بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,422

استفاده اختصاصي از مشترکات آپارتمان ممنوع

  1392/6/17
خلاصه: بررسي حقوقي دعواي تصرف عدواني در مشاعات آپارتماني؛ استفاده اختصاصي از مشترکات آپارتمان ممنوع
گروه حقوق و اجتماع- مقتضيات زندگي در شهرهاي بزرگ که متشکل از ساختمان‌هاي و فضاهاي متراکم و به‌ هم فشرده است، گاه معضلاتي را پديد مي‌آورد که با وجود پيش‌بيني راهکار‌هاي صريح از سوي قانونگذار، بروز اختلاف و دعاوي گوناگون حقوقي و کيفري دور از انتظار نيست.‌ در اين ميان زندگي در محيط‌هاي آپارتماني که متشکل از بخش‌هاي مشاع است درگيري‌هايي را در ميان شهروندان پديد مي‌آورد که زمينه‌ساز طرح دعوا در مراجع قضايي مي‌شوند. از سوي ديگر با توجه به اهميت قابل توجهي که قانونگذار به مفهوم تصرف و نيز احترام به تصرف سابق داده است، طرح دعاوي متعددي در خصوص ادعاي تصرف عدواني در مراجع کيفري به کرات مشاهده شده است. در ادامه به بررسي پرونده‌اي مي‌پردازيم که در آن مسئله ادعاي تصرف عدواني در مشاعات آپارتماني زمينه‌ساز بروز اختلاف و طرح دعوا در دادسرا و سپس دادگاه عمومي کيفري شده است.

شروع دعوا

در تاريخ 29/7/91 «نيلوفر ...» با مراجعه به دادسرا اقدام به طرح شکايتي نسبت به همسايه خود، «محمدجواد ...» کرد.‌ شاکي در شکايت خود به بيان اين مسئله پرداخت که همسايه وي با اقدام به تصرف در مشاعات منزل مسکوني، گوشه‌اي از حياط را مورد تصرف عدواني قرار داده است. وي با استناد به اسنادي از قبيل کپي سند مالکيت، نظريه کارشناس رسمي دادگستري، صورت‌جلسه تفکيکي و کروکي ثبت، اقدام به ثبت شکايت خود در مرجع تعقيب کرد. 
شاکي در ادعاهاي خود ذکر مي‌کند که در سال 1376 اقدام به خريد يک باب آپارتمان کرده است. در جريان توافق او و متهم چنين مقرر شده بود که حياط و در ورودي شمالي در اختيار متهم و بام و در جنوبي در اختيار شاکي باشد. اين توافق براي مدتي بيش از 15 سال مبناي عمل شاکي و متهم بود. اما سال گذشته متهم اقدام به ساخت سرويس بهداشتي در حياط کرد و زيرزمين را در قالب واحدي مسکوني اجاره داد. شاکي در اين ميان ادعا مي‌کند که در طول 15 سال گذشته هيچ استفاده‌اي از زيرزمين مربوطه به‌عمل نياورده و حقي نيز نسبت به آن نداشته است. در عين حال متهم در اين دوره تنها اقدام به نصب آنتن روي ‌بام کرده است، اما شاکي اظهار مي‌دارد که اگر متهم مايل به تصرفات بيشتر نيز بوده، وي ممانعتي براي اين تصرف به‌عمل نمي‌آورده است. 

دفاعيات متهم

متهم ادعا مي‌کند که ملک مربوطه 50 سال پيش از سوي وي و برادرش ساخته شده است و آنها در اين منزل با يکديگر شريک بوده‌اند. برادر وي در سال 1370 تمامي مشاعات را به متهم، واگذار کرد و اندکي بعد طبقه دوم از منزل مسکوني را به آقاي سعيد ... فروخته و وي نيز با علم به اينکه نسبت به مشاعات داخل حياط حقي ندارد، طبقه دوم آن منزل را خريداري کرده و ضمن سندي اقرار کرده است که نسبت به مشاعات آن ملک اعراض مي‌کند و ادعاي حقي نخواهد داشت. مالک جديد چندي بعد آپارتمان مربوطه را به شاکي، خانم نيلوفر ... فروخت. از اين رو شاکي ادعا مي‌کرده که وي سرويس بهداشتي را در ملک خود ساخته است و نسبت به حقوق شاکي تعرضي انجام نداده است.
از سوي ديگر وکيل متهم چنين بيان مي‌کند که ادعاي شاکي در خصوص زيرزمين نيز بي‌اساس است، چرا که وي با اطلاع از توافقات سابقاً واقع شده ميان شرکاي قبلي ملک در خصوص زيرزمين و حياط اقدام به خريداري ملک کرده و از اشاره وي به توافقات مربوطه در برگه بازجويي مي‌تواند اطلاع وي از اين موضوع را برداشت کرد. وکيل متهم در دفاع از موکل خود برابر اتهامات وارده چنين استدلال مي‌کند که اکنون بيش از پانزده سال است که شاکي در همسايگي متهم زندگي مي‌کند و پس از گذشت اين مدت طولاني وي اقدام به طرح شکايت در خصوص تصرف عدواني کرده است و مراجعات مکرر وي و موکل او براي برقراري صلح و سازش نتيجه‌اي در پي نداشته است. در خصوص ادعاي شاکي بيش از هر چيز بايد به اين نکته توجه داشت که‌ با توجه به مستفاد مدلول ماده 158 قانون آيين دادرسي مدني براي تحقق جرم تصرف عدواني وجود و احراز سه عنصر ضرورت دارد: سبق تصرف، لحوق تصرف و عدواني بودن تصرف. چنان که پيش‌تر اشاره شد شاکي سال‌هاي متمادي در حالي در ملک مزبور سکونت داشته که با توجه به توافقات صورت گرفته بين مالکان سابق از تصرف در مشاعات بي‌بهره بوده، به‌علاوه تصرفات متهم همراه با سکوت و رضايت ضمني بوده است. عدم شکايت و پيگيري قضايي اين موضوع توسط شاکي قرينه‌اي بر همين ادعا به‌شمار مي‌رود. 
از سوي ديگر در طول اين دوران متهم کليه هزينه‌هاي مربوط با مرمت، بازسازي و محافظت از ملک را تقبل و پرداخت کرده است. عنصر ضروري ديگر براي تحقق عنوان تصرف عدواني که در ماده 158 قانون آيين دادرسي مدني مورد اشاره قرار گرفته، لحوق تصرف است؛ يعني متصرف عدواني بدون رضايت متصرف سابق، مال غيرمنقول را از تصرف وي خارج کرده باشد، اما در قضيه حاضر تصرف جديدي از طريق خارج کردن مال از تصرف متصرف سابق صورت نپذيرفته است. از سوي ديگر به نظر مي‌رسد که تصرف متهم در بخش مشاع مورد اختلاف فاقد خصيصه عدواني بودن باشد و استناد به ماده 690 قانون مجازات اسلامي فاقد وجاهت قانوني به نظر مي‌رسد، چرا که مطابق ماده 308 قانون مدني اثبات يد بر مال غير بدون مجوز در حکم غصب است و با توجه به اينکه متهم طبق توافقات قبلي با مالک سابق و نيز عرق منطقه از مشاعات استفاده مي‌کرده، نمي‌تواند عمل وي را در حکم غصب و عملي عدواني به‌شمار آورد، به‌علاوه تصرف ملک مشاع بدون افراز و تفکيک را نمي‌تواند جرم و واجد عنوان جزايي دانست؛ بنابراين عنصر عدواني بودن تصرف در قضيه حاضر يافت نمي‌شود. در اين ميان بايد دقت داشت که متهم در طول دوران مورد بحث ديگر شرکاي قسمت‌هاي مشاع ملک را به طور موثر از تصرف در اين قسمت‌‌ها منع نکرده است که اين امر را مي‌تواند مهر تأييدي بر عدواني نبودن تصرف دانست. فقدان اين عناصر در تحقق جرم تصرف عدواني در شکايت شاکي نيز به چشم نمي‌خورد، چرا که وي هيچ يک از اين امور را با مستندات خود مورد اشاره و ادعا قرار نداده است. از اين رو وقوع اين جرم از سوي متهم با ترديد جدي مواجه است، چرا که عناصر قانوني لازم براي تحقق جرم مزبور در فعل وي جمع نشده‌اند. متهم در اثبات ادعاهاي خود به شهادت برادر خود يعني آقاي محمدباقر ... که شريک سابق وي در ملک مربوطه بوده استناد مي‌کند. شاهد پس از التزام به راستگويي چنين اظهار مي‌دارد که وي به عنوان مالک قبلي آپارتمان، قبل از فروش طبقه مذکور سهم خود از کليه مشاعات را به برادر خود آقاي محمدجواد ... منتقل کرده. از سوي ديگر خوانده در اثبات برائت خود به نظريه کارشناس رسمي دادگستري استناد مي‌کند که چنين اظهارنظر کرده است که با توجه به تردد خواهان از در جنوبي مشرف به حياط و تردد خوانده از در جنوبي که بر اساس موافقت سابق صورت مي‌پذيرد، حقوق خواهان و خوانده يکسان است و هيچ يک بر ديگري از حيث برخورداري از حقوق برتري ندارند. 

راي دادگاه

دادگاه در نهايت با بررسي ادله موجود در پرونده و نيز اظهارات طرفين اختلاف به شرح ذيل اقدام به صدور راي مي‌کند: به‌موجب کيفرخواست صادره از دادسراي تهران، آقاي محمدجواد... متهم به تصرف مشاعات از جمله زيرزمين و حياط بوده. اين اتهام بدين شرح، موضوع شکايت خانم نيلوفر ... بوده است که متهم مالک طبقه اول و شاکي مالک طبقه دوم ساختمان دو طبقه، با در‌هاي ورودي مجزا هستند. شاکي مدعي است که حياط و زيرزمين طبقه اول اماکني مشاع به‌شمار مي‌روند و متهم بدون در نظر گرفتن حق مشاعي وي در حياط خانه اقدام به ساخت انباري کرده و از آن استفاده نيز مي‌کند، به‌علاوه زيرزمين منزل را نيز به محلي مسکوني تبديل کرده است. دادگاه با توجه به محتويات پرونده، کيفرخواست دادسرا، اقرار صريح متهم مبني بر احداث انباري در حياط مشاع ارتکاب بزه تصرف عدواني را در حياط مشاعي محرز مي‌داند.
اما در خصوص استفاده از زيرزمين دادگاه ملاحظه مي‌دارد که متهم با مالک قبلي آپارتمان شاکي به‌نام سعيد... در خصوص تصرفات در فضاي مشاع دو دستگاه آپارتمان توافق کرده‌اند. با توجه به اينکه در ورودي هر يک از آپارتمان‌ها مجزاست و طرفين به مشاعات ترددي ندارند، فلذا تصرف مشاعات زيرزمين محرز دانسته نمي‌شود. بنابراين دادگاه راجع به تصرف حياط صدرالذکر متهم را با استناد به ماده 690 قانون مجازات اسلامي، ضمن محکوميت به رفع تصرف، يعني جمع‌آوري انباري، با رعايت بند 2 ماده 3 قانون وصول برخي درآمدهاي دولت و مصرف آن در موارد معين، وي را به پرداخت دو ميليون ريال جزاي نقدي در حق صندوق دولت محکوم کرده است.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان