بسم الله
 
EN

بازدیدها: 663

چشم بسته اجاره نکنيد

  1392/6/31
خلاصه: اگر بعد از مدت‌ها جست‌وجو بالاخره يک ملک مناسب براي اجاره پيداکرده‌‌‌ايد و قصد انعقاد قرارداد داريد، حتماً اين متن را بخوانيد. رعايت چند نکته ساده مي‌تواند از دردسرهاي بزرگ بعدي جلوگيري کند.
به گزارش حمايت، از سوي ديگر ناديده گرفتن همين نکته ها ممکن است، سکونت بدون‌دغدغه شما را با مشکل رو به رو کند؛ به طوري که مجبور شويد ساعت‌ها از وقت خود را به بگومگو با موجر و رفت‌و‌آمد به مراجع قضايي سپري کنيد.

بدون ذکر مدت، اجاره نکنيد

حتما مدت اجاره را در قرارداد مشخص کنيد؛ در غير اين صورت قرارداد اجاره شما مثل خانه‌اي خواهد بود که از پاي بست ويران است. به طور معمول در اجاره محل‌هاي مسکوني، اجاره يک ساله است. همچنين اگر در مورد زمان آغاز اجاره چيزي در قرارداد اجاره ننوشتيد، زمان انعقاد قرارداد زمان اجاره خواهد بود.

سند را زير ذره بين قرار دهيد

سند ملک را بگيريد و کاملا بررسي کنيد. براي اين کار خجالت و تعارف را کنار بگذاريد. اولين چيزي که در سند بايد به آن دقت کنيد، اسم مالک يا مالکان آن است. اگر مالک سند همان کسي است که به عنوان موجر پيش روي شما نشسته است، مشکلي وجود ندارد؛ اما اگر ملک چند مالک دارد و يکي از آنان به عنوان موجر رو به روي شما حاضر شده است براي بستن قرارداد عجله نکنيد. حتما از موجر بخواهيد که مدرکي به شما ارايه کند که نشان دهد ساير مالکان هم رضايت به اجاره دادن ملک دارند؛ زيرا در صورتي که آنان راضي نباشند دردسرهاي زيادي ممکن است به وجود بيايد. اما فرض ديگري هم وجود دارد و آن اين است که کسي که طرف حساب شماست، مالک نيست. کسي است که خودش از قبل ملک را اجاره کرده است و حالا يک دست ديگر مي‌خواهد آن را منتقل کند. در رويارويي با اين شخص قبل از هر چيز مطمئن شويد که او چنين حقي دارد.

اگر قرارداد اجاره او بعد از سال 1376 منعقد شده است، اين مستأجر از روي قاعده و اصول چنين حقي دارد، مگر اين که در قراردادي که با مالک بسته است از اين حق صرف نظر کرده باشد. اما اگر قرارداد مستأجر با مالک به قبل از سال 1376 برمي‌گردد، در اين صورت اين مستأجر نمي‌تواند ملکي را که اجاره کرده است به شما بدهد، مگر اين که در قرارداد اجاره به او اين اجازه داده شده باشد. يک فرض ديگر هم وجود دارد که زياد دور از ذهن نيست و آن اين که کسي که براي اجاره دادن ملک حاضر شده است، مستأجري باشد که او هم خودش از يک مستأجر ديگر آن را اجاره کرده است. در اين صورت هم، باز بايد در قراردادهاي اجاره ببينيد که کدام قانون بر آن حاکم است تا در مورد صلاحيت اجاره دادن ملک مطمئن شويد. دقت کنيد که اگر مستأجر مورد اجاره را به ديگري اجاره دهد؛ اجاره باطل يا فسخ نمي‌شود، مگر اينكه موجر در قرارداد اجاره براي خود به هنگام تحقق اين امر حق فسخ را شرط كرده باشد.

تعمير بنا هم تشريفاتي دارد

اگر بعد از اين که ملک را اجاره کرديد، موجر خواست که ملکش را تعمير کند به طوري که اين کار مانع استفاده شما از ملکتان شود، مثلاً قصد کرد که چاه فاضلاب زير خانه را به بيرون از ملک انتقال دهد، آگاه باشيد که چنين حقي براي موجر وجود ندارد. البته در يک وضع استثنايي ممکن است موجر بتواند دست به چنين کاري بزند و آن وقتي است که تأخير در تعميرات باعث ضرر به موجر مي‌شود؛ در اين صورت موجر مي‌تواند ملک را تعمير کند و مستأجر هم نمي‌تواند اعتراض کند. تنها کاري که در اين حالت از دست مستأجر برمي‌آيد اين است که قرارداد اجاره را فسخ کند. البته ممکن است بگوييد که موجر هر وقت که دست به تعمير مي‌زند، ادعايش اين است که تعمير نکردن موجب ضرر او مي‌شود؛ اما بايد گفت که در صورت اعتراض مستأجر، موجر بايد اين موضوع را،که تأخير در تعمير کردن بنا به او ضرر وارد مي‌کند، در دادگاه ثابت کند.

اما گاهي ممکن است مستأجر تمايل به تعميرات در بنا داشته باشد؛ اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعميراتي صورت دهد، حق ندارد،هزينه آن را از موجر مطالبه کند. اما اگر پا را از اين فراتر بگذارد و بدون اجازه موجر در خانه يا زميني كه اجاره كرده است، ساخت‌و‌ساز كند، موجر حق دارد كه آن را از بين ببرد و اگر در اثر اين عمل نقصي به بنا يا زمين مورد اجاره وارد شود، جبران خسارت آن بر عهده مستأجر خواهد بود.

خوش حساب باشيد

مستأجر بايد خوش حساب باشد و در زمان‌هايي که در قرارداد تعيين شده است، اجاره را پرداخت کند؛ البته در مقابل اين پرداخت‌ها بايد رسيد بگيرد تا بعدا بتواند ثابت کند که اجاره را پرداخته است. به طور معمول اين روزها، رسيد بانکي به جاي رسيد موجر مورد استفاده قرار مي‌گيرد.

خوش قول باشيد

بعد از اين که قرارداد اجاره تمام شد، ملک را تخليه کنيد، چون قرارداد اجاره با تمام شدن مدت از بين مي‌رود و اگر بعد از تاريخ مقرر ملک را نگه‌داريد و تخليه نکنيد، بايد اجرت‌المثل بدهيد؛ يعني به موجر بايد مبلغي بپردازيد که معادل اجاره بهاي مکاني شبيه آن مکان است، حتي اگر از آن استفاده نکرده باشيد. اين مبلغ با توجه به نرخ تورم در کشور ما حتما از اجاره‌اي که در طول مدت قرارداد اجاره پرداخت مي‌کرده‌ايد، بيشتر خواهد بود. از سوي ديگر، چنانچه مستاجر قصد تخليه داشت؛ اما مالک براي تحويل گرفتن کليد حاضر نشد، مستاجر با مراجعه به شوراي حل اختلاف و از راه تأمين دليل، تخليه ملک و تحويل کليد را ثابت و با خيال راحت محل را ترک مي‌کند.

قرارداد اجاره با مرگ موجر فسخ نمي‌شود

اگر موجر فوت کرد و فرزندان او به شما فشار آوردند که ملک را تخليه کنيد، آگاه باشيد که چنين حقي ندارند. اين قاعده دو استثنا دارد: 1.ممکن است موجر فقط مالک منافع باشد، در اين صورت وقتي او فوت کرد، اجاره هم باطل خواهد شد. 2.ممکن است در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود، در اين صورت با فوت مستأجر، عقد اجاره باطل مي‌شود.

با دفترخانه‌ها آشتي کنيد

در دفترخانه‌‌هاي اسناد رسمي امکاني فراهم شده است تا بتوانيد قراردادهاي اجاره را با قيمتي منطقي ثبت کنيد. ثبت رسمي سند مزاياي بسياري دارد، هر چند هنوز بسياري از قراردادهاي اجاره به صورت عادي تنظيم مي‌شود؛ قراردادهايي که بنگاه‌هاي املاک مي‌نويسند، قرارداد عادي است.

اگر در بنگاه املاک قرارداد مي‌بنديد، توجه کنيد كه براي تنظيم قرارداد اجاره به صورت عادي حتماً بايد دو نفر به عنوان گواه ذيل سند اجاره را امضا كنند تا طرف‌هاي قرارداد از مزاياي قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بهره‌مند شوند. قراردادهاي عادي اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به امضاي موجر و مستأجر برسد و به وسيله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفين به گواهي برسد. علاوه بر اين، صرف تنظيم قرارداد در برگه‌هاي چاپي يا تايپ کردن مفاد قرارداد موجب رسمي شدن آن نمي‌شود؛ اگر قرارداد اجاره رسمي مي‌خواهيد، بايد به دفتر خانه هاي اسناد رسمي مراجعه کنيد.

دردسر براي خودتان درست نکنيد

به قول و قرارهايتان پايبند باشيد؛ اگر موعد اجاره تمام شده است با رضايت ملک را تخليه کنيد، در غير اين صورت، مالک شما را از راه مراجع قضايي مجبور خواهد کرد که آنجا را تخليه کنيد. اگر قرارداد شما به صورت سند عادي منعقد شده است؛ دادخواست تخليه، مشتمل بر مشخصات مستأجر، شامل نام ، نام خانوادگي و محل اقامت وي؛ مشخصات و تاريخ سند اجاره؛ كپي برابر اصل شده قرارداد اجاره و كپي برابر اصل شده سند مالكيت ملك به شوراي حل اختلاف محل تقديم خواهد شد.

مرجع قضايي بعد از اين که مالكيت يا ذي‌نفع بودن موجر را احراز کرد، دستور تخليه را صادر خواهد كرد و شما نه تنها بايد ملک را تخليه کنيد، بلکه بايد خسارت‌هاي مالک را در اين مدتي که اضافه سکونت داشته‌ايد، هم بدهيد. پس از ابلاغ اين دستور به مستأجر، او مكلف است ظرف 3 روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخليه اقدام كند. اگر موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض‌الحسنه و... از مستأجر دريافت كرده باشد، تخليه و تحويل مورد اجاره، موكول به استرداد آن سند يا وجه به مستأجر خواهد بود.

اما اگر قرارداد به صورت رسمي منعقد شده باشد، از راه دفترخانه مي‌توانيد براي تخليه آن اقدام کنيد؛ در اين صورت بايد درخواست صدور اجراييه را به دفترخانه‌اي كه قرارداد اجاره را تنظيم كرده است، تقديم کنيد. دفترخانه پس از احراز هويت و صلاحيت موجر اوراق اجراييه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قيد تخليه محل مورد اجاره به دايره اجراي اسناد رسمي اداره ثبت اسناد و املاك محل مي‌فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشكيل پرونده و صدور ابلاغ تخليه براي مأمور اقدام مي‌كند. مأمور اجرا نيز مكلف است ظرف 48 ساعت اجراييه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف 3 روز از تاريخ ابلاغ نسبت به تخليه اقدام کند.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان