بسم الله
 
EN

بازدیدها: 924

چگونگي الزام به تنظيم سند ملکي

  1392/3/21
خلاصه: بعد از اينکه قرارداد فروش ملکي منعقد شد، گاهي فروشنده براي تنظيم سند رسمي بدقولي مي کند و مالکيت سند را منتقل نمي کند. چنين پرونده هايي در دادگستري کم نيست. گاهي منقل نکردن سند به اين دليل است که سند در رهن شخص ديگري است؛ مثلا خريدار وام گرفته و سند خود را در رهن بانک گذاشته است.
اينکه چطور مي توان فروشنده را به انجام آنچه وعده داده است، مجبور کرد، موضوعي است که در قالب بازخواني يک پرونده به بررسي آن مي پردازيم. 
 

شروع دعوا


بنا بر محتويات پرونده حاضر، خواهان دعوا آقاي طالبي به طرفيت آقاي طاهري دادخواستي را مبني بر انتقال سند ملكي به نام خود تقديم دادگاه كرده است. عنوان دادخواست مذكور در فوق، تقاضاي صدور قرار تامين خواسته و نيز صدور حكم بر الزام خوانده به انتقال ملك مورد معامله به علاوه كليه هزينه‌ها و خسارات دادرسي است. 
خواهان دعوا به عنوان دليل و مدرك ارايه‌شده به دادگاه محترم، كپي تاييدشده سند مالكيت، كپي تاييدشده مبايعه‌نامه تنظيمي، رسيد پرداخت‌هاي عادي وجه معامله را ضميمه پرونده خود كرده است.

خواهان دعوا، يعني آقاي طالبي برابر دادخواست تقديمي خود اعلام كرده است: «اينجانب خريدار يك ملك به وسيله مبايعه‌نامه هستم. خوانده دعوا، آقاي طاهري، مالك پلاك ثبتي فوق است كه اين ملك به موجب مبايعه‌نامه عادي مورخ 1/2/87 به اينجانب فروخته شده است.

نظر به اين‌كه ملك مذكور رهن بانک ملي ايران است، خوانده متعهده شده بود كه نسبت به فك رهن اقدام كند. متاسفانه به رغم گذشت چند سال، نامبرده به تعهد خود عمل نكرده است و هم ‌اكنون مشخص شده است كه خوانده محترم در حال باز خريد شدن از محل كار خود است. در اين زمينه با تحقيق و بررسي به عمل آمده، مشخص و آشكار شد كه آقاي طاهري به عنوان خوانده دعوا فعلا مبلغ 80 ميليون ريال از شركت محل كار خود مطالبه كرده است كه به علت جلوگيري از ازبين رفتن حقوق وي، در ابتدا تقاضاي صدور قرار تامين خواسته و توقيف مبلغ ده ميليون ريال از مطالبات وي را از محضر دادگاه محترم دارم كه كپي تاييدشده سند مالكيت خوانده محترم و نيز كپي تاييدشده قولنامه تنظيمي را نيز ضميمه مدارك خود كرده‌ام.

علاوه بر اين گواهي مالك ملك فوق، آقاي طاهري مبني بر اين‌كه مبلغ سه ميليون و پانصد هزار ريال از اينجانب بابت خريد منزل دريافت كرده است، در پرونده موجود مي‌باشد. همچنين كپي تاييدشده يك چك به مبلغ چهار ميليون و هشتصد هزار ريال معادل 480 هزار تومان در وجه آقاي طاهري بابت امانت جهت وجه ضمانت فك رهن پلاك ثبتي مذكور جهت انتقال سند به نام اينجانب پرداخت شده است. در ضمن رسيد مبلغ سه ميليون و دويست هزار ريال از آقاي طالبي دريافت شده است. بنابراين از محضر دادگاه محترم تقاضاي صدور حكم مبني بر فك رهن و الزام خوانده به تنظيم سند رسمي به نام اينجانب مورد تقاضا است.»

گفتني است منظور از فك رهن، آزادسازي رهن است. رهن نيز يك نوع وثيقه براي تضمين پرداخت طلب است. به عنوان مثال شخصي که از بانک وام گرفته است و سند ملک خود را به عنوان وثيقه به بانک داده است ممکن است در شرايطي قرار گيرد که ما در اين پرونده با آن روبه رو هستيم.

اگر کسي اين ملک را بخرد، و مالک نه تنها آن را از رهن خارج نکرده بلکه سند را هم انتقال ندهد آن وقت خريدار درست مثل آقاي طالبي بايد دادخواست را براي الزام به تنظيم سند رسمي تقديم کند. حال ببينيم به چنين پرونده‌هايي که تعداد آنها کم هم نيست چطور رسيدگي مي شود؟ 
 

روند رسيدگي


ابتدا با توجه به اينكه خواهان پرونده فوق، از دادگاه محترم تقاضاي صدور قرار تامين خواسته را مطرح كرده است، به موجب بند (د) ماده 108 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب سال 1379، مبلغ 000/000/15 ريال به منظور وثيقه پرونده به حساب دادگستري توسط خواهان دعواي اخير واريز شده است.


در ادامه نيز قاضي دادگاه با توجه به اوضاع و احوال و خواسته خواهان دعواي حاضر، يعني صدور قرار تامين خواسته به مبلغ يازده ميليون ريال و به علت جلوگيري از سلب حقوق خواهان پرونده و تفريط آن و با توجه به اينكه خوانده پرونده مطروحه در حال بازنشستگي است و احتمالا وجوه مطالبات خود را از شركت خويش گرفته است و هنوز نسبت به فك رهن منزل مورد دعوي اقدام نكرده است، با قبول درخواست خواهان و با توجه به توديع خسارت احتمالي از سوي وي و به موجب لايحه خواهان مستندا به بند (د) ماده 108 قانون آيين دادرسي مدني، قرار تامين خواسته از اموال بلامعارض خوانده معادل مبلغ فوق صادر كرده است.


در ادامه قرار صادر شده توسط قاضي دادگاه توسط دفتردار شعبه براي خوانده پرونده نيز ارسال مي‌شود. علاوه بر اين طبق مستندات و مدارك موجود در پرونده فوق كپي مصدق نامه دادگاه براي اداره دارايي به منظور ابطال تمبر دادرسي و ارزش معاملاتي پلاك ثبتي فوق ارسال شده است. بعد از مدتي اخطاريه‌اي نيز براي خواهان دعواي فوق مبني بر رفع نقص در خصوص تعيين ارزش منطقه‌اي و تعيين هزينه دادرسي و باطل كردن آن بر مبناي ارزش منطقه‌اي توسط دفتر دادگاه فرستاده شده است و طبق نامه مدير كل مالياتي قيمت عرصه طبق جدول منطقه‌بندي سال 1388 معادل 000/885 ريال و قيمت اعيان 000/160/3 و قيمت كل ملك 000/745/25 برآورد شده است.


در ضمن نسبت به خواسته ديگر خواهان دعوا، قاضي دادگاه دستور تعيين وقت جلسه رسيدگي را به مدير دفتر خود مي‌دهد. در ادامه دفتردار شعبه نيز اخطاريه‌اي را براي طرفين به منظور حضور آنها در وقت معني در دادگاه ارسال مي‌كند.


خواهان دعوا در روز رسيدگي در جلسه دادگاه حاضر شده و توضيح مي‌دهد كه اينجانب به موجب مبايعه‌‌نامه عادي مورخ 5/7/1387 ملك موصوف را از خوانده دعوا خريداري و ملك موصوف به موجب سند شماره 532140 مورخ 5/10/87 دفترخانه اسناد رسمي شماره 68 در قبال مبلغ مشخصي در رهن شركت ملي نفت بوده است و خوانده پرونده نيز در سند عادي مبايعه‌نامه متعهد به فك رهن و تنظيم سند رسمي بوده است. گفتني است خوانده دعواي مذكور در جلسه رسيدگي حاضر نمي‌شود. نهايتا دادگاه محترم پس از رسيدگي نسبت به دعواي الزام به تنظيم سند خواهان دعوا راي خود را به شرحي که در ادامه بيان مي کنيم، اعلام مي‌كند. 
 

راي دادگاه


در خصوص دادخواست تقديمي آقاي طالبي به طرفيت آقاي طاهري در خصوص الزام به انجام تعهد و تسليم مبيع و پرداخت خسارت، دادگاه با توجه به مستندات پرونده و اظهارات خواهان و استعلام از اداره ثبت كه با توجه به رونوشت تصديق‌شده سند مالكيت و پاسخ استعلام رسمي واصله از اداره ثبت اسناد و املاك كه اعلام كردند در سوابق ثبتي ملك آخرين مالك نام آقاي طاهري ذكر شده است. كه نهايتا پس از بررسي پرونده و نظر به اين‌كه خوانده علي‌رغم ابلاغ احضاريه دادگاه در جلسه دادگاه حاضر نشده است و هيچ‌گونه ايراد و دفاعي به عمل نياورده است. لذا دادگاه دعوي خواهان را مقرون به صحت تشخيص و مستندا به مواد 219 و 220 از قانون مدني، حكم به فك رهن والزام خوانده به تنظيم سند رسمي در يكي از دفترخانه‌هاي اسناد رسمي تهران صادر مي‌كند. راي صادر شده غيابي مي‌باشد و ظرف 20 روز از تاريخ ابلاغ، قابل واخواهي و پس از آن ظرف 20 روز قابل تجديدنظر در دادگاه‌هاي تجديدنظر استان تهران مي‌باشد. 
 

بررسي راي دادگاه


نكته‌اي كه در خصوص اين پرونده بايد توجه كرد اين است كه به موجب ماده 108 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني و بند (د) اين ماده، خواهان خساراتي را كه ممكن است به طرف مقابل وارد آيد، نقدا بايد به صندوق دادگستري بپردازد. پس براي صدور قرار تامين و توديع خسارت احتمالي از جانب خواهان واجب است، منتها در صورتي كه مستند دعوي اسناد تجاري باشد، دادگاه بدون توديع خسارت احتمالي مكلف به صدور قرار تامين خواسته است. همين‌طور منظور از قرار تامين خواسته، توقيف اموال منقول و غيرمنقول بلامعارض و مستثني از دين خوانده در دعاوي مدني است و به موجب منطوق ماده 108 قانون فوق «خواهان مي‌تواند قبل از تقديم دادخواست يا ضمن دادخواست راجع به اصل دعوا يا در جريان دادرسي تا وقتي كه حكم قطعي صادر نشده است» در مواردي مي‌تواند از دادگاه درخواست تامين خواسته كند و دادگاه مكلف به قبول آن است که اين موارد عبارتند از:


الف: دعوا مستند به سند رسمي باشد. 
ب: خواسته در معرض تضييع يا تفريط باشد. 
ج: در مواردي از قبيل اوراق تجاري واخواست شده كه به موجب قانون، دادگاه مكلف به قبول درخواست تأمين باشد. 
د: خواهان، خساراتي را كه ممكن است به طرف مقابل وارد آيد نقدا به صندوق دادگستري بپردازد».





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان