بسم الله
 
EN

بازدیدها: 848

سايت اطلاعات بازار مسکن به نفع کيست؟

  1391/4/11
خلاصه: هر ساله تقريباً در همين زمان، يعني زمان تغيير محل سکونت مستاجران و زماني که مردم بيش از مواقع ديگر دنبال خريد خانه هستند، افزايش قيمت اجاره و خريد خانه ها تبديل مي شود به موضوع داغ. مستاجران از افزايش «بي رويه» اجاره شاکي مي شوند و متقاضيان خريد خانه از قيمتهاي «سرسام آور» خانه ها. سياستگذاران و تصميم گيران هم شروع مي کنند به معرفي انواع سياستهايي که شايد اين بازار سرکش را کمي رام کنند.
سال گذشته صحبت از کنترل خانه هاي خالي و عرضه (اجباريه) آنها براي اجاره شد؛ بحث فشار بر بنگاههاي معاملات مسکن براي عدم افزايش قيمت شد؛ سخن از عرضه باغ خانه هاي هزار متري به مردم به ميان آمد؛ و براي افزايش اجاره بها سقف تعيين شد. همانطور که مي شد حدس زد همه اينها و سياستهاي مشابه بي اثر ماند.
امسال هم صحبت از کنترل قيمت و تعزيرات و تعيين سقف رشد اجاره بها و امثال آنها است و انتظار مي رود که باز هم بي اثر بماند. اما امسال چيز ديگري به اين موارد اضافه شده است که احتمالاً اثرش بيش از همه سياستهاي ديگر است.
از ديروز سايتي به نام «سامانه اطلاعات بازار مسکن» توسط وزارت راه و شهرسازي راه اندازي شده است. اين سايت اطلاعات مربوط به املاک و قيمت خريد و فروش شده يا اجاره داده شده را در بر دارد. مراجعه به اين سايت به قدري بوده که دستيابي به آن در ساعاتي غير ممکن شده است.
چنين حرکتي مي تواند قدرت چانه زني خريداران را افزايش دهد و در عين حال از مغبون شدن برخي فروشندگان که اطلاعات خوبي از بازار ندارند جلوگيري کند. هر دو اينها به نفع اقتصاد است. در عين حال نبايد انتظار داشت که انقلاب بزرگي در بازار مسکن تهران اتفاق بيافتد.
علت اينکه انقلاب بزرگي در بازار رخ نخواهد داد اين است که روند بلند مدت قيمت به عرضه و تقاضا بستگي دارد. البته بخشي از هزينه هاي مبادله در اين ميان مي تواند بر قيمت سوار شود. کاهش اين هزينه ها ممکن است کمي در قيمت اثر بگذارد. اثر مهمتر افزايش اطلاعات کاهش نوسان قيمت (دقيقتر بگويم کاهش واريانس) است.
روند بلند مدت قيمت مسکن را عرضه و تقاضا تعيين مي کند. در عين حال ممکن است خريداراني به دليل نا آشنايي با بازار خانه اي را به قيمتي بالاتر از قيمت «ارزيابي شده» بخرند (قيمت ارزيابي شده براي يک خانه در بازار مسکن آمريکا بر مبناي مشخصات خانه و در مقايسه با خانه هاي مشابه و با اعمال تصحيحات معمول بدست مي آيد. شرکتهايي هستند که اين کار را مي کنند و معمولاً بانکهاي وام دهنده بر مبناي قيمت ارزيابي شده سقف وام را تعيين مي کنند. همين مفهوم را مي توان براي خانه هاي هر جاي ديگري هم استفاده کرد. سايت ذکر شده تا حدي اين کار را ساده مي کند).
معمولاً کسي که مي خواهد خانه بخرد به احتمال زياد وقت و انرژي قابل توجهي را براي گردآوري اطلاعات صرف مي کند و در نتيجه خيلي هم با بازار ناآشنا نيست. مزيت سايت اين است که هزينه گردآوري اين اطلاعات را به شدت کاهش مي دهد (هر کس که در تهران به دنبال خانه گشته باشد مي داند که گردآوري اين اطلاعات چقدر هزينه بر است. بخصوص سر و کله زدن با برخي بنگاهي ها واقعاً اعصاب فولادي مي خواهد. تجربه شخصي پشت اين ادعا است!). کاهش هزينه هاي جمع آوري اطلاعات سبب مي شود که خريداران خريدي مناسبتر انجام دهند. بخصوص خريداراني که با محدوديت زماني روبرو هستند بيشترين استفاده را از شرايط جديد خواهند برد.
طرف فروشنده هم مي تواند در اين ميان سود ببرد. توضيح اينکه کم اتفاق نمي افتد که فروشنده اي بنا به اطلاعات غلطي که از طرف بنگاهدارها مي گيرد، قيمتي پايينتر از قيمت قابل فروش طلب مي کند (به کرات شنيده ام که افرادي خانه خود را بر مبناي توصيه مشاوران مسکن ارزان فروخته اند. خريدار چنين املاکي هم معمولاً آشنايان مشاور مسکن يا کسي است که حاضر است «زير ميزي» مناسبي بدهد.) افزايش اطلاعات از طريق سايت چنين مواردي را هم کاهش مي دهد.
در اين ميان البته مشاوران مسکن بازندگان هستند چرا که رقيبي کم هزينه پيدا کرده اند. وجود چنين سايتي و کسترش خدمات آن برخي از آنها را به بيرون از بازار مي راند و بسياري را هم وادار مي کند که خدمتهاي بهتر با قيمت پايينتر را عرضه کنند.
پيشنهاد من اين است که اين سايت بخشي را هم به عرضه مستقيم مسکن اختصاص دهد. افرادي که مسکن قابل عرضه دارند مي توانند وارد سايت شوند و مشخصات مسکن و قيمت مورد نظر و ساير اطلاعات را وارد کنند و از خريداران بخواهند که با آنها تماس بگيرند. همچنين سايت مي تواند دستورالعمل دقيق و شفاف نحوه انتقال مالکيت يا بستن قرارداد اجاره را هم به مراجعه کنندگان ارائه دهد. چنين کاري سبب حذف واسطه هاي پر هزينه از بازار مي شود و مي تواند منجر به توافق بر قيمت پايين تر شود (به جاي اينکه اجاره يک ماه به واسطه پرداخت شود، طرفين مي توانند روي قيمت پايين تر توافق کنند.)
وزارت راه و شهرسازي، دست مريزاد.

تگ ها: اقتصاد 




برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان