بسم الله
 
EN

بازدیدها: 712

تقسيم‌ قانوني هزينه‌ تعميرات بين موجر و مستاجر

  1392/4/26
خلاصه: در گفت‌وگوي «حمايت» با کارشناسان حقوقي بررسي شد؛ تقسيم‌ قانوني هزينه‌ تعميرات بين موجر و مستاجر
ملکي که اجاره داده‌ مي‌شود ممکن است در طول مدت اجاره دچار عيب شود؛ معمولا درچنين مواردي موجر و مستاجر به وظايف خود عمل مي‌کنند و تعميرات ملک بدون هيچ مشکلي انجام مي‌شود؛ اما در برخي موارد اين تعميرات مشکلاتي را به وجود مي‌آورد که ممکن است براي حل کردن آن سر و کار دو طرف به دادگاه بيفتد. در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسي معيارهاي قانون براي نحوه تقسيم هزينه‌هاي تعميرات بين موجر و مستاجر مي‌پردازيم.
عضو هيات علمي دانشکده حقوق دانشگاه شهيد بهشتي در بررسي نحوه تقسيم هزينه‌هاي مربوط تعميرات بين موجر و مستاجر با توجه به قوانين موجود مي‌گويد: در صورتي که در ملک اجاره داده‌شده عيبي به‌وجود آيد قانون مدني پرداخت هزينه‌هاي تعميرات را به دو قسمت تقسيم كرده است كه شامل تعميرات جزيي يا فرعي و تعميرات كلي يا اساسي مي‌شود. 
دکتر غلامعلي سيفي‌زيناب توضيح مي‌دهد: هزينه تعميرات جزيي يا فرعي به عهده‌ مستاجر است و هزينه‌ تعميرات كلي و اساسي به عهده موجر است. تشخيص هزينه‌هاي جزيي يا فرعي از هزينه‌هاي كلي و اساسي، تابع عرف است؛ بنابراين با در نظر گرفتن مکان و زمان قابل تشخيص است. به عنوان مثال هزينه‌هاي مرتبط با سرويس ساليانه شوفاژ و تعميرات جزيي آن به عهده مستاجر است و هزينه‌‌هاي مرتبط با مشكلات جدي در موتورخانه قطعا بر عهده مالك قرار دارد.

مطالبه هزينه‌ها از موجر

مشخص شد که هزينه‌هاي تعميرات کلي و اساسي بر عهده صاحب خانه يا موجر است؛ اما اگر او از اين تکليف خود سر باز زد و از انجام آن خودداري کرد تکليف چيست؟ اين حقوقدان به حمايت در اين باره توضيح مي‌دهد: در صورتي که موجر از تعمير ملك استيجاري خودداري کند ابتدا مستاجر به صورت محترمانه از مالك درخواست تعمير بنا را مي‌کند، در صورتي كه موجر در تعمير بنا كوتاهي كند اگر هزينه تعميرات بالا باشد و مشكل ايجاد شده در بنا زياد باشد به طوري که مانع استفاده مستاجر از ملك مذكور شود باعث «فسخ قرارداد» مي‌شود و موجر مستحق اجاره بها نخواهد بود. اما در چنين شرايطي به هيچ عنوان مستاجر حق كاهش اجاره در قبال تعميراتي را كه به عهده موجر بوده و خودش پرداخت كرده است، ندارد زيرا در اين صورت باعث آشفتگي و بروز هرج و مرج مي‌شود. 
سيفي‌زيناب در ادامه به بررسي فرض ديگري مي‌پردازد و مي‌گويد: اگر در بنا مشكلي جدي ايجاد شود كه هزينه تعمير آن به عهده موجر است و مستاجر هزينه تعمير آن را متقبل شده باشد موجر به مستاجر بدهكار مي‌شود و مستاجر بايد به دادگاه اطلاع دهد.در اين صورت دادگاه شوراي حل اختلاف با استفاده از كارشناس مبلغ را بررسي و صورت‌جلسه مي‌كند. 

خودداري مستاجر از همکاري براي تعميرات

اين وکيل دادگستري در ادامه به فرضي اشاره مي‌کند که مستاجر در برابر تعمير ملك مقاومت مي‌كند. سيفي‌زيناب توضيح مي‌دهد: مالك در اين شرايط مي‌تواند مستاجر را ملزم به تعميراتي كه به عهده وي است، كند و اگر مستاجر در برابر هزينه اين تعميرات مقاومت كند موجر مي‌تواند ملك مذكور را به ميزاني كه مستاجر بتواند از آن بهره‌برداري كند تعمير نمايد و براي بازستاني طلب خود تا زمان تمام شدن اجاره صبر كند و سپس از طريق مراجعه به دادگاه درخواست طلب خود را از مستاجر اعلام كند، زيرا در صورتي كه براي بازستاني طلب خود اقدام كند باعث ايجاد اختلال مي‌شود.
سوالي که پيش مي‌آيد اين است که اگر عيب آن قدر بزرگ باشد که ديگر نتوان از ملک اجاره داده شده استفاده کند، تکليف قرارداد اجاره چه مي‌شود؟ اين وکيل دادگستري توضيح مي‌دهد: اگر عيبي در ملك به وجود بيايد كه مانع بهره‌برداري مستاجر از آن شود تشخيص آن به عرف يا بسته به زمان و مكان بروز آن مشكل است. براي مثال اگر در يك منطقه در نزديكي ملك مسكوني گاوداري احداث شود عيب ملک به عرف و شرايط مكاني جايي كه نقص را به‌وجود آورده است، بستگي دارد؛ اما در صورتي كه ملك غير قابل استفاده شود و نتوان از آن بهره‌برداري كرد باعث فسخ قرارداد مي‌شود.
سيفي‌زيناب ادامه مي‌دهد: در صورتي که خرابي يک واحد استيجاري مثل نشت آب براي يک واحد مسکوني ديگر مشکلاتي ايجاد کند رفع چنين مشكلاتي كه در آن مسبب خرابي يك واحد، مالك واحد ديگري است هزينه‌هاي مربوط به اين مشكل و تعميرات آن به عهده عامل زيان‌رسان است. اگر اين مشكل، مشكل كلي و پرهزينه‌اي باشد پرداخت هزينه‌ها و تعميرات آن به عهده موجر است و اگر موجر در دسترس نباشد و مشكل آن واحد ضروري باشد، مستاجر اقدام به تعمير واحد زيان‌ديده مي‌كند و از موجر طلبكار مي‌شود. ولي در صورتي كه مشكل جزيي باعث بروز خرابي واحد ديگري شده باشد، هزينه و تعميرات آن به عهده مستاجر واحدي است كه مسبب زيان واحد ديگري شده است.

تفکيک اجاره‌نامه‌هاي قبل از 76 و بعد از آن

يک وکيل دادگستري در خصوص هزينه‌هاي تعميرات آپارتمان و نحوه تقسيم آن بين موجر و مستاجر مي‌گويد: در صورت بروز مشكلات و معايبي در يك ملك استيجاري، بايد در نظر گرفته شود كه اجاره‌نامه تابع قانون چه سالي است. اگر تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد در هر صورت عيبي كه ناشي از ملكيت باشد يعني لازمه نگهداري عين باشد به عهده مالك است. مسعود اماني توضيح مي‌دهد: به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 اگر مشكل ايجاد شده لازمه انتفاع باشد به عهده مستاجر است و همچنين اگر عيب و نقص ايجاد شده بر اثر استهلاكي باشد كه به مرور زمان و طي استفاده مداوم باشد به عهده مالك است.
اين کارشناس حقوقي اضافه مي‌کند: در صورتي كه در ملك استيجاري مشكلاتي ايجاد شود كه تعميرات و پرداخت هزينه‌هاي آن به عهده موجر است و موجر از تعميرات آن سرباز زند و كوتاهي كند مستاجر مي‌تواند الزام او را بخواهد و اگر مشكل ايجاد شده اورژانسي بوده و نياز به تعميرات فوري باشد و امكان اعزام مالك و رفع مشكل نباشد، مستاجر اقدام به تعمير ملك مذكور مي‌‌کند و به ميزان هزينه‌هاي پرداخت شده از موجر طلبكار مي‌شود. اما به طور كلي بهتر است در زمان نوشتن اجاره‌نامه شرط شود كه در صورت بروز چنين مشكلاتي پرداخت هزينه‌ها و رفع مشكل به عهده چه كسي است. اما به هيچ عنوان مستاجر در صورت پرداخت هزينه‌هايي كه به عهده موجر بوده و خود او متقبل شده است نمي‌تواند در قبال آن از اجاره بكاهد؛ زيرا در هر صورت بايد مراحل قضايي آن طي شود مگر در قرارداد ذكر شده باشد كه در صورت بروز مشكلي كه به عهده موجر است اما مستاجر هزينه‌هاي خسارات وارده را متقبل شود مستاجر اختيار دارد كه به ميزان هزينه‌هاي پرداختي از اجاره بكاهد.
اين وکيل دادگستري اضافه مي‌کند: جبران خسارت‌هاي وارده توسط مستاجر جزو حقوق مالك است و مستاجر موظف به پرداخت هزينه‌ها و رفع مشكل ايجاد شده است و موجر مي‌تواند از طريق دادگاه الزام رسيدگي مستاجر را بخواهد. اگر در صورت بروز مشكل و ممانعت مستاجر در رفع آن، آسيب ايجاد شده گسترش يابد، موجر مي‌تواند الزام رفع آسيب را از حيث مسئوليت مدني از مستاجر بخواهد. 
اماني متذکر مي‌شود: اگر عيب ايجاد شده به گونه‌اي باشد كه ملك استيجاري فاقد بهره‌برداري شود و مستاجر نتواند از آن استفاده كند، در اين صورت از زمان بروز عيب اجاره‌نامه فسخ مي‌شود و مالك مستحق اجاره‌بها نيست. همچنين اگر خرابي ملكي مسكوني باعث بروز مشكلات و زيان به ملك مسكوني ديگري شود در هر حال رفع مشكل و پرداخت هزينه‌ها به عهده صاحب ملك زيان‌رسان است و مالك بايد از باب مسئوليت مدني به رفع مشكل بپردازد و هزينه‌هاي تعميرات ملك زيان ديده را متقبل شود
يک وکيل دادگستري در گفت‌وگو با «حمايت» در بررسي نحوه تقسيم هزينه‌هاي تعميرات بين موجر و مستاجر مي‌گويد: اگر در ملک اجاره داده شده عيبي به وجود آيد مثلا به دليل نشت لوله ديوارها نم بکشد، در اين صورت بايد توجه داشت كه عقد اجاره مشمول روابط خصوصي افراد مي‌شود و با توجه به اصل آزادي اراده طرفين مي‌توانند در اين خصوص هر‌گونه كه مي‌خواهند توافق كنند. عليرضا جعفرزاده خاطرنشان مي‌کند: اگر موجر و مستاجر هيچ‌گونه توافقي با هم نداشته باشند بر اساس ماده 486 قانون مدني چنانچه عين مستاجره براي انتفاع نياز به تعميرات و مخارجي داشته باشد بر عهده مالك است، مگر آن كه شرط خلاف شده يا عرف بلد برخلاف آن جاري باشد. بنابراين تعميرات جزيي و تزييني كه مربوط به استفاده بهتر و شخصي مستاجر است به عهده خود مستاجر است
اين وکيل دادگستري مي‌گويد: چنانچه تعميرات جزو تعميراتي باشد كه موجر بايد انجام دهد و مشاراليه از اين كار استنكاف کند مستاجر مي‌تواند با طرح دعوي الزام موجر را از دادگاه بخواهد؛ اما حق كاهش از اجاره بها را ندارد و تنها حق فسخ قرارداد را دارد.
عليرضا جعفرزاده مي‌گويد: اگر عيب آن قدر بزرگ باشد که ديگر نتوان از ملک اجاره داده شده استفاده کند، بايد در نظر داشت عيبي كه موجب نقصان منفعت يا صعوبت در انتفاع باشد موجب فسخ اجاره است وليكن هرگاه به دليل عيب موجود در عين مستاجره، مورد اجاره از قابليت انتفاع خارج شود نتوان رفع عيب كرد قرارداد اجاره به استناد ماده 481 قانون مدني باطل مي‌شود و در صورتي که خرابي يک واحد استيجاري مثل نشت آب براي يک واحد مسکوني ديگر مشکلاتي ايجاد کند، در صورت عدم توافق دو واحد براي رفع اين مشكل واحدي كه از نشتي آب خسارت ديده است بايد به طرفيت مالك واحد ديگر طرح دعوي مطالبه خسارت کند. اگر سبب ورود اين خسارت مستاجر باشد آنگاه مالك مي‌تواند خسارت‌هاي پرداختي را از مستاجر دريافت كند.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان