و 76 از نظر ماهيت و اسباب ايجاد و زوال متفاوتند و يا در برخي احکام و آثار، مشابهت‌هايي وجود دارد. روش تحقيق نيز کتابخانه‌اي و توصيفي و تحليلي مي‌باشد.

فصل اول: تعريف لغوي و اصطلاحي سرقفلي و حق کسب و پيشه و تجارت

الف) تعريف لغوي سرقفلي:

در فرهنگ فارسي مرحوم دکتر معين آمده است: «حقي که بازرگان و کاسب نسبت به محلي پيدا مي‌کند به جهت تقدم در اجاره، شهرت، جمع آوري مشتري و غيره».
اين تعريف بيشتر منطبق با تعريفي است که در قوانين اروپايي نسبت به سرقفلي وجود دارد که صرفاً شامل حق تقدم در مورد اجاره نمي‌شود.
در فرهنگ دهخدا در تعريف سرقفلي گفته شده: «حق آب و گل. حقي که مستاجر را پيدا آيد در دکان و يا حکام و يا کاروان سرايي و امثال آن و او آن حق را به مستاجر بعد خود تواند فروخت.»
مرحوم نفيسي در فرهنگ خود آورده که: «وجهي که از کرايه دار خانه و دکان علاوه بر کرايه دريافت مي‌کنند و آن مزد کشيدن قفل است و داخل کرايه نيست.»
ملاحظه مي‌گردد که تعريف مرحوم نفيسي ماهيتاً متفاوت از تعريف 2 مولف قبلي است چرا که در 2 تعريف اول مستاجر در اثر کار و فعاليت و حسن شهرت نسبت به مورد اجاره حقي پيدا مي‌کند که يکي از موارد بارز آن حق تقدم در محل مورد اجاره است ولي تعريف فرهنگ نفيسي شامل موردي است که موجر علاوه بر مبلغ اجاره، مبلغي را تحت عنوان سرقفلي اخذ مي‌نمايد.

ب) تعريف اصطلاحي سرقفلي:

در ترمينولوژي حقوق ذيل کلمه سرقفلي آمده:
«پولي که مستاجر ثاني (به معني اعم) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض مي‌دهد و هم چنين مستاجر اول به موجر مالک مي‌دهد. اين وجه از مصاديق نامرئي است و عنوان درآمد اتفاقي را ندارد به شرط اينکه ناشي از جمع آوري مشتريان و کار کردن مستاجر باشد و الا مالکي که مغازه مي‌سازد و آن را با گرفتن پولي به نام سرقفلي به اجاره مي‌دهد اين پول جزء درآمد محسوب است و ماليات بر درآمد به آن تعلق مي‌گيرد.»
در اين تعريف نيز معناي سرقفلي به مفهوم اروپايي آن نزديک شده است و کاملاً متفاوت از تعريف سرقفلي است که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 وجود دارد که مفصلاً به آن خواهيم پرداخت.
مولف ديگري مي‌گويد: «…. در حقوق ايران، مفهوم سرقفلي يا مايه کسب، به وسعتي که در حقوق فرانسه تعبير است وجود ندارد. حق سرقفلي، که قانون روابط مالک و مستاجر مصوب خرداد ماه 39 از آن به «حق کسب و پيشه يا تجارت» تعبير کرده و در قانون 1356 با اندک تغيير (حق کسب يا پيشه يا تجارت) آمده است، حقي است که به موجب آن مستاجر متصرف، در اجاره کردن محل کسب خود بر ديگران مقدم شناخته مي‌شود، و در عرف بازار نيز وقتي مي‌گويند تاجري سرقفلي مغازه‌اش را فروخت، يعني آن را تخليه کرد و به ديگري واگذار کرد و اين مفهوم هيچ گاه شامل انتقال سرمايه تاجر و نام تجاري او نمي‌شود.»
مولف مذکور به درستي مفهوم سرقفلي در حقوق ايران را مورد تحليل قرار داده است چرا که در حقوق فرانسه سرقفلي مفهومي به مراتب وسيع‌تر از چيزي است که در حقوق ايران وجود دارد.
مولف ديگري ضمن بررسي حقوق فرانسه سرقفلي را که يکي از فروعات حق سکونت تجاري مي‌باشد دو نوع از سرقفلي را در حقوق ايران مورد شناسايي قرار داده است:
«1-کساني که داراي ملکي هستند که موقعيت خوبي دارد و به تناسب موقعيت آن علاوه بر مال الاجاره وجهي به عنوان سرقفلي از مستاجر مي‌گيرند، بدون اينکه سابقاً در آن محل کسي سکونت و يا حقي داشته باشد.
2-تاجر و يا کسبه و يا پيشه وراني که به علت سکونت طولاني و حسن شهرت داراي حقوقي شده‌اند.»
تعريف اول مطابق با همان چيزي است که سابقاً در عرف جامعه ايراني وجود داشته و مقنن در سال 76 آن را به رسميت شناخته است و تعرف دوم منطبق با تعريف سرقفلي با قانون سال 56 درخصوص روابط موجر و مستاجر است.
مولف ديگري در بيان تعريفي از سرقفلي صرفاً به ارائه مصاديقي از آن در عرف جامعه ايراني پرداخته است و 2 نوع را مورد شناسايي قرار داده: «… يکي حقي است که تاجر يا صنعتگر در نتيجه جلب مشتري و شهرت و فعاليت خود براي محل کار خودش قائل مي‌شود مثلاً مغازه‌اي که به واسطه فعاليت کافي بعد از مدتي مشهور مي‌شود و مشترياني پيدا مي‌کند که وجود اين مشتريان ارزش محل را افزايش مي‌دهد و ديگري حقي است که صاحب محلي که موقعيت خوبي دارد براي ملک خود قائل مي‌شود…»
ايراد اين تعريف اين است که نوع دوم در زمان تحرير کتاب مذکور مورد تاييد قانونگذار قرار نگرفته بوده است و در صورت اختلاف مالک و مستاجر چندان رويه قاطع و يکپارچه‌اي در بين محاکم حتي در حال حاضر هم وجود ندارد ولي اين ايراد با تصويب قانون روابط موجر و مستاجر مرتفع گرديده است.
مولف ديگري در مقام تعريف سرقفلي در حقوق ايران گفته: «وجهي که مالک در ابتداي اجاره و جدا از مال الاجاره از مستاجر مي‌گيرد تا محل خالي را به او اجاره دهد.»
با عنايت به اين تعريف در واقع سرقفلي را مالک از مستاجري که به تازگي قصد اجاره محلي را دارد مي‌گيرد بدون لحاظ موقعيت مکاني ملک و ساير عوامل و عملاً با توافق طرفين مبلغ تعيين مي‌گردد و در واقع در اينجا برخلاف حق کسب يا پيشه يا تجارت، تراضي طرفين نقش اصلي را ايفاء مي‌کند و در صورت عدم اخذ سرقفلي در ابتداي اجاره نمي‌توان آن را در حين اجاره و يا پس از آن مطالبه نمود اين در حالي است که در خصوص حق کسب و پيشه قانون سال 56 آمره است و مقررات خاصي در مورد تعيين ميزان حق کسب و پيشه آمده و حتي ماده 30 قانون مذکور مقرر نموده است که: «کليه طرق مستقيم يا غير مستقيم که طرفين به منظور جلوگيري از اجراي مقررات اين قانون اتخاذ نمايند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.»
قدر متيقن از تعاريف مذکور اين است که سرقفلي وجهي است که مستاجر در ابتداي اجاره به مالک پرداخت مي‌کند و با حق کسب و پيشه و تجارت تفاوتي ماهيتي دارد.
در همين جا لازم است به اين نکته اشاره شود که بين سرقفلي و حق سرقفلي نيز تفاوت وجود دارد و معمولاً به تسامح آنها را مرادف هم مي‌دانند در صورتي که سرقفلي آن مبلغي است که موجر علاوه بر اجاره بها از مستاجر گرفته است و حق سرقفلي مابه ازاء پولي است که در نتيجه پرداخت به موجر، براي مستاجر حاصل گرديده است در اين خصوص نيز به طور مفصل به بيان تفاوتهاي حق سرقفلي با سرقفلي خواهيم پرداخت.

ج-معناي اصطلاحي و لغوي حق کسب يا پيشه يا تجارت

با مراجعه به فرهنگهاي فارسي هيچ تعريف لغوي از حق کسب يا پيشه مشاهده نمي‌گردد و علت اين امر هم طبيعي است چرا که تا قبل از قانون روابط موجر و مستاجر که از حق کسب يا پيشه يا تجارت نام برده است در قوانين قبلي، مطلبي مذکور نگرديده و عرف حاکم نيز با مفهوم سرقفلي به شرحي که گفته شد آشنايي داشته و مقنن مفهوم جديد از سرقفلي را از قوانين اروپايي بويژه حقوق فرانسه اخذ نموده است.
درخصوص معناي اصطلاحي حق کسب يا پيشه يا تجارت برخي اساتيد ضمن بررسي حقوق فرانسه، در حقوق ايران آن را اينگونه تعريف نموده‌اند: «حقي که به موجب آن مستاجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر ديگران مقدم شناخته مي‌شود.»
برخي ديگر نيز گفته‌اند: «حقي است مالي که به تبع مالکيت منافع، براي مستاجر محل کسب و پيشه و تجارت تحقق مي‌يابد و قابليت انتقال به غير را -توام با منافع عين مستاجره- دارد.»
مولف ديگري ضمن قائل شدن تمايز بين سرقفلي و حق کسب و پيشه مي‌گويد: «حقي است براي مستاجر بازرگان و پيشه ور مطلق کسانيکه از طريق اجاره مکاني کسب معاش کنند ولو آنکه بازرگان نباشند… با سرقفلي مفهوماً فرق دارد زيرا شهرت تجاري و وجود مشتريان از عناصر سازنده آن نيست. حق مزبور خود بخود ماليت ندارد و به تنهايي قابل مبادله نيست يعني مستاجر نمي‌تواند هم منافع عين مستاجره را براي خود نگه دارد و هم حق کسب و پيشه را به غير منتقل کند و عوض آن را بگيرد بلکه هر دو را بايد با هم منتقل کند يعني حق کسب و پيشه نسبت به منافع عين مستاجره يک مال تبعي است لذا توقيف تابع بدون توقيف متبوع معني ندارد…»
از ميان 3 تعريف فوق، تعريف اولي قابل قبول تر و کمتر داراي ايراد است چرا که تعريف دوم قدري داراي ابهام است و بطور مشخص در بردارنده مفهوم حق کسب و پيشه نيست و به بيان ديگر جامع افراد هست ولي مانع اغيار نيست، تعريف سوم هم با اين ايراد اساسي مواجه است که در تعيين ارزش حق کسب و پيشه هيچ سهمي براي شهرت تجاري و وجود مشتريان قائل نگرديده است چرا که به طور يقين شهرت تجاري و وجود مشتريان از فاکتورهايي است که در اثر تلاش مستاجر در مورد اجاره بدست مي‌آيد و در تعيين ارزش حق کسب و پيشه تاثير فراواني دارد و اين نحوه تفسير نويسنده از حق کسب و پيشه عملاً مغاير با تعريفي است که از مفهوم سرقفلي ارائه نموده است و عملاً سرقفلي و حق کسب و پيشه را در يک مفهوم و مترادف قرار داده است.
البته تنها ايرادي که به تعريف اول برخي وارد کرده‌اند اين است که تعريف مذکور جامع نيست زيرا در جايي که مدت اجاره به پايان رسيده است مي‌توان حق تقدم مستاجر را در اجاره به وضوح مشاهده نمود ولي در فرضي که در حين مدت اجاره، مستاجر طبق ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 قصد انتقال منافع را دارد در اين حالت مستاجر حقي را که در نتيجه انعقاد و عقد اجاره براي وي ايجاد شده يا با رضايت مالک و يا به حکم محکمه به غير منتقل مي‌کند و بنابراين در اين حالت حق تقدم در اجاره کردن محل کسي خود مطرح نيست و بلکه اختيار انتقال منافع ملک غير مطرح است. در پاسخ به اين ايراد مي‌توان گفت که از نتايج حق تقدم در اجاره اين است که مستاجر مالک منافع است و اختيار انتقال منافع ملک غير را از همين بابت دارد و چون حق تقدم دارد لذا اين حق هم به طور تبعي براي او ايجاد مي‌شود که اختيار انتقال منافع را دارد.



نويسنده: حسين طالع- وکيل پايه يک دادگستري و داديار انتظامي کانون مرکز






برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان