بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,290

جزوه ثبت- آموزش دعاوي ثبتي واسناد لازم الاجرا-قسمت اول

  1392/4/20
«به نام خدا»

      مقدمه :


      از آنجائيکه موضوع بحث دعاوي ثبتي و اسناد رسمي لازم الاجرا مي باشد ، و اين عنوان تا حدي عنواني مبهم مي باشد ، لذا لازم است ابتدائاً موضوع بحث را منقح و مشخص نموده و تعيين نمائيم که منظور از دعاوي ثبتي چيست و کدام يک از اين دعاوي موضوع و محور بحث امروز مي باشد .

      مي دانيم که اختلافات و دعاوي ثبتي در دو مرجع با صلاحيت ذاتي جداگانه قانوناً قابل رسيدگي است ، يک دسته اختلافات و دعاوي که رسيدگي به آن در صلاحيت ذاتي محاکم دادگستري مي باشد و دسته ديگر اختلافات و دعاوي که رسيدگي به آن در صلاحيت هيات نظارت و شوراي عالي ثبت مي باشد . موارد صلاحيت هيات نظارت در ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک آمده است و دعاويي که رسيدگي به آن در صلاحيت محاکم دادگستري است نيز اعم آن در مواد 16 و 20 قانون ثبت و قوانين متفرقه ديگر که در جاي خود از آنها بحث خواهيم کرد آمده است .

      موضوع بحث ما ، دسته اول يعني دعاويي که رسيدگي به آن در صلاحيت محاکم دادگستري مي باشد ، است .بنابراين منظور از دعاوي ثبتي ، دعاوي است که در جريان ثبت املاک و اسناد و اجراي اسناد رسمي لازم الاجرا موضوعيت پيدا کرده و پرونده در محاکم دادگستري مطرح و مورد رسيدگي قرار مي گيرد .به عبارت ديگر منظور از دعاوي ثبتي ، اختلافاتي است که در جريان ثبت املاک و تنظيم اسناد و اجراي اسناد رسمي لازم الاجرا حادث گرديده و حل و فصل اين اختلافات نيز قانون در صلاحيت ذاتي محاکم عمومي قرار داده است .

       بدين ترتيب و با توجه با آنچه به عرض رسيد مشخص گرديد که در اينجا ما در مقام مرور کردن حقوق ثبت به معناي اعم آن نيستيم ، بلکه در مقام مرور کردن قسمتي از حقوق ثبت که ناظر به اختلافات و دعاوي است که حل و فصل آن در صلاحيت ذاتي محاکم دادگستري است مي باشيم .

      دعاوي و اختلافات مذکور را مي توان به سه دسته تقسيم کرد :

      1-دعاوي مربوط به ثبت املاک: و منظور دعاوي است که در جريان ثبت املاک و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک حادث مي گردد ، که بيشتر تحت عنوان اعتراض به ثبت در کتب حقوق ثبت مورد بررسي قرار مي گيرد .
     
      2-دعاوي مربوط به ثبت اسناد: و منظور دعاوي است که بعد از ثبت ملک در دفتر املاک حادث مي گردد.

      3-دعاوي مربوط به اجراي اسناد رسمي لازم الاجرا: و منظور دعاوي است که در جريان اجراي اسناد رسمي لازم الاجرا ممکن است حادث گردد. حال که تا حدي موضوع بحث و مسائلي که قرار است مورد بررسي قرار گيرد روشن گرديده به توضيح مطلب مي پردازيم .


« دعاوي مربوط به ثبت املاک » 


      گفتيم که منظور از دعاوي مربوط به ثبت املاک آن دسته از دعاوي هستند که در جريان ثبت املاک و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک حادث مي گردد و حل و فصل آن نيز در صلاحيت ذاتي محاکم عمومي است .

      اين دسته از دعاوي که عموماً تحت عنوان اعتراض به ثبت مورد بررسي قرار مي گيرد با توجه به قانون ثبت اسناد و املاک و قانون اصلاح مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت و قانون اشتباهات ثبتي و اسناد مالکيت معارض و قانون نحوه صدور اسناد مالکيت املاکي که اسناد ثبتي آنها در اثر جنگ يا حوادث غير مترقبه از بين رفته اند و قانون تعيين تکليف پرونده هاي معترضي ثبت که فاقد سابقه بوده و يا اعتراض آنها در مراجع قضايي از بين رفته است و قانون برنامه سوم چهارم توسعه اقتصادي اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران تحت شش عنوان ، مورد بررسي قرار داد .

      بخش اول : اعتراض به ثبت اصل ملک:


       منظور از اعتراض به ثبت « نوعي دعوي است که کسي خود را در مورد تقاضاي ثبت ديگري کلاً يا بعضاً و يا در ارتفاقي ذي حق مي داند و به ترتيبي که قانون تعيين کرده است به تقاضاي متقاضي اعتراض مي کند . » (1)

      ماده 16 قانون ثبت اسناد و املاک مقرر مي دارد که « هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراضي داشته باشد بايد از تاريخ نشر اولين اعلان نوبتي تا 90 روز اقامه دعوي نمايد .عرضحال مزبور مستقيماً به اداره يا دايره يا شعبه ثبتي که در ضمن اعلان نوبتي معين شده است تسليم مي شود ... »

      بنابراين با توجه به ماده 16 موقوم ، هر کس که تقاضاي ثبت ملکي را از طرف متقاضي ثبت به ضرر خود بداند و در ملک مورد تقاضاي ثبت براي خود حق مالکيت متصور و قائل باشد مي تواند بعد از تاريخ اولين آگهي نوبتي ظرف 90 روز نسبت به تقاضاي مستدعي ثبت اعتراض نمايد .
      بند اول : کساني که حق اعتراض دارند

     با توجه به اطلاق ماده 16 قانون ثبت ، هرکسي که ملک مورد تقاضاي ثبت و اموال خود مي داند مي تواند به درخواست متقاضي ثبت اعتراض کند و از اين حيث  محدوديتي وجود ندارد . يعني اعتراض منحصر به فرد يا شخص خاصي نيست و هر کس که خود را مالک عين يا منافع ملک مورد ثبت مي داند مي تواند به تقاضاي ثبت  متقاضي ثبت اعتراض کند .
       بند دوم : مهلت اعتراض به ثبت 

      اعتراض به ثبت بايد ظرف نود روز از تاريخ انتشار اولين آگهي نوبتي موضوع ماده  11 قانون ثبت به عمل آيد و اعتراض قبل از موعد به تصريح ماده 87 آئين نامه  اجرائي قانون ثبت که مقرر مي دارد « قبل از انتشار آگهي نوبتي دادخواست اعتراض و يا گواهي نامه جريان دعوي بين معترض مستدعي ثبت پذيرفته نخواهد شد. موثر در مقام نمي باشد .  »
   
   بر اساس تبصره 1 ماده 25 قانون ثبت ، در مواردي که در آگهي نوبتي اشتباه موثري واقع شده باشد و بنا به راي هيات نظارت آگهي نوبتي تجديد گردد ، ظرف سي روز از تاريخ انتشار آگهي مجدد که فقط يک نوبت خواهد بود ، معترضين حق اعتراض خواهند داشت . بر اساس ماده 17 قانون ثبت ، در صورتي که قبل از انتشار آگهي نوبتي راجع به ملک مورد تقاضاي ثبت بين تقاضا کننده و معترض اقامه دعوي شده باشد ، معترض بايد ظرف 90 روز از تاريخ انتشار اولين آگهي نوبتي گواهي دادگاه را مبني بر جريان دعوي به اداره ثبت محل تسليم نمايد و الا حق او ساقط خواهد شد .

       بدين ترتيب ، با توجه به نصوص قانوني ، اعتراض بايد در مهلت قانوني به عمل آيد، چنانچه اعتراض خارج از مهلت قانوني به عمل آمده باشد تکليف مراجع قانوني يعني اداره ثبت و دادگاه چيست ؟

      بر اساس تبصره ماده 86 آئين نامه اجرائي اصلاحي 1380 قانون ثبت ، دادگاهها در مورد دادخواست هاي مربوط به اصل و حدود و حقوق املاک پس از احراز اينکه اعتراض در مواعد مقرر به اداره ثبت مربوطه تسليم شده و داخل در مدت مي باشد به موضوع رسيدگي و الا قرار مقتضي صادر مي نمايند .

      بنابراين در صورتي که براي دادگاه محرز شود که اعتراض خارج از مهلت قانوني بوده با توجه به بند 11 ماده 84 و ماده 89 قانون آئين دادرسي مدني قرار رد دعوي را صادر خواهد نمود و در غير اين صورت وارد رسيدگي ماهوي شده و اتخاذ تصميم خواهد کرد.بايد توجه داشت از آنجائيکه بر اساس مقررات ماده 60 قانون و  ماده 87 آئين نامه اجرائي قانون ثبت ، معترض بايد اعتراض خود را مستقيماً به اداره ثبت تسليم نمايد بنابراين قانوناً مرجع اظهار نظر در خصوص اينکه اعتراض داخل در مهلت و خارج از مهلت قانوني بوده با اداره ثبت است و دادگاه بايد اينکه اعتراض در موعد بوده يا خير را از اداره ثبت استعلام نموده و آنگاه با توجه به نظر اداره ثبت اتخاذ تصميم نمايد و قانوناً خود حق ندارد در اين خصوص  رسيدگي و اظهار نظر نمايد .

       بر اساس ماده 92 اصلاحي آئين نامه اجرائي قانون ثبت ، مسئول اداره ثبت نسبت به اعتراض هائي که خارج از مدت داده مي شود ، نظر خود را در زير برگ اعتراض  نوشته و در نشست اداري طبق ماده 16 قانون ثبت مطرح مي نمايد تا تکليف قطعي آن  معين گردد.

       بر اساس ماده 16 قانون ثبت ، اگر اداره ثبت تشخيص دهد که عرضحال خارج از مدت داده شده کتباً نظر خود را اظهار خواهد کرد و به حاکم محکمه ابتدائي محل (در حال حاضر رئيس دادگاه عمومي محل ) مي دهد تا حاکم مزبور در جلسه اداري موافق نظامنامه وزارت عدليه رسيدگي کرده و راي دهد . راي حاکم محکمه ابتدايي در اين  موضوع قاطع است .

       لازم به ذکر است که براساس قانون تعيين تکليف پرونده هاي معترضي ثبتي که فاقد سابقه بوده و يا اعتراضي آنها در مراجع قضايي از بين رفته است ، از تاريخ تصويب اين قانون اعتراضاتي که به موجب مادتين 16 و 20 قانون ثبت تا پايان سال 1360 نسبت به اصل يا حدود املاک به مرجع قضايي ذي ربط ارسال گرديده و به هر  علت سابقه اعتراض در مراجع قضايي وجود ندارد ، معترضين يا قائم مقام قانوني  آنان مي توانند حداکثر ظرف مدت 6 ماه از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون دادخواست اعتراض خود را با در دست داشتن مدارک لازم به دادگاه صالح تقديم و  گواهي لازم را در اين خصوص اخذ و به اداره ثبت محل وقوع ملک تسليم دارند اگر د راين مدت بدون عذر موجه شرعي مراجعه ننمايند معرض شناخته خواهند شد .



نويسنده: استاد هاشمي




مشاوره حقوقی رایگان