بسم الله
 
EN

بازدیدها: 967

قولنامه معارض

  1392/4/16
گاهي فروشنده قولنامه‌اي را امضا مي‌کند و در آن متعهد مي‌شود اگر خريدار طبق زمان‌بندي مشخص، به تعهدات خود عمل کرد، در تاريخ معين در دفتر اسناد رسمي حاضر و سند انتقال را به نام خريدار امضا کند. اما به جاي انجام اين تعهد، در تاريخ موخر همان ملک را با ديگري قولنامه مي‌کند و سپس در دفتر اسناد رسمي سند انتقال را به نام خريدار دوم امضا مي‌کند. اينجا بين تعهدات فروشنده با خريدار اول و دوم تعارض به وجود مي‌آيد؛ حال چنانچه هر دو قولنامه در حد سند عادي باقي بمانند و خريداران در دادگاه دعوي الزام به تنظيم سند مطرح کنند، مسلما کسي راي موافق مي‌گيرد که تاريخ قولنامه‌اش مقدم بوده است.

اما بحث در آنجاست که مالک با خريداردوم به توافق رسيده و سند انتقال را به نام او تنظيم مي‌کند و در اين صورت يک قولنامه عادي مقدم و يک قولنامه موخر به تنظيم سند رسمي داريم که با يکديگر تعارض دارند. براي بررسي و تجزيه و تحليل اين مبحث بايد نظام ثبتي ايران را مد نظر قرار داد. در ايران نظام ثبتي بر پايه دفتر املاک استوار شده است و با اعلانات اداره ثبت و انجام تشريفات مشخص، اشخاص درخواست ثبت مي‌کنند و ملک مورد نظر در دفتر املاک به نام آنها به ثبت مي‌رسد اساس اين سيستم که در حقوق به نام «سيستم دفتر املاک» معروف است از آلمان گرفته شده است ولي در فرانسه به جز پاره‌اي استان‌هاي آن که مجاور آلمان هستند چنين سيستمي رايج نيست.

ماده 22 قانون ثبت ايران در اين زمينه تصريح دارد و مي‌گويد تنها کسي مالک شناخته مي‌شود که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد و در دنباله اين ماده مي‌گويد «يا کسي که ملک مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال در دفتر املاک به ثبت رسيده است.»

پس دفتر املاک معيار مالکيت يا ديگر حقوق عيني است که اشخاص روي ملک غير دارند مانند حق رهن و حق ارتفاق و بر همين اساس از نظر قانوني ما برتري را به شخصي مي‌دهيم که توانسته از فروشنده سند انتقال رسمي بگيرد يعني خريدار دوم. ماده 656 قانون مدني سوئيس مي‌گويد: «ثبت دفتر املاک براي تملک غيرمنقول ثبت شده ضرورت دارد. تملک منقول ثبت شده نيازمند قرارداد و سند است که در دفتر املاک به ثبت برسد و در غير اين صورت مالکيت براي خريدار به وجود نمي‌آيد.

ماده 873 قانون مدني آلمان مي‌گويد: «مالکيت منتقل مي‌شود از طريق توافق طرفين و ثبت آن در دفتر املاک. پس براي احراز مالکيت دو رکن وجود دارد: يک رکن تراضي و توافق و ديگري ثبت در دفتر املاک.» اين ماده صراحت کامل دارد و در آلمان قولنامه هم بايد با سند رسمي منعقد شود و در واقع مندرجات دفتر املاک به عنوان اماره صحت مورد پذيرش قانونگذار اين کشور قرار گرفته است.

در ايران هم اگر بخواهيم روزي قانوني در قولنامه وضع کنيم بايد ترتيبي اتخاذ شود که قولنامه با سند رسمي تنظيم شود تا بدين ترتيب اختلافات و پيامدهاي فعلي از بين برود. در نظام ثبتي ايران مندرجات دفتر املاک هم در زمينه ثبت اوليه و هم انتقالات از اماره صحت برخوردار است. ماده 24 قانون ثبت مي‌گويد: «پس از انقضاي مدت اعتراض دعوي اين‌که در ضمن جريان ثبت تضييع حقي از کسي شده پذيرفته نخواهد شد نه به عنوان قيمت نه به هيچ عنوان ديگر، خواه حقوقي باشد خواه جزايي در مورد مذکور در ماده 44 مطابق ماده 45 و در موارد مذکور در مواد 105، 106، 107، 108، 109، 116 و 117 مطابق مقررات جزايي مذکور در باب ششم اين قانون رفتار خواهد شد.

ماده 105 مي‌گويد: «… هرکس تقاضاي ثبت ملکي را بنمايد که قبلا به ديگري انتقال داده يا با علم به اينکه به نحوي از انحاء قانوني سلب مالکيت از او شده است تقاضاي ثبت نمايد کلاهبردار محسوب مي‌شود…»

ماده 106 نيز مي‌گويد: «مقررات فوق در مورد وراثي نيز جاري است که با علم به انتقال ملک از طرف مورث خود يا با علم به اينکه به نحوي از انحاء قانوني سلب مالکيت از مورث او شده بوده است تقاضاي ثبت آن ملک يا تقاضاي صدور سند مالکيت آن ملک را به اسم خود کرده و يا مطابق قسمت اخير ماده فوق پس از اخطار اداره ثبت رفتار نکند. در تمام اين موارد علم وارث يا به وسيله امضا يا مهر و يا نوشته به خط او محرز مي‌شود.» در واقع بر طبق اين دو ماده دولت اين افراد را مالک مي‌شناسد ولي به عنوان کلاهبردار قابل تعقيب هم هستند!

در مورد معامله معارض هم قانون ثبت راه‌حلي قرار داده است. يعني اگر شخصي مالي را با سند عادي به ديگري منتقل کند و سپس در قرارداد دوم همان مال را با سند رسمي به فرد ديگر منتقل نمايد بر پايه اصول قانون ثبت، مالکيت براي خريدار دوم به وجود مي‌آيد اما براي اينکه جلوي چنين سوءاستفاده‌هايي گرفته شود در قانون ثبت براي چنين اشخاصي که معامله معارض مي‌کنند کيفر شديد تعيين شده است و مي‌گويد هرکس به موجب سند رسمي و عادي نسبت به عين يا منفعت مالي اعم از منقول يا غيرمنقول حقي به شخص يا اشخاص داده و بعد به موجب سند رسمي معامله يا تعهدي معارض حق مزبور بنمايد به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.

بنابراين ضمانت اجراي کيفري پيش‌بيني شده در ماده 117 قانون ثبت براي اين است که اشخاص از انعقاد معامله معارض خودداري نموده و توجه داشته باشند اگر از قرارداد عادي اوليه تخلف کنند و با قرارداد دوم و سند رسمي راه را براي اجراي قرارداد اول ببندند مرتکب جرم شده و بايد چنين کيفر سنگيني را متحمل شوند.

پس طبق ماده 117 قانون ثبت معامله دوم صحيح تلقي مي‌شود زيرا خريدار دوم که از قولنامه اول خبر ندارد و بر اساس استعلام ثبتي و با اعتماد به سند مالکيت و مندرجات دفتر املاک با فروشنده وارد معامله شده بايد مورد حمايت قرار بگيرد و تنها راه‌حل قانون براي اين قبيل معاملات معارض،‌ تعيين کيفر براي فروشنده است.

اما در کشور ما دادگاه و ديوان کشور در طول تاريخ تصويب ماده 117 قانون ثبت، رويه متفاوتي را پيش گرفتند. يعني برخلاف نص اين ماده گفتند معامله اول با سند عادي بوده و معامله دوم با سند رسمي صورت پذيرفته است لذا معامله معارض تحقق پيدا نمي‌کند و استدلال آنها هم اين است که طبق ماده 48 قانون ثبت معامله اول که با سند عادي است ارزش و اعتبار ندارد و در هيچ محکمه‌اي قابل پذيرش نيست و توان معارضه با سند رسمي را ندارد.

مورد اولي که اشاره مي‌کنم راي اصراري هيات عمومي ديوان کشور در سال 1322 است که مي‌گويد مراد از سند عادي مذکور در ماده 117 قانون ثبت، ورقه‌اي است که سنديت داشته باشد و ورقه عادي تنظيمي در موقعي که دواير ثبتي در محل تشکيل بوده هيچگونه ايجاد حقي نسبت به ديگري نمي‌کند تا بتوان به آن سند اطلاق کرد.

موارد بعدي رايي است که در سال 1321 به همين استدلال از شعبه 6 ديوان عالي کشور صادر شده است و نيز راي ديگري که در سال 1320 از ديوان کشور صادر شده و سرانجام راي اصراري هيات عمومي ديوان عالي کشور، يعني نه تنها شعب بلکه هيات عمومي هم در آراء اصراري خودش اين رويه را دنبال نموده است.

اما گروه ديگري از آراء هم هستند که مي‌گويند طبق نص ماده 117 اگر سند اول عادي بود و سند دوم رسمي بود معامله معارض صورت گرفته است. از جمله راي صادره از شعبه دوم ديوان عالي کشور در سال 1316 و يا راي ديگري در همين تاريخ از شعبه ديگر ديوان کشور.

سرانجام دادستان کل کشور به دليل اين اختلافاتي که در زمينه تعريف معنا و مفهوم معامله معارض وجود داشت درخواست راي وحدت رويه نمود و هيات عمومي ديوان عالي کشور چنين راي داد: «نظر به اينکه شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک قابليت تعارض دو معامله يا تعهد نسبت به يک مال مي‌باشد در نقاطي که ثبت رسمي مربوط به معامله غيرمنقول به موجب بند اول ماده 47 قانون ثبت کشور اجباري مي‌باشد سند عادي راجع به آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هيچ يک از ادارات و محاکم پذيرفته شده نيست و قابليت تعارض با سند رسمي نخواهد داشت.

بنابراين چنانکه کسي در اين زمينه با وجود اجباري بودن ثبت رسمي اسناد قبلا معامله‌اي نسبت به مال غيرمنقول با سند عادي انجام دهد و سپس به موجب سند رسمي معامله‌اي معارض با معامله اول با همان مال واقع سازد عمل او از مصاديق ماده 117 قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنيت با ماده کيفري ديگر قابل انطباق باشد. اين راي طبق قانون وحدت رويه قضائي مصوب سال 28 براي شعب ديوان عالي کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.»

با صدور راي وحدت رويه عملا هيات عمومي به اين اختلافات پايان داده و ماده 117 را عملا از قانون ثبت حذف کرد و جاي شگفتي است که اين اجتهاد در نص ماده 117 صورت گرفته و عملا جرم معامله معارض را منتفي کرده است.

نکته اولي که در مورد اين راي وحدت رويه به نظر مي‌رسد اين است که در آن به حکمت و فلسفه وجودي معامله معارض در ماده 117 که همان اماره صحت بود توجهي نکرده و عملا ضمانت اجرايي کيفري شديدي که براي جلوگيري از سوءاستفاده و حقه‌بازي افراد تعيين شده بود را کنار گذاشته است. نکته دوم هم اين است که برخلاف متن راي وحدت رويه، هيچ راه‌حل کيفري ديگري در اين موارد قابل تصور نيست.

حتي نمي‌توان در اين گونه موارد از عنوان کلاهبرداري استفاده کرد زيرا کسي که معامله دوم را انجام داده سند رسمي دارد و خيالش راحت است و شاکي نيست و کسي هم که قولنامه اول را امضا کرده چون در تاريخ امضاء قولنامه اول فروشنده سوءنيت نداشته نمي‌تواند از اين بابت شکايتي بکند و تخلف از انجام يک قرارداد و تعهد را نمي‌توان جرم کلاهبرداري تلقي کرد.

تنها راه‌حل اين قبيل موارد ماده 117 قانون ثبت بوده که ديوان عالي آن را از دست خريدار اول بيرون آورده است و در نهايت مي‌توان به او پيشنهاد کرد که دعواي ضرر و زيان بابت پولي که پرداخت کرده يا بهره آن به عنوان خسارت تاخير تاديه مطرح کند اما در حقيقت دست او از عين مال کوتاه است و نمي‌تواند دعوي ضرر و زيان ناشي ازجرم بکند.

اما فرض ديگر مسئله آن است که خريدار دوم از قولنامه اول اطلاع دارد و با سوءنيت با فروشنده تباني کرده است. در اين صورت آيا راهي براي ابطال سند مالکيت وجود دارد يا خير؟

مواد 146 و 147 قانون اجراي احکام مدني مويد ماده 22 قانون ثبت است البته به شرط آنکه در مضامين آن دقت کنيم. موضوع اين ماده موردي است که يک بستانکار در مقام توقيف اموال مديون بدهکار برمي‌آيد. حال اگر چنانچه مال به نام مديون توقيف شده باشد ولي اشخاص ثالث سند رسمي يا حکم دادگاه مبني بر مالکيت همان مال ارائه دادند اداره اجرا بايد به سند رسمي اعتبار کامل داده و عمليات اجرايي را متوقف سازد. اما اگر کسي که مدعي مالکيت است سند عادي مثل قولنامه ارائه بدهد از آنجا که سند مالکيت به نام ديگري ثبت شده، نفس ارائه قولنامه در اداره اجراي احکام اعتبار ندارد و حل اختلاف به دادگاه ارجاع مي‌شود.

البته بايد توجه داشت در اين مسئله دادگاه در مورد دو معامله معارض تصميم‌گيري نمي‌‌کند بلکه بين بستانکار و يک خريدار قولنامه‌اي تصميم گيري مي‌کند و اگر احراز کرد که معامله‌اي با تاريخ مقدم بر توقيف و عمليات اجرايي امضا شده است به قولنامه ترتيب اثر مي‌دهد و خريداري را که قولنامه‌اي امضا کرده و بخش عمده ثمن را پرداخته و حق الزام فروشنده به تنظيم سند را به دست آورده بر بستانکار ترجيح مي‌دهد و حکم مزبور در حقيقت يک سند انتقال محسوب مي‌شود و ارزش سند رسمي دارد لذا مواد 146 و 147 قانون اجراي احکام نافي اعتبار دفتر املاک نيست و بحث ما در قولنامه معارض به اعتبار خود باقي است.

ماده 22 قانون ثبت مي‌گويد همين که ملکي طبق قانون به ثبت رسيد و تشريفات و آگهي‌هاي نوبتي آن روند درست و قانوني خود را طي کرد از اعتبار قانوني برخوردار است و ملک مزبور متعلق به کسي است که انتقال در دفتر املاک به نام او به ثبت رسيده است.

زيرا ثبت دفتر املاک يک کانال ويژه و انحصاري براي مالکيت است و قولنامه و سند عادي اوليه تحت هيچ شرايطي نمي‌تواند جايگزين اين سند دوم رسمي بشود و اينکه خريدار دوم سوءنيت داشته و از قولنامه اول مطلع بوده يا خير بايد احراز شود زيرا در غير اين صورت اعتبار ثبت متزلزل مي‌شود و اين با فلسفه وجودي ثبت اسناد تعارض دارد. پس صرف استعلام از ثبت براي تاييد مالکيت فروشنده کافي است و لازم نيست فرد تفحص کند آيا فروشنده با ديگري قولنامه امضا کرده است يا خير و قانون ضامن صحت اين معامله است و سند ملک ثبت شده هم از اصل صحت برخوردار است و هم اماره صحت دفتر املاک.

اگر به متن راي وحدت رويه نيز توجه شود مي‌بينيم خود راي هم نظام ثبتي را اساس قرار داده و مي‌گويد سند عادي اصلا اعتبار ندارد تا بخواهد با سند رسمي تعارض کند و معامله معارض نيز به همين دليل واقع نمي‌شود اما صادرکننده اين راي به فلسفه ماده 117 و قانون ثبت توجه نکرده است.

به هر حال در برابر اين راي، آراي زيادي هم از شعب ديوان عالي کشور وجود دارد و دادستان کل هم در حقيقت در مقام دفاع از قانون ثبت برآمده است و در مجموع جهت مشترک تمام اين آراء اعتبار نظام ثبتي است و اما در مورد سند عادي يک عده معتقدند مي‌تواند مبناي معامله معارض قرار گيرد و عده ديگر مي‌گويند نمي‌تواند مبناي معامله معارض واقع شود و در صورت دوم بايد ديد آيا مي‌توان يک عنوان کيفري براي آن متصور شد يا خير؟

ماده 117 قانون ثبت مي‌گويد: «هرکس به موجب سند رسمي يا عادي نسبت به عين يا منفعت مالي (اعم از منقول يا غيرمنقول) حقي به شخص يا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عين يا منفعت به موجب سند رسمي معامله يا تعهدي معارض با حق مزبور بنمايد به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.»

مي‌بينيم که در شق دوم ماده ذکري از سند عادي نکرده و فقط از سند رسمي نام برده و عملا خواسته راه فرار اشخاص را ببندد تا از اعتباردفتر املاک سوءاستفاده نشود و کساني که در هيات عمومي اين راه‌حل را انتخاب کردند ممکن است به فلسفه قانون ثبت توجه نکرده و اشتباه کرده باشند و شايد هم علت ديگر اشتباه اين باشد که سيستم ثبت ايران از آلمان گرفته شده و منابع و مدارک آلمان در اختيار ما نبوده است.

اما به هر حال تعارض محرز است زيرا فروشنده اي که ملک را با خريدار اول قولنامه کرده تعهد داشته سند انتقال را به نام او امضا کند حال آنکه همان ملک را به ديگري فروخته و سند انتقال را به نام او امضا کرده است و در اين تعارض طبق ماده 117 و 22 قانون ثبت و سيستم دفتر املاک برتري به کسي داده مي‌شود که موفق شده سند رسمي را به دست آورد. پس در حقيقت تعارض محرز است ولي در قانون وجه ترجيح وجود دارد و حذف ماده 117 فقط راه‌حل دفاعي خريدار اول را از نظام کيفري حذف کرده است.

شايد فکر دفاع از قولنامه اول همراه با عدالت باشد اما هميشه بايد از ديد کلان و نظم عمومي با قضايا برخورد کرد. سيستم را نبايد بر هم زد قانون ثبت براي اين مشکل راه‌حل و مجازات پيدا کرده بود که اين راي وحدت رويه مجازات را برداشته است و حال بايد ديد آيا راه حل ديگري وجود دارد که اگر خريدار دوم سوءنيت داشت بتوان به ترتيبي معامله و ثبت با سند دوم را زير سوال برد يا خير و اين يک بحث اصولي و جالب است که در حقوق ساير کشورها مورد توجه قرار گرفته است و در ايران نيز جا دارد مورد بررسي قرار گيرد و راه‌حلي پيدا شود که بر پايه و اساس ثبت نيز لطمه‌اي وارد نسازد.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان