بسم الله
 
EN

بازدیدها: 693

حد و مرز مسئوليت‌هاي مستاجر

  1392/4/31
ملکي که اجاره مي‌شود ممکن است بر اثر گذشت زمان دچار خساراتي شود مثلا درهاي آن فرسوده شود يا کولر آن غيرقابل استفاده شود. همچنين وسايل موجود در آن مثل ظروف ممکن است خسارت ببيند. سوالي که مطرح مي‌شود اين است که آيا مستاجر بايد اين خسارت‌ها را جبران کند و ملک را همان‌طوري که تحويل گرفته است به موجر برگرداند؟  در گفت‌و‌گو با کارشناسان به دنبال بررسي پاسخ اين پرسش هستيم.

مستاجر امين موجر است

يک وکيل دادگستري در پاسخ به اين پرسش که وقتي کسي ملکي را اجاره مي‌کند آيا نسبت به آن امين است و يد اماني دارد؟ به «حمايت» مي‌گويد: پاسخ سوال مطرح شده وفق ماده 493 قانون مدني مثبت است و با انعقاد قرارداد اجاره، مستأجر که مالک منافع مي‌شود، نسبت به ملک مورد اجاره امين محسوب و يد اماني دارد.
 
محمد جواد بابائي در گفت‌وگو با «حمايت» تاکيد مي‌کند: صرف‌نظر از اينکه مستاجر بار مسئوليت‌هاي يک شخص امين براي حفظ و نگهداري متعارف ملک (مورد اجاره) را به دوش مي‌کشد از طرفي نيز، چنانچه عين مستأجره بدون تقصير وي اعم از تعدي و تفريط، ناقص يا تلف شود هيچ‌گونه مسئوليتي متوجه مستأجر، نيست مانند اينکه ملک مورد اجاره بر اثر ريزش ساختماني که در مجاورت آن قرار دارد، تخريب شود يا در اثر استفاده از مصالح نامرغوب در ساخت ملک، عيب و نقصي در ساختمان حادث شود. در اين وضع نمي‌توان از مستاجر تقاضاي خسارت کرد.

افزايش مسئوليت مستاجر از امين به ضمان

اين کارشناس حقوقي در خصوص امکان افزايش مسئوليت‌هاي مستاجر مي‌گويد: وجود چنين شرطي که مسئوليت‌هاي مستاجر را افزايش دهد در قرارداد امکان‌پذير است.
 
بابائي تاکيد مي‌کند: موجر مي‌تواند شرط کند مستاجر ضامن هر نقص و عيبي باشد که در آينده در ملک ايجاد مي‌شود با اين توضيح که قرارداد اجاره نيز همانند ساير عقود و قراردادها تابع اراده طرفين است و هر يک از طرفين، مي‌توانند شروطي را که مورد قبول طرف ديگر باشد تا جايي که منافاتي با نظم عمومي نداشته باشد، در قرارداد مقرر کنند. البته بايد يادآور شد قانونگذار در مواد 642 و 643 قانون مدني، شرط ضمان به طور مطلق را در عقد عاريه و در خصوص مستعير (عاريه‌گيرنده) مورد پذيرش قرار داده و با وجود اختلاف نظر بين حقوقدانان مي‌توان از مواد مورد اشاره، وحدت ملاک گرفت و در روابط موجر و مستأجر نيز از آن استفاده کرد و در نهايت چنين شرطي را براي مستأجر مقرر کرد.
 
اين وکيل دادگستري متذکر مي‌شود: در صورتي که در قرارداد در اين باره سکوت شده باشد، مستاجر بدون شک امين محسوب خواهد شد نه ضامن؛ زيرا همان طور که در پاسخ پرسش اول اشاره شد قانونگذار در ماده 493 قانون مدني به صراحت اصل را بر امين بودن مستأجر مقرر داشته مگر مستأجر مرتکب تقصيري شود که وصف امانت وي زايل و يد اماني او تبديل به يد ضماني شود.

مسئوليت مستاجر نسبت به وسايل موجود

امروز اجاره دادن خانه‌هاي مبله و داراي امکانات رواج پيدا کرده است. پرسشي که پيش مي‌آيد اين است که مستاجر نسبت به اين وسايل چه مسئوليتي دارد و در صورت ناقص شدن يا از بين رفتن آنها آيا بايد جايگزين آنها را تهيه کند؟ اين وکيل دادگستري در پاسخ به اين پرسش مي‌گويد: در فرض پرسش مزبور، باز هم مستأجر نسبت به مورد اجاره و تمامي وسايل و اثاثيه موجود در آن، امين محسوب مي‌شود.
 
بابائي تاکيد مي‌کند: اين نکته لازم به اشاره است در چنين قراردادهايي که مورد اجاره به همراه وسايل و به اصطلاح مبله به اجاره واگذار مي‌شود در واقع طي يک قرارداد، دو نوع عقد اجاره منعقد مي‌شود، يکي اجاره ملک و ديگري اجاره وسايل و اشياي موجود در آن؛ اما در عرف معاملاتي، اجاره وسايل و اثاثيه نيز در بطن اجاره ملک قرار مي‌گيرد و اين موضوع هيچ‌گاه عقد اجاره منعقده (در خصوص وسايل و ...) و همچنين يد اماني مستأجر را نسبت به آنها از بين نخواهد برد و مستأجر علاوه بر ملک، در خصوص وسايل موجود در آن نيز امين بوده و ضامن عيب و نقص آن نيست مگر اينکه مرتکب تقصيري شده باشد.
 
اين وکيل دادگستري توضيح مي‌دهد: تا زماني که مستأجر در عين مستأجره به نحو متعارف عمل کند و مرتکب هيچ‌گونه تقصيري اعم از تعدي و تفريط نشود و در قرارداد اجاره نيز شرط ضمان وجود نداشته باشد، يد مستأجر کماکان اماني خواهد بود ولي در صورتي که مستأجر مرتکب تعدي و تفريط شود مانند اينکه مبادرت به احداث ديوار، زير زمين، بالکن و ... کند يا در حفظ و نگهداري مورد اجاره کوتاهي کند مانند اينکه هنگام ريزش باران، در و پنجره‌ها را باز گذارد و اين امر موجب تخريب ديوارهاي داخلي يا اثاثيه موجود در آن شود يا به دليل استفاده نامتعارف از وسايل و اثاثيه، سبب تخريب يا عيب و نقص آنها شود ، يد اماني وي تبديل به يد ضماني مي شود و ضامن نقص و عيب حادث شده است. 
 
عضو هيات علمي دانشگاه علامه طباطبايي در خصوص حدود مسئوليت مستاجر توضيح مي‌دهد: وقتي شخصي ملکي را اجاره مي‌کند و آن را از موجر تحويل مي‌گيرد تصرفات و استفاده مستاجر از مورد اجاره با اذن موجر بوده قطعا يد وي اماني است. دکتر فرهاد پروين ادامه مي‌دهد: يد متصرف ماذون اماني است؛ بنابراين يد ضماني استثنايي بوده و نياز به تصريح دارد و چنين تصريحي (اضافي بودن يد مستاجر) در مقررات مالک و مستاجر وجود ندارد. طبق ماده 10 قانون مدني، اصل بر صحت و لازم‌الاجرا بودن قراردادهاي خصوصي بين اشخاص است مگر اينکه توافق بين موجر و مستاجر بر خلاف مقررات آمده باشد. 
 
در امور مالي اصل بر تکميلي و تفسيري بودن مقررات است و اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که مستاجر ضامن هر عيب و نقصي است که در آينده در ملک به‌وجود آيد اگر چه ناشي از اعمال وي نباشد اين توافق بين موجر و مستاجر در امر مالي لازم‌الاجرا و نافذ به نظر مي‌رسد همان طوري که قانونگذار در عقد عاريه در قانون مدني در ماده 642 ذکر کرده است که اگر بر مستعير (عاريه‌گيرنده) شرط زمان شده باشد مسئول هر کسر و نقصاني خواهد بود، اگر چه مربوط به عمل او نباشد. از وحدت ملاک اين ماده مي‌توان نتيجه گرفت که در ساير عقود نيز شرط زمان نافذ است. اين حقوقدان تاکيد مي‌کند: بنابراين با توجه به اينکه در مسئوليت متصرف ماذون، اصل بر اماني بودن يد است، در خصوص سکوت قرارداد اجاره مستاجر امين ‌محسوب مي‌شود، نه ضامن و همان طوري که در ماده 614 قانون مدني ذکر شده است امين ضامن تلف يا نقصان مالي که به او سپرده شده است، نيست، مگر در صورت تعدي يا تفريط و همچنين در ماده بعدي همان قانون آمده که امين در مقام حفظ، مسئول وقايعي نيست که دفع آن از اقتدار او خارج است.
 
اين وکيل دادگستري در بررسي مسئوليت مستاجر نسبت به وسايل موجود در عين مستاجر مي‌گويد: در صورتي که مورد اجاره با وسايل و به اصطلاح مبله اجاره داده شده باشد اين امر تاثيري در حکم حقوقي ندارد و يد مستاجر همچنان اماني است، مگر اينکه شرط ضمان در قرارداد اجاره باشد. دکتر فرهاد پروين ادامه مي‌دهد: در مورد اجاره با وسايل موضوعي که مي‌تواند ذمه را مشغول سازد استهلاک و کسر قيمت از وسايل در اثر استفاده مستاجر است. با توجه به قاعده حقوقي «اذن در شي، اذن در لوازم آن است»، دادن وسايل براي استفاده متعارف مستاجر مستلزم پذيرش کسر منفعت استفاده از وسايل توسط مستاجر است. بنابراين اگر وسايل و مبلمان منزل همه نو باشد و به صورت مبله منزل به اجاره داده شود موجر نمي‌تواند در پايان مدت اجاره مطالبه وسايل و مبلمان دست اول و نو را بکند؛ زيرا اين عمر مستلزم استفاده نکردن از وسايل است که با فلسفه اصلي اجاره در تعارض است. ماده 643 قانون مدني راه‌حلي در عقد عاريه ارائه کرده است که در عقد اجاره نيز قابل استفاده است مبني بر اينکه اگر بر مستعير شرط ضمان منقصت ناشي از صرف استعمال نيز شده باشد ضامن اين منقصت خواهد بود.
 
دکتر پروين در بيان تاثير تقصير مستاجر در مسئوليت وي توضيح مي‌دهد: در صورت تقصير مستاجر در حفظ عين مستاجره از زمان تقصير يد اماني مستاجر تبديل به يد ضماني شده و مستاجر نه‌تنها مسئول خسارت مستند به تقصير خود است، بلکه هرگونه زياني که در دوره تقصير وي به‌وجود آيد گر چه مستند به تقصير مستاجر نباشد و ناشي از عمل او نباشد مستاجر مسئول جبران آن است؛ زيرا با تقصير يد اماني تبديل به يد ضماني مي‌شود. ماده 493 قانون مدني نيز در اين باره مقرر کرده است که مستاجر نسبت به عين مستاجره ضامن نيست به اين معني که اگر عين مستاجره بدون تفريط يا تعدي او کلا يا بعضا تلف شود مسئول نخواهد بود؛ ولي مستاجر تفريط يا تعدي کند ضامن است اگرچه نقص در نتيجه تفريط يا تعدي حاصل نشده باشد. براي مثال اگر مستاجر يک باغ ميوه در آبياري درختان کوتاهي کند و سپس در نتيجه وقوع سيل باغ از بين برود گرچه وقوع خسارت ناشي از سيل در نتيجه تقصير در آبياري درختان نبوده است ولي چون در دوره‌ تقصير وي به وقوع پيوسته است به علت يد ضماني مسئول جبران خسارت وقايع دوران تقصير خود است گرچه ارتباطي به عمل وي نداشته باشد.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان