بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,024

بررسي تطبيقي قانون روابط موجر و مستاجر در اماکن تجاري ميان قانون ايران و فرانسه-قسمت اول

  1391/12/19

تاريخچه تصويب قانون روابط موجر و مستاجر و نقدي بر آن


قانون اجاره بطور اعم و قانون روابط موجر و مستاجر به صورت اخص عليرغم اهميت فراوان اين مقررات در رژيم حقوقي هر کشور به جهت اهميت استقرار قانوني کامل و جامع که در برگيرنده اکثر پاسخها به سئوالات و مشکلات بوجود آمده در روابط ميان دو طبقه قابل توجه و ممتاز از يکطرف و اهميت هر جامعه اي به جهت وابسطه بودن به اين طبقه ممتاز و نياز به پويايي هر جامعه پيشرفته و يا در حال رشد در زمينه اقتصادي از طرف ديگر,

حکومتها را بر آن داشته تا ضمن ورورد به اين رابطه و ايجاد قوانين و رويه هاي قضائي متعدد, شرايط را به گونهاي ايجاد نمايند که بدين وسيله ضمن تسهيل گرديدن ايجاد اين عقد و در نتيجه پويايي اقتصادي بنوعي پيشرفتگي در زمينه ايجاد فرامين حقوقي جامعه تکامل يافته و متجدد بتوانند هرچه بيشتر در هدايت آن به سوي پيشرفت و تعالي و امکان دادن تضمين به طرفين عقد جهت اعتماد آنان به آينده و در صورت لزوم به تفکر در تسهيل در مسائل در تجديد و يا پايان عقد و در صورت بروز تخلفات قراردادي به امکان ايجاد حق فسخ و يا در مواردي انفساخ جهت تشويق اطراف معامله به ايجاد عقد هرچه بيشتر فراهم گردد.

نظر به تلفيق قوانين مدني از فقه اماميه و شرع از يکطرف که اصول قانون مدني را تحت اثر قرار داده از يکطرف و نيز امتزاج و واردات مباحث حقوقي در مواردي بويژه از کشور فرانسه و نزديکي بخشي از اين مقررات به قوانين آن کشوراز طرف ديگر اينجانب را بر آن داشت تا ضمن بيان تاريخچه ايجاد قوانين موجر و مستاجر به جهت آنکه متاسفانه عليرغم گذشت بالغ بر 80 سال از تصويب قانون مدني و گذشت بنوعي از قانون مصوب بيست و هشتم مهرماه بيست و دو يعني بالغ بر 65 سال از تاسيس قوانين اوليه اماکن تجاري به جز گريخته هايي متعدد آنهم نه بطور مجزا و تخصصي در باره اين قانون بلکه بيشتر در غالب عقود و يا تعهدات و اينگونه مواردتوسط اساتيد حقوق, متاسفانه نه تنها اهل قلم و اهالي حقوقدان خود را وارد اين مهم نگرديده,

بلکه اين مساله به طريق اولي باعث گرديده تا دانشجويان و حقوقدانان نيز وارد اين موضوع کمتر شوند و اين در حالي است که در کشورهائي همچون فرانسه بالغ بر هزاران کتاب و مقاله و پايان نامه هاي دکتري و غيره تاليف و خود باعث گرديده تا در مقطع زماني سال 1953 يعني سال تاسيس قانون اجاره در فرانسه تا کنون ده ها مصوبه که مکمل و در بر گيرنده رفع مشکلات في مابين موجر و مستاجر گرديده تصويب گردد

و با کمال تاسف اين در حالي است که قانون ايران نه تنها تکامل نيافته بلکه سير قهقرائي نيز داشته و بسان شخصي که در قايقي ابتدائي و غير اساسي و بدون تجهيزات لازم در اقيانوس قرار گرفته و چشم به احتمالات وزش باد و وجود انرژي براي پارو زدن و عبور کشتي از آن محل و جزر و مد بوده و با اين فرض گاه چند مايل به جلو و گاه چندين مايل به عقب رفته و در نهايت متوجه شده که حتي قطب نمائي ندارد که جهت مقصد را در نظر بگيرد که اين فرض را با خواندن مطالب ذيل بيشتر ميتوان درک نمود.

دعاوي موجر و مستاجر از قديم درصد بيشتري از دعاوي مطروحه در محاکم دادگستري را به خود اختصاص داده که در اين ميان، دعاوي تخليه اماکن تجاري، صرفنظر از تعداد و حجم اينگونه دعاوي از چند جهت قابل توجه مي باشند .

1- اماکن تجاري با مسائل اقتصادي جامعه مرتبط بوده و چرخه اقتصادي کشور و مراکز توليد و اشتغال، تلقي شده و در واقع ستون حيات يک جامعه محسوب مي شوند. بنابر اين اگر مقررات جامعي در خصوص شرايط استيجاري، نقل و انتقال منافع و تخليه آن وجود نداشته باشد، خود به خود تاثير به سزايي در مسائل اقتصادي جامعه خواهد گذاشت. از سوي ديگر با توجه به اينکه اماکن تجاري مراکز اشتغال و درآمد اشخاص محسوب مي شوند لذا بي ثباتي در مقررات و تغييرات پي در پي آن امنيت شغلي مستاجرين را از بين خواهد برد که در نهايت تاثير منفي در سرمايه گذاري (اغلب توسط مستاجرين) و شکوفايي اقتصاد جامعه خواهد داشت.

2- مطلب ديگري که به اهميت موضوع افزوده مسِِِِئله سرقفلي اماکن تجاري است که يک حق مالي و جزء سرمايه مستاجر مي باشد لذا شناسايي دقيق و تعيين حدود و ثغور آن و قرارداد سرقفلي در يک چارچوب خاص و تعيين تکليف آن به هنگام تخليه از اهميت به سزايي برخوردار مي باشد.

3- در عصر ارتباطات، کار تجاري، مستلزم تبليغات و توسعه و رونق آن بوده و به تبع آن اين امر باعث جذب مشتريان پراکنده اي از نقاط مختلف جهان براي تاجر(مستاجر) مي گردد، ليکن دوام و حفظ مشتريان پراکنده مستلزم داشتن مکان تجاري ثابت و مشخص مي باشد. بنابراين تخليه اماکن تجاري در کوتاه مدت (از جمله تخليه با انقضاء مدت اجاره) علاوه بر اينکه با اقتضائات شغل تجاري سازگار نيست، با تخليه مورد اجاره، نتيجه و اثر تمامي زحمات و تلاشهاي مستاجر از بين رفته و يا به مالک منتقل ميشود هرچند که از نظر اينجانب احترام به حق مالکيت از اصول اوليه رعايت حقوق بشر و ارکان گفته شده در در کنوانسيونهاي حقوق بشر ميباشد.

ولي با همه اين اوصاف, بي ثباتي در مقررات و تغييرات پي در پي آن امنيت شغلي مستاجرين را از بين خواهد برد به گونه اي که حتي در مورد تخليه اماکن تجاري مي توان گفت از دست دادن يک کاسب ماهر در يک محل براي مشتريان وي نيز ضرر محسوب مي شود. لذا در تدوين قوانين و قوانين و مقررات موجر و مستاجر، رعايت حقوق مالک در کنار حق و حقوق مستاجر و نفع جامعه، مستلزم بررسي دقيق و مقررات و رويه قضائي و تجارب کشورهاي ديگر مي باشد. با توجه به موارد مذکور مي توان گفت که مقررات قوانين روابط موجر و مستاجر بخصوص در اماکن تجاري در حقوق خصوصي از اهميت خاصي برخوردار بوده.

در ايران مقررات زيادي در خصوص روابط موجر و مستاجر تصويب شده است از جمله قانون مالک و مستاجر مصوب سال1339 که تقريباً اولين قانون مدون در اين خصوص مي باشد. در قانون مذکور حق کسب و پيشه اولين بار بصورت مدون براي مستاجر شناسائي گرديد وحکومت قانون بر اراده طرفين غلبه پيدا کرد و مقرراتي در خصوص نحوه تنظيم اجاره نامه و روابط استيجاري و تخليه تدوين گرديد.

به لحاظ اينکه قانون مذکور داراي نواقص و ايراداتي بوده در نتيجه قانونگذار، قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال1356 را تصويب کرد و جايگزين آن نمود و بموجب اين قانون ضمن تکميل مواردي از قانون مالک و مستاجر مصوب سال 1339 حق کسب و پيشه را برسميت شناخته و خود را منطبق با قوانين و مقررات اروپايي نمود ولي با در نظر گرفتن عرف و سنت جامعه ايراني.

اين بار مقنن ضمن اصلاح عنوان قانون بصورت دقيق و منسجم حقوق و تکاليف موجر و مستاجر را بيان کرد و شرايط تخليه را مشخص ساخت و تکاليفي نيز براي دفاتر اسناد رسمي در ارتباط با تنظيم سند رسمي اجاره تعيين کرد. در مقررات قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال 1356 نيز بر خلاف مقررات قانون مدني براي مستاجر حق کسب و پيشه پيش بيني شد، تخليه با انقضاء مدت اجاره از بين رفت و انقضاء مدت اجاره در مورد موجر هيچگونه تاثيري در تخليه مورد اجاره نداشت.

براي تخلف مستاجر از جمله تغيير شغل و انتقال به غير و تعدي و تفريط و عدم پرداخت اجاره و يا عدم تنظيم سند رسمي اجاره ضمانت اجراي مالي (از بين رفتن حق کسب و پيشه) در نظر گرفته شد، به موجر نيز اجازه داده شد که هر سه سال يکبار بتواند حق کسب و پيشه افزايش اجاره بها داده و يا در صورت تخلف مستاجر، بعضاً بدون پرداخت حق کسب و پيشه يا با پرداخت نصف آن يا بعداز انقضاء مدت اجاره به دليل احداث ساختمان جديد يا نياز شخصي با پرداخت کل حق کسب و پيشه و تجارت درخواست تخليه نمايد.

اما با گذشت زمان اجراي قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال 1356 نيز در نتيجه تسري دادن حق کسب و پيشه به سرقفلي و سقوط آن با تخلف مستاجر و امکان ايجاد سوء استفاده از نظر حقوق دانان و عامه مردم نوعي بي عدالتي تلقي گرديده که در نهايت قانونگذار به دليل مذکور و همچنين به جهت ايرادات شرعي مقررات قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال 1356، قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال1376 را تصويب کرد و جايگزين تمامي مقررات قانون 1356 گرديد هرچند که اين قانون بنا به موارد ذيل نه با قواعد فقهي از جمله قاعده لاضرار مطابقت داشته و نه توانسته قانوني صحيح و کامل که به عبارتي جامع کلام و مانع اقيار باشد را تصويب نمايد .





نويسنده : احمد يوسفي صادقلو-وکيل پايه يک دادگستري به شماره پروانه 8476 کانون وکلاي دادگستري مرکز و دکتري حقوق خصوصي اروپا در ليموژ فرانسه



مشاوره حقوقی رایگان