بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,856

بررسي حقوقي نقش و جايگاه مشاوران املاک در قانون

  1392/7/4
نجفي توانا پيشنهاد داد: رشته تحصيلي «مشاوره املاک» در دانشگاه علمي‌ کاربردي راه‌اندازي شود
 
يک استاد دانشگاه تاکيد کرد که راه‌اندازي اتوماسيون و ايجاد سامانه مرکزي در انجام معاملات دفاتر املاک، مي‌تواند مشاوران املاک را در خدمت رساني به مردم کمک کند. او هم چنين معتقد است که با آموزش به مشاوران املاک قبل از شروع به کار و اعطاي گواهي نامه به آنها و نيز برگزاري دوره‌هاي فوق ديپلم به صورت پودماني در دانشگاه علمي کاربردي براي متقاضيان در اين حرفه، مي تواند بسياري از مشکلات مطروحه نسبت به دفاتر املاک را حل کند.
 
علي نجفي‌توانا در گفت‌وگو با خبرنگار حقوقي خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا)، در بررسي نقش و جايگاه حقوقي مشاوران املاک اظهار کرد: در اکثر جوامع پرداختن به يک حرفه يا صنف مستلزم کسب مجوز از مراجع ذي‌صلاح کشوري است، اين موضوع نيز در کشور ما حکمفرماست. در واقع اکثر قوانين مربوطه به مشاغل گوناگون در ايران با اقتباس از مقررات کشورهاي اروپايي و عمدتا غربي پيش‌بيني و مقرر شده است.
 
اين وکيل دادگستري با بيان اين که اساسا مشاوران دفاتر املاک، نوعي دلال هستند که در قوانين ما حدود و ثغور آنها کاملا مشخص شده است، گفت: اصولا دلالي، شغلي است که در اکثر داد و ستدها و معاملات نقش اساسي را ايفا مي‌کند، خواه اين معاملات مربوط به داخل کشور باشد و خواه مربوط به قراردادهاي فراملي.
 
اين حقوقدان ادامه داد: بر اساس موازين عرفي، وظايف نانوشته‌اي براي دفاتر املاک پيش‌بيني شد. سپس با تصويب قانون نظام صنفي، چگونگي وظايف و انجام تکاليف‌ و مسئوليت‌هاي مشاوران دفاتر املاک مشخص شد که بر اين اساس مشاوران دفاتر املاک بايد مبادرت به انجام وظيفه عرفي و قانوني خود کنند.
 
وي تصريح کرد: آنچه مسلم است وجود قانون نظام صنفي و نيز ضوابطي که از طرف اتحاديه املاک براي دفاتر املاک تدوين و تصويب شده است، چارچوب مسئوليت‌ها، اختيارات و تکاليف مشاوران دفاتر املاک را مشخص کرده است و بايد توجه داشته باشيم که در شرايط فعلي به ويژه در دو سه دهه اخير با تحولي که در ارائه خدمات‌رساني به بخش‌هاي مختلف اقتصادي به وجود آمده، دفاتر املاک نيز از تغيير و استحاله قابل توجهي برخوردار شدند و بعضا از يک شخص مدير به موسسات داراي شعبات مختلف و حتي داراي شخصيت حقوقي تبديل شدند که البته در خارج از ايران اين شيوه توسعه و تحول بيشتري داشته است.
 
نجفي‌توانا با بيان اينکه «ماهيت وظايف مشاوران دفاتر املاک کمک به عرضه‌کنندگان و متقاضيان مسکن و نيز نزديک کردن ديدگاه‌هاي عرضه‌کنندگان و شناسايي داشته‌هاي آنان و آنچه که براي فروش دارند است» گفت: ارزيابي تمايلات و ديدگاه‌هاي طرفين معامله ونيز ميانجي‌گري و واسطه شدن براي انجام معاملات بين خريداران و فروشندگان از جمله وظايف ماهيتي دفاتر املاک است.
 
اين استاد دانشگاه با تاکيد بر اينکه وظايف اصلي دفاتر املاک مربوط به اموال غيرمنقول است، خاطرنشان کرد: برخي از اين دفاتر ممکن است در کنار ارائه خدمات خود مبادرت به انجام خدمات ديگري از جمله پيشنهاداتي براي ساخت و ساز و پيمانکاري نمايند که چندان با قانون نظام صنفي آنها مطابقت ندارد لذا مديران دفاتر املاک به عنوان اشخاص حقيقي در مقابل اقداماتي که انجام مي‌دهند، مسئول هستند.
 
اين وکيل دادگستري ادامه داد: مشاوران دفاتر املاک بايد در کمال حقيقت آنچه که از اوصاف و خصوصيات مورد معامله يا مورد اجاره را مي دانند، به شخص متقاضي بدهند و براساس ديدگاه‌ها و سلايق متقاضيان درصدد پيدا کردن ملک مورد تمايل براي اجاره يا خريد براي فروشنده يا خريدار باشند.
 
اين حقوقدان با بيان اين که استفاده از ادبيات فريب‌دهنده و اغواکننده و نيز مانور متقلبانه و سعي در مغبون کردن مشتري يا خريدار و ارائه اطلاعات غلط در اين حرفه کاملا ممنوع است، خاطرنشان کرد: اسناد طرفين معامله و وجوه چک‌ها و آنچه که به دفاتر املاک ارائه مي‌شود به نوعي امانت تلقي شده و بايد در کمال صحت و درستي اين دفاتر از آنها مراقبت کنند.
 
وي يادآور شد: در کشورهاي ديگر مانند انگلستان علاوه بر حضور مشاوران املاک در دفاتراملاک، وکلا هم حضور دارند که بيشتر تسهيل‌کننده و هدايت‌کننده حقوقي اصحاب معامله هستند و براي خريدار و فروشنده نقش وکيل را ايفا مي‌کنند و حافظ منافع آنها هستند. در واقع اين اشخاص با مشاوران دفاتر املاک ارتباط دارند و با کسب اجازه از آنها وبا داشتن اطلاعات مربوط به معامله، از موکل خود حمايت مي‌کنند ولي متاسفانه در کشور ما در بسياري از مواقع وکلا در انجام معاملات ملکي دخالتي ندارند و استفاده از حضور وکلا در دفاتر املاک به عنوان يک فرهنگ نهادينه نشده و عموميت نيافته است.
 
نجفي توانا با اشاره به اين که بيشتر وظايف مشورتي اصحاب معامله را مشاوران دفاتر املاک انجام مي‌دهند، ادامه داد: مشاوران دفاتر املاک به علت فقر اطلاعات حقوقي، تضميني را براي انجام معاملات به طرفين معامله نمي‌دهند ودر بعضي از مواقع شاهد انجام معاملاتي هستيم که وجه قانوني ندارد.
 
اين استاد دانشگاه تاکيد کرد: در سال‌هاي اخير با دخالت قوه قضاييه و تنظيم فرم‌هاي از پيش تعيين شده براي معامله و اجاره تا حد زيادي کمبودهاي شکلي انجام معاملات ملکي مرتفع شد ولي به هر حال به دليل اينکه مشاوران دفاتر املاک تصور مي‌کنند که با هر قيمتي بايد معامله انجام شود، بعضي از مشاوران دفاتر املاک با بزرگ کردن امتيازات براي خريدار يا تضعيف کردن موقعيت ملک و پايين آوردن ارزش آن در نزد فروشنده به انعقاد قراردادها در انجام معاملات مي پردازند و در اين راستا ممکن است بعضي از حقايق پنهان مي ماند.
 
اين وکيل دادگستري با اشاره به اين که در سال‌هاي اخير با تغييراتي که از لحاظ شکل و کيفيت خدمات‌رساني در ميان دفاتر املاک به وجود آمده؛ رقابت دراين حرفه افزايش يافته است، گفت: اصولا به دليل اينکه اين حرفه (مشاوران دفاتر املاک) فرار مالياتي زيادي دارد و بعضا ملاحظه مي‌شود که هزينه‌هاي چنداني براي ارائه خدمات از سوي دفاتر املاک مصرف نمي‌شود؛ در اکثر شهرها به ويژه تهران تعداد زيادي از مشاوران دفاتر املاک بدون اينکه آشنايي کافي داشته باشند مشغول به فعاليت در اين شغل هستند.
 
اين حقوقدان با بيان اين که پرداختن به حرفه مشاوران دفاتر املاک نياز به يک آموزش و گواهي دارد چرا که پروانه کسب و جواز کار، نشان دهنده توانمندي دلال يا نماينده املاک نيست، ادامه داد: بايد قوه قضاييه و سازمان‌هاي ذيربط براي صدور پروانه دفاتر املاک شرايطي را در نظر بگيرند و مشاوران دفاتر املاک بايد آموزش لازم را ببينند. همچنين مشاوران دفاتر املاک بايد مدرک تحصيلي مناسب را براي اشتغال در اين حرفه داشته باشند تا ضمن اينکه به عنوان يک دلال فعاليت مي کنند وظيفه مشاوره را هم بر عهده بگيرند و با اطلاع کافي از لحاظ فني و حقوقي نسبت به مورد معامله به خريدار و فروشنده خدمات مناسب را ارايه نمايند تا در آينده مغبونيت يا غرري در معاملات به وجود نيايد و يا جرايمي مانند کلاهبرداري و فروش مال‌غير به وقوع نپيوندد.
 
وي با بيان اين که متاسفانه نظارت‌هاي آموزشي بر دفاتر املاک صورت نمي گيرد، گفت: بعضي از دفاتر املاک به غير از مبلغي که قانون نظام صنفي براي دريافت حق کميسيون براي آنها مشخص کرده، بيش از حد متعارف از ارباب رجوع و طرفين معامله حق کميسيون دريافت مي‌کنند. متاسفانه در بعضي از مواقع مشاوران دفاتر املاک با خريدار يا فروشنده شريک مي‌شوند يا ملک مورد معامله را در صورتي که مبلغ پايين باشد خريداري و يکي از اصحاب معامله را از معامله خارج مي‌کنند؛ گرچه اين موضوع در بين مشاوران املاک عموميت ندارد ولي به هر حال به نظر مي‌رسد نظارت مستمر بر اين حرفه مانند ساير مشاغل خدمت‌رساني از ضرورياتي است که بايد به صورت سازمان‌يافته انجام شود.
 
نجفي‌توانا درباره اينکه آيا دفاتر املاک همانند دفاتر اسناد رسمي مي‌توانند زيرمجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار بگيرند؟ اظهار کرد: ماهيت وظايف دفاتر املاک به گونه‌اي است که فعاليت‌شان به عنوان حرفه‌اي آزاد محسوب مي‌شود و فعاليت اين دفاتر با مشاغل ديگري مانند وکالت، پزشکي، سردفتري و مشاغل خاص فني و حرفه‌اي متفاوت است.
 
اين استاد دانشگاه با بيان اين که نظارت بر عملکرد دفاتر املاک بايد از سوي نهادهايي که بيشتر بر مشاغل نظارت مي‌کنند مانند اداره بازرگاني يا وزارت مسکن و شهرسازي و اتحاديه مربوطه آنها انجام شود، گفت: اگر چه نظارت بر رعايت مقررات مربوط به عملکرد دفاتر املاک، از سوي قوه قضاييه و سازمان اسناد و املاک کشور ضرورت دارد اما دخالت در صدور پروانه و کيفيت انجام وظايف با توجه به متفاوت بودن طبيعت و عملکرد دفاتر املاک با وظايف ذاتي و نظارتي سازمان ثبت اسناد و املاک به نظر مي‌رسد که چنين دخالتي توجيه‌پذير نيست و اين امر وجهه قانوني ندارد.
 
اين حقوقدان درباره ادغام دفاتر املاک و اسناد رسمي نيز گفت: فعاليت دفاتر اسناد رسمي و دفاتر املاک با هم متفاوت است. دفاتر اسناد رسمي زير نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور فعاليت مي‌کنند و اگر بتوانيم نظارت دو گانه‌اي را بر اين دفاتر اعمال کنيم، ادغام اين دفاتر فاقد مشکل اساسي است.
 
اين وکيل دادگستري درباره حق کميسيوني که دفاتر املاک از طرفين معامله دريافت مي‌کنند،‌ اظهار کرد: به نظر مي‌رسد براي اعمال نظارت موثر در خصوص پرداخت کميسيون يا انجام معامله، بايد بخش نظارتي مستقلي که در يکي از موسسات دولتي يا موسسه‌اي که تحت نظارت دولت است را ايجاد کنيم تا اين نهاد نظارتي بر انجام معاملات و اسناد در دفاتر املاک نظارت داشته باشد و يک نسخه از قراردادها در اين نهاد نظارتي ثبت شود.
 
وي تصريح کرد: با اعمال يک نظارت فوق‌بنگاهي، دفاتر املاک را موظف مي‌کنيم که بدانند در زمينه دريافت حق کميسيون، نهاد نظارتي وجود دارد و براي نظارت بهتر بر دريافت حق کميسيون از سوي دفاتر املاک، لازم است که حق کميسيون در حسابي پرداخت شود. درواقع اين اقدام باعث تقليل فشار مضاعف بنگاه‌ها به اصحاب معامله خواهد شد.
 
نجفي توانا درباره «ارتباط دعاوي ملکي و فعاليت دفاتر املاک» با بيان اين که از تبعات آسيب شناسي مربوط به دفاتر املاک ، فقدان نظارت، فقدان آموزش،‌ عدم صدور گواهي نامه ، عدم بازآموزي، عدم به روز بودن اطلاعات فني و حقوقي مشاوران املاک و اصولا افزايش قيمت هاي مسکن است، گفت: در بسياري از معاملات دفاتر املاک به علت عدم رعايت نکات حقوقي و عدم توجه به اسناد و عدم استعلامات و يا عدم مراجعه به ادارات ذي‌ربط، ملک مورد معامله متعلق به غير در مي آيد و يا مشکلاتي در خصوص فاضلاب و آب و برق و فندانسيون و فرسودگي يا شراکت افراد مختلف به عنوان مالک يا وارث را به وجود مي آورد و همين موضوع زمينه اي را فراهم مي کند که پس از انجام معامله و رد و بدل کردن بخشي از پول يا تمام پول، خريدار متوجه مشکلات ساختمان يا ملک مورد نظر مي شود يا فروشنده متوجه مي‌شود که بعضي از اين چک‌ها متعلق به خريدار نبوده است. از اين حيث بسياري از دعاوي ملکي مربوط به عدم تنظيم درست اسناد و يا عدم توجه به خصوصيات املاک و اموال مورد معامله است که باعث مي شود دادگاه هاي حقوقي و کيفري‌مان درگير اين نوع محاکمات شوند.
 
اين استاد دانشگاه ادامه داد: بعضي از دعاوي ملکي در محاکم مربوط به تخلفاتي است که مشاوران دفاتر املاک انجام مي دهند به گونه‌اي که وجوه را مسترد نمي‌کنند و يا جرايمي مانند جعل مطرح مي شود. همين موضوع باعث مي شود که حجم قابل توجهي از دعاوي موجود در مراجع قضايي مربوط به دعاوي ملکي شود.
 
وي درباره عملکرد بهتر دفاتر املاک با بيان اين که راه اندازي اتوماسيون و ايجاد سامانه مرکزي براي نظارت بر کار دفاتر املاک بسيار موثر است، گفت: آموزش به مشاوران املاک قبل از شروع به کار و اعطاي گواهي نامه به آنها مي تواند مشاوران املاک را در انجام فعاليت هايشان کمک کند.
 
نجفي توانا در پايان اظهار کرد: بهتر است که براي آموزش مشاوران املاک يک دوره فوق ديپلم به صورت پودماني در دانشگاه علمي کاربردي برگزار شود.


مشاوره حقوقی رایگان