بسم الله
 
EN

بازدیدها: 916

بررسي تطبيقي قانون روابط موجر و مستاجر در اماکن تجاري ميان قانون ايران و فرانسه-قسمت دوم(قسمت پاياني)

  1392/2/28
قسمت قبلي

تاريخچه تصويب قانون موجر و مستاجر

قبل از سال 1307 که قانون مدني تصويب شد روابط موجر و مستاجر بر اساس فتاوي فقها بوده، در سال 1307که قانون مدني که تصويب مي شود تقريباً همان فتاوي فقها بصورت قانون در آمده، مدون شده و مورد عمل قرار ميگيرد.

اين قانون همچنان ادامه داشت تا سال1320 که يک مستشار امريکايي به ايران آمد و طرحي را پيشنهاد داد که اساس روابط موجر و مستاجر را بهم ريخت و دگرگون شد. به اين معنا که آن اراده و اختياري که بين موجر و مستاجر از اول تا به آخر حاکم بود، اين اراده را دچار تغييرات اساسي کرد و بطور کل تمامي آن سوابق و عرف را از بين برد.

يعني در ابتداي امر که مالک ميخواست ملک خود را اجاره بدهد اختيار داشت، اما پس از اجاره ديگر سلب اراده و اختيار از او مي شد. يکسري روابطي را قرار داده که موجر ناچار بود طبق اين ضوابط و مقررات عمل کند، يعني به عبارتي با اين قانون بسياري از قواعد فقهي و اسلامي را که در قانون مدني بود بهم ريخت.

اين روش ادامه پيدا کرد تا سال132٤ که آيين نامه اي توسط هيئت دولت وقت تصويب شدکه روابط موجر و مستاجر (مالک و مستاجر ) را ضمن در نظر گرفتن اصول محدود کننده اراده طرفين تخليه املاک استيجاري را منوط به پرداخت مستاجر، ايجاد شد کرد. از آن سال مساله حق کسب و پيشه بر روابط موجر و مستاجر حاکم شد و اين سيستم با وجود اينکه داراي مشکلات زيادي بود ولي پايه اي براي تصويب قوانين بعدي شد به گونه اي که در سال1339 منتهي به تصويب قانون جديد شد که در آن براي اولين بار حق تقدم در اجاره حق شفعه براي مستاجر ايجاد شد

چرا که هم اکنون فقط حق تقدم و اولويت مربوط به فروش املاک مشائي آنهم بين دو نفر ميباشد و هيچگاه قانوني براي حق تقدم و اولويت مستاجر ايجاد نشده بود و با تصويب اين قانون مشترکات زيادي با قوانين کشور فرانسه پيدا گرديده و حق کسب و پيشه داراي پشتوانه قانوني گرديده تا سال 1356که قانون روابط موجر و مستاجر با درنظر گرفتن کليه جوانب که البته به نظر تعداد زيادي از حقوقدانان ايراني اين قانون داراي گرايشات زيادي به دفاع از حقوق مستاجر ميبود تصويب گرديد.

اين قانون هم اکنون نيز نسبت به قراردادهايي که قبل از سال 1376منعقد گريده حکومت دارد و شرايط آن قانون براي موجر و مستاجر (مالک و مستاجر ) لازم الاجرا ميباشد. اين قانون از نظر توسعه محدوده جغرافيايي و سرايت قانون به موارد بيشتر و تعيين قلمرو زماني در آينده و جلوگيري از تقلب نسبت به قانون و تحميل برخي از شرايط از جمله تعديل (افزايش) اجاره بها، نحوه تنظيم و تحميل برخي از شرايط از جمله تعديل اجاره نامه و امثال آن تفاوت عمده اي را با قوانين سابق و حتي قانون سال 1362 نيز داشت

و با تصويب اين قانون وضعيت اماکن استيجاري و مسکوني تابع قانون مدني شد و با تاسيس نهاد عسر و حرج (در رابطه با مسائل اجاره اماکن مسکوني مساله عسر و حرج الان حاکم است) که تحول زيادي در رابطه با اماکن استيجاري مسکوني بوجود آورده است، اما اماکن تجاري کماکان در صورتي که با شرايط قانون سال1376 تنظيم نگرديده باشد تابع قانون سال 1356 ميباشد.

حال در اين ميان چندين تاسيسات حقوقي از بين رفت از جمله تاسيس قانون روابط موجر و مستاجر که بنوعي تاسيس حق کسب و پيشه و تجارت و حق سرقفلي هرچند که اين حق در حال حاضر در قانون فرانسه منسوخ و جايگاهي را ندارد, و بنوعي يک تاسيس حقوقي که منشاء بينالمللي داشته و با قوانين روز دنيا بنوعي مطابقت داشته، حاليه به قانوني از رده خارج قلمداد گرديده و ديگر تاجر يا پيشه وري که به اعتبار فعاليت ايشان مغازه, دکان و يا تجارت خانهاي شناخته شده گرديده،

نه تنها بدون پشتوانه و حمايت قانوني گرديده بلکه با قوه قاهره و ضمانت اجراي بسيار سنگين قانون سال 1376 با مهلتي يک هفته اي آنهم بدست تشکيلات غير متخصص و صد البته نا آشنا به اين تخصص به نام شوراي حل اختلاف بدست مالک و يا وکيل ايشان تحويل و ميتوان گفت که بنوعي در اين عصر الکترونيک و پيشرفته که جملگي جهت پيشرفت اقتصادي که خود مبناي رشد و رفاه جامعه و اقتدار کشور ميگردد

صرفاً بجهت عدم استفاده از نظرات حقوقدانان و بسان ساير مقررات که زائيده تفکر شخصي افراد نه تخصصي و منطبق با نيازهاي روز جامعه باشد بدون در نظر گرفتن و استفاده و مطالعه نظرات متخصصين مربوطه و بهره گيري از قوانين و مقررات ساير کشورهاي پيشرفته تاسيس گرديده, ايجاد و هماکنون نه مالک مورد اجاره اعتماد به قوانين مدونه را دارد و همواره با استفاده از راهکارهاي غير قانوني و يا به عبارتي سوء استفاده از شگردهاي مختلف ناشي از خلاء قانوني سعي در حفظ حقوق خود براي زمان بروز مشگل با مستاجر و يا پايان قرارداد را در نظر گرفته و مستاجر نيز به گونهاي بجهت دغدغه مغرور شدن در اين معامله راهکارهاي خاص خود را پيش گرفته چرا که نا اميد از حمايت قانوني منصفانه گرديده اند.

هم اکنون به موجب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 موضوع حق کسب و پيشه منتفي و سرقفلي نيز در صورت دريافت وجه قابليت مطالبه را خواهد داشت و اين در حالي است که در صورت انقضاء مدت قرارداد طبق اين قانون رابطه قطع و مستاجري که مبلغي بابت سرقفلي پرداخت نموده فقط ميبايستي مبلغ را به قيمت عادله دريافت نمايد. حاليه چند فرض متصور ميگردد:

الف) اگر قرارداد پايان يافته و رابطه قراردادي بر اساس قانون فوق الاشاره قطع گرديده و حال بر اساس تبصر2 ماده 6 قانون فوق و ماده20 آئين نامه همين قانون مصوب 1378.2.9 تخليه و تحويل مورد اجاره به شرط پرداخت وديعه و تضمين و … گرديده که اين موضوع مشخص نيست

اولاً اگر قرارداد منقضي گرديد و مالک سرقفلي را پرداخت ننمود مستاجر بر اساس اين قانون ميبايستي مورد اجاره را تخليه و در پله هاي دادگستري ساليان سال بالا و پايين رفته تا به آن مبلغ برسد؟ و يا اينکه اگر منظور قانون گذار هرچند که بزعم اينجانب ماده 20 آئين نامه صدر الاشاره مطلقاً نميتواند به مبلغ سرقفلي تسري داد و ليکن متاسفانه مشاهده گرديده که بعضاً در شوراي حل اختلاف و دواير اجراي احکام اين تفسير اشتباه را نموده و بالاجبار موجر ملک تجاري را نيز وارد اين ماده نموده

ولي مع الوصف در صورت تسري نيز تخليه و تحويل با اجازه استفاده تا زمان تعديه وجه امري کاملاً متفاوت بوده و بر اساس اصول فقهي و قانوني با پايان يافتن رابطه قراردادي امکان استفاده از مورد اجاره غير ممکن ميباشد و صرفاً تحويل آن منوط به وصول سرقفلي پرداختي ميباشد و نه مجوزي براي استفاده از آن و با اين وصف وضعيت حقوقي مستاجر در مال ديگري و نيز تکليف حقوق مالک در اين خصوص چه ميشود

که هرکدام با فرضيه هاي مختلف به جهت ابهام و ايرادات متعدد در قانونگذاري منتهي به تعابير شخصي محاکم تعدد آراء و نهايتاً همان بي اعتمادي مذکور را خواهد گرديد چرا که اگر بر فرض مالکيت مشائي و يا قهري بر مورد اجاره همچون ارث و وصيت و غيره را متصور گرديد و تعدادي سهم خود را تعديه و تعدادي تعديه نکرده و يا تعدادي در دسترس نباشند و يا محجور و صغير و غيره ميتوان اين مورد را به فاجعهاي براي حل مسئله چه در محاکم و چه براي مستاجر نگون بخت و موجريني که سهم خود را تعديه و ليکن ميبايستي بجهت عدم پرداخت سايرين, يا خود جور ديگران را کشيده و براي باز پس گرفتن ملک خود کل سرقفلي به قيمت روز را پرداخت و حاليه ايشان راهي پلکان عدليه گرديده و يا هکذا…؟؟

و يا اين فرض متصور است که تا زماني که مالک سرقفلي را تعديه ننموده و با وجود تسري بسيار اشتباه ماده 20 آئين نامه تا زمان تعديه وجه, قائل به امکان تصرف مستاجر به مورد اجاره را گرديد, تکليف حقوق مالک در ايام تصرف چه ميگردد؟ اگر اجرت المثل ايام تصرف را قائل گرديم که بنوعي تعبير بر تاسيس رابطه قراردادي جديد ميباشد که با توجه به انقضاء مدت رابطه قراردادي پايان يافته نميتوان ادامه رابطه را قرارداد اجاره ناميد

و اگر اجرت المثل را ناشي از الزامات قراردادي فرض دانست که معيار تعيين اجرت المثل در حالتي که قانون در اين محل سکوت داشته و بخواهيم قائل به نظر محکمه بدانيم با نا برابريهاي متعدد ناشي از تعابير قضات محترم روبرو خواهيم شد چرا که مستاجر شايد صرف تصرف خود را ناشي از تضمين جهت دريافت سرقفلي پرداختي دانسته و هيچ تمايلي به ادامه فعاليت نداشته پس اجرت المثل تعييني نه تنها راهگشاي ايشان نباشد بلکه افزوني خسارت به ايشان قلمداد ميگردد و اين مساله با قاعده فقهي ”لا ضرر” کاملاً تناقض داشته و از طرفي در همان فرض مالکيت مشائي نيز براي آندسته از مالکيني که سهم خود را تعديه نموده نيز اين قائده با تکليفشان به جهت نقص قانوني تداخل خواهد داشت.

ب) قيمت عادله موضوع تبصره 2 ماده 6 را با چه سنگ محکي در نظر خواهند گرفت؟ آيا با فروشگاههاي اطراف؟ اگر چنين است آيا حتي بر فرض وجود فروشگاه با همان فعاليت آيا ميتوان اميد به اجراي عدالت بود؟ آيا ميتوان فرض نمود که هر فعاليتي يک تناسب درآمد دارد يعني به عبارتي مگر ميشود فرضاً يک ميوه فروشي پر مشتري با درآمد روزانه X ريال را با فروشگاه کم مشتري با درآمد 10 X يکي دانست و قائل به اجراي عدالت نيز گرديد؟ و چطور بايد سرقفلي سال فلان را با مشابه سال بهمان قياس گرفت و در درآمد ايشان فرض کرد و هکذا….

صرفنظر از چند مورد از موارد عديده موجود مشکل اساسي در تعريف و تعبير نيز ميتواند باشد چرا که در فرهنگ عرفي و حتي بعضاً حقوقي هنوز تفاوت عمده ميان حق کسب و پيشه با سرقفلي مشخص نشده و در فرهنگ حقوقي نيز جايگاهي ندارد و بنوعي هر دو را يکي قلمداد ميگردد در صورتي که اين تفاوت بسان تشابه روز است با شب چرا که حق کسب و پيشه با فعاليت و رونق دادن مستاجر در محل تجاري ايجاد گرديده و هماکنون قانون ما فاقد اين حق مسلم و تعريف جهان شمول و پذيرفته شده جهاني ميباشد و در حالي که سرقفلي همان وجهي است که بنا بر عرف مستاجر به مالک پرداخت و در انتهاء نيز آن وجه را وصول مينمايد که اين واژه نه وديعه ميباشد نه تضمين و نه قرض الحسنه چرا که با اصول کليه موارد در تناقض اساسي ميباشد

فلذا بنظر ميرسد با تاسيس اين قانون, قانونگذار محترم شايد صرفاً بمنظور تقليل دعاوي متعدد در دادگستري موفق شده که صورت مساله را پاک تا اصل احترام به مالکيت که همانا تخليه سريع ميباشد را ايجاد و از طرفي عليرغم وجود ايرادات متعدد در قانون 1356 و سعي در رفع آن مشکلات، سادهترين گزينه را انتخاب نموده و با اين موضوع يکي از اهرمهاي مهم اقتصادي و پويائي جامعه را نا اميد و حتي همانگونه که اشاره گرديد مالک را نيز به مشکلات ديگر مبتلا نمود.

هرچند که بررسي اين قانون با مقاله نميتواند حل گردد و شايد يکي از دلايل انتخاب اين گزينه بسيا ر سخت و طاقت فرسا در مقايسه تطبيقي تز دکترا را در پيش روي نگارنده قرارداد ولي اميد است با تحليل و بررسي اين مقاله به عنوان شروع و پذيرش پيشاپيش وجود ايرادهاي فراوان به نقطه نظرات اينجانب و ارائه طريق و نهايتاً نقدهاي فراوان موجبات تعالي و منطبق شدن اين قانون بانيازهاي روز جامعه و همچنين با استفاده از مقررات تدوين شده کشورهاي پيشرو شرايط قانوني پيشرفته را فراهم گردد.



نويسنده : احمد يوسفي صادقلو-وکيل پايه يک دادگستري به شماره پروانه 8476 کانون وکلاي دادگستري مرکز و دکتري حقوق خصوصي اروپا در ليموژ فرانسه


مشاوره حقوقی رایگان