بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,173

مزاياي سند رسمي اجاره بر قراردادهاي عادي

  1392/5/24
خلاصه: مدير كل ثبت اسناد و املاك خراسان رضوي تشريح کرد؛ مزاياي سند رسمي اجاره بر قراردادهاي عادي
مديركل ثبت اسناد و املاك خراسان رضوي گفت: بر اساس بخش نامه شماره 16583/92 – 04/02/1392 معاون رييس قوه قضاييه و رياست سازمان ثبت اسناد و املاك كشور براي تنظيم سند رسمي اجاره سه سال و كمتر از آن در دفاتر اسناد رسمي نياز به اخذ استعلام از اداره ثبت نيست و سران دفاتر اسناد رسمي پس از بررسي اصل مدارك مالكيت موجر و احراز هويت موجر و مستاجر اقدام به تنظيم و ثبت سند رسمي اجاره مي‌‌کنند.

غلامرضا رحمتي‌زاده با اشاره به مزاياي سند رسمي گفت : برابر مواد 92 و 93 قانون ثبت، کليه اسناد رسمي تنظيم و ثبت در دفاتر اسناد رسمي بدون نياز به مراجع قضايي و انتظامي رأساً و صرفاً با مراجعه به ادارات ثبت اسناد واملاك و دفاتر اسناد رسمي لازم‌الاجرا بوده و قابليت صدور اجراييه بدون فوت وقت و حداکثر ظرف بازه زماني 48 ساعته را داشته و بدين نحو مردم بدون نياز به تنظيم دادخواست و طي تشريفات دادرسي و اخذ وکيل و توديع حق‌الوکاله با حداقل هزينه و سرعت و دقت بالا مي‌توانند با تنظيم سند رسمي اجاره در دفاتراسناد رسمي از مزاياي آسان تخليه و رفع تصرف از متصرفان غيرمجاز مستغلات اجاره‌اي خود برآيند که فرايند فوق علاوه بر کاهش حجم پرونده‌هاي قضايي سبب تسريع و تحصيل در اجراي حقوق و وصول مطالبات طرف‌هاي سند رسمي اجاره مي‌شود.

مدير كل ثبت اسناد و املاك خراسان رضوي مزاياي اختصاصي برتري سند رسمي اجاره كه موجر و مستاجر از آن بهره‌مند مي‌شوند را برشمرد و افزود : تنظيم قرارداد رسمي اجاره املاک علاوه بر اينکه در مقايسه با قراردادهاي عادي اجاره املاک داراي مزاياي عمومي اسناد رسمي است، مزاياي اختصاصي نيز دارد که آگاهي مردم از اين مزايا موجب اقبال عمومي آنها به تنظيم سند رسمي خواهد شد.

وي گفت: مزيت‌هاي سند رسمي تنها اختصاص به مالک يا موجر نيست بلکه مستاجران نيز از آن بهره‌مند خواهند شد كه از جمله مهم‌ترين آنها مي‌توان به اينکه سند اجاره املاک ثبت‌شده در دفاتر اسناد رسمي براي مدت سه سال و كمتر از آن نياز به هيچ استعلامي ندارد؛ بنابراين به سرعت قابل تنظيم بوده و وقت طرفين عقد اجاره که امروز اهميت زيادي دارد، تلف نخواهد شد. تخصص و تبحر سران دفاتر اسناد رسمي در شناخت آثارعقود و بي‌طرفي آنها موجب خواهد شد کليه آثار عقد اجاره پيش‌بيني شده و رابطه استيجاري به نحو منصفانه‌اي تنظيم شود، مزيت ديگر تنظيم قرارداد اجاره به صورت سند رسمي اين است که طبق ماده 54 قانون ماليات‌هاي مستقيم مبالغ تعيين‌شده درسند اجاره ملاک تعيين ماليات بر درآمد املاک قرار مي‌گيرد ولي در قراردادهاي عادي اجاره مبالغ تعيين شده در قرارداد اجاره بعضاً مورد عمل کارشناسان ادارات دارايي نيست بلکه مبلغ اجاره‌بها براي وصول ماليات بر اساس املاک مشابه تعيين خواهد شد، در اجاره رسمي املاک طرفين عقد از طريق دو مرجع يکي مرجع قضايي و ديگري اجراي ثبت مي‌توانند اجراي حقوق و تعهدات ناشي از قرارداد را درخواست کنند ولي در قراردادهاي عادي آنها ناچارند فقط بايد به مراجع قضايي مراجعه نمايند، مستند بر ماده 70 قانون ثبت در قرارداد رسمي اجاره تمام محتويات و مندرجات سند معتبرند و نيازي به اثبات تحقق آنها وجود ندارد؛ اما در قراردادهاي عادي اجاره مدعي بايد مورد ادعاي خود را اثبات کند و انکار و ترديد در مورد آنها قابل رسيدگي قضايي است، اسناد رسمي اجاره قابل بازسازي است و در صورت مفقود شدن اصل اسناد ذي‌نفع مي‌توان رونوشت آن را از دفتر اسناد رسمي تنظيم‌کننده اخذ کردو در صورت تصديق مطابقت رونوشت سندبا ثبت دفتر طبق ماده 74 قانون ثبت رونوشت به منزله اصل سند خواهد بود اشاره کرد.

 رحمتي زاده افزود: مزاياي فراوان ديگري در سند رسمي اجاره وجود دارد از جمله اينکه طبق ماده 108 قانون آيين دادرسي مدني در دعاوي مربوط به مورد اجاره با سند رسمي مي‌توان بدون پرداخت خسارت احتمالي تامين خواسته نمود و موارد فوق‌الاشاره مزايايي هستند که در بعد ارتباط فردي طرفين عقد اجاره مطرح است.

رحمتي‌زاده خاطر نشان كرد: توانمندي مردم در پرداخت حق‌الزحمه دفاتر اسناد رسمي در موضوع پرداخت حق‌الثبت و حق‌التحرير اسناد رسمي اجاره و تفاوت فاحش و قابل ملاحظه آن با حق کميسيون بنگاه‌هاي مشاور املاك از مزاياي تنظيم اسناد در دفاتراسناد رسمي بر قولنامه هاي عادي است به طوري كه برابر رويه جاريه در بنگاه‌هاي مشاور املاك هر يک از طرفين قرارداد اجاره وفق تعرفه مصوب مکلف به پرداخت يک‌سوم اجاره‌بها از هر طرف اعم از مال‌الاجاره و يا قرض‌الحسنه و رهن به مشاوران املاك است، مشروط بر اينكه از يك ميليون و پانصد هزار ريال تجاوز نکند. به عنوان مثال براي تنظيم و ثبت سند اجاره با اجاره‌بهاي ماهيانه پانصد هزارتومان در دفاتر اسناد رسمي هفتاد و هفت هزار تومان حق‌التحرير اخذ مي‌شود در حالي که حداقل حق‌العمل و کميسيون مشاوران املاك بر مبناي تعرفه و ده روز اجاره از هر طرف معامله با رعايت سقف سيصد هزار تومان خواهد بود. 

مديركل ثبت اسناد و املاك خراسان رضوي گفت: تنظيم سند با استفاده از سيستم ثبت آني معاملات در دفاتر اسناد رسمي باعث شفافيت و وضوح معاملات اشخاص و در دسترس بودن روابط حقوقي افراد نزد سازمان‌ها و مراجع دولتي خواهد شد و باعث ايجاد انتظام در روابط مالياتي مردم و دولت مي‌شود و فرار مالياتي را به حداقل مي‌رساند، مضافاً به اينکه سند اجاره رسمي برابر اظهار متعاملين بر مأخذ اعلامي ايشان و براي مدتي که آنان اعلام دارند تنظيم خواهد شد. وي افزود مشاوران املاک براي تمامي موارد و شقوق از يک مدل قرارداد استفاده مي‌‌کنند در حالي که سران دفاتر اسناد رسمي هيچ گونه محدوديتي در انشاي روابط حقوقي در قالب مقررات ندارند و از فرم و قالب خاص و محدودي استفاده نمي‌کنند و سند اجاره به خواست متعاملين بر مبناي قانون روابط موجر و مستاجر و قانون مدني تنظيم مي‌شود.

رحمتي‌زاده با اشاره به مفاد ماده 86 قانون ثبت اظهار کرد: دفاتر اسناد رسمي با احراز هويت و مالکيت موجرين و مالکان مستغلات با مطالبه اسناد مالکيت رسمي اشخاص و با حذف تشريفات نه تنها به بهداشت حقوقي جامعه مبني بر ايجاد ارتباط با اشخاص ذي‌نفع و ممانعت از دخالت سوء استفاده‌کنندگان و افراد فرصت‌طلب مي‌شوند بلکه سبب ممانعت در انعقاد قراردادهاي فضولي شده است و در پيشگيري‌ها از جرايم و تخلفات سهم بسزايي دارند و مضافاً به اينکه با ساده‌سازي تشريفات تنظيم سند رسمي و بدون فوت وقت متعاملين و آحاد مردم را به خواسته بر حقشان رهنمون مي‌سازند.

وي در بخشي ديگر از سخنان خود راجع به اجاره اماكن تجاري، سرقفلي و انتقال حقوق استيجاري اشاره کرد و گفت: با توجه به ماده 6 قانون روابط موجرو مستاجر مصوب 1376 چنانچه مورد اجاره تجاري مجوز تجاري يا گواهي پايان‌کار تجاري نداشته باشد، عده‌اي از حقوقدانان معتقد به باطل بودن عقد اجاره هستند و عده‌اي ديگر نظر متفاوتي دارند و اين اعتقاد هم وجود دارد در صورتي که ملک در سند مالکيت به صورت تجاري توصيف شده باشد، نداشتن پايان کار تجاري موجب بطلان عقد اجاره نخواهد بود. وي افزود در صورتي که حق انتقال حقوق استيجاري از مستاجر سلب نشود وي با توجه به ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 حق انتقال سرقفلي را به غير خواهد داشت. 

رحمتي‌زاده گفت : چون سرقفلي از شروط و توابع عقد اجاره است با عنايت به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 واصول حقوقي حاکم بر رابطه استيجاري براي تنظيم سند انتقال سرقفلي دو شرط اساسي لازم است: مستاجر حق انتقال به غير را داشته باشد يا حق انتقال به غير از مستاجر سلب نشده باشد و مدت اجاره به پايان نرسيده باشد.

وي اضافه کرد: در صورتي که حق انتقال به غير از مستاجر سلب شده باشد موجر نيز بايد طرف دعوي الزام به انتقال حقوق استيجاري قرار گرفته و حکم لازم صادر شده باشد يا اجازه انتقال توسط موجر حضورا در سند رسمي انتقال حقوق استيجاري درج شود و چون در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 تجويز انتقال حقوق استيجاري پيش بيني نشده است اعتقاد بر اين است در مواردي که قانون مزبور و قانون مدني ساکت باشد مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1359 حاکم است بنابراين در موارد عسر و حرج دادگاه مي‌تواند با توجه ماده 19 قانون سال 56 حکم به تجويز انتقال منافع صادر کند. 

رحمتي‌زاده اضافه كرد: در صورتي که مدت اجاره به پايان رسيده است اعم از اينکه مستاجر حق انتقال به غير را داشته يا نداشته باشد بدون حضور مالک امکان تنظيم سند انتقال سرقفلي به غير وجود ندارد در اين حالت مالک بايد سند اجاره جديدي با مستاجر جديد تنظيم کند و مستاجر سابق حقوق سرقفلي خود را به مستاجر جديد انتقال دهد. وي گفت مشاهده شد بعضا مراجع محترم قضايي بدون الزام مالک به تنظيم سند اجاره در جايي که مستاجر قديم حق انتقال به غير را ندارد يا مدت اجاره به پايان رسيده دادنامه و اجراييه مبني برالزام به تنظيم سند انتقال سر قفلي از مستاجر سابق به مستاجر جديد صادر مي‌‌کنند که همکاران سر دفتر بايد به اين موضوع توجه و مستند به ماده 25 قانون اجراي احكام موضوع را از مرجع صادر كننده راي رفع ابهام کنند. 

وي خاطرنشان كرد : سرقفلي در روابط استيجاري اماکن تجاري صرفا با پرداخت مبلغي پول به مالک ايجاد نمي‌شود؛ در صورتي که مستاجر مبلغي به عنوان سرقفلي نداده باشد ولي به موجب شروط ضمن عقد اجاره طبق مواد 7 و 8 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 در قبال مستاجر تعهد به تجديد رابطه استيجاري کرده باشد براي اسقاط اين حقوق مستاجر مي‌تواند سرقفلي دريافت کند.

مديركل ثبت اسناد و املاك خراسان رضوي اطلاعات مهم در روابط استيجاري را برشمرد و افزود: چون روابط استيجاري ابعاد مختلفي دارد کارشناسان حقوقي خبره هم هنگام تنظيم سند اجاره بعضا قادر به يادآوري همه موضوعات لازم الذکر نيست. 

وي افزود: نکات مهم مرتبط با رابطه استيجاري که ممکن است مفيد واقع شود شامل احراز مالکيت موجر بر عين مورد اجاره و يا منافع عين و در صورت اخير احراز حق انتقال، توصيف دقيق مورد اجاره مثلا اينکه کل پلاک يا قسمتي از آن است و اگر مورد اجاره واحد در طبقات يا يک باب دکان مستخرجه از پلاک است به پايان کار و گواهي شهرداري مستند شود، در صورتي که مورد اجاره قسمتي مشاع است، بايد توجه شود که در تصرف مال مشاع کسب اجازه از شريک لازم است و شريک مشاع نيز بايد سند را امضا کند. مبلغ اجاره، نحوه پرداخت مال‌الاجاره و اقساط، مدت اجاره، تعهد مستاجر به تخليه مورد اجاره در پايان مدت يا تجديد اجاره تراضي، تصميم‌گيري در مورد اجرت‌المثل بعد از انقضاي مدت، ذکر آدرس مورد اجاره، تصريح به تصرف مورد اجاره و تحويل توسط مستاجر يا تعيين زمان آن، تصريح به اقامتگاه موجر و مستاجر، تصريح به اينکه منظور از اجاره سکونت است يا کسب وپيشه و در صورت اخير نوع کسب و پيشه هم ذکر شود، تصريح به اينکه در چه شرايطي حق فسخ براي هر يک از طرفين ايجاد مي‌‌شود، تاکيد بر اينکه سرقفلي پرداخت شده يا خير و در صورت پرداخت سرقفلي تصريح به ميزان آن شود، تصريح به اينکه سرقفلي همزمان با تخليه پرداخت شود يا در زمان مورد توافق ديگر و تصريح به قانون حاکم بر روابط استيجاري مي‌شود.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان