بسم الله
 
EN

بازدیدها: 913

تخليه به لحاظ عدم پرداخت اجاره‌ بها

  1391/12/9
برابر بند 9 ماده 14 قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1356 در صورتي که مستأجر در مهلت مقرر از پرداخت مال‌الاجاره يا اجرت‌المثل خودداري کند، در موردي که اجاره‌نامه عادي بوده يا اجاره‌نامه‌اي در ميان نباشد، با ارسال اظهارنامه و چنانچه اجاره‌نامه رسـمـي ‌بـاشـد، با ابلاغ اخطاريه توسط دفترخانه تنظيم‌کننده سند رسمي ‌اجاره، مکلف است ظرف 10 روز قسط يا اقساط عقب‌افتاده را بپردازد. در غير اين صـورت، چـنـانـچه اجاره‌نامه رسمي باشد، موجر مي‌تواند ‌از طريق دفترخانه يا اجراي ثبت و اگر عادي باشد، از طريق دادگاه درخواست وصول اجاره‌بها و تخليه را بنمايد. هرگاه پيش از تخليه از طريق دفترخانه يا قبل از صدور حکم از طريق دادگاه، مستأجر اضافه بر اجاره‌بهاي معوقه، صدي بيست آن را به نفع موجر پرداخت کند، حکم تخليه صادر نمي‌شود؛ اما مستأجر تنها يک بار مي‌تواند از اين ارفاق قانون استفاده کند.  ‌
 

مطابق تبصره يک ماده 14 در صورتي که مستأجر ظرف يک سال 2 مرتبه در اثر اخطار يا ارسال اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و براي بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد يا آن را به صندوق ثبت توديع نکند، موجر مي‌تواند از دادگاه درخواست تخليه کرده و در اين خصوص مستأجر مستحق ارفاق نيست. به تعبير ديگر، رعايت يک بار ارفاق نبوده موضوع بند 9 ماده 14 شرط اعمال مقررات تبصره يک نمي‌باشد؟؟؟؛ زيرا در غير اين صورت، تبصره يک موضوعيت خود را از دست مي‌دهد؛ چراکه با اعمال مقررات بند 9 براي بار دوم، حتي با ارسال يک بار اظهار‌نامه نيز مستأجر در هر صورت ملزم به تخليه است و نياز به ارسال دوباره اظهار‌نامه نيست. لازم به ذکر است که در تخليه به لحاظ عدم پرداخت اجور، مطابق مقررات قانون 1356 حق کسب و پيشه مستأجر ساقط مي‌شود.  ‌
 

با توجه به مراتب مذکور از منطوق و مفهوم تبصره يک ماده 14 قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1356 اين نکات به نظر مي‌رسد:
 

1. با توجه به نوع سند تنظيمي، ‌اعم از عادي يا رسمي، ‌اظهارنامه يا اخطاريه موضوع قانون حاکم بر دعوا با توجه به موضوعيت آن بايد مطابق با نوع سند تنظيم و ابلاغ شود؛ يعني در صورت تنظيم سند عادي في‌مابين موجر و مستأجر، اظهارنامه و در صورت رسـمـي ‌بـودن سـنـد، اخـطـاريـه از طـريـق دفـتـرخـانه تنظيم‌کننده آن سند ارسال مي‌شود و جايگزين کردن هر يک از موضوعات اخطاريه يا اظهارنامه به جاي يکديگر فاقد پايگاه قانوني است.  ‌
 

2. در صورت افزايش اجاره‌بها -چه به صورت عادي و چه رسمي- ‌حسب مورد اقدام لازم به عمل مي‌آيد؛ يعني در صورت افزايش اجاره‌بها از طريق سند رسمي‌ موضوع سند عادي يا از طريق عادي موضوع سند رسمي ‌ضمن توجه به اصل سند، رابطه استيجاري حسب مورد مطابق نوع سند موضوع افزايش اجاره‌بها اقدام مي‌شود.  ‌
 

3. با توجه به اطلاق بند 9 ماده 14 در مواردي که مستأجر محل کسب، خود مالک سهم مشاعي از آن محل بوده و اجاره‌بها را به ديگران نپرداخته باشد، موضوع مطابق بند 9 اين ماده است و مي‌توان حکم تخليه محل کسب را به طور مشاعي صادر کرد. اين‌ حکم به هيچ نحو مغاير مفهوم و منطوق قانون حاکم بر دعوا نخواهد بود.
 

4. منظور از <صدور حکم> مندرج در بند 9 ماده 14 حکم قطعي دادگاه است و تا زماني که حکم قطعي صادر نشده است، مستأجر مي‌تواند اضافه بر اجاره‌بهاي معوقه، صدي بيست آن را در حق موجر پرداخت کند. در اين صورت، چنانچه دعوا در دادگاه عمومي ‌مطرح باشد، دادگاه حکم تخليه را صادر نکرده و مستأجر را با قيد اين که <عدم صدور حکم از اين جهت تنها براي يک بار خواهد بود> به پرداخت هزينه دادرسي محکوم مي‌کند و مبلغ توديع شده را به موجر خواهد داد. اما چنانچه پرونده در مرجع تجديدنظر بوده و دادگاه عـمـومـي ‌حـکـم بـه تخليه صادر کرده باشد، دادگاه تجديدنظر رأي تخليه را فسخ و ساير موارد محکوميت مستأجر را چنانچه فاقد اشکال باشد، تأييد مي‌نمايد.
 

5. احتساب يک سال مذکور در تبصره يک ماده 14 قانون روابط مالک و مستأجر، از تاريخ ابلاغ اولين اظهارنامه يا اخطاريه دفترخانه خواهد بود و منظور از يک سال مذکور، يک سال جاري است؛ يعني آغاز و پايان يک سال مدت اجاره ملاک احتساب يک سال مورد اشاره در تبصره است و تخلف مستأجر لزوماً بايد در اين مدت بيان و محقق شود.
 

6. مطالبه بايد تنها مربوط به اصل اجاره‌بها باشد؛ يعني ارسال اظهارنامه يا اخطاريه حسب مورد زماني مي‌تواند ادله اثبات دعوا براي صدور حکم تخليه قرار گيرد که اجاره‌بها مطالبه شده باشد نه چيز ديگر.  ‌
 

 ‌7. موجر مطابق مفهوم تبصره يک ماده 14 بايد تمامي اجور حال شده را طي يک اظهار‌نامه يا اخطاريه مطالبه کند. با اين وجود، تقسيم اجاره‌بهاي حال شده به 2 يا چندين قسمت و مطالبه آن در چندين نوبت براي صدور حکم تخليه فاقد وجاهت قانوني است.  ‌
 

 ‌8. اظهار‌نامه و اخطاريه‌اي مي‌تواند مجوز صدور حکم تخليه قرار گيرد که از جهت شکلي و ماهيتي بدون نقص تنظيم و به طور صحيح مطابق قواعد حاکم بر دادرسي ابلاغ شده باشد.  ‌
9. در صورتي که مهلت مقرر در بند 9 ماده 14 در اظهارنامه يا اخطاريه کمتر يا بيشتر از مهلت مقرر در قانون (10 روز) قيد و تنظيم شده باشد، تخلف از مفاد زمـانـي اخـطـاريه يا اظهارنامه بوده و بدين صورت نمي‌تواند مجوز صدور حکم 




نويسنده: عباس سعيدي‌راد، قاضي دادگستري و کارشناس ارشد حقوق خصوصي





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان